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  • 京都市全国初の「空き家税」導入へ
    空き家の売却・買取りはモモ・ホームにご相談ください!
    【坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市・飯能市・入間市・毛呂山町・ふじみ野市】
    売却不動産・不動産管理不動産と税金不動産の売却2023年03月26日
    空き家の売却・買取りはモモ・ホームにご相談ください!
    【坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市・飯能市・入間市・毛呂山町・ふじみ野市】

    人が住んでいない空き家、管理されていない空き家などに対する法規制が加速度的に厳しくなってきました。

    2015年施行の
    「空き家対策特別措置法」により、放置しておくと危険性のある管理されていない空き家を『特定空き家』に指定し、自治体による撤去などが出来るようになり、2021年3月には民法改正による「相続登記の義務化」、関連して「管理不全土地・建物管理制度」の創設、2023年4月1日より施行されます。

    人口減少や少子化問題は待ったなしの問題で、それに伴う空き家の増加、放置の問題についても、その危険性や衛生面、治安にも影響が大きい事から放置できない問題となっています。



     京都市で全国初「空き家税」導入へ 



    国のこういった施策とは別に、自治体でも空き家問題に取り組んでおり、京都市は、利用されていない空き家や別荘などに課税して、若い世代向けの住宅提供など、有効活用するべく「空き家税」の導入を目指し、このほど総務大臣が同意、早ければ令和8年度に全国で初めて導入される見通しとなりました。

    正式名称は「非居住住宅利活用促進税」で、評価額の低い家屋を所有し売却が困難な場合に対処するため、100万円以下の固定資産税評価額の建物については5年間の猶予期間を設け、原則、
    空き家所有者に対して、家屋の評価額の0.7%を課税するとしています。

    自治体が動いたことで注目されていますが、建物を残す節税メリットを無くしていくことで、「空き家問題」の解決に繋げていきたい、という流れは加速していくのは間違いなさそうです。

    そもそも建物さえ残っていれば税率が軽減される制度が問題だという意見も多く聞かれる中、自治体のこの新たな税により、空き家の有効活用や、若い世代の呼び込み等に繋げられるか、売却を促し、流通が促進されるかが注目されます。

    他の自治体がどう動くかも注目ですが、居住予定の無い土地建物を所有の場合、制度が決まれば、売却に動く方が当然増え、時期や場所によっては、売却相場にも大きく影響します。

    先々、ご売却を考えていらっしゃる場合には、土地・中古戸建相場が堅調に推移している今から、一歩先に動き出すのが得策かもしれません。


    空き家・空き地の管理、売却をご検討の際は、まずは「そのままの状態で」お気軽にモモ・ホームにご相談ください!

     まずはご相談ください! 

    ご相談いただく前に、ご自身で良かれと思って手を加えてしまい、売却に非常に苦労される方も少なくありません。

    また、そういった事を業者自身が知ってか知らずか、所有者様に勧めてリフォーム等を施し、売れない事に悩んで、相談にくる方もいらっしゃいます。

    土地建物は、手を加えれば必ず売れる、必ず価値が上がる、ものではありませんし、必ず元が取れるものでもありません。

    価値を上げようと思えば、それなりのリスクや責任を負う事にもなります。

    より負担なく、より効果的に、より早くご売却を成功させるために、所有されている不動産のご売却を考えたら、
    まずはそのままの状態でご相談くださいませ。

    売れない不動産は無いですが、『売る事が出来なくなる』不動産は無いわけではありません。

    売却はそのタイミングだけでは無く、相続財産となり得る不動産を所有するご自身が早期に対応する事で、後の世代が、売却などで苦労しないで済む場合もあります。

    どのようにする事が、より効果的でリスクが低いのか、一緒に考え、解決する窓口として、是非お気軽にご相談くださいませ。

     

    管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円~の管理サポートを行っています。

    今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。

     

    まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。


    昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

     

    不動産売却・買取・管理はモモ・ホームにご相談ください!

     
     

     


    東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。

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  • 「管理不全空き家」空き家問題の新たな対策案
    空き家の売却・買取りはモモ・ホームにご相談ください!
    【坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市・飯能市・入間市・毛呂山町・ふじみ野市】
    売却不動産・不動産管理不動産と税金空家管理不動産の売却2023年01月31日
    東武東上線・JR川越線・八高線・西武池袋線エリアの空き家・空き地売却相談のモモ・ホーム
    全国で増え続ける空き家・空き地が社会問題視されるようになり、空き家対策として2015年に施行された「空き家対策特別措置法」でそのまま放置すると倒壊する危険性があるなど特に危険性が高い物件を「特定空き家」に指定し、撤去などができるようになりました。

    国では今回、依然増え続ける空き家対策に管理が不完全な空き家に対しての行政指導、税減額解除を新たな施策として法改正の方針を固めました。



     管理不全空き家指定で減税メリットが無くなる⁉ 


    1月31日、国の審議会で確認され、国土交通省は、管理が不十分な物件を新たに「管理不全空き家」に指定して行政が指導を行うよう法律を改正する方針を固めました。

    指導で改善されない場合は空き家の固定資産税を減額する措置を解除し、適切な管理を促すことにしています。

    これまで空き家対策として、2015年に施行された「空き家対策特別措置法」で、そのまま放置すると倒壊する危険性があるなど特に危険性が高い物件を「特定空き家」に指定し、撤去などができるようになったものの、全国でおよそ350万戸とされる居住目的のない空き家のうち、昨年度までに特定空き家に指定されたのはおよそ4万戸、撤去などの措置がされたのは482戸にとどまっています。

    このため国土交通省は、放置すれば「特定空き家」になるおそれがある場合に指定され、窓が割れていたり雑草が生い茂ったりしている物件を想定し、管理が不十分な物件を「管理不全空き家」に指定して行政が指導する、新たな制度を導入する方針を固めました。




    これまでの制度では、未利用の空き家であっても住宅として固定資産税が減額されるため、敢えて建物を残し、いわゆるボロ家の放置につながっていると指摘されてきましたが、今回の施策により、「管理不全空き家」に指定された空き家で状況が改善されない場合はその減額の措置を解除するとしています。

    試算では全国で約50万戸が「管理不全空き家」に指定されると見込まれており、未利用の空き家の所有者に売却などの流通、空き家の撤去などを促すねらいがあります。



     管理不全空き家・管理不全空き地の対策は待ったなし! 

    管理が行き届いていない空き家、空き地に対しては、令和3年4月に民法の一部を改正する相続登記の義務化等が行われましたが、関連の改正で、所有者が不明な場合の土地(建物)についての管理人制度の創設とともに、ゴミ屋敷化した住宅や廃屋など、管理が適切に行われていない土地や建物に対しての「管理不全土地・建物管理制度」が創設され、令和5年4月1日より施行されます。

    これまでは、土地建物は保有さえしていれば財産としての価値が永続すると考えられ、節税対策等にも利用されてきましたが、全く未利用であったり、利用する予定の無い土地建物に関しては、今後、適切な管理を継続できない場合には、負の財産になる可能性も考えなければならなくなりました。

    せっかく所有している土地・建物を負の財産としない為にも、空き家・空き地を保有されている方、管理が難しい方は、早め早めに対策をする必要があります。

    相続発生時に、いつか処分を検討する、といった方も多いかと思いますが、そのような形から管理不全の土地建物は生まれます。

    現に管理が大変だとお考えの方、正に今、相続等で利用予定の無い不動産を保有されている方は、是非、お気軽にご相談くださいませ。

    空き家・空き地の適切な管理から、適切な売却方法、または運用、所有者様と一緒に最適な方法を考えていきます。

    空き家・空き地の管理、売却をご検討の際は、まずは「
    そのままの状態で」お気軽にモモ・ホームにご相談ください!



     まずはご相談ください! 

    ご相談いただく前に、ご自身で良かれと思って手を加えてしまい、売却に非常に苦労される方も少なくありません。

    また、そういった事を業者自身が、知ってか知らずか、業者に勧めれてリフォーム等を施し、売れない事に悩んで、相談してくれる方もいらっしゃいます。

    土地建物は、手を加えれば必ず売れる、必ず価値が上がる、ものではありませんし、必ず元が取れるものでもありません。

    価値を上げようと思えば、それなりのリスクや責任を負う事にもなります。

    より負担なく、より効果的に、より早くご売却を成功させるために、所有されている不動産のご売却を考えたら、
    まずはそのままの状態でご相談くださいませ。

    売れない不動産は無いですが、『売る事が出来なくなる』不動産は無いわけではありません。

    売却はそのタイミングだけでは無く、相続財産となり得る不動産を所有するご自身が早期に対応する事で、後の世代が、売却などで苦労しないで済む場合もあります。

    どのようにする事が、より効果的でリスクが低いのか、一緒に考え、解決する窓口として、是非お気軽にご相談くださいませ。

     

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    昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

     

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  • 掘り出し物不動産はあるのか…
    見方次第で巡り合える『良い物件』
    不動産購入売却不動産・不動産管理土地不動産の売却中古住宅2022年10月20日
    川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却・お住まい探しはモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
    新居をご購入の場合、新築分譲住宅をお求めであれば、今は、ネットを見れば全ての情報が手に入るといっても過言では無いかと思います。

    お住まい探しで苦労される方の多くは、『土地探し』からスタートされる方では無いでしょうか。

    お問合せのお客様の中でも稀に、探しても探してもご希望の土地に巡り合うことが出来ずに『未公開物件』や『掘り出し物』を探し始める方もいらっしゃいます。



     掘り出し物の土地・建物はあるのか? 

    モモ・ホームのホームページの掲載物件でも、ある意味、『未公開物件』として会員様専用の物件情報がございますが、これはいわゆる『未公開物件』では無いと思っています。

    お客様が広く宣伝して欲しくない事情がある場合など、たまたま近所の方の目に留まるのを避けたいご売却、興味のない方に知られたくないなど、様々な理由があり、一般公開していない物件が、この種の『未公開物件』です。

    いまや、ほとんどの方はネットで物件探しをする時代ですが、昔は不動産屋に問い合わせて物件を探さなければいけないか、チラシを頼りに探したりしてましたから、たまたま赴いた不動産屋で良い情報が得られた場合に、それが『未公開』の『掘り出し物』物件となっていたわけです。

    ですから、その不動産屋さんも、別に隠していたわけでは無く、不動産屋さんにしてみれば、いいところにお客様が『たまたま』やって来てくれたわけで、不動産屋さんにとっても、ラッキーな来客だったのです。

    今では、不動産屋は『レインズ』という、不動産屋が売却依頼を受け、物件をお預かりしたら物件情報を登録するシステムがあり、埼玉の不動産屋でも、全国の売却物件の情報を得ることが出来ます。

    『専任媒介』と『専属専任媒介』でお預かりした売却物件は、必ず登録しなければいけない為、情報の1社独占は出来ない仕組みになっています(一部大手業者では「囲い込み」という脱法的な行為を行っており、問題となっています)。

    その為、専任あるいは専属専任の売却物件はレインズで必ず確認出来、一般媒介でお預かりした物件の場合は、登録するか否かは自由ですが、一般媒介の場合は、ご売却依頼を受ける業者が複数になる事が多いので、情報を隠す意味が殆ど無いといえますし、隠せば、自ら売却機会を失いますので、不動産屋にも、お客様にも何のメリットもありません。

    不動産情報の拡散の仕組み自体が、時代と共に変わった為、『未公開の掘り出し物』物件がゼロでは無いものの、昔のように、『たまたま巡り合った気がする』ような物件には、ほぼ出会えないと言っていいでしょう。

    何より、その『掘り出し物』物件というのは、公開物件の中に既にある物件かもしれませんし、『掘り出し物』を決めるのは、不動産屋側では無く、お客様です。

    不動産屋が『この未公開は掘り出し物物件ですよ』と、お客様の希望を聞くなり出せるなら、もはやドラえもんや魔法使いレベルの神業と言えます。



     『掘り出し物』に巡り合う『見方』 

    『掘り出し物』物件は、その人、その家族によって様々です。

    分かりやすい例としては、近年、競争率が非常に高い『ポツンと一軒家』的な物件。

    広々とした敷地に丁度良いこじんまりした建物、街から程よく離れた田舎や自然を満喫できる環境にある、はやりの田舎暮らしを考えている方に、大人気となっている物件です。

    『ポツンと一軒家』ですから、ポツンとしかありませんし、当然、わざわざ人気に合わせてポツンとしか無い物が、沢山出る訳が無いので、供給には時間が掛かります。

    出ればすぐに売れる、このような物件ですが、だからと言って、『誰でも欲しいと思う』物件ではありません。

    求めて待ち焦がれた人にとっては、まぎれもない『掘り出し物』となりますが、興味のない方にとっては、不便な田舎にある管理が大変そうな広い土地に古い家が建っている、何の魅力も感じない物件だと思います。

    同じ買い物でも、車や家電など、需要や人気、流行りに合わせて生産される物には『掘り出し物』はありませんが、骨とう品や美術品などと同様、
    『同じものが無い』不動産の場合は、『その人それぞれの感じる価値』があり、相場はあっても定価が無い買い物です。

    その人が、その不動産を気に入っても、期待する価格よりも高ければ興味が薄れるかもしれませんし、思ったよりも安ければ、同じ不動産でも、その瞬間『掘り出し物』と感じるようになるかもしれません。

    また、その価値について、家族で話し合い、先々までの豊かな生活を想像し、計画した時に、今まで思っていた『価値ある不動産』の考え方や見え方が、『激変』する方も多くいらっしゃいます。


    こだわっていた部分を見直してみたり、優先順位を家族で話し合ってみたり、現実とその先の生活と合わせ、豊かな生活について考えてみたり。

    絶対必要、絶対無ければいけない、と思っていた条件が、『さほど重要では無かった』場合、『価値ある不動産』はそれまでと全く見方が変わります。

    今まで素通りしていた不動産の中に、その『価値ある不動産』が、良く見たらあった!、のであれば、それが、あなたにとっての『掘り出し物』物件ではないでしょうか。

    不動産の購入は、人生でも一番高額な買い物となる方が殆どですので、失敗したくないと思うのは当然で、そこに『希望を全て詰め込みたい』と思うのも当然です。

    ただ、どんな買い物でもそうですが、特に不動産は、全てを叶える物というのは実際は存在などしていない中で、100点満点では無くても、『90点満点』『80点満点』の買い物を『限られた予算』の中でするものです。


    『満点』の買い物をするのに大事なのは、家族の豊かな生活にとって、『これだけは譲れないポイント』の確認と、『優先順位』を確り確認し、『加点方式』で物件を見て、判断する事です。

    アレが良くない、アソコがダメだった、こうだったらいいのに、など、ダメな所や無い所、を『減点方式』で評価すると、物件を見る時に『あら捜し』ばかり得意になり、間違いなく
    『掘り出し物』はおろか『良い物件』に巡り合えなくなります。

    『掘り出し物』や『良い物件』に巡り合うには、決まった予算と、限られた物件の中で、『どのように見るか』は非常に大事で、初日に見れば『掘り出し物』だったかもしれないのに、『減点』が癖になってしまうと、せっかくの良い物件に気が付かない事もあるのです。

    ご家族にとっての『掘り出し物』は、少し待てばたまたま出る場合もありますが、それだけでは無く、『お金さえあれば買える』物でも無く、不動産屋が『隠し持っている』訳でもなく。。。



     もしかしたらその物件が 

    もしかしたら、目の前にある、その物件かもしれないのです。


    ➤➤モモ・ホームでお住まい探し➤➤



     購入希望者にとっての『掘り出し物』物件になるために 

    不動産をご売却される方においても、ご自身が売却される物件の『価値』は、最終的には『ご購入希望者』が判断するのが市場の原理で、当然ながら不動産屋が決めるものではありません。

    より多くの方に見てもらい、多くの価値観に問うて、『たった一人』でも『価値』を感じてくれれば、ご売却は成功しますが、その一人に価値を伝えるには、『商品』としてのご売却物件を『魅力的に』する必要もあります。

    物件探しの場合と同じように、
    『お金を掛ければ価値が上がる』訳ではありません。

    『安心して取引できる』『綺麗に管理されている』だけでも、格段にご購入者から見た価値は上がるかもしれません。

    不動産を探している方にとって『掘り出し物』、『良い物件』と感じて頂けるよう、少なからず、目に留まる『魅力』が必要で、売主様にとってのお客様は、同じように、既に目の前にいるかもしれません。

    どのように探していけばよいか、どのように売却すれば良いか、モモ・ホームでは、お客様のご要望や、経緯を十分にお伺いし、徹底サポート致します。

    土地探し、お住まい探し、不動産の売却をご検討の際は、お気軽にモモ・ホームにご相談くださいませ!




    お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、計画の練り直しが必要になったり、イレギュラーな事態も起こりうるので、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。

    特に気に入った土地で注文住宅をお考えの場合、モモ・ホームでは、複数の工務店と特約や提携をしており、お得なプランもございますので、是非、ご相談くださいませ。

    思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。



    ≫モモ・ホームで家探し・土地探し
     
     

    ご売却・買取のご相談は、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。

    昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

     

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  • 空き家・古家付き土地を負担なく売却するには
    売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2022年10月14日
    川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地・空き家・古家付き土地の売却・買取・管理はモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
    相続で取得、親の代から長らく所有している、などのケースが多い古家付きの土地や空き家、空き地ですが、放置空き家・空き地が年を追うごとに問題視され、政策的にも放置に対して年々厳しい施策が打ち出されるようになり、ご売却の相談は比例して増えています。

    最も多くなってきているのが、『負担を少なく売却したい』というご相談です。




     空き家・古家付き土地を負担なく売却 

    過去の話になってしまった土地神話ですが、昔は土地は持っていれば資産として価値が下がるものでは無かった時代でしたが、現在では都心周辺を除いて、エリアの人気の『格差』も広がり、重要の少ないエリア、人口流入が少なかったり、減少傾向のエリアの空き家・空き地は方法を間違えると、非常に売却が困難なケースも出てきています。

    一方、古家、いわゆる一般的な『ボロ家』が残った土地などは、解体し、更地化しないと売却が難しかった昔と違い、最近では、『家が残っている』事が価値と考える購入希望者も現れています。



     ボロでも無いと売れない事も… 

    特に相続、代々所有している不動産に関しては、地元に住み続けていなければ、その土地のや、その不動産の『個性』は、良く分からないものです。

    その場所や、家が建っている敷地がどこからどこまでが敷地なのか、その辺りの度の土地なのかすら良く分からない方もいらっしゃいます。

    そのような『個性を良く分からない』ままの状態で、単に見かけが綺麗な方が高く売れるだろうと考え、わざわざ古家などを解体し、更地にする方は、郊外だけでなく、住宅地などの不動産をお持ちの方でも多くいらっしゃいます。

    古いボロボロの家が残っていたのでは、買いたいと思う人などいる訳が無い、と感じる気持ちは分かりますが、ご売却を考えた時には、
    むやみに『状態を変える』事は、あまり良い結果を生みません。


     まずは相談だが、管理は大事 

    売却を急ぎたい場合でも、なるべくそのままの状態で、まずはご相談ください。

    なにより、手を加えた方が良いのは、近隣に迷惑となる可能性がある、草木の管理や、ゴミの管理です。

    そのままと言っても、近隣への迷惑は、その後の売却にも大きなデメリットが生じる可能性があります。

    草木やゴミの管理は、衛生面や臭い、虫や害獣を防ぎ、不法投棄や放火などの被害を避ける効果もあります。

    そういった管理をしつつ、土地・建物自体に手を加える前に、まずはご相談ください。(管理すら大変な方もいます、そういった場合は、
    モモ・ホームでは、管理サポートも対応しますので、いち早くご相談ください)


     負担の少ない売却方法を調査 

    モモ・ホームでは、お客様のご要望により、解体費や伐採・伐根・整地など、『売る為にお金を掛ける』事を避け、なるべく負担の無い形で、購入希望者をマッチングする売却方法を得意としています。

    古い家があるままでも買いたい、あえてそのような物件を探している、再生して使用したい、というニーズは近隣、埼玉県だけでは無く、遠方のお客様でもいます。

    解体し、更地化にお金を掛けた方が、『土地として』の価値が、確実に増大し、欠けたお金が戻ってくる(元が取れる)のであれば、その方法も選択肢の一つですが、不動産の売却には『必ず』は有りませんので、ご自身で積極的にリスクを負う事は、お勧めはしておりません。

    唯一、『解体しないと絶対に売れない』ような物件がもしあれば、その時だけは更地化をお勧め致します。

    費用を掛けずに売却するので、決して高額での売却とはならない事もありますが、
    解体更地化の費用と手間と時間、ご自身で負うリスクに比べ、大抵の場合、費用対効果の高いご売却になるケースが多くなります。

    特に、『建物が無いと価値が無い』と言える、『再建築不可』の土地、『狭小地』『不整形地』『前面道路が狭い土地』『間口が狭い土地』『前面道路私道持分を持たない土地』『市街化調整区域内の土地』などの、古家付き土地は、そのままの状態での売却の方が、買い手にとって価値のあるケースがあります。

    このような、もう一度、家を建築する事が『出来ない』『難しい』土地、に関しては、特にそのままの状態でのご相談を頂きたいのです。

    この建築困難な古家付き土地は、逆に言えば、一般的に、解体も困難な場合が多く、通常の解体よりも手間や費用が掛かりますので、余計に思うように費用の改修が出来ない事があります。



     建物自体もそのままで 

    壊さないのは良くても、綺麗にすれば、と考えて、空き家・古家をリフォームする方も、実は少なくありません。

    建物について、ご理解されている場合であれば構わないのですが、少しでも高額で売りたいと思っていらっしゃる場合には、やはり『必ず』の効果が出るとは限りません。

    建物にも、土地同様に、
    『手を加えても全く効果が無い』場合があります。

    代々、全く問題なく使っていた、相続まで普通に住んでいた、その家も売却の際に調査すると完成時に検査を受けた『検査済証』が無い、または『検査を受けていない』ケースや、建築開始前に役所に申請した『建築許可』の申請内容と、現在建っている家が、間取りや面積が全く違うケースなどがあります。

    また、時期不明で、増改築がなされ、登記もされていないケースや、『違法建築』の状態のケースもあるのです。

    特に昭和の建物の場合、建物完成時の
    『完了検査』を(義務ですが)受けていない建物が非常に多くあり、完成時の建物と申請時の建物が違う事も珍しくありません。

    例え完了検査を受けた建物であっても、検査後に、『故意に』間取りの変更や、窓を大きくしたり、吹き抜けを埋めて居室を作ったりすることが、当然のように脱法的に行われていました。

    そのような建物の場合のデメリットは、売却時に『簡単に売れない』物件となってしまうのです。

    購入希望者がせっかく出ても、住宅ローンの担保として評価が出ない事も多く、
    『ローンで購入できない物件』となる事があります。

    それを知らずにリフォームなどをしてしまえば、
    元が取れないばかりか、大きな損失となる可能性があるのです。


     まずはご相談ください! 

    ご相談いただく前に、ご自身の良かれと思って手を加えてしまい、売却に非常に苦労される方も少なくありません。

    また、そういった事を業者自身が、知ってか知らずか、業者に勧めれてリフォーム等を施し、売れない事に悩んで、相談してくれる方もいらっしゃいます。


    不動産は、手を加えれば必ず売れる、必ず価値が上がる、ものではありませんし、必ず元が取れるものでもありません。

    価値を上げようと思えば、それなりのリスクや責任を負う事にもなります。

    より負担なく、より効果的に、より早くご売却を成功させるために、良く分からずに所有されている不動産のご売却を考えたら、まずはそのままの状態でご相談くださいませ。


    売れない不動産は無いですが、『売る事が出来なくなる』不動産は無いわけではありません。

    受け継いだ不動産を前提に話を進めましたが、売却はそのタイミングだけでは無く、相続財産となり得る不動産を所有するご自身が早期に対応する事で、後の世代が、売却などで苦労しないで済む場合もあります。

    どのようにする事が、より効果的でリスクが無いのか、一緒に考え、解決する窓口として、是非お気軽にご相談くださいませ。
     

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  • 不動産売却の想定外!ケース⑨
    違法建築・検査済証がない
    売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年10月06日
    川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の空き家・空き地の売却・買取のご相談はモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
    ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。

    その他にも、ご家族の事情、転勤や同居、離婚を理由にご売却に至るケースの多くあります。

    相続や譲渡による取得を含め、ご売却に至ったその不動産が数十年前に購入した、建築した物件や、中古住宅として購入、購入時には気に留めていなかった意外なデメリットが潜んでいるかもしれません。



     その不動産、価値ありますか? 

    ご売却をする不動産が、ご自身で土地を購入し、工務店に依頼して新築した土地・建物、またはそのような経緯の不動産を相続や譲渡で取得した場合、あるいは、数十年前に購入した中古の注文住宅の場合など、特に昭和や平成初期の時代の土地・建物であった場合、注意するべき点があります。


    ケース⑨

     建物が違法建築だった 

    建物を建築する場合、土地を取得し、その土地にどのような建築が可能かを建築基準法に照らし、主に建蔽率や容積率など、その区域の都市計画法上のルールにもしたがって建築しなければいけません。

    建築確認は、建物の設計段階で行われる審査で、建築確認の「確認済証」が交付されないと、工事の着工はできません。

    中間検査は、工事の途中の検査。指定された工程が終了した段階で検査を受け「中間検査合格証」が発行されます。

    完了検査は、住宅などの建築工事が終了した時点で行われ、建築物が敷地・構造・建築設備に関する法令に適合している場合に交付されます。

    完了検査に合格し、「検査済証」の交付を受けるまでは、その建築物を使用することはできません。

    建築をする前に、建築確認申請を役所に提出し許可を得てから建築をします。

    これは義務付けられているので、この過程を無視すれば、当然違法となりますので、役所に指摘されれば取り壊しの指示などを受ける事となります。

    また、建物が完成した時に、申請通り、法令に従って建物が建築されたか、の検査を受け「検査済証」の発行をもって、建物が完成するのですが、この
    「検査済証」は取得義務があるにもかかわらず、未取得の建物が相当数存在します。



     検査済証の取得率 

    検査済証の無い建築物は全国にどの程度あるのでしょうか。

    昭和37年から平成25年までに新設建築物数は5,158万棟、総延床面積は37,423km2で、戸建住宅が全体の85%を占めています。

    このうち、検査済証の無い建築物は3,743万棟、残存数でなんと2,144万棟と推測されています。

    法令順守(コンプライアンス)精神が低かった、昭和60年以前の取得率は得に低く、10%程度だった為、検査済証の平均取得率が34%であることがこの背景です。

    それを見過ごしてきた行政側にも責任の一端はあると言えますが、その後、耐震強度(構造計算)偽装事件など、世間の注目を集める事案をきっかけに法整備やコンプライアンスの向上を市場が求めた結果、現在では違法、脱法的な住宅はほぼ見られなくなりました。

    昭和60年から平成11年には取得率は向上していますが、平成11年に確認検査業務が民間に解放された際に中間検査ができたこと、住宅金融支援機構等の融資条件で検査済証が必須になったことで検査済証取得率は格段に向上しています。

    このデータから分かるように、昭和60年以前の建築物は、なんと10棟に9棟は完了検査を受けていないまま引渡しを受け、販売されてしまっている可能性があるという事です。

    このような時代ですから、市場に出回る昭和に建築された中古住宅で、完了検査を受けていない、「検査済証」の無い建物は、決して珍しくないのですが、その中で、
    特に売却を難しくする建築物が存在します。



     違法建築物 

    通常、建物の建築は

    建築確認申請➡確認済証交付➡消防等の同意を経て、着工➡中間検査・合格証交付➡完了検査・検査済証交付

    という手順を踏んで行われ、現在では検査済証の交付無く、使用開始できない事となっています。

    完了検査取得率の極端に低い昭和の建築物であっても、建築確認審査後の確認済証はほとんどの建築物で交付されていますので、その当時の資料を元に、どのような建物を設計して申請したかを確認する事が出来ます。


    しかし、中には、確認申請時の設計図面と、現在、実際に建っている建物が「全く違う」場合があります。

    部屋数が違ったり、駐車場が部屋になったり、吹き抜けが部屋になったり、2階が3階になったり…。

    これは、確認申請の時点で、その設計のまま申請すると、建蔽率や容積率をオーバーしてしまう、構造計算上の強度を保つのが難しくなる、などの理由で、
    「確信犯的に」虚偽の設計図で申請を行った違法行為、脱法行為の可能性のある建築物です。

    このような建物の場合、建築確認申請時の設計図と同じ建物が現に建っている検査済証の無い建物と、扱いが全く違ってきます。

    購入希望者が現れたとしても、金融機関から「構造上の問題を疑われ、担保評価が出ない」可能性が高く、担保として認められなければ、
    「住宅ローンが使えない中古住宅」となってしまのです。

    そうなれば、購入可能者は「現金購入」の方限定となるので、極端に「売れづらい物件」となります。



     検査済証のある建物でも注意が必要 

    では、検査済証があれば安心かと言えば、手放しで安心とは言えません。

    注文住宅の場合、少なからず行われていたのが、
    「検査済証交付後の増改築」です。

    吹き抜けで申請して、完了検査後に床を張り、居室にしてしまったり、窓を大きくしたり、多くの場合、容積率オーバーや強度不足の状態になっています。

    当時は、建築主の希望でそのような違法行為が行われているケースも多く、工務店側もそのような話を積極的に持ち掛けていた側面もありますし、これは現在でも行われています。

    購入時には、快適さやこだわりを優先し、先々のリスクを考えもしなかったのだと思いますが、受け継いだ側にとっては、正に
    「想定外」に価値を下落させ、「売りづらい」不動産となってしまうのです。

    このように違法・脱法的に建築された不動産は、実際の建築物と「登記された面積や階数」などが異なるケースも多く見れます。


    未登記状態です。

    そういった場合、「登記に合わせて建物を戻すか」「建物に合わせて登記しなおすか」などの判断も必要になり、
    そのままでは「売れない」か極度に「売りづらい」不動産のままとなります。



     安易に手を加えない 

    売却する不動産がどのようなリスクを隠しているか、見ただけでは分かりません。

    少し手を加えれば、少し綺麗にすれば、直ぐに、高く売れるのではないかと、安易にリフォームをしてしまってから、違法建築を気づいても手遅れです。

    その不動産の本当の価値を見極めてから、リフォームやリノベーションの必要性、改修を行い、価値を上昇させるべきか、土地としての価値を重視するべきか、を間違いなく判断する事が、売却を成功させる第一歩と言えます。


    ※検査済証が見当たらない場合、紛失しただけ、の可能性もあります。その場合には別の対処法(検査済証明書、建築確認台帳記載事項証明書の発行)がありますので、ご相談ください。


    大切な資産であるはずの不動産が、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、売却時にも、受け継いだ方にとっても資産として、活用される事になります。

    管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、
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    今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。

     

    まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。


    昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

     

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  • 古い家のある土地・古い空家は売れないのか
    古家付き土地の売却
    売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却2022年10月05日
    川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の空き家の売却・買取・管理のご相談はモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
    相続した不動産の中で、放置される比率が高いのが、かつてご実家として住んでいた、親が二人住まい、一人住まいで住んでいたものが空き家となったケースです。

    相続による空き家化ではなくても、お住まいの方が、お子様世代との同居する事になったり、入院などが長期化したり、老人ホームに入所するなどの理由で空き家となる場合もあります。

    特に相続前の空き家化の場合は、お子様の判断で勝手に売却等をすることは出来ませんので、使用しないけど、売る事も出来ない、等のお悩みの方が多い実情もあります。

    その上、その家が遠方にあるなど、行き来だけでも管理が大変な場合は、最初は頑張れても、だんだんと足が遠のく傾向があります。

    管理が行き届かないと、人が住まなくなった建物の老朽化は驚くほど早く、少しの痛みがあっという間に、大きな破損や腐食となり、「使い物にならない」と感じる変化を遂げてしまいます。


     古くなってしまった空き家の売却 

    このように古くなり、傷んでしまった空き家もそうですが、人里離れた場所にある空き家や、リゾート地などで放置された空き家など、一見すると「売り物にならない」空き家は多数存在します。



    しかし、長年、不動産売買専門で携わって来て、結局売れなかった不動産や活用できなかった不動産、というのは「見たことが無い」ですから、期間は掛かる事もあると思いますが、その不動産の個性をしっかり分析し、ニーズを合わせることが出来れば、どんな不動産でも興味を持ち、購入を希望したり、活用方法が見つかったりするものです。

    それでも管理が大変な古い家である空き家は、早く処分したい、と思う方の中で、その「
    売れなそうな外観の印象」から、少しでも「売れそうな印象」にしたいと、ご自分なりに考えて、時には大規模なリフォームをしたり、建物が欠点と考えて、取り壊して更地にして売ろうと頑張ってしまうケースも非常に多いです。

    古家がある土地、空き家の売却をする場合、正直に申し上げれば「売れなそうな印象」と思った時点でご相談いただきたかった、という不動産は非常にたくさんあります。

    ご自身でお住まいになっていた場合は、多くはありませんが、相続により取得された遠方にお住まいのご親族の場合、その地域性などが知らないか、数十年前の感覚で想像してしまう為、売れるわけがない、と勝手に思ってしまう事も多いようです。

    古い家や、利便性が極端に悪い立地、バブル期に購入した観光地のマンションなど、高額な維持費が掛かるなど、売れづらい空き家、狭小であったり、不整形地、傾斜地、過疎化が進む街、など土地や場所にネックを抱えるものなど、ネガティブに捉えると「売れなそうな」空き家は「売りづらい」空き家ではあっても、「売れれない」空き家とは言い切れません。

    購入希望者のニーズは様々なものがありますので、こちらで勝手に決めつけて、無計画に手を加えると、元が取れないばかりか、価値を激減させる可能性すらあります。


     古くても家がある事で価値がある土地もある 

    筑後数十年の建物、放置状態が数年続いた建物は、一見すると更地にした方が買い手が付きやすいのではないか、と思ってしまいがちですが、その土地の性質によっては更地にした時点で価値が激減したり、極端に売りづらくなる場合があります。

    特に、市街化調整区域や、区画整理中の地域など、特殊な規制やルールがある土地は注意が必要です。


     市街化調整区域内の空き家・空き地 

    市街化調整区域の場合、都市計画法により、その土地で住宅を建築する事が許される人の属性に規制がある場合があります。



    市街化調整区域の区域内では、原則「建物の建築が出来ない」とされ、農地や山林などが優先されるべき区域となっており、そこで住宅を構え、生活するのは農家やその分家の人たち、という前提のある区域です。

    その中にあって、現在では、一定の要件を満たせば住宅の建築が認められる制度や、人口の調整の為、自治体が決めた一定の期間内であれば、だれでも住宅を建築できるとした制度などで、実際には、畑や山林などのエリアでも一般の方が生活するエリアも形成されています。


    都市計画法第34条12号該当地や、同第34条11号許可を得ている土地などです。

    だれでも住宅の建築が可能な34条11号の土地と、一定要件を全て満たしている人でないと住宅の許可が得られない34条12号の土地とでは、市場価値は全く異なります。

    34条12号該当地に建つ建物は新築後20年経過しているか否かで、次の購入者が誰でも建て替えが可能になるか、一定要件に該当する者でないと建て替えが出来ないか、に違いがある自治体がありますが、それも
    「建物があっての話」ですので、建物が無ければ34条12号という一定要件に該当する者以外は、土地を購入しても住宅の建築が出来ない「買手を選ぶ売りづらい土地」になります。

    そうなれば当然、需要が劣りますので、販売価格も下げざるを得ないと言えます。

    市街化調整区域では、その他にも「既存宅地」という制度により、同区域内であっても、既存宅地の認定を受けている土地については、だれでも購入し、住宅の建築、建て替えが可能な土地も存在します。

    既存宅地の場合、過去に認定を受けてさえいれば建築できる自治体と、建物が残っている事を条件とする自治体とに分かれ、その制度次第では、建物を解体すると認定が意味をなさなくなり、これも34条12号の土地と同様に
    「買手を選ぶ売りづらい土地」となってしまう可能性があります。

     区画整理事業地内の空き家・空き地 

    区画整理地においては、区画整理後の土地であれば、通常は価値が上昇するものですが、区画整理は数十年に渡り計画、整理されていきますから、その区画整理中には、「売りづらい不動産」が生まれる可能性があります。



    区画整理というのは、狭い道路や曲がった道路を広く使いやすい形に区画を整理し、足りなかったインフラ(上下水道や都市ガス)を整備する事で、綺麗な街並みと暮らしやすい街並みに改造する作業です。

    自治体の街づくりは都市計画と呼ばれますが、地域の住民が自ら区画整理組合を形成し、街づくりを行うのが区画整理、と考えても良いでしょう。

    道路を広くしたり、直線にすれば今ある土地や家が道路予定地、または公園予定地などに該当してしまう住民も当然いますし、道路が広くなるので、多くの区画は今より小さくなります。

    区画整理後は生活しやすくなり、価値も上昇するとの考えから、このような区画の移動や敷地の減少を地域で受け入れるわけです。

    その区画整理事業が進行する間には、現在の土地と区画整理後の移転する予定の土地(移転先の土地)、の2つが現れ、詳細の解説をするとややこしい事になります。

    現在の土地から移転先が決まると「仮換地指定」がなされます。

    これは現居住者の確認、土地が移動したり、減少する事を承諾した上で、図面上で計画していた移動先(換地)を指定する段階です。

    この仮換地指定がなされた場合は、直ぐに移動する訳ではありませんが、売却をした場合、現在の土地では無く、仮換地指定先(場所や面積の異なる移動先の土地)の権利の売買となります。

    これでも、一般の方にはかなりややこしい話ですが、この区画整理による計画で面積や場所が異なることまでは決まっていても、「仮換地指定」がなされるまでには、住民の同意や測量など、一定期間の時間が必要で、この期間の売却の場合は、特に注意が必要となります。

    事業には通常でも数十年掛かりますので、その間の売却を控えるといっても、そううまくは行きませんから、タイミングによっては、この
    仮換地指定前に空き家や土地の売却をすることとなります。

    このような場合に、古くても家が残っているか、解体して綺麗な更地としたか、で、どちらの方が「売りやすいか」というと、
    古くても家が残っている方が断然売却が容易になります。

    一つの要因として、仮換地指定前の土地は金融機関の担保要件を満たさない方が圧倒的に多く、
    「住宅ローンが組めない」ので、更地にしてしまうと、土地+注文住宅という、ほとんどの人がローンを利用するような取引には向かない土地となります。(土地だけ現金購入であれば、可能性があります。)

    また、インフラの整備は仮換地指定後に工事が進行しますので、現在、下水や側溝などの排水先が無く、単独浄化槽を利用するような土地の場合だと、意外なデメリットを露呈します。

    区画整理後には必ず上下水が整備されるような土地であっても、仮換地指定前に解体し、更地化してしまった場合、新築される住宅は合併浄化槽の汲み取り式をほとんどの場合、選ばざるを得なくなります。

    既存の建物が残っていれば、単独浄化槽の汲取り、すなわち、風呂やキッチンの排水(雑排水)は宅地内に浸透させて処理できますが、合併浄化槽の場合は、トイレ以外の風呂やキッチンの排水も浄化槽処理となりますので、処理する排水量が桁違いに多くなり、汲み取りといっても、かなりのランニングコストを覚悟しなければいけな情況になります。


    単独浄化槽も気に入られはしませんが、合併浄化槽の汲取りはそのコストの高さから、それを理由に、土地を諦める人が居る程、敬遠されます。

     普通の住宅地でも規制の変化はある 

    市街化調整区域や、区画整理事業地内など、特殊と思える空き家や土地のお話でしたが、ご実家や、相続された空き家、空き地が数十年など、長い期間保有された不動産の場合、その間に都市計画法や自治体の建築に対する基準や規制が改正されている事は、全く珍しくありません。

    空き家・空き地を放置するという事は、単に放置して、衛生面や安全面、治安面において、近隣に迷惑を掛ける恐れがあるだけでなく、このように、その土地・建物の扱いを注意しないと、
    一つ判断を誤れば「売りづらい空き家・空き地」に変貌するリスクもあるのです。

     早めの対処・ご相談を!

    リスクの可能性を感じる場合は、次の世代が万が一にでも、そのリスクに直面しないようにしたり、分割や負担割合などで、トラブルを起こさないようにしたり、放置される恐れがあれば、早期の売却を検討するか、しっかり準備する事で、価値ある資産を有効に売却や活用が出来るのではと思います。

    受け継いだ不動産においても、放置する前が望ましいですが、放置空き家・放置空き地の様々なリスクを考えれば、放置したまま所有し続ける選択肢は無いと思います。

    どのようにする事が、より効果的でリスクが無いのか、一緒に考え、解決する窓口として、是非お気軽にご相談くださいませ。

     

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  • 空き家・空き地放置のリスク・放置するデメリット
    管理困難な空き家・空き地の売却はモモ・ホームにお任せください!
    売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却2022年10月04日
    川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の空き家・空き地の売却・買取・管理はモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
    相続財産にも様々な種類があり、税法上は、現金、預貯金、有価証券、宝石、土地、家屋などのほか貸付金、特許権、著作権など金銭に見積もることができる経済的価値のあるすべてのもの、とされています。

    その相続財産になり得る資産の内、手間を掛け、管理をしておかないと資産価値の減少が大きいと言えるものの一つが土地・家屋です。

    複数の不動産を所有している場合や、遠方に所有している場合、また、管理が欠かせないアパートや駐車場のような貸している不動産など、部屋や引出しにしまっておけない土地・家屋は、相続財産となる時に、管理や引継ぎにも手間が掛かり、きれいに割り切れない等、相続人の間でトラブルの種になりやすい資産の一つと言えるでしょう。


     空き家・空き地放置のリスク

     放置状態が生む悪影響 

    放置空き家・放置空き地は、社会問題として認識されるようになって10年ほど経ちます。

    一部、古家などの再生や運用の面で、改善される風潮が出てきて、古家、中古住宅の流通は増えたものの、未だ、増え続けるであろう放置空き家・放置空き地問題は、法改正や税法上の優遇撤廃、登記の義務化などの、厳しい方向に向かっています。

    放置空き家・放置空き地は、全てが故意的に放置されている、という訳ではありません。

    中には、相続財産として「認識されていなかった」事が原因で、放置されているものもあり、相続した側もその存在にしばらく気が付く事すら出来ない状態で放置されるケースも、近年では増加していると言います。

    実際にご売却相談の中にも、「どこからどこまでの土地なのか分からない」「正確な場所が分からない」「一度も見たことが無い」など、相続前に話は聞いたが、場所までは良く分からなかったり、見たことが無い、というケースは少なくありません。

    ひどい場合には、その土地が他人に使用されているようなケースもありました。

    放置空き家・放置空き地の問題は、このように、生前の準備、生前からの管理を行ってしまえば、相続時に折角の資産が、知られる事も無く放置されてしまう結果になりかねない、「相続準備」の問題でもあります。

    空き家・空き地問題は社会問題ですが、所有資産や相続財産である空き家・空き地を放置してしまえば、問題のある空き家・空き地となります。



     社会問題になった空き家・空き地  

    日本でこの30年間に供給された住宅は約2200万戸あります。

    対して、世帯数の増加は約1725万世帯となっており、世帯数の増加に対して、約475万戸の住宅供給過多となっています。

    空き家・空き地の増加はこの住宅供給過多が一つの要因です。



    (平成31年4月26日総務省法制局調査資料より)

    これが、日本の社会問題である空き家・空き地問題で、全国平均の空き家率は平成30年時点の調査では、13.6%で約7軒に1軒が空き家となっています。

    この10年、特に社会問題化し、国や自治体の政策が施されたことから、伸びは鈍化してきているものの、住宅の供給過多の状況は変わりませんので、空き家・空き地の増加は避けられない状況です。

    埼玉県は流入人口は増加し続けていることもあり、安定した需要がある事も手伝って、空き家率は10%程と全国平均に比べ、空き家は少ないですが、同様に増加傾向であることは変わりません。

    10軒に1軒が空き家となれば、いつ自宅の隣が空き家になってもおかしくないと言えます。

    そういった状況ですから、「空き家問題」の「問題空き家」は既に空き家や空き地を保有している方はもちろん、そうでない方にとっても他人事とは言えない時代になったのです。



     放置空き家・空き地の大きな影響 

    不動産屋をやっていれば、街の中に放置されているであろう空き家や空き地は目立つようになっており、所有者不明の不動産も多くあります。



    大きな敷地に大きな建物等、立派な実家などであっても、複数の相続人が受け継ぐことになれば、割り切れない大きな資産は、共同で管理する事は大変で、誰が何を負担するかのトラブルの元にもなります。

    関係ないと思っていても、隣の家が空き家となり、長年、管理もされずに放置されれば、不安もあります。

    不安だけならまだしも、老朽化して地域に様々な迷惑を掛ける「問題空き家」になってしまってからでは、早期に対応、しっかり管理している場合と、処分の条件も全く異なってきます。

    デメリットとしては、空き家・空き地が放置されることにより、衛生面(不法投棄や害獣の住み付き、害虫の発生、異臭)はもちろん、第三者が出入りしたり、住み付くケース、樹木や塀、屋根やガラスの飛散による周辺被害、樹木の成長や傾き等による越境、など、老朽化や災害による建物の倒壊被害まで、起こり得る事は数限りなくあります。

    このような事態になれば、ただの放置では済まず、損害賠償を請求されるリスクや、「特定空き家」の指定を受ければ、ご自身で解体するなど解決しなければいけない状況になり、近年では、所有者不明の不動産であっても、行政代執行による解体が行われ、所有者を追いかけるケースも出てきました。


    問題空き家の影響はこれだけでは留まりません。

    不衛生で景観を損なう状態となった、空き家や空き地は、不動産売買の際に、ご自身の不動産価値、特に市場価値を低下させます。

    放置している本人は、まだ納得がいきますが、この市場価値の低下は、物件そのものだけでは無く、むしろ、近所で売りに出る不動産、隣家・隣地はもちろん、周辺の不動産市場価格に大きく影響を及ぼします。

    相場並みの適正な販売価格で売却を試みても、見える範囲に気になるような放置空き家や放置空き地が、ある物件とない物件では、購入検討中の方にとって、全く印象が変わりますので、
    相場並みの価格での売却を当然、難しくします。

    空き家や空き地が増えていくことは避けられない事実だとしても、相続財産として取得した不動産についてや、これから相続するであろう不動産で空き家や空き地となっているものは、せっかく所有している価値ある資産ですから、「問題空き家・問題空き地」「迷惑空き家・迷惑空き地」となってしまわないよう、しっかりと準備、管理をする必要があるのです。
     

    相続などが発生するまでは、あまり興味を持てず、話を聞いたことがある程度、という方は非常に多く、場所の特定に手間や時間を要するケースは少なくありませんし、放置されているケースも多くあります。

    大切な資産であるはずの不動産が空き家・空き地となった時、負動産となってしまわない為に、
    早めに対策を考え、準備を進めることで、受け継いだ方にとっても価値ある資産として、活用される事になります。

    最近の傾向として、空き家となった共同住宅(アパート等)に比率は戸建を戸数で上回っています。

    特に東京ではタワーマンション等の供給過多により、空き家の70%は共同住宅、大型ショッピングモールの進出でシャッター商店街が社会問題となったのと同様で同じことを繰り返しています。

    借り手のいなくなったアパートの管理等は残された相続人の方にとっても重荷となります(相続後にトラブルになるのは、相続財産の持ち分割合よりも、不動産の場合、管理費用等を誰が負担するか?など、「共同で相続した後の問題」特有のものです)。


    こういったトラブルの種になりやすい不動産は特に、相続が起こる前などの早めの準備や管理、対策を要すると言えます。


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    まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。


    昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

     

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  • 不動産売却の想定外!ケース⑧
    相続した土地の場所がよく分からない!
    売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却2022年10月03日
    川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の空き家・空き地の売却・買取のご相談はモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
    ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。

    また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。

    注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。

    でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。


     その相続・譲渡不動産、価値ありますか? 


    相続が起きた時に、相続した資産がご実家の土地・建物であるケースはほとんどかと思いますが、他にも不動産資産を所有している事も多くあります。

    アパートや駐車場など、分かりやすい不動産の相続であれば困りませんが、中には山林や市街化調整区域の土地等の場合も少なくありません。


     ケース⑧

     土地がどこにあるのか良く分からない! 



    ご自身で取得した土地・建物であればまだしも、ご両親さま等が、そもそも昔に相続などで受け継いで取得された土地等の場合、聞いたことはあるけれど、行ったことは無い、見たり、確認したことが無い、というケースはあるのではないでしょうか?

    あるお客様は、まだ相続になる前に、資産を確認しようと調べたところ、両親が住んでいる実家とは別に、近所に土地を所有している事が判明、役所関係や法務局など、資料を集め、なんとか場所を特定してみると、なんと全く縁もゆかりもない方が「田んぼ」にしてお米を作っていた、なんてケースがありました。

    このケースでは、田んぼをやっていた方に事情を説明したところ、運良くご理解いただく事が出来、その後、田んぼは埋め立てられ、ご親族が宅地利用することが出来ました。

    これは、説得も上手くいったので良かったですが、専有状態を占有者が数十年(10年または20年以上)継続して、その間、真の所有者から何も言われなかった場合、その占有者は所有権を主張する事が出来る『時効取得』に該当する場合もあります。

    そういった場合は、せっかくの先祖から受け継いだ不動産資産が「管理不行き届き」により、第三者に渡ってしまう事があるのです。

    このように、場所が良く分からない、見たことが無い、どこからどこまでの敷地かが分からないなどの場合、いくつかの方法があります。


    実際の場所が、このあたりのはず、と目星が付く場合、公図を頼りに位置の特定を試みます。

    山の中や、人があまり住んでいない場所の場合、公図の取得すら難しい事がありますが、その場合、役所で「
    国土調査図」を取得できるかもしれません。

    公図などで、現地と照らし合わせ、場所が分かる場合で、地番を特定できれば、法務局で謄本を取得して所有者を知ることが出来ます。

    謄本はどなたでも取得できますので、有料ですが、いくつかの近辺の謄本を取得する事で見つけられる可能性があります。


    同様に法務局で取得や閲覧が可能な資料として、「地積測量図」があります。

    これは、測量が行われている事が前提ですが、隣近所が測量図を作成していれば、組み合わせて、土地の形状を特定できることもあります。


    すべてが揃わなくても、場所をおおまかに特定出来たら、近隣への聞き込みで、場所の特定が出来る事もあります。

    人里離れたような場所では、かなりいい加減な土地の境界となっているケースは多いので、その後、隣地の方と境界確定等の可能性がある場合は、必ずコンタクトすべき人たちと言えます。


    固定資産税納付書固定資産税納付通知書が、所有者宛てに送られているはずなので、これらの書類に記載してある土地の所在地から場所を特定します。

    所在地の番地等を特定するためには最優先の資料と言えます。

    その年の1月1日時点での所有者宛てに送られる通知書なので、数カ月以内に売買による所有権の移転があった場合は、前所有者に送付されている可能性がある点は注意が必要です。


    固定資産税の課税明細書は再交付を受けることが可能です。

    後述の名寄帳の写しの取得が出来ない時などの場合、この再交付を元に、土地所在地を特定することも可能です。


    各自治体の役所では固定資産税徴収の為に作成する固定資産税課税台帳を備えており、所有者ごとにまとめたものとして、名寄帳があります。

    名寄帳は、本人か本人の委任を受けた者しか閲覧が出来ません。

    本人が直接取得するのが望ましいですが、ご両親などに委任状を貰い、取得するなどします。

    相続の際に、不動産資産の特定をする資料としては、非常に当てになりますので、相続人が閲覧し場所の特定を行います。

    ただし、名寄帳の管理は自治体ごとになりますので、あちこちに土地を所有している場合などは、各自治体に行って閲覧する必要があり、自治体によっては名寄帳の写しを取得できない場合もあります。



    そして、その場所が境界線の詳細までとは言えないまでも確定出来た場合には、現地を必ず赴き、管理状態を確認しましょう。

    状況によっては近隣に迷惑などを掛けている事も考えられますし、不法投棄など、いち早く、対応を迫られる事もあります。

    相続などが発生するまでは、あまり興味を持てず、話を聞いたことがある程度、という方は非常に多く、場所の特定に手間や時間を要するケースは少なくありませんし、放置されているケースも多くあります。

    大切な資産であるはずの不動産が空き家・空き地となった時、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、受け継いだ方にとっても資産として、活用される事になります。

    管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、
    0円~の管理サポートを行っています。

    今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。

     

    まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。


    昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
     

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  • 広い土地の探し方
    広い土地の売却
    売却不動産・不動産管理注文住宅土地不動産の売却不動産購入中古住宅2022年10月02日
    川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地探し・売却・買取はモモ・ホームにご相談ください!モモ・ホームブログ
    お住まい探しの中で、注文住宅等を希望の方は特に、土地探しに苦労される方も多くいらっしゃいます。

    モモ・ホームに会員の方でも、沢山の方が希望されるのは、『広い土地』です。

    駅から多少離れてでも、余裕のある広い土地を望まれる方は多く、条件の良い土地に関しては争奪戦とも言え、人気と共に、供給が追い付いていない人気の条件となっています。




     広い土地の探し方・売却 

    住宅地にある土地、市街化区域内であれば、市街化区域の中で定められる用途や制限に沿って建築できる建物の面積や高さに限界がありますが、市街化区域を外れた、『市街化調整区域』は、一見すると、農地などが比較的多いエリアにある土地で、広々と自由に建物が建っているように見えますが、市街化調整区域には、市街化区域より、ある意味厳しい規制もあります。

    広い土地が良いからと、誰でも購入して家を建てられるわけではありません。

    建てる人の資格要件がある土地も多く存在ます。

    土地を探すとき、また、現にお住まいだった土地の方はご存じかもしれませんが、相続などで取得した土地が市街化調整区域内であった場合などの場合、知っておいら方が良い『市街化調整区域』の土地についての解説です。


    ≫市街化調整区域って何

    ≫都市計画法第34条12号の土地

    ≫34条12号の建築要件②

    ≫都市計画法第34条11号の土地

    ≫34条11号の土地②


    ≫既存宅地・線引き前宅地


     

    市街化調整区域の土地のご売却・買取は、まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。

    昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

     

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  • 大手に売却依頼したのに売れなくてお悩みの方は
    モモ・ホームにご相談ください
    売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年10月01日
    川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却・買取・管理はお任せ!モモ・ホームブログ

    不動産の売却は購入と入口が違い、購入の際は、気に入った物件を見つけてから、不動産業者に問い合わせると言った順序を踏むのが殆どですが、売却の場合は別で、売却の相談をどの業者にするべきか?が始まりの方が圧倒的に多いかと思います。



     大手に依頼したのに売れない悩み 

    そんな中、数多ある不動産業者の中で選ばれる可能性の高さで言ったら、テレビCM等も多く、知名度も圧倒的な財閥系の、あの不動産仲介業者の面々となります。

    これだけ知名度が高ければ、きっと希望する価格で売れるに違いない。

    不動産の売却の失敗をしたくない、よく分からない業者に頼んで騙されたくない不安を抱く方も多いであろうし、知名度抜群のあの業者であれば安心、と思う方も多いのは間違いないし、自然な気持ちだと思います。

    そういった大手不動産仲介業者や一括査定サイト等で、知名度の高い業者への売却依頼をした方々からの『思う通りに売れないのだか…』というご相談は少なくありません。



     販売活動をしっかり行う業者へ 

    モモ・ホームでは、レインズへの登録は当然ですが、今では当然になったネットによる宣伝活動、昔ながらのチラシ配布、他、モモ・ホームの売買専門のHPに既に登録されているご購入希望者様へのマッチング、更に地域の不動産業者や工務店、住宅展示場などへの『こちらからの』宣伝活動も欠かしません。

    売却期間中は、現地での販売活動や物件の管理を行い、好印象を保ちます。

    売却依頼獲得に重点を置き、売却物件募集活動だけ活発に行う業者と違い、販売に早期に少しでも高く販売できるよう、地域から広域まで幅広く積極的な販売活動を行います。

    これらの宣伝活動は、売却依頼したら、業者は当然やってくれるものだ、と思ったら大きな間違いです。

    依頼を受けるだけ受けて、積極的に宣伝しない、他の業者への紹介もしない、集客しない、それどころか、他の業者からの問い合わせに応じない、案内させない、商談しない、業者は沢山あります。

    これは、物件の『囲い込み』というやり口で、会社や営業店舗の方針、担当営業のやり方など様々ですが、お預かりした物件を時間が掛かっても、値下げをしても、お客様には『報告せずに』他社には案内させず、交渉も断り続けます。

    依頼したお客様にとっては、高額で売れる機会を失っているかもしれず、購入希望者は購入機会を奪われ、『どちらにとっても何のメリットもない』こんなことをなぜするのでしょうか?

    そこには、大きな取引と小さな取引の違い、手間のかかる取引と手間のかからない取引の違い、
    『両手取引と片手取引の違い』など、会社の方針、店舗責任者の方針、担当営業マンのノルマ、資質が関わる理由があります。



     小さな取引と大きな取引 

    不動産の売却は、仲介業者に依頼して、興味がある人を募り、その中で商談を重ね、購入希望者が現れたら、購入希望者側の仲介業者と交渉を行い、売却が決まります。

    その後、契約書を作成し、契約手続き、引渡しの準備を売主様のご協力の元進め、最終立ち合い確認、決済、お引渡しを完了し、仲介手数料を頂きます。

    この手続きや段取りは、土地と建物、マンションでそれぞれ違いがありますが、仲介手数料の計算は、あくまで『取引価格』で上限が定められており、安いけど調査が大変な不動産でも、手続きが簡単でも高額な不動産でも、計算方法は同じです。

    速算式にすると

    200万円までの不動産は、         (売買価格×5%)
    200万円超、400万円以下だと、(売買価格×4%+2万円)
    400万円超の不動産だと、         (売買価格×3%+6万円)

    に消費税加算となります。

    400万円の不動産売買では、仲介手数料は税込みで、
    19.8万円が最大の手数料額、他方、例えば、3500万円の建売住宅であれば、税込みで、122.1万円の仲介手数料が入ります。

    もし、400万円の不動産が、管理されていない放置空家、資料もほとんど残っていない物件だとすれば、それなりの詳細調査が必要であり、もし宣伝を行う場合には、チラシやポータルサイトの宣伝費が掛かります。

    お客様のご案内や、契約手続き、お引渡しの準備、などなど、営業担当の手間を人件費と考えた場合、19万円の売上で利益を出すのはかなり難しい話になってきます。

    一方、新築の分譲住宅などの場合、高額ではあるものの、契約となれば100万円を超える手数料が入る為、同様の調査や宣伝費、人件費を使っても十分な利益となります。

    片手仲介取引であれば100万円超の差、両手取引仲介であれば、39.6万円と244.2万円なので、
    200万円超の手数料収入の差額となります。

    差額が大きな例でしたが、調査の手間や、契約手続き、取引後のトラブルのリスク等は、例え同等の価格であっても、中古住宅やマンションより、むしろ新築住宅の方がかなり少なくて済むので、負担が少なく、利益もその分、大きくなるのです。

    例えば、3500万円のご売却依頼を受けた場合、片手仲介で他の業者さんにお客様を付けて頂いた場合の、仲介手数料収入は122.1万円万円です。

    ここで、お客様利益よりも手数料収入を優先して算段したとします。

    この122.1万円を手に入れる方法はもう一つあります。


    1650万円で、両手仲介取引となった場合です。

    分かりますでしょうか?

    知名度と社会的信頼、高い査定額などで、お客様を安心させ、釣り上げた物件を、他の業者への紹介を断り、商談機会を与えない事で、『囲い込み』の状態にし、時間を掛けて『値こなし(価格を徐々に下げて買い手が付きやすくする)を行った上で、相場以下となった販売価格で、自社でお客様や買取業者などに安く売ってしまう。(この経緯はお客様に本当の報告はされませんので、知らないままです)

    この物件の場合、3500万円で、一生懸命、広告を出して宣伝し、他の業者に紹介し、自分から宣伝活動で足を使った結果、片手仲介で122.1万円の仲介手数料を得るよりも、『1650万円より高ければ』、
    両手仲介取引であれば、仲介手数料売上は得になるのです、その業者や営業担当者は。。。

    営業店舗や営業担当者は、『販売価格』が売り上げ(成績)では無く『手数料収入』が売り上げ=成績として評価されます。

    3500万円の査定を出した物件を、そのまま片手仲介取引で122.1万円の成績にするか、現実的な値下げの限界として、2500万円まで下げても、両手仲介取引であれば、89.1万円の倍、198.2万円、価格が下がっても手数料は70万円以上『儲かる』上に、売りやすい価格で、売上をあげるか。。。

    そういった中、不動産屋で働く営業社員は、月々の売上ノルマがある中で、通常、どちらの販売に力を注ぐか?、支店などの営業店舗で、社員給与と家賃を払いながら売上ノルマを達成しなければならない、店舗責任者は、どちらを優先して販売させるか?、は考えなくても想像出来るかと思います。

    このように見れば、あの有名な仲介業者は、沢山の物件を預かった後に、どんな優先順位で販売するのか?、どのような不動産屋であれば、大小に関わらず、ほとんど変わりなく販売活動をしてくれるか、明確に見えてきます。

    モモ・ホームは、きちんと儲けを得たいし、新築の販売が嬉しいのは、他の不動産屋と同様ではありますが、小さな取引だからと、手を抜く理由はありませんし、そういったご売却希望者様と合わせ、そういった物件を購入したいお客様も日頃から積極的に集って、マッチングします。

    普段から、大きな手数料、大きな取引で売り上げる活動をしている不動産業者と活動内容がそもそも違いますので、空き家や空き地、中古住宅や中古マンションを預かるだけでは無く、マッチングに焦点を向け、取引の大小は関係無く、売却の成功に向けての日々の積み重ねがあります。


    売却希望者は仲介業者を選びがちですが

     購入希望者は当然、物件で選ぶ 

    ご売却依頼のお客様は、大手の不動産業者でさかんにCMを流しているような業者に依頼すると安心だと考える方も多くいらっしゃるようですが、逆に購入する場合を考えると、当社で買えば安心、とCMをさかんに流しているような不動産業者は住宅メーカー以外、ほぼ見当たりません。

    購入する方は、その物件を買うのであって、どの業者で買うかに重点を置いていない事が分かります。

    購入する側の立場から見れば、良い物件を親身に勧め、提案してくれる、営業担当者(人)に重きを置いて意思決定するケースが圧倒的です。

    良い物件に巡り合う為であれば、小さな不動産屋であっても、積極的にコンタクトし、満足のいく物件を探します。

    ご売却の場合、当然売れたらその不動産との関係は終わりますが、
    購入者は、これから一生付き合うかもしれない不動産を探している側、全く目線の違う次元で探し回っているのです。

    あの業者に任せれば、大手だから安心、というのは、売却希望者だけが持つ、売却に失敗したくない、安心したい心理を利用し、誘導されているのではないでしょうか。。。

    駅前の一等地に立つビルの数フロアをテナントに持ち、受け付けがあって、立派な応接などは確かに安心や信頼の気持ちが生まれますし期待もする気持ちが分かりますが、多数の営業を有するその店舗と従業員には、街の不動産屋とは桁の違う経費を使ってるのも事実で、なぜ、仲介手数料の売上だけで、そんな店舗を運営出来るのか?には、その営業方法や手法に、仕組みがあります。

    売却物件を沢山預かっている大きな会社=お客様利益を優先して売却してくれる会社、ではない事に注意してください。

    両手仲介取引にこだわらない販売活動により、より高く、より早く、気持ちの良い売却が可能となるのです。



     お客様利益の為に行動できるか? 

    販売活動を積極的に行ってくれるか否か?は、業者として基本的な営業方針に関わる話で、営業担当者の変更程度では、どうにもできない話ですが、お客様の利益になる営業活動が出来るかの資質も売却を成功させるために、大きなウェイトを占めます。

    いくら販売活動を積極的に行っても、商談を上手く纏められない担当者では、得られたはずの利益を失う可能性があります。

    伝えるべきことを伝え、トラブルを回避し、購入希望者にも仲介担当者が付くわけですから、その担当者とのコミュニケーションの中で、伝わり方を想定した上で伝え方を考えられる必要があります。

    時にはどう伝えて欲しいかをしっかり指示することすら必要な場合もありますので、売主様⇔モモ・ホーム⇔購入希望者側仲介担当者⇔購入希望者、の交渉をしっかりこなしてこそ、仲介担当としての仕事をしていると言えるのです。

    例えば、転勤による転居や、返済が絡むご売却で、一刻も早く売却したい物件だった場合、その伝え方、伝わり方により、
    購入希望者側に足元を見られる交渉になりかねないのです。

    交渉の仕方を知っている業者、営業担当者に巡り合う事は非常に大事なポイントと言えます。

    モモ・ホームでは、売却のネットワークは県内および近郊の提携、協力業者や関連業種の方々の協力をフル活用し、売却や買取の成功をサポート致しますが、売却時の交渉からお引渡しまでの一切、全てを一人社長である、私が行います。


    不動産売却のご相談は是非、モモ・ホームにお問い合わせくださいませ。


    売却が長期に渡り、困っている場合だけでなく、大切な資産であるはずの不動産が空き家・空き地となった時、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、受け継いだ方にとっても資産として、活用される事になります。

    管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、
    0円~の管理サポートを行っています。

    今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。

     

    まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。


    昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

     

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  • 不動産売却
    売れやすいのはどんな土地
    売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年09月30日
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     不動産売却 売れやすいのはどんな土地? 

    売却する不動産が建物の場合は、管理や「売れる不動産」にする為に、建物の修繕などに及ぶ注意点も多く、長期放置のデメリットは非常に大きいと言えますが、土地の場合はどうでしょうか?

     土地放置の様々なデメリットとリスク 

    建物の無い土地は、その分、倒壊や屋根や壁の飛散等が無い分、リスクが小さいと言えますが、土地であっても、放置していても問題無いとは、当然ながら言い切れません。

    その土地の立地状況や管理状況により、建物と変わらず、様々なリスクが存在します。


    不法投棄

    管理されていない土地、管理者が居ないように見える土地は、不法投棄をする者に狙われる可能性が大きくなります。

    不法投棄は、犯人が見つかりにくく、投棄されたゴミは行政側では処分してくれません。

    土地所有者の責任や負担で処分する事になりますので、「不法投棄されにくい」状況にしておく事が大事となります。

    管理者が居る事、また、管理されている事で、放置状態に比べ、不法投棄のリスクは少なくなります。

    また、そのように管理された土地が「売れやすい土地」として、購入希望者に好印象を与える事となります。

    人目に付きにくい土地は、プライバシーを確保出来る、土地としての良い面もありますが、不法投棄もされやすい土地と言えます。


    景観・衛生面、更に越境

    管理されていない、草木が延び放題の土地は、景観を損ねるばかりか、様々なデメリットと問題を孕んでいます。

    もちろん、景観を損ねれば、周辺居住者からの印象も悪くなり、気持ちよく思わない近隣住民が増えます。

    購入希望者からの印象も当然、良くは見てもらえず、売却機会を失うデメリットが生じます。

    草木が放置されれば、ゴミが隠れやすくなり、不法投棄のリスクは増大し、更に害獣の住処や害虫の発生、それに伴い、異臭など近隣に更なる悪印象を与える、「迷惑な空き地」となり得ます。

    そういった状態で管理もされず、長期間放置されれば、放置空家と同様に、万が一、周辺の土地建物を売却するような時、関係のない近隣の不動産売却価格に悪影響を与える事もあるのです。

    購入者側に立ってみれば、その土地はもちろん、近くに放置された土地・建物があるのは気持ちの良い環境とは言えません。

    一方、きちんと管理された土地であれば、逆に興味を持ってもらえる機会が増えますので、向こうから寄ってきてくれる効果も期待できます。

    放置状態の土地は、更に越境のリスクも抱えます。

    草木であっても不動産取引上は、立派な「越境物」になり得ます。

    道路に草木が延び、人や車の通行を妨げたり、標識やカーブミラーの視認に影響が出るなど、弊害も考えられます。

    越境状態となれば、そのままでは売却出来ない土地となってしまいますから、草は刈ればなんとかなりますが、樹木の枝等の場合には、その規模によって、想定外の費用が掛かる事も珍しくありません。

    樹木は根がありますので、その根が隣地や道路に悪影響を及ぼす可能性があるので、必要のない樹木は、早めに伐採、伐根をしておくべきでしょう。

    管理されていない土地は、道路側に土の流出が起こり、その土で、道路の側溝を詰まらせてしまう事もあります。

    更に、草木やゴミを放置すれば、空き地・空き家に限らず、不審火や放火のリスクも考えられます。

    もし大きな災害につながるような事があった場合、その土地だけの問題で止まらないのはもちろん、事故物件になるような事があれば、その価値は近隣相場とはかけ離れた、全く別物の価値となってしまいます。

    このように、土地・建物、空き地・空き家は、管理を怠ったり、放置する事で、どんどん、自身の土地の価値を落としていくことになり、期待するような不動産価値を失っていく可能性があります。


    とは言え、大きすぎて管理が大変、日常が忙しく管理する時間が無い、場所が遠くて管理できない、など、ご事情により、管理が難しい状況の方も大変多くいらっしゃいます。

    ご自身での管理が難しい方の場合、
    モモ・ホームでは空き地管理0円~の管理サポートサービスがございますので、お気軽にご相談くださいませ。

    土地・建物、空き家や空き地は、との土地・建物に本来、魅力や不動産としての価値があっても、管理状態により、市場ではその評価を大きく落とす事も非常に多くあります。

    市場は、需要と供給で価格が決まりますから、購入希望者がいくらで買いたいか?の「印象」で決まるウェイトが非常に大きく、それに左右されるものです。

    不動産屋が高い査定を出す、それはそれで嬉しいものかもしれませんが、買うか買わないか、欲しいか、欲しくないか、価格の最終判断をするのは、「一般の購入者」ですので、あくまで、「素人の目線・印象」は一番重要と言えます。

    まず、見た目の好印象により、興味を持ってもらった上で、更に法的な部分、安全性の部分と整えれば、購入希望者が安心出来る「売れやすい土地」となり、インフラの部分、利便性の部分など、アピールポイントが整えば、自然と付加価値が付き、より良い取引へと繋がっていきます。

    大切な資産であるはずの不動産が空き家・空き地となった時、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、受け継いだ方にとっても資産として、活用される事になります。

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  • 売れやすい不動産とは?
    売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年09月29日
    川越市・鶴ヶ島市・坂戸市・日高市の不動産の売却・買取のご相談はモモ・ホームにお任せください!
    不動産を売却する際には、成功させる、希望の価格帯で売却したい、と誰もが考えると思います。


     売れやすい不動産とは? 

    近くの物件がいくらで売れた、この辺りは昔より便利になった、道が広くなった、開発で綺麗になった、などの理由で、所有不動産が高く売れるんじゃないかと期待をされたり、算段する方も多くいらっしゃいます。

    昔は不動産価格が下がる事があまり無かったので、その時代に購入された方は、購入価格より下がる事はあまり想像していない方もいらっしゃいます。

    不動産は需要と供給で市場の相場が形成され、近隣の実勢価格を参考に、プラス面とマイナス面の増減と、その広さ、形、道路付け、接道方向、建物の大きさ、間取り、築年数、仕様、建物の位置、駐車場の有無、陽当り、などなど、その不動産の個性と、その地域の利便性や特徴などを勘案して、市場価格が形成されますが、その時の経済状況や市場のニーズ(購入者のニーズ)に変化があれば、同様に変化します。

    市場価格は、査定で決まるものでは無く、実際に売れる価格(購入者が決める)です。

    その市場の中で、売れやすい不動産と売れにくい不動産が存在します。

    同じような場所で同じような価格帯であっても、売れにくい不動産になる可能性があります。

    売れやすい不動産の特徴を踏まえ、売却を成功させるために、購入者のニーズをうまくキャッチ出来れば、成功する不動産の売却に近づきます。

    販売する価格は、それぞれのご事情や、ご希望があるかと思いますが、その中でも対策をすれば、より早く、より高くの売却の可能性が生まれると思います。

     
    ≫売れやすい不動産①

    ≫売れやすい不動産②

    ≫売れやすい不動産③

    ≫売れやすい不動産④



    大切な資産であるはずの不動産が空き家・空き地となった時、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、受け継いだ方にとっても資産として、活用される事になります。

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    昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

     

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  • 空き家・空き地が負動産になる前に
    売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却2022年09月28日
    川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の空き家・空き地の売却・買取のご相談はモモ・ホームにお任せください!モモ・ホームブログ


    近年では社会問題として注目もされてきた空き家問題ですが、誰も住まなくなった空き家・空き地は遠方にお住まいであったり、どこから手を付ければ良いか分からず、管理に手が回らず、放置してしまっているという方もいるのではないでしょうか。

    つい腰が重くなりがちな空き家・空き地の管理ですが、放置すると、草木の放置による景観の問題、雨漏りやカビの発生といった衛生問題、倒壊や飛散の危険性、最悪の場合は空き巣や住み付き、放火といった犯罪のターゲットになってしまうこともあり、様々な放置できないデメリットが発生します。



     空き家・空き地放置のデメリット 

    景観を著しく損ねる

    空き地・空家に共通して言えることは、放置により、雑草や植樹の管理がなされず、伸び放題になれば景観を著しく損ね、草木が隣地の敷地内に越境する事も多く見られます。

    時には電線に掛かる程、枝が延びてしまう事もあり、越境と合わせ、景観への影響だけでは済まなくなるケースもあります。

    管理されていない空き家・空き地は不法投棄の場所に選ばれてしまう事も多く、敷地内に投機されてしまったゴミは、行政が管理してくれませんので、所有者の責任で処分する事になります。

    ゴミが腐食したり、害虫や害獣の住処となれば、衛生上の問題も発生し、近隣住民からの苦情は避けられない状況となるでしょう。

    管理を怠れば、先々に何倍もの労力と手間、時には法的な責任を取らざるを得ない状況も有り得ます。


    倒壊・飛散

    特に空き家の場合は、人が住まなくなった建物の老朽化は驚くほど速く、瞬く間に老朽化が進みます。

    外壁やバルコニーのひび割れや崩れ落ちる話はよく聞きますが、バルコニーの倒壊や、最悪の場合、建物自体の倒壊があれば、近隣だけでは無く、通行人など、人に被害が及ぶ危険を孕んでいます。

    同様に、外壁や屋根、ガラス等の強風などによる飛散があれば、被害は近隣だけでは済まない可能性もあり、建物以外でもブロック塀やフェンスの老朽化による崩れや倒壊も、意外な被害者を出す可能性があります。

    特に壁に穴が開いてしまったり、窓が割れてしまっているような老朽化が進んだ建物は、強風により、屋根や扉、ガラスを飛ばすなど、より大きな被害を出す恐れがあります。

    敷地内に樹木がある場合は、何年も放置した結果、幹が太くなり、ブロック塀を押し倒した例や、枯れた樹木が強風などで隣地に倒れるなどの被害を出すことも、決して珍しくありません。

    これらも被害者が出れば、損害賠償など、法的な責任を問われる可能性があります。


    資産価値が著しく低下

    放置されてしまった特に空き家は、経年劣化が住んでいるよりも激しく、早く進みます。

    補修や管理がされていない状態での劣化は、小さな亀裂でも雨が染み込み、そこからカビが生えるなど、劣化を急速に進行させます。

    雨漏りが進行し、管理をしなければ、家屋内に湿気がたまり、カビが生え、湿気を好む白蟻等、害虫の被害に合ってしまえば、傾いたり、修繕不能に陥る可能性もあり、資産価値、市場価値が著しく低下、売りづらい物件になっていきます。

    空き地であっても、管理されず、草木が成長してしまった場合、伐採や伐根を必要とする状況となれば、市場価値に大きく影響する場合もあります。


    固定資産税の負担

    空き家や空き地などの不動産を持っている場合には固定資産税を納税する義務があり、所有している間には負担が生じます。


    平成27年5月に全面施行された空き家対策特別措置法により、さらにリスクが増え、倒壊の危険がある、ゴミなどが溜まって地域に悪影響を与える、などの状態にある空き家を『特定空き家等』と定義しています。

    通常であれば住宅用地の固定資産税は最大6分の1に減額する控除が適用されていますが、この法律により、『特定空き家等』に認定された空家には控除が適用されなくなりました。

    つまり、それまでの最大6倍の固定資産税を支払わなければならなくなるのです。


    過料の可能性も

    空き家の老朽化が進み、近隣住民や地域の景観・治安に不安を及ぼす状態になると、自治体から特定空家等に認定される事があり、その場合、自治体に過料が課せられる可能性があります。


    例えば、改善命令が出されたにもかかわらず、それを無視すると、50万円以下の過料が課せられます。

    また、自治体の権限で強制執行により、建物の解体が行われる際はその費用を所有者が負担することになります。


    放火などの被害

    放置されたまま老朽化が進み、誰も住んでいない、管理されていない事が一目でわかるような状態になると、害虫や害獣の住み付きによる、周辺への衛生上の問題もありますが、放火など、犯罪の被害に会う可能性が増加します。

    火災の及ぼす影響は近隣にも及ぶ可能性があり、被害に会っただけでは済まされません。

    また、不審者の出入りなど、犯罪の温床となるケース、第三者の住み付きなどのケースも有り得ます。

    どれも被害に会うだけでなく、近隣への影響を免れない事態と言え、管理されていれば避けられる可能性があります。


    売却が難しくなる

    こういった放置状態が続けば、いざ売却しようと思った際に、『売れる状態』にする為に費用が掛かる事になります。

    修繕費や解体費などはもちろんですが、売却に必要な確定測量などを行う場合、近隣の心象を損なってしまっていれば、境界の確定に必要な近隣の同意を快く受け入れてくれない場合もあるのです。


    譲渡所得特別控除の特例を受けられない

    相続によって取得した空き家を、一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できますが、3年を超えて放置してしまうと、この特例が受けられなくなります。



     相続登記を怠れば更なるデメリットも… 

    売却出来ない

    ご自身が相続した土地・建物であっても、肝心の相続登記を怠っていれば、売却処理が出来ません。

    また、その土地・建物が何らかの被害に会った際にも賠償を受ける事も出来ません。


    相続人が増える可能性がある

    相続登記を行わずに放置していた場合、もし他の相続人が死亡し、例えばその配偶者と子に相続が行われるとすると、その不動産の相続人がさらに増えることになります。

    こうなると手続きなどが余計に複雑化するばかりか、不要な相続争いを引き起こしてしまう可能性もあります。


     相続する前に準備出来ることも 

    相続によって、親族の方々が、管理が難しい空き家や空き地となる可能性を感じる場合、ご自身が元気で、しっかり判断が出来るうちに、管理をしっかり行う、どのように処理、処分するかを決め、遺言等に残しておく、売却する、などの対応策を打っておくことで、デメリットの多くを回避する事が可能です。

    存命中であっても、認知症を発症したり、不慮の事故などで、判断能力を失った場合には、ご自身での売却が出来なくなるばかりか、親族であっても売却等の処分が難しくなり、後見人制度の手続きを要したり、その不動産を売却するには、大変な手間と手続きを必要とします。

    また、突然の相続の場合には、相続人同士の意思共有が難しいケースも多く、分割や売却、活用に関して、争いになることもしばしば起こり、いわゆる争続となり得ます。

    そのような事態に見舞われた空き家・空き地の多くは放置される事となり、また、そういった不動産を、専門家を通さずに売買する業者もあり、その場合の売却価格は、当然、市場価格とかけ離れたものになるケースが多いのです。

    不動産等の資産を所有されている方は、少なからず、先々の事について考えてはいらっしゃる相続の問題だと思いますが、準備は早すぎる事はありません。

    大切な資産であるはずの不動産が空き家・空き地となった時、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、受け継いだ方にとっても資産として、活用される事になります。


    管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円~の
    管理サポートを行っています。

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  • 不動産の高値売却・手間と費用
    売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年09月27日
    川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却・買取はお任せ!モモ・ホームブログ

    相続などで取得した土地や建物、現在のお住まいやご実家、管理が大変になった土地や建物の売却を検討された時に、手残り金額や税金を考えると少しでも高く売却したいと思うのは当然です。

    様々なご事情で土地や建物はご売却に至りますから、モモ・ホームの基本的な売却スタンスは
    手間と費用をなるべく掛けずに、いかに高くご売却を成功させるか、ですが、資産に余裕があり、手間を掛ける事を惜しまない方は、不動産に付加価値を付け、より高額のご売却を望まれる方もいらっしゃいます。

    また、どうしてもそのままでは売却が難しい不動産もあります。

    そのような場合には、状況を改善し、売却を可能にする工夫や、時には売却可能にするために費用を掛ける必要がある場合もあります。

    不動産は同じものが2つと無い1点ものであり、その個性も様々、手間を掛けなければ売却が難しいものから、ちょっとした手間や交渉で、大化けするものまであります。

    隣近所の売却データや履歴は大いに参考にすべきですが、売却の際、同様の価格で売れるかどうかは、その不動産の個性によります。

    モモ・ホームでは、不動産売却に必要な調査や資料から、ご売却不動産の個性を見極め、手間と費用を掛けなければいけない物件か、その必要性の有無はもちろん、手間と費用を掛ければ、高いコストパフォーマンスを得る事が出来るかを検証し、お客様と共に適切なご売却計画を考え、満足のいくご売却を目指します。



     不動産の高値売却・手間と費用 

    不動産を少しでも高くご売却する事を目指す場合、買取では無く、一般の方に購入していただく方法一択となります。

    一般の方に購入していただくには、宣伝し候補に選んでいただき、実際に見て確認した上で、気に入ったら、購入できるかをローンの審査等を通してもらい、購入申込を頂く段どりを踏みますので、買取に比べて時間は掛かります。



    付加価値①
     リフォーム・リノベーション 

    一般の方に同じ不動産を高く購入していただくには、一番一般的な方法としてリフォームがあります。

    これは、設備や内装を新しくして、外壁や屋根にも塗装などの手を加えれば、見栄えも性能も上がり、当然に、より高額でのご売却が期待できます。

    リフォームは、手間も費用も掛けようと思えば際限なく掛けられますので、ご自身の好みや独断で妄想し、大きな費用と手間、時間を掛けた分、取り返せないリスクを考えずにやってしまうと、大きなしっぺ返しを食らうケースもありますので、慎重に行う必要があります。

    その不動産を知る前に、このような大掛かりな手間を掛けても、『全く意味が無い』事があります。

    リフォームやリノベーションは、しっかり調査し、不動産を理解した上で、やるべきものですから、独断で良かれと思って手を出すことだけは禁物です。

    費用が大きい分、お客様の目を引きやすいリフォームは、その効果が適切に発揮されれば、相場以上の価格でのご売却の可能性を秘めますが、これから売却活動を行うのですから、『ニーズを先読み』する必要があり、見た目分かりやすそうですが、リスクも伴う点を知っておきましょう。

    リスク回避の一つの方法として、現況のまま販売を開始して、お客様のニーズに合わせて(予め設定した価格の範囲内で)リフォームして引渡す方法や、この部分をリフォームする予定です、と告知して販売する方法などがありますが、この方法の場合、リスクは回避出来る反面、物件のご紹介は様々な業者の営業担当者が行いますので、その営業担当者の説明がしっかり行われるか、の不安や、リフォーム前の状態を見て、お客様にイメージしてもらう方法ですので、その営業担当者の力量により結果が変わるリスクがあると言えます。



    付加価値②
     確 定 測 量 

    建物の見栄えも高値売却には効果が期待できますが、購入する側が当たり前の事として期待するのが、敷地の広さや権利がはっきりしている事です。

    見栄えが綺麗になっても、敷地がどこからどこまでか、はっきりしていないような土地では、取引自体が不安定な内容になるのはもちろん、購入する側としては不安でしかありません。

    特に、地積測量図が備わっていないような土地や、境界標が現地で確認できない土地の場合、購入者は必ず、確定的な裏付けを求めますので、費用を掛ける場合、また、ご売却を成功させる上で、必須と言えるのが『
    境界の確定』や『境界標の明示』と言えます。

    確定測量には隣地の協力や、接している道路を管理している自治体の立ち合いが必要なので、手間と時間が掛かります。

    数週間から土地の広さや境界点の状況により数カ月掛かる場合もあります。

    どのような土地の広さでも、30万円程度~の費用も必要となります。

    ご売却の事情により、費用を捻出出来ない等の場合も当然ありますので、その場合は、売却価格に影響が出ます。

    また、確定測量を行った結果、越境が判明する場合があります。

    このような場合は、売却を完了させる前に越境を解消する事が売主様の義務となりますので、固定物(建物や境界ブロック)などの越境の場合、費用が掛かる事があります。



    付加価値③
     適切な管理やクリーニング 

    境界も確認出来て何も問題が起こりそうもない状態でも、その土地の管理状態(草が延び放題など)、建物の管理(片付けもされておらず残置物が散乱している)がしっかり行われているか否かで、購入希望者の印象は全く違うものです。

    大きな費用は掛けずとも、草刈り、除草や整理整頓、清掃などをしておけば、購入希望者の印象を良くし、安心を得られる効果が大きいでしょう。

    モモ・ホームでは、空き地の管理サポートを0円から提供しています。

    売却活動中の管理はもちろん料金が発生しませんが、ご売却予定の無い、または先々の予定の空き地や空き家の管理を0円からサポートします。

    ご売却時するまでに、管理状況によっては近隣関係の悪化による不利益や、空き家放置により老朽化を早める不利益を回避するために、定期的な管理は不可欠と言えますので、管理を負担に感じる方は、是非お気軽にご相談くださいませ。



    その他の付加価値
     瑕疵保険の加入、ホームインスペクション 

    瑕疵保険は、取引後に貸すが見つかった場合でも、その補修費を補ってくれる保険制度で、保証期間や保証金額、対象となる部位などが、保険法人、あるいは保険の種類ごとに定められています。


    個人が加入する場合の瑕疵保険の保証期間は、保険対象住宅の引渡し日から起算して1~5年となっており、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」の瑕疵が保証対象で、保証金額の上限は、500万円または1,000万円です。

    保証期間や保証金額、建物の構造や規模により費用は異なりますが、保険料も3万円弱~と、それ自体は高額ではありませんし、加入しておけば、購入者の安心にもつながり、取引後のトラブル回避にも大きな効果がありますが、加入には検査が必要です(検査料金が3万円弱~)。

    検査に不合格となった場合、合格するためには結局リフォームを要する事になりますので、合格要件を確認しながら検討するべきでしょう。

    また、その建物の状態を調べ、どの部分に欠陥があるかを調べる手段として、
    ホームインスペクションがあります。

    専門業者に建物の見えない部分の瑕疵をかなり細かい部分まで検査してもらえ、現在の状況を正確に把握することが出来ます。(細かすぎてショックを受ける方も…)

    ちょっとした所も指摘が出るので、全部直すとなると、これもかなりの費用になる場合がありますが、このホームインスペクション自体は、10万円~20万円(建物の規模や構造などによる)は必要となります。

    ホームインスペクションは検査をするだけですので、そこで、どの部分を修繕するか、の判断は依頼した売主様や、買主様となり、当然、別途費用となります。

    特に空き家を売却する場合には、買主様の負担で、契約から引き渡しまでの間に、ホームインスペクションを受け入れるという条件での売却も一つの方法です。

    この場合、契約条件をしっかり整えておけば、突発的な費用負担のリスクは少なくなります。


    このように、不動産のご売却において、現況を改善し高値売却を目指すには、それぞれ、それなりの費用が掛かりますし、費用を掛ければ、必ずそれが購入者のニーズを満たすかは未知数と言えます。

    慌てたり、先走って費用を掛ける必要は全くありません。

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  • 不動産売却の注意点
    売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却不動産の管理2022年09月26日
    川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却・買取はお任せ!モモ・ホームブログ

    様々な不動産売却・買取のご相談を受け、販売を重ねておりますが、売却する土地や建物はまさに千差万別、一つとして同じものが無い、一点ものですので、ご売却相談の都度、詳細な調査を必要とし、ご売却や買取に際してのトラブルが起こらないよう、注意が必要です。

    モモ・ホームでは、土地・建物のご売却相談から、販売開始、買取のご契約に至る過程で、詳細を調査し、ご売却の場合は、ご依頼を受ける段階や販売価格を決める段階において、その不動産の個性を把握、売主様のご理解を戴いた上で、長所を発見し活かす、短所をカバーする、対処する事で、ご売却を成功に導きます。


     不動産売却の注意点 

    不動産売却には様々な注意点があります。

    その建物と土地においてはもちろん、接している道路や隣地、隣家においても、注意を怠ると売却価格に大きな影響を及ぼしたり、トラブルの元となる事も有り得ます。

    見落としがちなものから、販売価格に影響のあるもの、トラブルの元となりかねないものまで、注意ポイントをモモ・ホームブログ記事より、まとめました(順次更新します)。



    不動産売却の注意点
    前面道路・周辺道路 

    不動産売却の注意点
    リスクのある道路・私道①

    不動産売却の注意点 リスクのある道路・私道②

    不動産売却の注意点 里道・赤道・青道

    不動産売却の注意点 道路査定

    不動産売却の注意点 瑕疵担保責任(契約不適合責任)

    不動産売却の注意点 瑕疵担保免責(契約不適合責任免責)

    不動産売却の注意点 土地境界確定

    不動産売却の注意点 境界確定工程と近隣関係

    不動産売却の注意点 既存不適格


    不動産売却の注意点 増改築・未登記

    不動産売却の注意点 新旧耐震基準①

    不動産売却の注意点 新旧耐震基準② 


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  • 不動産売却の必要費用
    売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年09月20日
    不動産を売却する際には、購入時と同じように「諸費用」が掛かってきます。

    売却の場合、特に手残り金額の計算が狂うと影響が大きい場合がありますので、予めどのような費用が掛かるのかの把握も重要です。


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     不動産売却の諸費用 

    購入時と同様に掛かる費用として仲介手数料登記費用収入印紙代(印紙税)が諸費用として掛かってきます。

    仲介手数料

    仲介手数料は、売却を依頼した仲介業者に支払う、売買契約成立時に発生する費用です。

    必要な仲介手数料の額は、不動産の売買金額により上限金額が決まっており、
    ・取引額のうち、200万円以下の部分 に取引額の5%
    ・200万円超、400万円以下の部分  に取引額の4%
    ・400万円超の部分         に取引額の3%
    の合計金額に消費税を加算した額が必要となります。

    登記費用

    不動産売却時に、登記された名義人の内容と、現在(実際)の名義人の指名や住所などが一致しない場合、事前に氏名や住所の変更登記を行う場合もあります。

    また、住宅ローンの残債が残っている場合は、引渡し(決済手続き)の際に抵当権を抹消する必要がありますので、抵当権抹消登記を行います。

    登記費用は抵当権抹消については数万円の司法書士費用が掛かります。

    また、建物を解体して引き渡す契約の場合には、建物の滅失登記費用が掛かります。

    印紙代(印紙税)

    不動産売却のご契約時に売買契約書に貼付する印紙代が掛かります。

    買主、売主双方が売買契約書の原本をそれぞれ保有する契約の場合には必要ですが、印紙は原本のみ貼付ですので、売主様はその写しの保有で良い場合には、印紙税は不要となります。

    印紙代は
    ・取引価格500万円超~1000万円以下  5000円
    ・取引価格1000万円超~5000万円以下 10000円
    ・取引価格5000万円超~1億円以下   30000円
    ・取引価格1億円超~5億円以下     60000円
    が掛かります。



     その他の費用 

    他にも売却した不動産の種類や取引条件によって、必要な費用が発生します。

    むしろ、その他の費用は想定しておかないと、計画を大きく狂わせることにもなりますので、事前にしっかり確認しましょう。



    譲渡所得税

    不動産売却によって利益が生じた場合には、譲渡所得税が掛かります。
    ≫不動産売却の税金で確認



    (確定)測量費用・境界復元費用

    不動産売買において、その敷地の境界を確定させる事、境界を明示する事は、原則、売主の義務となります。

    個人間売買では特約により、境界非明示として取引する事も可能ですが、確定測量や、境界明示(亡失した境界の復元)の費用は掛かるものとして考えた方が良いでしょう。

    ご売却依頼のお客様は意外と税金面は気にされており、ご自身で調べたりしている場合が多いのですが、この確定測量と境界明示、復元については、全く想定していない費用として圧倒的なナンバーワンです。

    一般の測量が約20万円~、確定測量で費用は30万円程度~ですが、土地の広さや境界点の数(復元する境界点の数)、近隣住民の数などで費用は大きく異なり、要する期間についても、接面道路が市なのか県なのか、また、隣地に所在不明者が居る場合など、意外に費用が膨らむ要素を秘めていますので、早めに状況を把握するべきポイントです。



    越境の是正

    測量と合わせて発生する事が少なくないのが、測量により判明した「越境の是正」です。

    越境については、通常は引渡しまでに売主の責任と負担により解消、是正、解決すべき事由となりますので、それまで全く気付かずに過ごして、問題も起こらなかった場合でも、他人に売却する時には是正する必要があります。

    相続不動産の場合、詳細が分からず、かなり古くからある家屋や塀、樹木など、実は越境している事は珍しくありません。

    この点も早めの把握で、対応する必要があります。

    費用はケースによりますが、建物自体が越境している場合など、膨大になる事もあります。



    残置物撤去費用

    残置物(不用品)を撤去して売却する場合、撤去費用が必要です。

    残置物は残しての売却ももちろん可能ですが、残置物がそのままの物件より、撤去後の物件の方が当然見栄えが良く、売却の「スピード」や「価格」への影響は必ずあります。


    修繕、リフォーム費用

    雨漏りや床の撓みなど、設備の故障など、必要に応じて修繕する場合もあり、リフォームした方が付加価値が上がり、売却時の費用対効果が確実に望める場合には、費用を掛けた方が良いこともあります。

    修繕範囲、リフォームの規模により費用は様々です。



    ハウスクリーニング費用

    お引渡し前、または空き家の場合の内見の印象を良くする為に業者にクリーニングをしてもらう費用です。

    現況でのお引渡しも多いので、必ず掛かる費用ではありませんが、空き家で、まだ使用に耐える状態の建物であれば、クリーニングした状態で内見をしてもらった方が、費用以上に印象が良くなる可能性はあります。

    広さやクリーニングの範囲によって5万円~で幅があります。


    建物診断費用(ホームインスペクション)費用

    事前に建築士による建物診断を受けておくと買主様の安心を得られる可能性があります。

    費用は10万円程度~が一般的です。


    既存住宅売買瑕疵担保保険加入費用

    個人の売主様で売却の場合、瑕疵担保責任免責(契約不適合責任免責)の契約は非常に比率が高く、ほとんど、と言ってもいいですが、瑕疵担保補償期間が最長5年の同保険は買主様の安心を得られる可能性は高くなります。

    簡単に加入出来る訳では無く、専門機関の検査合格が必要で、加入に補修が必要な場合、検査と加入費用約15万円にプラス補修費用が掛かります。



    解体費用

    古家有の土地で、解体更地渡しの条件の契約の場合、解体費用が掛かります。

    昔はいい加減な格安の解体業者が通用していた時代もありましたが、現在は、マニフェストを提出出来る、しっかりした業者に解体を頼むなど、自己防衛をしないと解体を依頼した者も、不法投棄があった場合の責任を取らなければいけないので、業者選びが一番難しいところかもしれません。

    建物の種類、庭木や庭石、池や井戸、浄化槽や土地の間口に広さなどにより、解体費用は100万円~数百万円まで大幅に異なります。


    建物の検査済証が無い建物の場合

    検査済証の無い建物は、建物の『適合証明』が取得できない為、フラット35などの住宅ローンや、一般の金融機関においても、ほぼローンの担保要件を満たさない為、買い手が非常につきにくい状態です。

    リフォームなどを行う余裕がある場合は、検査済証の『紛失』の場合は『再取得』の手続き、そもそも建築時に完了検査を受けていない(昭和の建築物では8割から9割が受けていない)場合、更に建築を開始する時に提出する設計図書、『建築確認申請』、建築前に取得する『確認済証』等の資料と、現在の建築物に相違がある場合には、『適合調査』を経て『適合証明』を取得する事が望ましいと言えます。

    当初計画通りの設計図書と、現在の建物に相違が無ければ、『違法建築』や『途中、増改築が行われていない』可能性が高くなりますので、購入者がローンを利用できる可能性があります。

    ご相談くださいませ。



    これらの費用は、戸建、土地、マンション、など建物の有無や構造、市街地や農地などの特徴により大きく異なります。

    全てが掛かってくる費用でありませんが、何より、「早い段階で」状況を把握して、費用の想定を見積もっておく事が肝心です。

    売渡の条件にも関わりますので、一緒にプランニングしていきます。

    是非、お気軽にご相談くださいませ。


     
     

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  • 不動産売却査定・売却開始の準備
    売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年09月15日
    相続した土地・建物、管理が大変で放置状態の空き家や空き地、ご自宅やご実家の売却を検討される時に気になるのは、土地と建物の価値。

    ほとんどの方が最初の動きとして、査定依頼のご連絡を頂きます。

    昨今では、ネットで数社に簡易査定をしてもらえる一括査定サイトも多くなりましたが、その後の営業電話攻勢に悩まされたお話も多く聞きます。

    不動産業者も費用を掛けて登録しているサイトなので、売却依頼獲得の為に、根拠のない高額査定を出すケースも、ほぼ当たり前ですので、その点は予め考慮した上でご利用いただいた方が良いかと思います。


     不動産売却査定・売却開始の準備 



    通常の査定を行うには、根拠ある査定額を出すために、それなりの資料の準備が必要になります。

    これだけ準備出来れば、かなりご売却にも有利になる
    ≫売却の準備を参考に、お自宅やご実家に保存されているであろう書類は探してみてください。

    ご購入時の資料が出てくると、いろいろと見えてくるものがあり、より有利なご売却計画をプランニングできる可能性が広がります。

    また、当時の都市計画法上のルールと、現在のルールが変化している場合、対処を考えなければいけない要素があったり、申請した建物と、現在建っている建物が、間取りや広さが違うケースは、古い建物の場合、非常に多くありますので、効率的、計画的にご売却を進められるヒントが盛りだくさんの資料でもあります。

    現在の価値を知るには、固定資産税の納税書類等になりますので、納税をされている場合は、その資料も重要となります(改めて取得も可能)。

    無申告や脱法的、違法な建築物がある場合、ご売却方法を考えなければいけませんので、土地の価値を台無しにしないよう、早めの確認、対処をしたいものです。

    資料の準備はご協力しますので、お気軽にご相談くださいませ。





     ご売却開始の準備 

    不動産のご売却が決まり、売却活動を開始する段になった場合、やっておいた方が良いご売却開始の準備としては

    外観の見栄えを少しでも良くする…建物の外観は限界がありますが、庭木や雑草の管理、駐車スペースをやお庭を綺麗に

    使わないものは片付けて整理…居住中のご売却の場合、ご売却の為に『内覧』は避けて通れません。

    使わないものはまとめて片付け、今後必要のないものは処分し、内覧時に物が整理されている印象になるよう整える事は印象アップの為に重要です。


    残置物の処分…空き家のご売却の場合、資金的に余裕があれば、残置物の撤去処分は高価が大きいのでお勧めします。

    空き家の場合、ご事情により、そのままの状態でご売却される事も多いので、問題ありませんが、販売価格には影響があります。


    掃除…いつでもちょっと片付ければ準備が出来るよう、形を作っておくことは売る側のストレスを減らすためにもお勧めです。

    空き家の場合もハウスクリーニングまでは必要ありませんが、スッキリ片付いていれば好印象に繋がります。


    落ちない汚れや破損部分は隠さない…壁の穴やクロスの破損、汚損、床の破損などは家具や荷物で隠したいところですが、ご売却が成立した後や、引渡し後に発覚した場合、大きなトラブルに繋がる可能性があります。

    隠したいところは隠さない、何度も確認の内見に来ていただかなくて大丈夫なように、デメリットは開示しましょう。


    草木…樹木の管理…空き地の場合、雑草などの草木の管理、大き目な樹木がある場合は道路や隣家に影響の無いよう管理が必要です。

    特に樹木の越境は印象が良くありませんので、管理しきれない場合は伐採、伐根を考えましょう。

    空き地の場合、モモ・ホームでは、売却するか否かを問わず、無料からの管理サービスがございますので、お気軽にご相談くださいませ。


    写真…建物がある場合、特に居住中の場合は内覧希望者が空き家に比べ、激減します。

    特に居住中の建物の場合、興味を持ってもらうには写真の掲載数が多いことが、ご売却機会の増加に大きく影響します。

    何もない状態で撮影する必要はありませんので、なるべく多くの写真を公開する事を考えましょう。(写真はこちらで撮影しますので、撮影箇所は打ち合わせを行います)


    以上の点を、ご売却に向けて頑張っていただけると、同じ不動産でも、
    本来の価値に合った、売りやすい不動産へと前進していきます。

    ご相談いただく前に、様々手を加えたり、費用を掛けたりすると、逆にマイナスになる場合も非常に多くあります。


    売却をご検討の段階で、何も手を加えずに、まずはご相談くださいませ。

    スムーズにご売却手続きを完了させるためにサポート致しますので、確認、準備を早めに進めていきましょう。
     

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  • 不動産売却時の税金
    売却不動産・不動産管理不動産と税金不動産の売却2022年09月11日
    不動産取引には様々な費用が掛かりますが、「税金」もその一つです。

    特に売却利益が出る場合には、ケースにより多額の納税負担の可能性がありますので、ほぼ毎年改正される税法は押さえておく必要があります。

    不動産売却時の税金には
    譲渡所得税住民税印紙税消費税があります。

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     不動産売却時の税金 


    譲渡所得税

    譲渡所得税とは、不動産を売却した際に利益が生じた時にかかる税金で、算出も一番複雑な上にほぼ毎年の改正となる為、最新の情報や税理士の先生など専門家への確認が必要と言えます。

    譲渡所得(利益)にかかる税金は事業所得や給与所得などの他の所得と分離して計算され、所得税と住民税が課税されます(分離課税)。

    売却時に利益が生じた場合に課税されますので、譲渡所得がマイナス(譲渡損失)になった場合には課税されません。

    また、原則として事業所得や給与所得などの総合課税の所得と通算して計算することはできませんが、一定の要件を満たした場合は、譲渡損失を総合課税の所得と通算する(総合課税の所得から差し引く)ことが認められています。

    「課税譲渡所得金額」は税額計算の基礎となり、譲渡による収入金額(譲渡金額)から、
    取得費及び譲渡費用を差し引いて計算された「譲渡所得」から、さらに特別控除等の適用がある場合に、その特別控除額を控除して算出します。

     取得費の求め方  

    その不動産取得時の価格(代金)や取得に要した費用の事で、実額法と概算法の内、大きい金額を用います。

    実額法…売却した不動産の購入価格(建物は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算)、購入時の仲介手数料、購入時契約書に貼付した印紙税、登録免許税や登録手数料、不動産取得税、立ち退き料や移転料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額で算出します。

    概算法…購入時の資料の不足などの理由で、実際の取得費が不明な場合や、実際の取得費が売却価格の5%よりも少ないときは、売却価格の5%を取得費とみなして算出することができます。


     譲渡費用の求め方 

    不動産を売却するために要した費用で、売却の際の仲介手数料、測量費用、広告費用、売買契約書貼付の印紙代の他、立ち退き料や取り壊し費用などがあります。


     課税譲渡所得の計算 

    譲渡所得 = 譲渡収入金額 - ( 取得費+ 譲渡費用)

    課税譲渡所得 = 譲渡所得 - 特別控除

    税額 = 課税譲渡所得 × 税率 (所得税・住民税)

    譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。



     短期譲渡と長期譲渡 

    不動産の所有期間とは土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間で、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

    譲渡所得は、この所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ税率も異なります。

    所有期間が短期の場合、税率がほぼ倍になります。5年がラインとなりますので、短期で売却の必要が生じた場合には留意が必要です。

     
         長期譲渡所得      短期譲渡所得
    譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの
    税率20%(所得税15%・住民税5%) 税率39%(所得税30%・住民税9%)


     ◆特別控除と軽減税率 

    売却した不動産がご自宅の場合には、一定の要件を満たした場合、特別控除や軽減税率の特例等があります。


     3,000万円特別控除 

    ご自宅やその敷地を売却し、利益(譲渡所得)が生じた場合でも、譲渡所得3,000万円までは実質的に課税しないという制度です。

    課税譲渡所得 = 譲渡収入金額 - (取得費 + 譲渡費用) - 3,000万円 

    この特例を受けるための要件

    ①現在主として住んでいる自宅を売却したとき。(家屋とともに、その敷地や借地権を売る場合も含む。2つ以上居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヶ所のみが特例の対象となります。)

    ②居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却したとき。

    ③自宅を売却する年の前年及び前々年に、居住用財産の3,000万円特別控除又は居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

    ④売主と買主の関係が、配偶者や親や子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。

    ⑤別荘など主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋でないこと。



     居住用財産の譲渡の軽減税率 

    ご自宅を売却した際に、譲渡所得の税額を通常よりも税率が低くなります。

    具体的な税率と計算は

    ・譲渡所得6,000万円以下の部分=譲渡所得×14%(所得税10%+住民税4%)

    ・譲渡所得6,000万円を超える部分=(譲渡所得-6,000万円)×20%(所得税15%+住民税5%)

     上記2つをたした税額となります。



    この特例を受けるための要件

    ①現在主として住んでいる自宅を売却したとき。(家屋とともに、その敷地や借地権を売る場合も含む。2つ以上居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヶ所のみが特例の対象となります。)

    ②居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却したとき。

    ③売却する年の1月1日において、家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

    ④売却する年の前年及び前々年に、居住用財産の軽減税率の特例を受けていないこと。

    ⑤売主と買主の関係が、配偶者や親や子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。

    ⑥売却した家屋や敷地について居住用財産の買換え特例などの適用を受けていないこと。(ただし、居住用財産の3,000万円の特別控除の特例とは併用できる)



     特定の居住用財産の買換え特例 

    ご自宅を買換えされた場合は、一定の要件を満たすことで、譲渡資産の収入金額、買替資産の取得金額のそれぞれを比較して、譲渡益(利益)が出る場合のみ、その譲渡益の部分にのみ課税する特例です。

    「譲渡資産の収入金額 ≦ 買替資産の取得金額」の場合・・・課税なし

    「譲渡資産の収入金額 > 買替資産の取得金額」の場合・・・譲渡資産の収入金額-買替資産の取得金額=譲渡所得 とします。

    特定の居住用財産の買換え特例を利用するための主な要件は次の通りです。


    譲渡資産の要件

    ①現在住んでいる家屋または家屋と敷地(2つ以上、居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヶ所のみが対象)。また、自己の居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したとき。

    ②譲渡した年の1月1日で、家屋と敷地の所有期間がともに10年超であること。

    ③譲渡人による居住期間が通算10年以上であること。

    ④譲渡資産の譲渡代金が1億円以下であること。 


    買換え資産の要件

    ①居住用部分の床面積が50㎡以上、かつ、敷地面積が500㎡以下であること。

    ②中古のマンション等の耐火建築物は、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。ただし、新耐震基準に適合しているものについてはこの年数を超えてもよい。

    ③譲渡日の属する年の前年1月1日から、譲渡した年の翌年の12月31日までに買替資産を取得すること。

    ④譲渡した前年から、譲渡した年の間に取得した買替資産であれば、譲渡した年の翌年12月31日までに居住すること。
    また、譲渡した日の翌年の間に取得した買替資産であれば、譲渡した翌々年12月31日までに居住すること。 


    その他

    ①その居住用財産を譲渡した年の前年分または前々年分において、居住用財産の課税の特例を受けていないこと。(居住用財産の課税の特例とは、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除、買換え特例、譲渡損失の繰越控除等)

    ②譲渡資産の譲受人が、配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。

    ③買替資産に関して住宅ローン控除の適用を受けていないこと。



     譲渡損失の損益通算および繰越控除 

    ご自宅を売却した際に譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たせばご自宅の譲渡損失を給与所得や事業所得等の他の所得と一緒に計算して損失を控除すること(損益通算)で税金を減額することや、損益通算しきれない損失を翌年以降に持ち越すこと(繰越控除)ができるという特例があります。

    この特例には、「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」と「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」の2種類があります。

    これらの特例を受けるための適用要件を満たす必要があります。
     

    ≫国税庁【マイホームを売った時の特例】


    住民税

    売却益に対してかかります。道府県民税、市町村民税(東京23区は特別区民税)など。


    印紙税

    取得時と同様、売却時の売買契約書に印紙貼付要しますので、印紙税がかかります。


    消費税

    個人間売買の不動産には消費税が掛かりませんが、仲介業者等への諸費用や手数料にかかります。


     

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  • 不動産売却の必要書類等
    売却時の引渡しに必要なもの
    売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年09月09日
    不動産を売却した際、土地建物のお引渡しと代金の決済の手続きを同日、同時に進行します。

    売却した不動産のお引渡しには何が必要になるでしょうか。


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     不動産売却引渡しに必要な物 


    買主様より売買代金の残金をお受け取りになると同時に行われるのが、所有権の移転登記手続きと物件のお引渡しの手続きです。

    この手続きが完了すると不動産手続きが無事終了いたします。

    売買の成立(ご契約手続き)から決済、お引渡しまでには買主様がローンを利用される場合でも通常1月程度で決済を迎えます。

    決済に必要になる書類等のご用意は、出来ればご売却を決めた時点から準備を始めて、決済時に不足の無いようにしたいものです。



     所有権移転登記に必要な書類等 


    所有権移転登記に売主様にご用意いただく書類


    ■登記識別情報通知書(土地・建物分)

    昔で言う、『権利書』です。土地・建物の売買であれば、土地の分と建物の分、それぞれが必要となります。

    売却不動産を購入され、登記した際に発行された権利を証明する書類が『登記識別情報通知書』で、通常はご購入時の契約書類等と一緒に保管されている方が多いです。契約書よりも大事な書類ですから、金庫などに保管する方もいらっしゃいます。

    登記識別情報通知書は『再発行が出来ません』ので、探しても見つからない場合は、別の手続きが必要となりますので、早めに対処が必要となりますので、決済日直前に用意、というよりも、やはりご売却を決めた時に探しておくべき書類と言えます。

    登記識別情報通知書は以前は権利書でしたが、埼玉県の場合、早くて平成17年3月、平成20年5月頃の所有権登記までには県全体で、登記識別情報通知書に切り替わっています。



    ■直近の土地建物評価証明書

    物件所在地の役所で取得します。

    委任状を頂き、不動産業者が取得するケースも多く、登記の際の税金関係の計算の為に原本が必要となります。



    ■実印と印鑑証明書

    謄本記載の所有者様の実印と印鑑証明書(発行後3カ月以内)が必要となります。

    登記手続きを通常は司法書士の方にお願いしますが、委任状の交付と、司法書士先生が作成した登記書類への実印の押印が必要となりますので、印鑑証明書と共に必要となります。



    ■運転免許証等

    登記を司法書士先生に委任する際、本人であるかの確認の為、写真付きの身分証明書が必要となり、運転免許証等をご用意いただきます。


    ■登記されている住所と現住所が異なる場合

    登記されている住所と現在のお住まいの住所(住民票上の住所)が異なる場合、登記されている住所から現住所までの繋がりを証明する為、住民票等の書類が必要となります。

    一度の引っ越しであれば、住民票で足りるケースがほとんどですが、売却した不動産を退去してから複数回の転居をされた場合、住民票だけでは繋がりを証明できないので、戸籍謄本や戸籍の附票など、本籍地に行って取得しなければいけない書類が必要となる場合があります。

    また、共有名義で、その後離婚されている場合、名義がそのままの場合も、それぞれの書類を必要としますので、遠方に転居している等、書類を揃えるのが大変なケースもあります。売買契約後の準備で構いませんが、早めに準備に取り掛かるべき書類です。




     買主様にお渡しするもの 


    ■建物のカギ

    ご売却した不動産に建物がある場合、所有されているカギを全てお渡しします。

    通常はその後、買主様がカギ交換等しますが、現在所有のカギ、勝手口やシャッター、倉庫、ガレージなど、鍵を使用している場合は、全て揃えて準備しましょう。



    ■建物の建築確認書類

    建物を建築した際の建築確認や完了検査済証など、建築関係書類の原本は残っているものを全てお渡しします。

    役所でも内容の確認は可能ですが、保存期間が過ぎると確認が出来なくなり、一定規模以上のリフォームや、再度売却する際に支障をきたす場合があります。

    また、敷地に擁壁がある場合、擁壁についても同様の書類が残っているはずですので、お渡しします。


    ■建物設備の保証書や取扱説明書

    建物に残った設備等の保証書や取扱説明書等は残っている場合は全てお渡ししましょう。

    修理の際の連絡先などが分かるだけで、買主様の安心につながります。

    マンションの場合は、その他に管理規約等の書類をお渡しします。


    ■市街化調整区域の物件の場合

    市街化調整区域の物件の場合、『開発許可』関係資料は重要となります。

    地位の承継や、新築後20年経過を証明する書類を要する時に必要となりますので、それら一切をお渡しします。

    土地取引でその権利を使用して新築する場合は、ご契約時に必要となる書類ですから、事前に準備するべき書類と言えます。


    以上が決済日、お引渡し(までに)必要となるものですが、特に登記に要する書類は不足すれば決済が出来ない場合がありますので、不足の無いようにしっかり準備する事が大切です。

    スムーズにご売却手続きを完了させるためにサポート致しますので、確認、準備を早めに進めていきましょう。


     

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    売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年09月05日
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