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住宅事情の変遷から見る
中古住宅・土地売買の注意点②

渋澤　百

不動産購入売却不動産・不動産管理不動産の売却中古住宅土地災害・防災と不動産マンション2019年11月09日

坂戸市・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ　渋澤です。

時代ごとの住宅事情の変遷を前回お話ししました。

現在の中古住宅事情は、核家族化した私たちのライフスタイルのニーズから生まれたコンパクトな住宅(現在ではそれが一般的となりました）で、同居家族が減り、世帯数が爆増した時代を経てからの少子高齢化突入で、現在の空き家問題に至っています。

条件抜きに中古住宅市場を見れば、築40年～50年のものから、築数年のものまで、現在は非常にバラエティ豊か？です。

中古住宅・土地売買の注意点②

建物を建築する際に関係が深い法律が、建築基準法です。

建築基準法は建築物の敷地・設備・用途の最低限の基準を定め、さまざまな規定を定めています。

１９５０年に制定されて以降、時代の流れや、ライフスタイルの変化、災害や、事件などに対応しながら、改正を重ねてきました。

その時代ごとに、建築基準法及びその関連法の影響を受けながら、建物の品質は変わってきています。

中古住宅だけでは無く、建築法規の改正は、昔から同じ場所にあるその土地の価値にすら影響を与えますので、中古住宅の購入だけでなく、中古住宅の売却や土地の売却などにも大きな状況の変化をもたらすのです。

建築基準法(関係法含む)の主な変遷と災害・事件

１９５０年(昭和２５年)　
建築基準法制定

１９６８年(昭和４３年)
十勝沖地震発生

１９７１年(昭和４６年)
改正(鉄筋コンクリート造の柱強化に関する規定強化)

１９７６年(昭和５１年)
改正(市街地高層マンション乱立による日照問題の深刻化から日影規制、北側斜線制限導入)

１９７８年(昭和５３年)
宮城県沖地震発生

１９８１年(昭和５６年)
大改正 耐震設計法見直し『新耐震設計基準』の導入

１９９５年(平成７年)
阪神・淡路大震災発生
改正(接合金物等の推奨)
建物の耐震改修に関する法律の制定(耐震改修促進法)

２０００年(平成１２年)
大改正 建築確認・検査の民間開放、中間検査制度、建築基準の性能規定化に伴う基準体系の強化(木造住宅の地盤調査義務付け・筋交いや柱の仕様明確化・ホールダウン金物の必須化・耐力壁、壁配置のバランス計算が必要となる)

２００２年(平成１４年)
改正(シックハウス対策規定の新設)

２００５年(平成１７年)
神奈川県藤沢市のマンション４棟と京都市のホテル２棟での耐震強度構造計算書偽装事件発覚

２００６年(平成１８年)
改正(構造計算適合判定機関の新設と罰則強化、指定確認検査機関の業務の適正化と指導の強化、３階建て以上の共同住宅の中間検査の義務付け)

２０１１年(平成２３年)
東日本大震災発生

２０１４年(平成２６年)
２００７年完成の三井不動産パークシティLaLa横浜が傾き、くい打ちデータ改ざんが発覚

２０１４年(平成２６年)
広島豪雨による土砂災害

２０１６年(平成２８年)
熊本地震発生

２０１８年(平成３０年)
平成３０年７月豪雨、広島県・岡山県豪雨による浸水・土砂災害

２０１９年(令和元年)
賃貸アパートのレオパレス21、ダイワハウスで建築基準法違反建築物発覚
レオパレスが約27,000棟、ダイワハウス約4,000棟の不良施工(調査途中)

２０１９年(令和元年)
台風１５号・１９号による暴風・浸水・河川氾濫・決壊

主な流れとして、以上のように災害や事件の発生を受け、規制の強化や改正を経て現在に至っています(現在の政権となったのは東日本大震災直後ですが、稀有な災害が多発していますが、一般住宅建築やマンション建築に対する規制強化などは行われていません。）。

マンションに関して言うと、耐震強度構造計算書偽装事件や三井不動産のパークシティなどショッキングな事案が目立ちます。非常に闇な部分での偽装・改ざんの事案なので、購入時にこれに気付けろと言っても不可能でしょう…。

購入するお客様の夢のマイホームをこのような形で金儲けとしか考えない「儲け主義」的な事件は今後も大規模建築物ほど起こり得るのかもしれません…。

中古住宅に関して言えば、最重要なのは、昭和５６年の新耐震設計基準の導入です。

この基準により、建物の強度が現在の基準となり、木造住宅においての壁量規定の見直しも行われ、震度６強～震度7の地震で倒壊しない建物の基準が出来ました。

これによって、昭和５６年以前の建物を「既存不適格」建物と呼ぶようになっています。

平成１２年の大改正においても、建築確認・検査の民間開放は賛否がありましたが、それまでの確認や検査が、要するに「いい加減」にハンコを押していた事に要因があります。中間検査の強化においても同様で、昭和５６年の大改正も大事ですが、現場実務的には恐らく、完了検査、中間検査がしっかり行われる規制強化の改正は大きいと感じます。

特に建売住宅は、この時期までは「安かろう悪かろう」の印象を持つ方も多く、以降、まだ、様々ありながらですが、品質の向上は目覚ましくなりました。

中古住宅においての注目年は、この昭和５６年と平成１２年、シックハウス対策の平成１４年も以降、壁クロスの接着剤が変わるなど、地味ですが大きな変化をもたらしています(中古でクロス張替え等で解決は出来ますが…）。

特に「既存不適格」建物の中古物件の場合、住宅ローンで建物価値が認められないどころか、ローンの申し込みも受け付けられない可能性すらあります。

土地として購入して建て替える場合には、築年月は関係ありませんが、中古住宅として購入の場合は、昭和５６年(１９８１年)は大変大事な分岐点となります。

元々、中古の木造住宅の住宅ローンにおける担保価値は２０年を超えるとゼロとみなされる場合がほとんどなので、法改正の流れからも、可能であれば、平成１４年(２００２年)以降の中古住宅から候補にしたいところです。

購入する側から見れば、なるべく新しい建物をなるべく安く、は当然ですが、売却する側から見れば、全く逆なのも、また当然です。

築１５年前後と言えば、実際に住んでいる方が売却する場合、「まだ１５年」ですし、「まだまだ使える」建物でもあります。

また、住宅ローンを利用して購入した方であれば、住宅ローンの返済が約１５年から２０年は残っている状態ですから、「いくらでも構わない」状態ではない事だけは確実です。

築１５年より築浅の物件となれば、更にローン残債が多くなります。

住宅ローンの返済は当初５年位の間は、ほとんど金利を払っているような状態ですから、５年から１０年の築浅物件となれば、ローン残債の目減りは、建物価値の減少に追いついていない場合も有り得ます。

中古住宅だから安いと思いがちですが、気を付けなければいけないのは、特に築浅の中古住宅の場合、

「決して割安とは限らない」

という事です。

特に注文住宅などは、仮に同じ建物でも、価格は分譲住宅より３００万～５００万程高くなりますので、数年間のローン返済後の売却の場合、同エリアの分譲住宅より安く売られるとは限らず、むしろ高くなる可能性もあります。

特殊な間取りや造り、材質だったりの特徴があるほど、また、オーナー様のこだわりが強い、個性的な建物程、高く売り出される可能性があります。

売却の場合も注意が必要ですが、周囲の相場から、頭一つ出ている価格となる場合が築浅中古住宅にはあるのです。

購入される方が納得して、割高かもしれない中古住宅を買うのであれば良いのですが、築浅であれば、価値として認められる場合がほとんどですが、市場価格と離れた物件の場合、住宅ローンの審査で、担保価値が追い付かないケースも有り得ます。

注文住宅の場合、建物性能が高いものと、個性の強いものの場合、個性の強いもの(間取りなどが個性的など)の方が、ローン査定では不利となります。

住宅ローンの建物の査定は、「担保価値」ですので、高性能住宅はプラス評価となったとしても、個性が偏ったものの場合、「担保」として「再販売が難しい」、つまり、「一般的でない」と判断され、マイナスに作用する場合がよくあります。

土地の場合に、広さは同じでエリアが同じでも、正方形と三角形では、正方形の方が評価が高いのと同じです。

住宅性能の部分で言えば、土地に置き換えると、北道路より南道路、道路が４ｍより６ｍ、間口が２ｍより１０ｍ、一方向道路より角地、傾斜地より平坦地、川の近くより駅の近く、工場の近くより公園の近く、など、一般的に『良い』と思う方が多い物の方が「価値が高い」ことになります。

お住まいのご購入でも、土地建物のご売却でも、法律や時代の変遷の視点から見ても、価値の変化があります。

中古住宅売買は、新築と比べて、お得な場合も多いですが、「油断は禁物」な買い物です。お住まいの購入は「損得」で決まる物では無く、「満足度」で決まると思いますが、ローンを利用する限り、『担保価値』が付きまといます。

ご売却においても、ご自身の不動産のプラス要因、マイナス要因は、ほとんど理解されているかと思いますが、購入を検討する方やローン査定の際は、
『売却の一括査定』とは違い、調子のよい事は言ってもらえません。

大手や中堅の仲介会社の営業マンが、沢山の資料を持って無料査定をして、高額査定をするかと思いますが、購入するのはお客様で、査定をするのは金融機関です。

預かる為の営業トークほど甘くありませんので、所有不動産への冷静で客観的な視点をもって、『価値』を査定してみましょう。

今回は建築基準法関連の変遷から、中古住宅・土地売買の参考となるポイントをお話しました。

次回は、『土地』に関わる、道路や隣地も含めた注意点のお話です。

モモホームでは、売却物件をお預かりする際にも、ご売却の希望価格をベースに、リアルな販売計画を一緒に考えながらご提案致します。一刻も早く、なのか、一円でも高く、なのかも考慮し、ご不安の無いよう進めてまいります。

中古住宅ご購入の方についても、ご希望条件から優先順位の整理、資金プランをしっかりお伺いした上で、安心、納得のいくお住まい探しをサポートしてまいります。

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