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空き家・古家付き土地を負担なく売却するには 売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2022年10月14日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地・空き家・古家付き土地の売却・買取・管理はモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログ
相続で取得、親の代から長らく所有している、などのケースが多い古家付きの土地や空き家、空き地ですが、放置空き家・空き地が年を追うごとに問題視され、政策的にも放置に対して年々厳しい施策が打ち出されるようになり、ご売却の相談は比例して増えています。
最も多くなってきているのが、『負担を少なく売却したい』というご相談です。
空き家・古家付き土地を負担なく売却
過去の話になってしまった土地神話ですが、昔は土地は持っていれば資産として価値が下がるものでは無かった時代でしたが、現在では都心周辺を除いて、エリアの人気の『格差』も広がり、重要の少ないエリア、人口流入が少なかったり、減少傾向のエリアの空き家・空き地は方法を間違えると、非常に売却が困難なケースも出てきています。
一方、古家、いわゆる一般的な『ボロ家』が残った土地などは、解体し、更地化しないと売却が難しかった昔と違い、最近では、『家が残っている』事が価値と考える購入希望者も現れています。
ボロでも無いと売れない事も…
特に相続、代々所有している不動産に関しては、地元に住み続けていなければ、その土地のや、その不動産の『個性』は、良く分からないものです。
その場所や、家が建っている敷地がどこからどこまでが敷地なのか、その辺りの度の土地なのかすら良く分からない方もいらっしゃいます。
そのような『個性を良く分からない』ままの状態で、単に見かけが綺麗な方が高く売れるだろうと考え、わざわざ古家などを解体し、更地にする方は、郊外だけでなく、住宅地などの不動産をお持ちの方でも多くいらっしゃいます。
古いボロボロの家が残っていたのでは、買いたいと思う人などいる訳が無い、と感じる気持ちは分かりますが、ご売却を考えた時には、むやみに『状態を変える』事は、あまり良い結果を生みません。
まずは相談だが、管理は大事
売却を急ぎたい場合でも、なるべくそのままの状態で、まずはご相談ください。
なにより、手を加えた方が良いのは、近隣に迷惑となる可能性がある、草木の管理や、ゴミの管理です。
そのままと言っても、近隣への迷惑は、その後の売却にも大きなデメリットが生じる可能性があります。
草木やゴミの管理は、衛生面や臭い、虫や害獣を防ぎ、不法投棄や放火などの被害を避ける効果もあります。
そういった管理をしつつ、土地・建物自体に手を加える前に、まずはご相談ください。（管理すら大変な方もいます、そういった場合は、モモ・ホームでは、管理サポートも対応しますので、いち早くご相談ください）
負担の少ない売却方法を調査
モモ・ホームでは、お客様のご要望により、解体費や伐採・伐根・整地など、『売る為にお金を掛ける』事を避け、なるべく負担の無い形で、購入希望者をマッチングする売却方法を得意としています。
古い家があるままでも買いたい、あえてそのような物件を探している、再生して使用したい、というニーズは近隣、埼玉県だけでは無く、遠方のお客様でもいます。
解体し、更地化にお金を掛けた方が、『土地として』の価値が、確実に増大し、欠けたお金が戻ってくる（元が取れる）のであれば、その方法も選択肢の一つですが、不動産の売却には『必ず』は有りませんので、ご自身で積極的にリスクを負う事は、お勧めはしておりません。
唯一、『解体しないと絶対に売れない』ような物件がもしあれば、その時だけは更地化をお勧め致します。
費用を掛けずに売却するので、決して高額での売却とはならない事もありますが、解体更地化の費用と手間と時間、ご自身で負うリスクに比べ、大抵の場合、費用対効果の高いご売却になるケースが多くなります。
特に、『建物が無いと価値が無い』と言える、『再建築不可』の土地、『狭小地』や『不整形地』、『前面道路が狭い土地』、『間口が狭い土地』、『前面道路私道持分を持たない土地』、『市街化調整区域内の土地』などの、古家付き土地は、そのままの状態での売却の方が、買い手にとって価値のあるケースがあります。
このような、もう一度、家を建築する事が『出来ない』『難しい』土地、に関しては、特にそのままの状態でのご相談を頂きたいのです。
この建築困難な古家付き土地は、逆に言えば、一般的に、解体も困難な場合が多く、通常の解体よりも手間や費用が掛かりますので、余計に思うように費用の改修が出来ない事があります。
建物自体もそのままで
壊さないのは良くても、綺麗にすれば、と考えて、空き家・古家をリフォームする方も、実は少なくありません。
建物について、ご理解されている場合であれば構わないのですが、少しでも高額で売りたいと思っていらっしゃる場合には、やはり『必ず』の効果が出るとは限りません。
建物にも、土地同様に、『手を加えても全く効果が無い』場合があります。
代々、全く問題なく使っていた、相続まで普通に住んでいた、その家も売却の際に調査すると完成時に検査を受けた『検査済証』が無い、または『検査を受けていない』ケースや、建築開始前に役所に申請した『建築許可』の申請内容と、現在建っている家が、間取りや面積が全く違うケースなどがあります。
また、時期不明で、増改築がなされ、登記もされていないケースや、『違法建築』の状態のケースもあるのです。
特に昭和の建物の場合、建物完成時の『完了検査』を(義務ですが)受けていない建物が非常に多くあり、完成時の建物と申請時の建物が違う事も珍しくありません。
例え完了検査を受けた建物であっても、検査後に、『故意に』間取りの変更や、窓を大きくしたり、吹き抜けを埋めて居室を作ったりすることが、当然のように脱法的に行われていました。
そのような建物の場合のデメリットは、売却時に『簡単に売れない』物件となってしまうのです。
購入希望者がせっかく出ても、住宅ローンの担保として評価が出ない事も多く、『ローンで購入できない物件』となる事があります。
それを知らずにリフォームなどをしてしまえば、元が取れないばかりか、大きな損失となる可能性があるのです。
まずはご相談ください！
ご相談いただく前に、ご自身の良かれと思って手を加えてしまい、売却に非常に苦労される方も少なくありません。
また、そういった事を業者自身が、知ってか知らずか、業者に勧めれてリフォーム等を施し、売れない事に悩んで、相談してくれる方もいらっしゃいます。
不動産は、手を加えれば必ず売れる、必ず価値が上がる、ものではありませんし、必ず元が取れるものでもありません。
価値を上げようと思えば、それなりのリスクや責任を負う事にもなります。
より負担なく、より効果的に、より早くご売却を成功させるために、良く分からずに所有されている不動産のご売却を考えたら、まずはそのままの状態でご相談くださいませ。
売れない不動産は無いですが、『売る事が出来なくなる』不動産は無いわけではありません。
受け継いだ不動産を前提に話を進めましたが、売却はそのタイミングだけでは無く、相続財産となり得る不動産を所有するご自身が早期に対応する事で、後の世代が、売却などで苦労しないで済む場合もあります。
どのようにする事が、より効果的でリスクが無いのか、一緒に考え、解決する窓口として、是非お気軽にご相談くださいませ。
管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円～の管理サポートを行っています。
今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。
まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却・買取・管理はモモ・ホームにご相談ください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産売却の注意点 売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却不動産の管理2022年09月26日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却・買取はお任せ！モモ・ホームブログ
様々な不動産売却・買取のご相談を受け、販売を重ねておりますが、売却する土地や建物はまさに千差万別、一つとして同じものが無い、一点ものですので、ご売却相談の都度、詳細な調査を必要とし、ご売却や買取に際してのトラブルが起こらないよう、注意が必要です。
モモ・ホームでは、土地・建物のご売却相談から、販売開始、買取のご契約に至る過程で、詳細を調査し、ご売却の場合は、ご依頼を受ける段階や販売価格を決める段階において、その不動産の個性を把握、売主様のご理解を戴いた上で、長所を発見し活かす、短所をカバーする、対処する事で、ご売却を成功に導きます。
不動産売却の注意点
不動産売却には様々な注意点があります。
その建物と土地においてはもちろん、接している道路や隣地、隣家においても、注意を怠ると売却価格に大きな影響を及ぼしたり、トラブルの元となる事も有り得ます。
見落としがちなものから、販売価格に影響のあるもの、トラブルの元となりかねないものまで、注意ポイントをモモ・ホームブログ記事より、まとめました（順次更新します）。
≫不動産売却の注意点 前面道路・周辺道路
≫不動産売却の注意点 リスクのある道路・私道①
≫不動産売却の注意点 リスクのある道路・私道②
≫不動産売却の注意点 里道・赤道・青道
≫不動産売却の注意点 道路査定
≫不動産売却の注意点 瑕疵担保責任（契約不適合責任）
≫不動産売却の注意点 瑕疵担保免責（契約不適合責任免責）
≫不動産売却の注意点 土地境界確定
≫不動産売却の注意点 境界確定工程と近隣関係
≫不動産売却の注意点 既存不適格
≫不動産売却の注意点 増改築・未登記
≫不動産売却の注意点 新旧耐震基準①
≫不動産売却の注意点 新旧耐震基準②
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産売却をご検討される方へ
想定外を避ける為に売却不動産・不動産管理不動産の売却不動産の管理2022年07月14日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売却・買取相談はモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログ
今だけでは無く、先々にでも
不動産の売却をご検討される方へ
年末年始やGW、お盆の期間等、ご家族や親族の方が集まる機会には保有されている不動産の売却や運用などの話題も増え、ご相談が増加する時期でもあります。
綺麗に管理は大事、でも…
使っていない不動産を保有されている方は、敷地内の草木の手入れ、空き家の風通しなど、適切に定期管理する事は非常に重要で、放っておけば草木は延び、近隣への迷惑はもちろん、木の枝の越境など、法的な問題も生じます。
また、空き家の場合はもっと深刻で、傷んでくれば、屋根やベランダの一部が隣地に飛散したり、害獣が住み付いたり、安全面や衛生面、また、部外者の出入りなど、治安面でも近隣に迷惑を掛ける事態となりかねません。
最悪の場合、家屋の倒壊なども有り得ますので、古い空家の管理は保有している方のお悩みの一つにもなっています。
早い段階で相談！
古い空家を保有で、よくあるケースとして『このままで売れるわけがない』と思うケースです。
特にそういった方は、ちょっと待っていただきたい！
良く調べないで古くて使い物にならないと思っている空家は、もしかしたら『無いと売り物にならない』かもしれないのです。
古家が残る不動産を保有している方は、必ずそのままの状態で、近隣の迷惑になる前にご相談を！と強くお勧め致します。（もちろん、現状、迷惑になっているかもしれないような家屋なら、今すぐにご相談ください！）
古家があっても売れます
きっと古家を解体し、綺麗な更地にした方が、売りやすいだろうと考え、せっかく百万円を超える費用を掛けて解体し、整地したにも関わらず、逆に売りづらくなってしまうケースがあります。
特に昭和56年6月1日以降に新築された『新耐震基準』の建物については、傷んでいても中古住宅として購入希望者が出てくる可能性があります。
実際には建て替え目的で購入してもらう時（建て替え用地）でも、『古家付き（上物付き）の土地』として販売した方が、『更地』として販売するよりも何倍も有利な場合は多くあります。
今は中古住宅や古家の見方が変わり、好んでそういった物件を探している方も多くいらっしゃいます。
リノベーションして再生したり、それを運用したりして、再度、居住出来る状態で流通するのです。
思い入れのある家であれば、再生して誰かが住み続けてくれる事を喜んでくれる売主様も多くいらっしゃいます。
ここでの注意点としては、これも良かれと思って、ご自身で先にリフォームやリノベーションをしてしまうケース、多いです！
決して悪い事ではありませんが、想定売却価格が良く分からないまま、費用を掛けて、リフォームした場合、元が取れなくなってしまっては元も子もありません。
また、販売価格を押し上げる要因にはなってしまうので、修繕、リフォーム、リノベーション、クリーニングはやる前に、是非ご相談ください！
古家が無いと売れない場合もある
そういった不動産は、いくら古くても、ボロボロでも『既存の建物があるから価値がある』物件であり、更地にしてしまうと、建てられる建築物が限定されてしまったり、建てることが出来る人が限定される場合や、場合によっては『建築できない土地』になってしまう事もあるのです。
隣の古～い中古住宅よりも、綺麗に更地にした土地の価値が半分！なんてこともあり得るのです！
建物を建てる規則は、建築当時から変化している事が多くあります。当時は問題なく建築されていても、現在の法律では、その土地の条件では、新築してはいけない場合や同様の建物の建築が出来なくなっている場合もあります。
特に市街化調整区域（周りに田畑や山林が多い地域、住所が大字の地域）や区画整理中の地域、不整形の土地、間口が狭い土地、前面道路が公道では無い土地、等の場合は、建築基準法や都市計画法などの法的な部分、自治体ごとの規制、隣接地の権利関係等の調査をしっかり行った後で、解体するべきか否か、を判断する方が良いでしょう。
まずは『そのままの状態』でご相談ください！
このような調査も、一般の方が詳細調査を行うのは大変な作業です。特に、保有不動産が近辺では無い方も多いかと思います。
やってしまってから、不動産価値が減少したことに気づいても後戻りが出来ません！
今でも、先々でもご売却を検討される方は、何度も言いますが、まずはそのままの状態でご相談ください！
川越市・鶴ヶ島市・坂戸市・日高市の不動産売却・査定・買取はお気軽にご相談くださいませ！
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なぜ空家を放置しているか？ 売却不動産・不動産管理日々あれこれ空家管理不動産の売却不動産の管理2021年12月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産・空家のご相談はお任せ！モモ・ホームブログです。
現在、日本では13.6％の空家率となっており、放置された空家を目にすることも珍しくなくなってきました。
全国平均に比べ空家率が低い埼玉県内でも、人気のさいたま市と川口市ですが、母数が多い分、空家数でもトップ２の戸数で、同エリアではマンションが人気の一方で、多くの空き家が放置される問題も抱えています。
所有者が明らかであり、倒壊等により、近隣に迷惑が掛かる、治安に影響が出る恐れがある場合には、行政代執行による取り壊しもニュースで見るようになっています。
空家を放置している方には3重苦とも言える悩みがあるようです。
空家を放置する理由は？
空家は前述の近隣への迷惑や治安への影響だけでなく、衛生面や、街の景観を損なう点でも周囲に不快な思いをさせる事があります。
計画的に所有し、しっかり管理されている空家、空き地はまだしも、管理もされていない空家、空き地が多いのも確かです。
空家オーナーへのある実態調査によると、放置にも様々な事情が見えてきます。
中には、相続で取得したが、相続人が複数いる為、話がこじれている、行方不明な方がいるので、相続人の確定が出来ないなどの複雑な事情もあります。
この実態調査から空家所有の方の中で、その空家を実際に活用している方の割合は、わずか35.2％、残りは結果的に放置の状態になっているようです。
活用例としては、「賃貸」が52.6％、「物置」が44.7％、「シェアハウス(賃貸重複）」が18.4％、などとなっています。
一方、放置空家所有の方の内、活用したいかについては、「かなり考えている」が27.3％、「やや考えている」が28.8％と半数以上の方は、出来れば活用したい、ともお考えのようです。
空家等を所有するきっかけとしては、やはり「相続」が62％と圧倒的、「新築等により転居」が13.9％、「中古住宅購入等により転居」が10.2％、となっています。
特に相続の場合は、築年数が経っている家屋も多く、長期放置した場合の老朽化して、管理や扱いに苦慮される方も多いと考えられます。
放置せざるを得ない理由としては「解体費用が掛かる」が3割以上、「腰が重い」、要は面倒くさいが22.7%、「活用法が分からない」が21.2％、となっていますが、活用を考え、実行に移したものの放置に至ったケース「賃貸しようとしたが借り手が見つからない」「売却しようとしたが売れない」などの理由の方も少なくなく、「費用が掛かる」「借り手がいない」「売れない」の3重苦を抱える所有者の方が多くいることが分かります。
空家、空き地は活用も売却もせず、放置していれば、管理・維持のコスト、固定資産税等の経済的負担や、近隣居住者、果ては街の景観にまで影響が出ます。
どうにかしたいと真剣にお考えのオーナー様から、面倒で動けないオーナー様までそれぞれですが、諦めて放置せず、まずは「そのままの状態で」ご相談ください！
川越市・鶴ヶ島市・坂戸市・日高市の不動産売却・査定・買取はお気軽にご相談くださいませ！
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大阪西成で斜面の住宅が崩落！がけ地・擁壁・地盤の注意点とは 不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産空家管理土地不動産の管理中古住宅2021年06月28日東武東上線・越生線・JR川越線エリアの土地・中古・新築戸建はモモ・ホームのお任せ！モモ・ホームブログです
25日、映像的にはかなり衝撃的な住宅の崩落事故がありました。
大阪市西成区の住宅街で、斜面沿いに隣接して建っている住宅が2棟、相次いで崩落し、その隣の家屋も下の土が抜け、現在、今にも倒壊しそうな状況となっています。
住民の方が危機を察知して直前に逃げて無事だったのは何よりですが、事故後の映像を見ると、よくこんな場所に長らく住宅が建っていたものだと感じる傾斜地ですね！
がけ地・擁壁・地盤には注意が必要
この現場は、以前から地盤の弱さを指摘されていたようですが、地盤だけではなく、古い擁壁や、工事の振動など、複合的な要因で崩落に繋がったのでは、と思われます。
今年も各地で豪雨の被害が予想される季節となっています。
高台や傾斜地、がけ地付近の建物はもちろん、地盤の緩い場所の建物は注意が必要です。
今回の建物が建っていた場所な地盤の緩さ以前に、古い擁壁の上。
「水抜き」の穴やパイプも見当たらない感じの石積みの擁壁で、現在では見られない古びたものです。周辺も同様の高台ですが、上段に地盤を合わせて建物を建築している物は無いようで、皆一段下げて建てられています。
高低差２ｍを超えたら「崖」 になることも
この現場は素人目に見ても不安を感じる程ですので、余程の事情が無い限り、好んで購入されたりはしないと思いますが、擁壁や斜面、雛壇上の土地を購入する際は、その上下関係、周辺の状況から安全、安心を良く確認した上で購入するよう気を付けましょう！
その土地の高低差が２ｍ超で、個人が所有し、崖崩れが予想される崖又は崖崩れが発生し二次災害が予想される崖で、居住用の建物に被害がおよぶおそれがある場合、単なる高低差、段差などでは無く、それは「崖」と呼ばれるようになります。
地域の差はあると思いますが、自治体は「崖地」を把握するため、定期的に崖地を把握する調査等も行っており、それは「危険度が高い可能性がある」事を意味しています。
高低差がある土地の注意点
一般的な一宅地で、２ｍ未満の高低差がある土地の擁壁(土留め)と、２ｍ超の高低差に施設する擁壁では、基準も異なり、施工する擁壁は建物同様、一定基準以上の強度を確保した擁壁を設計し施工する建築確認申請が必要となります。
強度基準が２ｍ未満の場合と格段に違いますので、ある意味、１.9ｍの段差の土留めと２ｍ超の高低差の擁壁がある場合では、２ｍ超の崖地の土地の方が、崩落リスクが低い場合もあります。
また、２ｍ超の高低差の擁壁がある土地を購入する場合、古い擁壁だと、申請をしていない（必要のない時代のもの）場合や、記録が全く残っていない、照明も出来ない、などのケースもあり、最悪の場合は擁壁を施工しなおす必要があります。
そのままでは、建物を建てられない、という事です。
中古住宅を購入の場合、購入時には問題が無くても、後々、そのままでは建て替えが出来ない、などの支障が出る場合もあるのです。
ご購入の際は注意して避ける事が可能ですが、既に所有している、売却したい土地、住宅の立地が、高低差を伴っていたり、傾斜地にあるような場合、売却に苦労する事も考えられます。
購入後のリスク、売却時のリスクを避ける為にも、事前にご相談くださいませ。
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持ち主不明の不動産対策へ法制見直しへ 売却不動産・不動産管理日々あれこれ空家管理不動産の売却不動産の管理2021年03月06日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・事業用物件の売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
昨今、相続などが発生した場合に、本来なら取得し、名義変更の登記をするべき土地が、登記もされないまま空家や空き地が放置され、所有者が誰だかわからなくなってしまうケースが増加し、大きな問題となっています。
持ち主不明不動産対策へ法制見直しへ
なぜこんなことが起こるかと言うと、現在の法律では不動産の所有者が自身の名義で法務局に登記を行うことは、「任意」となっているからです。
通常の不動産屋を介した不動産売買などでは、代金の支払いと同時に所有権移転の登記が行われますから、一般的にはそんなことは有り得ない、とう感覚ですが、相続や、個人間売買や譲渡などでは起こる得ることで、特に相続時の未登記、住所変更時の未登記によって持ち主不明となるケースが問題となっています。
ポツポツとある分には問題化するには至らなかったのですが、次第にその数は増え、平成28年に行った国土交通省の地籍調査における土地所有者等の調査では、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地は全体の２０%にもなりました。
このような土地の増加により、土地の取引に問題が生じ、開発地域内などに所有者不明の不動産がある事で、大きな妨げとなることも少なくないことから、このほど、法制の見直し案が閣議決定されました。
この見直し案では、不動産登記法を改正し、土地を所有者から取得した相続人に対し、取得を知った日から３年以内の相続登記の申請を義務化し、違反への罰則として１０万円以下の過料を設けました。
所有者の転居に伴う住所変更などの際は、２年以内の住所変更登記の申請を義務化し、罰則は５万円以下の過料となります。
相続による土地取得は、望まない方もいます。
他の財産は積極的に相続しても不動産取得を望まないケースもありますので、そういった場合に、新法である相続土地国庫帰属法により、相続人が取得した土地を手放して国の帰属とすることが出来る制度の創設も盛り込まれています。
民法の改正では、複数の人が共有する土地で、一部の共有者が不明の場合(不動産取引でも多数発生します）、相当額の供託により不明者の持分の取得・売却を可能とする活用策も定めます。
不明者への公告を経て、残る共有者の同意で土地を利用できるようにすることなども盛り込まれます。
政府は、今の通常国会での成立を目指す方針です。
国庫に帰属する土地などは、土地の条件や費用も必要となるので、積極的に登記を促したり、活用策なども合わせ、所有者不明不動産の流通の活性化が期待されます。
全国で唯一、人口増加が続く埼玉県は、全国平均に比べ、空き家問題に関しては比率が低いレベルではありますが、それでも、不動産屋をやっていると、所有者不明の不動産を見ることは日常茶飯事となっています。
空家や空き地は、ただ放置しておくだけで、近隣の環境を悪化させ、倒壊の危険や放火の対象となったり、害獣や不審者が勝手に住み付いたり、犯罪の現場となったりと、地域の治安にも関わる問題となっています。
面倒だと思った時は、とりあえず不動産屋や法律の専門家などに相談すれば、放置することなく、売却などの方法が必ず見つかるはずです。
まだそうはならない不動産を所有されている方も、後に負の財産として残してしまわないよう、ご売却が予想される不動産や、現に所有不動産を放置している方などは、お気軽にご相談ください！
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース⑦
解体費が膨大に！売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却不動産の管理土地2021年01月10日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売却・査定・買取はお任せ！モモ・ホームブログ
その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』や査定額は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース⑦
建物解体に膨大な費用がっ！
今回は、ご両親さまがご自宅兼事業所（工場）で事業を営んでおり、相続により、廃業、不動産のご売却の時に生じたご家族にとっては想定外、のケースです。
これらのケースの場合、譲り受けた不動産はご自宅をレンズ加工工場、別のケースでは、食品加工工場、などの事業用不動産でした。
どちらも大きな音や振動を伴うものでは無かったので、割と周辺の住宅も多く、立地自体は悪くない場所なので、敷地の広さもあり、通常で考えれば住宅用地として5区画～10区画取れるような、「良い土地」のはずでした。
しかし、この事業に使われていた建物がネックとなりました。
工場内に変圧器が設置されていたのです。
この工場は昭和47年以前に建てられたものであり、以降、使用が禁止されることとなった有毒物質「PCB」を使用している変圧器でした。
PCBは「ポリ塩化ビフェニル」の略称で、人工的に作られた、主に油状の化学物質です。絶縁性、不燃性などの特性により変圧器やコンデンサーなどの電気機器を始めとして幅広い用途で利用 されていましたが、昭和43年にカネミ油症事件が発生するなど、その毒性（人の健康・環境への有害性）が社会問題化し、国内では昭和47年以降その製造が行われていません。
昭和47年以前の変圧器にはPCBが使用されている可能性があるので、古い工場の解体には注意が必要です。
このPCB使用の変圧器、処理には専門の処理施設（日本には5カ所しかありません）での処分が義務付けられており、更に処理できる業者も限られています。
当然に費用は場合によってはビックリするような価格となる事もありますが、このPCBは、費用が掛かるからと言って、処分しない訳にはいきません。
２０２２年３月３１日を期限に処分を委託しなければいけないのです。
現在、利用しているまたは、敷地内にPCB使用の変圧器などがある方は、今年の3月までに処分委託しなければ、事実上、処分することが出来なくなってしまいます。
このケースは数年前でしたので、それでも計算外の解体コストを強いられることとなりました。
さらに、昔の工場ですから、有害な物質を使用しています。
「アスベスト」です。
こちらも現在は使用禁止、吸い込むと肺気腫などを引き起こす有害物質です。
処分費はその建材のアスベスト含有率により大きく違いが出ますが、アスベストが含まれる建材の建物の場合、現在は、飛散防止の為、完全に建物を覆って解体することとなります。
これも多くは専門業者が解体から処分まで行います。
良く見るような昔ながらの工場ですが、多くの場合、アスベストが含まれています。
普通の解体業者にお願いしても、この「PCB」や「アスベスト」のような有毒、有害な物質の処分には、専門業者が関わることとなり、解体費が膨大となることがあります。
せっかく高く売却できそうな物件でも、このような場合、そのままの売却も困難であり、逆に上物が価値を下落させる要因となりかねない為、譲り受ける段階で良く調べる必要があるのです。
他にも普通の建物と比較して、解体費がかさんだり、意外と処分に苦労するものとして、木造以外の建物（鉄骨や鉄筋コンクリート）。
プレハブのような組み立て式や、解体後に鉄を売却出来れば安くなることもありますが、木造より高くなるケースが多いようです（鉄筋コンクリートは高いです）。
写真のように、庭石のようなものも意外な費用が掛かります。
古い場合、下水処理が吸い込み槽（汲み取り）の場合や、敷地内に井戸、社があると、やってくれない業者さんもいます。
大きな敷地でしたが、写真のような大木があるケースも、当然、専用の重機を必要とするなど、大変な費用となります。
重機を必要とする解体工事はその敷地の間口や、接ししている道路の幅員が狭い場合、限られた大きさの重機やトラックしか出入り出来ない為、搬出費用や人が行う作業が増え、工事費用が膨大になる可能性があります。
不動産のご売却は、相場とは全く関係ない、その物件それぞれの事情により、市場売却価格に大変大きな影響が出ます。
近所の価格から、算段する前に、まずはご相談ください！
最後に、解体を要する場合、解体業者さんも価格競争がありますので、相見積もりで少しでも安いところで、と思うかもしれませんが、ご存じの通り、「不法投棄」をする業者が存在するのも事実です。
現在の法律では、依頼した業者が不法投棄をした場合、依頼主にまで責任が及ぶ可能性があります。知らなかった、では済まないのです。
きちんとした解体業者さんは、処分の工程を書面に残す「マニフェスト」を作ってくれます。
激安の業者ではないかもしれませんが、後々、不法投棄の責任を問われるリスクを考えれば、安心できる業者さんにお願いする事を優先すべきでしょう。
譲り受けた不動産、事業用不動産のご売却、事業の縮小などで資産の一部売却などのご相談も増えています。
先々そのような検討をされている、なども場合でも遠慮なく、まずはご相談くださいませ！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース⑥
建物が未登記売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却不動産の管理土地中古住宅2021年01月09日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売却・査定・買取はお任せ！モモ・ホームブログです。
その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』や査定額は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース⑥
建物が登記されていない！
この案件では、ご両親が亡くなった後の土地建物を相続により取得し、ご売却を希望されるお客様からのご相談でした。
よくある、普通の流れです。
人気のエリアに近い市街化調整区域内の土地建物で、なかなか広い土地が出る事が少ない中、敷地も広く、建物は数十年前に建てられているものなので、いわゆる「既存宅地」として売却が出来れば、どなたでも住宅建築が可能な土地として、かなりの価値が見込めるものでした。
しかし、現地調査とともにお話を伺うと、問題が生じました。
建物が未登記だったのです。。。
建物の登記
建物の新築の際、一般的には登記事項の表題部に表題登記を行い、権利部に所有権保存登記を行います。
これにより、だれがその新築した建物の所有者であるのかを公示することが出来ます。
最近の建物ではほぼ皆無と言えますが、数十年前の建物の中には、残念ながらこのような未登記物件は多数あります。
人間で言えば、生まれてから出生届を出さずに大人になってしまったか、引っ越しても結婚しても何も手続きせずに過ごしているようなものですから、その後の不都合が生じない訳がありません。
この未登記建物の売買にどんな問題が生じるのでしょうか。
未登記建物売買の問題は
未登記建物は表題登記、所有権保存登記がされていない、建物の所有者の登記がなされていない建物です。
未登記建物の売却が出来ないか？と言えば、売買は可能です。
しかし、そのままの状態で売買を行う際に大きな損害のリスクを抱えるのは買主様となります。
例えば、未登記建物をそのままの状態で、売主から購入し、実際に居住した場合、外見上は買主が住んでいる建物となりますが、登記をしていない為、第三者から見た場合、誰が所有者が分からない建物に住んでいる人、に過ぎない状態となります。
当然、かなりリスクを感じさせる状態だと言えますが、何がリスクかと言えば、もしこの状況で、元所有者が所有権の保存登記を行い、他の誰かに再度、登記済みの建物を売却して、その新たな買主が登記をしてしまった場合、未登記建物の状態で購入し、居住している買主は法的には、所有権を主張することが出来ず、出ていかなければいけなくなります。
このように、未登記建物は購入者にとって非常に大きなリスクを伴うものであるため、ご売却の場合、購入者に安心してもらえるよう準備が必要なのです。
未登記建物売却の準備
未登記建物のリスクの一端についてご説明しましたが、未登記建物をそのまま購入するリスクは、その登記手続きのルールにあります。
不動産登記法では、所有権の登記を行なえるものは規定されており、表題登記も未登記で、建築確認書類などの建築証明書面が揃っているなど、特別な場合を除いて、未登記建物の購入後に売主の協力なしでは所有権の登記が出来ないこととなっています。
ですから、売主側としては、買主様に安心して取引してもらうために、必ず、売主様名義の所有権保存登記を行ってから売買をし、買主に名義変更を行うことが必須となります。
また、建物が古い場合、知り合いや地元の工務店で建築して、建築確認申請などもせず、建築された年月なども証明することが出来ない（書類が一切残っていない）場合も珍しくありません。
運が良ければ、市役所に残っている場合がありますので、しっかり問い合わせを行いましょう。
建築確認の申請自体を行っていない場合、無申請で建築されている、ある意味、違法状態での建築物ですので、登記をすることも難しい場合があります。
このような場合、売買後に第三者が登記してしまうなどのリスクは少なくなりますが、建物に関して、いつ、誰が建築したか？が分からない状態の建物の売買となりますので、当然、買主のリスクは大きなものとなり、売却は簡単ではなくなります。
増築未登記の物件も同様
昔の建物の場合、建て増し（増築）を行って、増築部分の登記をしていないケースも多くみられます。
この場合も未登記建物と同様のリスクが生じます。
譲り受けた不動産、建物の場合、登記はされていても、登記面積と実際の面積が違う場合などは気が付きにくいものです。
不動産を譲り受けるような場合は、建物のみならず、登記されている面積と土地、建物の面積に相違が無いか？の確認を行い、保管資料から、設計図面や増築時の資料などがあれば、必ず保管しましょう。
昔の建物の場合、資料の有無で売却価格に非常に大きな影響を及ぼすことがあります。
調整区域内の場合、こんな影響が…
今回のケースに話を戻しますが、このケースの場合、建築確認申請すら行われていない、地元の工務店施工の建物であったため、改めて表題登記と保存登記を要するものでした。
売買自体には大きな影響が出なかったものの、市街化調整区域内の物件としては、残念ながら価値を大きく下落させることとなりました。
しっかり申請して登記も行っていれば、既存宅地、として都市計画法34条12号該当地にあっても、建築要件を外せる状況でしたが、登記、申請が無いがために、再建築する方においては、その方に建築要件が必要となってしまいました。
都市計画法第34条12号においては、自治体により条件がことなりますが、その土地で居住用建物を建築する場合、「本人または6親等内の親族が、建築しようとする市、または隣接市町村の市街化調整区域に20年以上継続して居住している」ことが要件となります。
この市街化調整区域としてのルールが規定される前から、宅地として家があって居住していた事実が証明出来れば、いわゆる「既存宅地」や「線引き前宅地」として認められ、34条12号適用外となります。
居住中は全く影響ありませんが、いざ売買する場合、売却価格に非常に大きな差が生じます。
このケースでは、それでも売却出来たので、良いですが、その後の土地の分筆などを経て、「再建築不可」の土地となってしまう場合も珍しくありませんので、注意が必要です。
まずはご相談を！！
このように単に未登記、と言っても、その対処方法はケースによって異なります。
相続・譲渡不動産のご売却を検討される場合は、まずは必ずご相談ください。
地域の相場以上や相場なりにご売却出来るかどうかは、その売却準備で状況が大きく変わります。
いらないと思って資料を破棄してしまってからでは遅い事もありますので、「まずは相談」です！
購入希望者に影響は？
最後にこのような物件の購入を希望される場合、ご購入希望の方が、住宅ローンの利用をする場合は影響が考えられます。
未登記建物や、建築確認の年月が不明の建物、未登記増築部分がある建物が対象となった場合、当然ながら、不動産の担保価値に影響がでますので、その部分の担保評価を得られない可能性は大です。
ご購入希望者に何の問題が無い場合でも、住宅ローンの減額があったり、最悪の場合は住宅ローンが組めない、などのリスクがあります。
そういった評価を受ける建物だった場合、売主様としては、購入希望者は「現金購入」が可能な方に絞られてしまいますので、相場なりでもご売却が難しくなるのは言うまでもありません。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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ご売却物件募集のお知らせ（日高市・坂戸市） 売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却不動産の管理2020年10月04日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
モモ・ホームではこのようなご売却物件のご相談を大募集しております！
エリア：日高市・坂戸市（日高市寄り）
広さ：４５坪～
区域：市街化区域及び市街化調整区域、既存宅地
（上物ありでもご相談ください！空き店舗でもOK!)
条件：排水可能（出来れば住宅が少ない方が良）
このような土地のご売却相談がございましたら、個人の方、業者の方を問わず、是非お気軽にご連絡くださいませ！
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ご売却物件募集のお知らせ（川越市） 売却不動産・不動産管理地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線空家管理不動産の売却不動産の管理2020年10月02日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
モモ・ホームでは現在、このような物件のご売却相談を大募集しております！
エリア：西武新宿線南大塚駅周辺および川越市東部エリア（東武東上線川越駅・上福岡駅・新河岸駅付近など）
広さ：60坪以上
区域：市街化調整区域（都市計画法第34条12号でもOK）
必須条件：排水先がある事
このような土地のご売却相談がございましたら、個人の方、業者の方を問わず、是非お気軽にご連絡くださいませ！
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース⑤
建て替え不可不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月11日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース⑤
建て替えが出来ない！
このケースは、市街化調委区域の物件でした。
市街化調整区域に限らず、建物を建築する土地は自治体や用途地域ごとに『最低敷地面積』というのが定められています。
「親から相続した土地を親族で分けたい」「土地が広すぎて買い手が見つからない」、このような理由で土地を分筆したいと思われているケースもあるかと思います。
このとき、「最低敷地面積」という規定に注意する必要があります。
もし最低敷地面積を下回る分筆を行うと、その土地には新たに建物を建てられないなど様々な不利益があるからで、当然、売却も難しくなります。
広い土地のオーナーで、売りやすくしようと新たに分筆する場合、自治体のルールを調査せずに行えば、場合によってはほとんど価値のない土地になってしまうという事です。
今回のケースは坂戸市の市街化調整区域。
オーナーは元々広い土地を所有しており、南側敷地を有効活用しようと貸店舗を建築し、飲食店として貸し、運用していました。
その後、自らの敷地の分筆を行ったのですが、工務店や分筆を担当したであろう土地家屋調査士か測量士などのアドバイスが無かったのかもしれませんが、深く考えずに分筆してしまったのです。
その後、飲食店がテナントを去り、次の借り手も現れない事から、売却を相談、そこで初めて『最低敷地面積』に満たない土地であることが分かったのです。
市街化調整区域の最低敷地面積は坂戸市の場合、約90坪、これに満たない土地には原則建物の建築が出来ないので、今回のケースの場合、この店舗は『建て替え不可』の建物となってしまいました。
市街化調整区域の最低敷地面積は、坂戸市、鶴ヶ島市、日高市などは約90坪、川越市などでは約60坪となっています。
市街化区域内でも、最低敷地面積は100㎡以上や135㎡以上など定められている場合が多く、規定が定められる前から満たしていない土地を除いては、この敷地面積を下回る土地の分筆を新たに行ってしまうと建物が建築できない土地などとして、『価値が失われて』しまいます。
土地を切り売りしたり、分筆する場合、個人の土地ですから、ほとんど人に頼ることなく出来ますが、何も考えずにやってしまうと、売却をする必要が出来た場合に、想像以上に価格に影響します。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
市街化調整区域は何と言っても『安くて広い』のが魅力です。
注文住宅希望の場合、土地の予算を抑えたい方が、『安さ』と『広さ』を求め、調整区域を希望される場合が多いのですが、調整区域にも相場があり、その中でも『安い』と感じる土地であれば、『理由』があるはずです。
ご購入の場合は、必ず不動産屋のアドバイスを受けながら探してください。
ハウスメーカーの営業さんなどでは、手落ちがある可能性がより大きいのが調整区域の物件です。
また、ご売却の場合も、大きな価格差は生じづらいにしても、一括査定や、即時回答などの信用性が非常に低いのが調整区域の土地です。
川越市、坂戸市、鶴ヶ島市、日高市だけでも基準の異なる部分があります。それだけ自治体により、ニーズもルールも違う案件ですので、調査は必須となります。
別のケースで、市街化区域内でも昔からの住宅地で稀に見られるのが『道路要件を満たさない』土地です。
建物を建築する際には、道路要件を満たしている必要があります。
例えば、間口は２ｍ以上必要であったり、接道する道路の幅員は４ｍ以上必要であるなど…。
この接道する道路幅員４ｍ以上、を満たしていない不動産は意外と少なくありません。
このような場合、『セットバック』と言って、通常は道路中心線より２ｍを確保するよう、敷地を後退させたラインを元に有効敷地面積として、建物の建築を可能にする事が出来ます。
しかし、その道路そのものの入り口から既に４ｍ未満で敷地まで全て基準を満たさない状況であったり、更に通り抜けられない状況や、周囲の敷地が後退する見込みが無かったりといくつかの状況が重なると、そこにある建物は『建て替え(再建築)不可』の物件となってしまいます。
市役所に相談、協議を重ね、事情を汲んで許可される場合がありますが、それでも不動産価値としては非常に厳しいものになると言わざるを得ないでしょう…。
中には駅から数分の物件でもこの要件を満たさない事で、売却自体難しいものもあります。
こういった物件の場合、ご自身のみで解決していくのは非常に困難と言えますので、時間をかける覚悟で不動産屋などに相談するべきです。
購入した時には無かった規則や基準により、その時の価値と大きく異なる事は、プラスでもマイナスでも起こり得ます。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース④
排水先が無い渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月10日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース④
汚水の排水先が無い！
このケースに該当する土地は、主に市街化調委区域にあり、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市、日高市などエリアに関わらず存在し、市によって対処法も変わります。
川越市の場合。
市街化調整区域の土地は原則、住宅の建築が出来ないエリアですが、都市計画法上の基準を満たす場合、建築が許可される場合があります。
都市計画法３４条１１号や１２号、既存宅地などと呼ばれる土地がそれで、３４条１１号、いわゆる既存宅地であれば、一般の方でも居住用の建物の建築がOKとなるので、川越市でも市街化区域とほとんど変わらない相場（現在は希少でもあるので）で取引されます。
逆に３４条１２号該当の土地は、住宅建築の場合、本人または配偶者または６親等内の親族が、川越市または隣接市の『調整区域内』に継続して２０年以上、居住している方に限り、認められるなど、非常に限られた人しか住宅を建てられません。
そういった理由で、３４条１２号の土地は相場に比べ、かなり安くなります。
ただ、この厳しく見える基準でも、該当する方は当然沢山います。
そういった方にとっては、３４条１２号の土地は『安くて広い』お宝物件となる可能性があるのです。
その土地も、親御さんが入手した３４条１２号の土地を相続により取得したものでした。
安くて広いので、３区画分譲の内、２区画を入手、いつか住み換えようと考えたのだと思いますが、相続となってしまいました。
息子さんは建築の条件は満たすものの、移住の予定も無いので売却を希望、しかし残念ながら購入時の半値以下の価格で売却となってしまいました。
購入時は、建物の建築はずっと先のことだと気にしていなかったのか、重要事項について良く確認せずに契約されていたのです(聞いてはいるが軽く考えていたのかもしれません）。
この物件、汚水の排水先が無かったのです。
市街化調整区域の場合、驚くほど珍しい話ではありませんので、今後、調整区域の売買を予定している方は再確認が必要です。
ただ、川越市の場合は、販売価格に致命的に影響します。
隣の日高市の場合、敷地内にトレンチを設置し、蒸発散槽とする事で、この問題を乗り越えられる可能性があります(イメージとして、宅地内に側溝を作り蒸発させる）が、川越市はこの処理方法が認められていません。
方法は無いわけではありません、『汲み取り』です。
かなり昔は郊外では一般的な汲み取りも現在では、あまり見かけなくなりました。
購入者から見てマイナスイメージになるのはもちろんですが、何よりネックは恐らく年間数十万、場合によっては百万を超える汲み取り費用です。
この案件の場合、敷地の１０ｍ位手前まで側溝が来ていましたが、敷地の手前に『私道』があり、そこの所有者が側溝の延長を拒否した為、このような状態となっていました。
購入時には側溝が延長される、とか、延長が可能などと言われてしまった可能性もありますが、後の祭りです…。
それでも『汲み取り』でも構わないと購入してくれる方がいるだけ良かったと言えるでしょう。
通常であれば『資材置場』としての販売になるところでした…。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
市街化調整区域は何と言っても『安くて広い』のが魅力です。
注文住宅希望の場合、土地の予算を抑えたい方が、『安さ』と『広さ』を求め、調整区域を希望される場合が多いのですが、調整区域にも相場があり、その中でも『安い』と感じる土地であれば、『理由』があるはずです。
ご購入の場合は、必ず不動産屋のアドバイスを受けながら探してください。
ハウスメーカーの営業さんなどでは、手落ちがある可能性がより大きいのが調整区域の物件です。
また、ご売却の場合も、大きな価格差は生じづらいにしても、一括査定や、即時回答などの信用性が非常に低いのが調整区域の土地です。
川越市、坂戸市、鶴ヶ島市、日高市だけでも基準の異なる部分があります。それだけ自治体により、ニーズもルールも違う案件ですので、調査は必須となります。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース⑤⇨ 建て替えが出来ない！
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
メールでの一般的なご相談はこちらから
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース③
敷地に他人の水道管渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月09日
ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログ
その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース③
他人の水道管が敷地内にっ！
(自宅の水道管が他人の土地を通っている！）
今回は２つのケース、敷地内に他人の水道管が入っている、または自宅の水道管が道路からでは無く、他人の敷地を経由して入っている物件です。
実はこの２ケース、未だ、そんなに珍しくなく、古くからある分譲宅地や集落では意外と残っています。
なんとなく相続や譲渡で取得し、水道管がどこを通っているかなど気にすることもなく使用している方、考えた事もない方は多いのではないでしょうか？
古い分譲宅地で、分譲当時には都市ガスでは無く、プロパンガスを利用していた場合など、道路を新設する際にも管を通す手間を省いたような現場だと有り得るのが、分譲区画の中心を水道管が突き抜けているケースです。(川越市・鶴ヶ島市・坂戸市など、どこでも！）
このような場合、開発業者のメリットとしては、宅地部分の造成時に水道管を埋設する事で、単純に水道管の総延長を短くすることが出来る点と、道路の採掘や埋め戻しなどの手間に比べ、土の中に埋めるだけなので、手間と費用を節約できる点があります。
(現在の新規開発ではほぼ皆無だと思いますが…）
一方、購入者であるお客様にとってはデメリットしか無いと言っていいでしょう。
所有者全員の確認や覚書を取り交わし、お互いの承諾を得た上での使用となりますし、途中の管の破損などは敷地内の水道管の管理は所有者全員で行わなければいけません(位置指定道路と同様)。
水道メーターの口径アップなども容易に出来ませんので、旧分譲地の一般的な口径である１３㎜だった場合、建て替えで２０㎜や２５㎜に口径アップする時の承諾は原則、区画住民全体の合意が必要となりますし、口径アップにより、他の所有者の水圧が足りなくなる懸念がある場合、引込管全てを承諾の上、自己負担で交換、口径アップしなけらばいけない懸念があります。
何より、最近の方々にとって、そのルールがあるが為、近所付き合いに特に気遣いが必要となる点は大きいのではないでしょうか…。
もう一つ、似たようなケースがあります。（日高市や川越市などの例）
これは、前面に幅の広い国道があり、水道の本管が反対車線の歩道側に入っているケース。
国道から水道を引き込むのはもちろん可能ですが、反対車線の歩道側から引き込むとなると費用と手間が桁違いになります。
１０ｍ超の国道を水道引込の為に通行止めにして掘り返し、埋め戻す作業は、車道と歩道ではアスファルトの厚みや規格も違う為、時間も費用も膨大になりますし、許可を得なければ出来ません。
この物件の場合、恐らく当時の自治会(集落)の方々で相談し、合意の上で、市道側に居住する人の敷地に水道管を引込み、皆の敷地を経由して、国道を介さずに水道管を奥の人まで配管させたようです。
現在では、このような引込み方は、よほどの事情が無い限り、新規で行われないかと思いますが、昔の集落では近所付き合いの程度も現在より濃厚だったのでしょう。
こちらも世代交代や所有者の変更があれば、デメリットしかありません。
この物件の場合、取り決めで、水道配管のルート変更や口径変更を行う場合、その原因となる所有者が自己負担で行う事、となっていました。
要するに、ルートの途中の所有者が、自分の敷地に国道側から新たに引込みを行う場合、その手前までで、水道の供給を止めて、自分の敷地の先から、再度供給を再開させる工事の一切を自分が負担しなければいけないルールとなっていたのです。
先の供給を再開、復活させるという事は、自宅の引込みだけでなく、先の居住者の引込みをしなければいけないので、水道引込工事は2カ所必要になるという事です。
上の２つのケース、土地の購入者の立場で考えた場合、当然、デメリットとして捉えられますし、状況を改善させるにはそれなりの費用を考えなければいけません。
その手続きや工事の手配、時間、費用、などを考慮した価格となってしまう可能性は大いにあるのです。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
相続・譲渡が発生するまでは、何の不便も無く、気にもかけなかったであろう事が、いざ、家を建て替えたり、売却しようという時に、思いもかけないデメリットが判明するケースは珍しくないのです。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース④⇨ 汚水の排水先が無い！
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース②
水道引込不可渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月08日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログ
その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース②
水道が引き込めない土地だった！
この物件は東武東上線つきのわ駅徒歩10分以内の好立地の更地です。
整形地で南道路、敷地面積も５０坪超、前面道路も５ｍ以上、通常の宅地であれば好条件と言える物件でした。
この物件の落とし穴は『水道の引込』にありました。
相続により取得したオーナーさんのお住まいは近隣では無く、更地状態の土地を利用する予定も無いので、売却したいとのご相談でした。
公図と測量図を取得して、直ぐに違和感…。
敷地の南側、道路と敷地の間に細い筆、当該敷地を含む区画の南側と道路の間に細～い別の敷地が挟まっています。
早速謄本など取得し調査してみると…。
その細い敷地は、区画全体の所有者が共有する土地だったのです…。
この土地、水道管やガス管、下水道の取出し、引込みが完了していれば、まだよかったのですが、何もない更地。
これは売却しても、次のオーナーさんが購入早々、非常に苦労する土地になってしまいました…。
ただ、次に丸投げするわけにはいきませんし、売却後のトラブルを避けなければいけません！
区画内の所有者を全て調査し、居住者、所有者にコンタクトし、訪問、交渉を行い、敷地へのライフラインの引込み、取出し工事の承諾書をかき集めました…。
中には、このオーナーさんと同様、詳しいことが分からず相続し所有している方もおり、その状況に驚く方や、よく分からないからと押印を拒む方もいるなど、かなり苦労したケースです。
原則、取り決めでは、半数以上の同意を得れば良く、著名があれば、押印は必要ないルールではありましたが、売却後のトラブルを避ける為、約８割、著名いただいた方からは全て押印もお願いしました。
次の購入希望者が現れた場合に、少しでもデメリットを感じさせないよう、安心して購入していただく状態となれば、価値の減少を防ぐことも可能です。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース③⇨ 他人の水道管が敷地内にっ！
(自宅の水道管が他人の土地を通っている！）
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース①
建物の道路越境渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月07日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース①
建物が道路に越境していた！
こちらのケースでは、敷地内同居をされているオーナーさん（息子さん）が、別に土地を購入し、2世帯住宅の建築を計画、現在お住まいの土地・建物（２棟）を売却したいとのご依頼でした。
場所は川越市の小江戸エリア、駅から近くはないものの、川越では人気のあるエリアで、通常であれば坪６０～８０万でも買い手が付く住宅地です。
ご相談を受けた瞬間は土地の旗竿に近い形状は気になりましたが、敷地面積は約９０坪と広く、希少な物件でもあるので、相場に近い価格で買い手が付くかと感じました。
お預かりする物件の調査を始め、謄本、公図、測量図、インフラ…、問題ないかと進んでいくと、道路の調査で？？
接道面とは反対側、敷地の裏面に川越市所有の赤道（あかみち）がありました。。。
確かに現地でも裏手の境界線は少し違和感を感じていましたが、赤道とは…。
川越市などでは、赤道はそんなに珍しいものでもないし、隣地の方との境界の確認、赤道の査定もしてあったので、一安心。
要は、道に見えないけど道があるってだけ、現地で再度確認しようと思い、道路査定の図面と公図と地積測量図を基に見比べるとかなり違和感…。
赤道の形状が全部違う…。
実際に現地に行って確認、３つの図面を基に境界杭を掘りながら探してみると、最初にあった杭とは別の杭を発見！
道路の図面に載っている杭が出てきました。道路と敷地の境界線は、最初にオーナーさんから聴取したラインと別で、もっと内側に境界線がある事が判明。
更に良くない事に、そのラインを正しいとすると、２棟建っている建物の内の１棟が、なんと赤道に越境して建っている事も判明しました…。
市と協議を重ね、建て替えの場合はもちろん越境状態を解消する事を条件に、現在の越境建物についてはお咎め無し、となり、全体の売却価格としては、それでも条件良く購入してくれる方を見つける事が出来たので良かったのですが、場合によってはトラブルになりかねない物件でした。
このケースでは、オーナーさんのお父さんが、この物件を中古で購入、購入の際に、前オーナーが売却の為に、境界明示、境界の確定をしました。
私が入手した赤道の境界確定の図面がそれでしたが、結局、前オーナーは赤道への越境状態を川越市より注意を受けたものの、当然取り壊しの強制を受けてはおらず、『黙って』売ってしまったのです。
この売買に関わる不動産仲介業者は、その点についてしっかり調査しなかったか、『黙って』売ったかは定かではありませんが、ご自身が売却する段階になって、越境を知る事となってしまったのです…。
売却してしまってから判明すれば、損害賠償や契約の解除などになるケースだけに、事前に把握出来た事を良しとしなければけませんが、購入時に気を付けていれば、と悔やまれる部分もありますね…。
このようなケースでは、建物が越境状態であれば、『違法建築物』ですから、通常では、購入者の住宅ローンの利用が難しくなります。
それだけで、購入可能者（お客様候補）が激減する訳です。
それだけでなく、すでに越境という大きなデメリットを抱えていますので、相場の価格で売却は相当難しくなります。
せっかく良い場所にある不動産で、何も知らずに高く購入した物が、売却時には価値が大きく減少してしまうのです。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
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ケース②⇨ 水道が引き込めない土地だった！
※因みに赤道（赤道）は自治体が管理する認定外の道路で、既に未利用の道がほとんどで、道幅が２ｍにも満たない物が多く、建物を建築する際、『建築基準法』の要件を満たさないので、接道していても建物を建てられる条件とはならない道路です。
中には、運よくセットバックすれば条件を満たす事もあるので、しっかり調査しましょう！
また、今回のケースは赤道の行き止まりの部分であった事、今後この道の開発予定が無い事から、希望すれば買取り（払い下げ）が可能でした。
赤道は、自治体により、むしろ買い取って欲しい（今後活用の予定もなく管理しているだけで経費が掛かるので…）ケースも非常に多いので、時間は掛かりますが、こういったケースでは、検討の余地があります。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続・譲渡不動産に潜むリスク渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月06日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
不動産をご売却される場合、その不動産の「履歴」を知る事は重要で、モモ・ホームではご相談をいただいた時に、現在の状況はもちろん、取得時の情報を極力調査します。
建物の経緯、建物の経緯、建築時の申請手続きからリフォームや増築、登記について、土地の取得から、切り売りや分筆、合筆など、履歴を調査する事により、現在の不動産価値を具体的に把握し、『想定外』が起こらないよう調査する事が大事となります。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額を基に不動産価値が算出されます。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場流通価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
①建物が道路に越境していたケース≫
②水道が引き込めない土地だったケース≫
③他人の水道管が敷地内にあったケース≫
(自宅の水道管が他人の土地を通っている！）
④汚水の排水先が無かったケース≫
⑤建て替えが出来ない（再建築不可）ケース≫
⑥建物が登記されていない（未登記・違法建築）ケース≫
⑦建物解体に膨大な費用が掛かったケース≫
⑧土地がどこにあるかよく分からないケース≫
⑨違法建築・検査済証が無いケース≫
どれもご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦地か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース①建物が道路に越境≫
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
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不動産オンライン無料相談のお知らせ
対応サービスが増えました！渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月18日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
６月より開始致しましたお住まい探しやご売却、不動産に関するご相談はなんでも大歓迎！『来店不要！オンライン無料相談』
これまでのZoomに加え、『Face Time』『Google Meet』『Line』の各アプリでのミーティングアプリ、無料ビデオ通話のサービスでも対応致します！
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オンライン無料相談の流れ
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④「コンピュータでオーディオに参加」というボタンが出てくるので、こちらをクリックして下さい。
これだけで、Zoomに参加できます。
①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
②スマホ版の特徴はアプリ（無料）をインストールする必要があるということです。
iPhone・iPadの場合、
App Storeの検索窓に「zoom」と入力し、検索結果に出てきたアプリの中から「Zoom Cloud Meetings」をインストールしてください。
Androidの場合、
Google playの検索窓に「zoom」と入力し、検索結果に出てきたアプリの中から「Zoom Cloud Meetings」をインストールしてください。
③ご予約時間に、届いたメールのZoom URL（ミーティングURL）をクリックしてください。自動的にアプリが起動してミーティングに参加（オンライン無料相談）できます。
■『Face Time』でのオンライン無料相談は、対応端末が以下の通り
■以下の点をご確認ください。
FaceTimeを利用するには、FaceTime が ON で Apple ID でサインインしている必要があります。
①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
②予約の時間になりましたら、モモ・ホームよりFaceTime通話をおかけしますので、「応答」をお願いします。
その他、『Google Meet』、『LINE(無料ビデオ通話)』でも対応可能です。
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令和2年度 土地・住宅関連税制改正② 渋澤 百売却不動産・不動産管理不動産と税金空家管理土地不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月04日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
毎年行われる税制改正ですが、今年も『人生100年時代』を背景にした改正が行われました。
土地・住宅関連では、高齢化による相続件数の増加、改正による課税対象件数の増加により、これまでの事後的な対処ではなく、より相続前の準備や対策への意識が必要となっています。
令和2年度 土地・住宅関連税制改正
今回の土地・住宅関連の創設を含む税制改正のポイントは４つです。
①低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別譲渡
②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応
③配偶者居住権等の消滅等に係る取扱い
④マイホーム売却・買い替えに関係する税制
今回の改正では、特に①②など年々増加する空き家問題と密接にかかわっています。
相続した親族の空き家などは、多忙であったり、思い出が残っている等の理由から、なかなか売却することが出来ず、放置された結果、空き家になるケースが少なくありません。
周辺住民への迷惑に繋がる場合もある為、利用しない物件について速やかな売却の検討は必要で、特別控除などはその後押しとなります。
②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応
◆所有者死亡の場合、その土地・家屋を現に所有しているものが必要事項を申告して、固定資産税を払う。
◆所有者不明の場合、その土地・家屋を使用しているものに固定資産時が課せられる。
全国的に所有者が不明の土地等が増えています。
公共事業の推進や生活環境面で様々な課題が生じており、固定資産時の課税においても、所有者情報の円滑な把握等が必要となっています。
■登記簿上の所有者が死亡している場合
市町村長は、当該市町村の条例で定めるところにより、現所有者（通常は相続人）に氏名、住所その他を申告させ、納税義務者にすることが出来るようになりました。
□適用期間 2020年4月1日以降の条例の施行日以降
■所有者不明の場合
市町村が一定の調査を行ってもなお固定資産の所有者が１人も明らかにならない場合、 市町村は、その固定資産の使用者を所有者とみなして固定資産課税台帳に登録し、その者に固定資産税を課すことができるようになります。
□適用期間 2021年度以後の年度分
近年、所有者不明の土地が全国的に増加しています。
平成 28 年に国土交通省が実施した調査では、なんと12万以上の土地が登記簿で所有者を特定できなかったそうです。
固定資産税の納税義務者は、原則として「登記上の所有者」、ところが、この「登記上の所有者」が死亡した時に相続登記がされなければ、登記簿上で新たな所有者が特定できません。
そのため市町村では、新たな所有者を特定するための調査を行っていますが、調査に多くの時間や労力がかかってしまうため、課税事務に支障が生じています。
こうした課税上の問題に対応するため、改正が行われることになりました。
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令和2年度 土地・住宅関連税制改正① 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理不動産と税金空家管理土地不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月03日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
毎年行われる税制改正ですが、今年も『人生100年時代』を背景にした改正が行われました。
土地・住宅関連では、高齢化による相続件数の増加、改正による課税対象件数の増加により、これまでの事後的な対処ではなく、より相続前の準備や対策への意識が必要となっています。
令和2年度 土地・住宅関連税制改正
今回の土地・住宅関連の創設を含む税制改正のポイントは４つです。
①低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別譲渡
②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応
③配偶者居住権等の消滅等に係る取扱い
④マイホーム売却・買い替えに関係する税制
今回の改正では、特に①②など年々増加する空き家問題と密接にかかわっています。
相続した親族の空き家などは、多忙であったり、思い出が残っている等の理由から、なかなか売却することが出来ず、放置された結果、空き家になるケースが少なくありません。
周辺住民への迷惑に繋がる場合もある為、利用しない物件について速やかな売却の検討は必要で、特別控除などはその後押しとなります。
①低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
◆個人が譲渡した低未利用土地等に係る長期譲渡所得から100万円を控除できます。
所有期間が5年を超え、譲渡価格の総額が500万円以下の土地等であることなどが要件となります。
また、低未利用土地等は、都市計画区域内にある土地または、その権利で、市町村長の確認を得たものであること、親族以外への譲渡である事などが必要です。
■適用時期 2020年7月1日～2022年12月31日までの譲渡が対象となります。
今回、特別控除の対象となる低未利用土地等について「適正な利用が図られるべき土地であるにもかかわらず、長期間にわたり利用されていない」土地（国交省HP）とされており、具体例としては、空き家・空き店舗・工場跡地等となっています。
これまで、低額取引となるような土地等の売却は、売却コストがデメリットとなり、放置されるケースが多かったのですが、長年放置されている不動産所有の方は、今回の特別控除期間に是非検討されてみてはいかがでしょうか…。
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東武東上線エリアの洪水想定区域は？②
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の１８河川を対象に「１０００年に１度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の１４８河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全１５１河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は？②
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。（図では入間川、荒川への流入河川は省略）
モモ・ホーム掲載エリアの東武東上線沿線エリアは、昨年の台風１９号の際、坂戸市、川越市、富士見市、ふじみ野市において大きな被害や、氾濫寸前の危険水位まで上昇するなど、不安を感じさせる事態となりました。
入間川・小畔川合流付、西川越危険エリア
主に越辺川、入間川流域の支流の上流域での記録的豪雨が起因となり、流域河川が氾濫する事で、支流域において甚大な被害となりましたが、本流の荒川流域に雨が差し掛かった際、多少雨量が落ち着いていた為、荒川は氾濫危険水位まで水位が上昇したものの、氾濫は運よく免れました。
それでも上流域の雨量はすさまじく、貯水量が限界を超えたダムでは緊急放流をする寸前までの危険な状況であり、同様の雨が荒川に直接襲い掛かるようなことがあれば、新河岸川や荒川本流域に至るエリアは非常に危険な状況だったと言えます。
これを受けて、例えば川越市の新河岸川は街中を通っている事もあり川幅を広げる事は困難ですから、深堀することにより氾濫を防ごうと対策が始まっています。
すでに住宅街が広がっている東武東上線川越駅前後の新河岸川付近や荒川との合流にも関わる新河岸、上福岡、ふじみ野駅、さらに上り方面の荒川エリアは、東武東上線と河川を挟むエリアは特に土手よりも低い土地が多く、水位が上昇し、土手を超えて氾濫するようなことになれば、広範囲に危険が及ぶエリアとなっています。
新河岸川・荒川に氾濫が起こればふじみ野市からのぼり方面は危険エリア
川越市、富士見市、ふじみ野市、志木市、朝霞市、和光市は東武東上線沿線でも東京などへのアクセスが良く、駅周辺などの利便性に優れる事から平時には価値の高い住宅地として人気が高いエリアですが、荒川や流域河川が非常に多く、河川に向かって土地が下がっていっており、東武東上線と河川の間の住宅エリアはそういった特徴を踏まえてお住まい選定をすることをお勧めします。
埼玉県は津波などの心配がほぼ無いので、水災に関して無頓着になりがちですが、荒川や利根川など大河川があり、昨今の傾向では氾濫寸前まで一気に大量の雨が降ることも珍しくなくなってきました。
地震のように駅を一つずらしても被害を免れないような災害と違い、水災は駅一つずらすだけでも大きく安全性が変わることもあり、特に東武東上線においては、駅の出口を変えるだけで状況は一変するかもしれません。
のぼり方面、利便性が高い、人気のエリアは不動産価格もつられて上昇しますが、何度も言うように建物同様、『高い=安全』ではありません。
また、氾濫エリアから遠くない地点では、浸水などの被害を免れたとしても、水道、下水、ガスなどのインフラに影響が出る可能性がありますので、危険エリアからほど近い場所で、ぎりぎり大丈夫、と油断する事も禁物と言えます。
これから梅雨や台風の季節、お勤めや通学、日常のお買い物などの利便性と共に安全や安心も重要なポイントとして検討してください。
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