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フラット３５　
4か月連続で金利上昇

渋澤　百

不動産購入日々あれこれ2020年02月03日

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フラット35　4カ月連続金利上昇

住宅ローンでお住まいの購入をされる方が大半かと思いますが、変動金利、固定金利ともに最低水準で推移している現在、先の負担が確定する固定金利のフラット３５を検討される方も増えてきました。

また、フラット３５は実務的にも民間の変動金利の審査が難しい方が通りやすい面も手伝い、一時期より審査が機械的となり、厳しくなったとはいえ、未だフラットだから買えた、という方もいらっしゃいます。

そのフラット３５が、最近徐々に金利上昇をみせており、2月の最低金利も上昇となりました。

「買取型」の2月の適用金利は、返済期間21年以上35年以下(融資率最大9割)で、年１．２８～１．９４%（前月１．２７から１．９４%）となり、最低金利が４か月連続で上昇、返済期１５年以上２０年以下の金利も０．０１%引き上げ、１．２３%となりました。

金利はどのようにして決まるのか？

そもそもフラットの金利は１０年国債（長期金利）の影響を大きく受け、連動する傾向があります。

住宅ローンは、民間金融機関でフラット３５などを申し込み、利用しますが、このフラットの債権を住宅金融支援機構が買い取って証券化します。

証券化されたフラットの債権は、市場を通じて機構債と言う形で機関投資家に販売される仕組みです。

この機構債の利率は毎月２０日前後に表面利率が発表されます。

国が取り扱う安全な債権である機構債を機関投資家は購入しますが、この機構債の利率が国が発行する債券である１０年国債の利回りに連動する性質となっているので、２月のフラットの金利が、１月２０日前後（今回は１月２２日）の１０年国債の利回り（長期金利）を反映した形で機構債の利率となったのです。

実は、２２日以降、新型肺炎のリスクが表面化するなどが影響し、長期金利は下がっていっています。

２２日以前は、新型肺炎について、リスクが過小評価され、むしろ少し上がっていたタイミングもあり、今回の上昇につながってしまいましたが、タイミングが前後していれば、金利は下がっていた可能性もありました。

これから住宅ローンをフラットで、とお考えの方は、気にする点として、『１０年国債の金利推移』で、２０日前後に前月比でどう動いているか？を見ていれば、翌月の固定金利の動きが少し見える事になります。

１０年国債の金利はそうドラスティックに変動するものではありませんので、そこまで神経質になる必要もないと思いますが、上昇傾向と見るか、下降傾向と見るかで、住宅ローンを組む際の参考にはなるかもしれません。

また、長らく長期金利が上昇傾向となれば、その後、変動金利への影響も懸念されますので、むしろ変動金利で住宅ローンをお考えの方、もしくは住宅ローン返済中の方がこの長期金利は注目する指標かもしれません。

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