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2019年10月1日から消費税が引き上げられます


消費税の税率は、2019年10月1日から「8%⇒10%」に引き上げられます。3000万円の場合、現在の税込価格は3240万円ですが、税率が10%になると消費税額は「3000万円×10%=300万円」、税込価格は3300万円となり増税によって60万円負担が増えることになります。

増税前に購入する方が得か、増税後に購入する方が得か、は、不動産の営業マンは時期によって得な時期は変わるものです。不動産営業マンに言わせれば『いつでも買い時』になってしまいます。
購入する物件によって、得か損か、変わらないか…、以下を参考にマイホーム計画を考えましょう!

 
土地代は非課税。建物の価格に消費税が課税される


消費税の課税対象は、『消費』税なので、原則消費されるものとなります。
よって、『土地』は使っても劣化して無くなってしまったりすることが無い(消費されない)という考え方から、消費税の課税対象とはなりません。
土地を購入して注文住宅を建築する場合では、建物部分のみが課税対象となります。

また、消費税の課税対象取引は、『消費税の課税の対象となる取引は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等及び外国貨物の輸入』とされています。

ちょっと難しいですが、『事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡』になるかどうかで対象とならない取引が、不動産取引においては、『個人が売主の中古住宅の売買』です。単純に通常は、個人は事業者では無く、個人資産の売却は事業では無い、からです。
よって、『個人が売主の媒介物件』は消費税が掛かりません。

MomoHomeの場合、業者が所有している中古物件は『売主物件』として、お客様からの仲介手数料は最大無料で仲介していますが、個人が売主のいわゆる『媒介物件』は仲介手数料が発生致します。『媒介物件』の購入ではどの不動産屋さんで購入しても仲介手数料が発生します。

 
同じ建物本体価格が税抜3000万円の物件を購入した場合、

『個人が売主の媒介物件』の場合では、仲介手数料が最大で3%+6万円に10%の消費税となりますので、105万6000円となります。一方、消費税は掛かりませんので、3105万6000円となります。

『業者が売主の物件』の購入では、消費税が10%分加算され、3300万円となります。『売主物件』なので、MomoHomeの場合、仲介手数料は0円です。通常の業者さんの場合、仲介手数料が更に105万6000円加算され、合計3405万6000円となります。

単純な価格の比較では、個人が売主の媒介物件が税込本体価格は安くなります。

ただし、物件は中古物件に限られますし、通常は個人が売主の場合、『瑕疵担保』期間が数か月と短かったり、免責であったりと不安材料もあります。

一方、業者が売主の物件の代表は新築戸建ですが、通常、義務として10年間の瑕疵担保期間が設定されており、中古物件の場合も、業者が売主だと2年間の瑕疵担保機関の設定があったり、その他設備保証があったり…。
新築戸建、中古物件共に、購入後のアフターサービスなどの安心は業者売主物件のメリットと言えます。


 
増税は諸費用にも影響します


その他、マイホーム購入には諸費用が必用となりますが、増税は諸費用にも影響します。

新築戸建の購入では、建物の『表示登記』を業者指定の土地家屋調査士の先生に依頼しますが、通常10万円前後の費用が掛かります。こちらも増税分の費用が掛かります。

それ以外の物件の購入でも、所有権の移転、住宅ローンを利用すれば抵当権の設定、売却の場合に抵当権を抹消する場合には抹消登記、などを指定司法書士の先生に依頼します。課税対象部分には消費税が掛かりますので、登記料金に影響します。


 

新築住宅などは、契約と引き渡しの「時期」に注意

 

2019年4月1日以降に住宅の購入、新築、増改築等をする場合、原則として「引渡時期」の消費税率が適用されます。引き渡しが9月30日までの消費税率は8%ですが、引き渡しが10月1日以降になると消費税率10%が適用されるので、建築中の新築住宅の場合は、完成時期や引渡時期がいつなのかも注意が必要です。
 

※2019年3月31日までに「工事請負契約」や「売買契約」を結んだ注文住宅と一部の建売住宅については、消費税率引上げに伴う経過措置により、引き渡しが10月1日以降でも税率8%が適用されます。


増税により、『増加』する費用はこのように様々ございますので、マイホームご購入の計画をされる時は、是非ご相談ください。
 

消費税増税の軽減措置があります



前回、5%から8%への増税時にもありましたが、今回も消費の落ち込みを軽くしようと、様々な軽減措置がとられます。
軽減措置というのは、ご自身で申告しないと恩恵を受けられないものが殆どですので、以下、しっかりチェックして利用しましょう!


 

(1)住宅ローン控除の控除期間が「10年⇒13年」に延長


住宅ローンを借りて家の購入・新築・リフォームをすると10年の間所得税が一定額控除される「住宅ローン控除」の控除期間が『10年⇨13年』に延長されます。延長した3年間で、最大「建物購入価格の消費税2%分」を控除する予定だ(2020年12月末までの入居等の条件あり)
 

(2)すまい給付金が最大「30万円⇒50万円」に拡大


一定以下の年収の人が家を買う場合、収入に応じて給付が受けられる「すまい給付金」の最大額が、現行の30万円から50万円になります。さらに年収の条件も引き上げられる予定です(2021年12月末に引き渡しを受けて入居すること等の条件あり)
 

(3)次世代住宅ポイント制度の創設


一定の性能を満たす住宅の新築やリフォームに対し、商品と交換可能なポイントが付く制度『次世代住宅ポイント制度』の創設。新築は最大35万円相当、リフォームは最大30万円相当が付く予定(2020年3月末までに契約する等の条件あり)
 

(4)贈与税非課税枠を最大「1200万円⇒3000万円」に拡大


親や祖父母から住宅購入資金の贈与を受けて、一定条件に合う家の購入・新築・増改築(リフォームなど)をする場合の「贈与税の非課税枠」を『1200万円⇨3000万円』に拡大。一般的な住宅の場合は「700万円⇒2500万円」に拡大されます(2020年4月以降は段階的に縮小される予定)


増税に伴い、費用が増すデメリットはありますが、このように様々な軽減措置を上手に利用すれば、増税前より得するケースも出てきます。

ただ、大事なのは、経過措置には期限があったり、段階的縮小など、あくまで『期限付き』の条件があります。
最大のメリットを享受できるよう準備する事が大事と言えるでしょう。

また、新築住宅の場合、増税前後には、様々なキャンペーンを行い、在庫を売ろうと企画すると思います。
良いキャンペーンもあれば、この機会に在庫を売り捌きたいパターンもあります。

マイホーム購入はタイミングが大事ですが、本来、減税措置のメリットやキャンペーンがお得だからという目先の損得を理由に決めてしまうと、本当に大事な部分を見落としてしまう事になりかねません。
冷静に見極めてご家族の豊かで幸せな生活にとって本当に良い物件を購入出来るよう、お手伝い致します。

是非、お気軽にご相談くださいませ!



 
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