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定休日:水曜日
 知っておきたい!売却の心得…ご売却はここに注意!


◆高値査定に釣られるな!査定だけ高くするのは誰でも出来ます!

◆即売却の買取価格は市場価格の6割(業者利益が4割)のケースも!

◆預かり物件が沢山ある業者=沢山売れてる?逆です!

◆全国展開で信用抜群?問題は支店の販売力です!

◆その業者は本当に希望価格で短期売却にむけて頑張ってくれますか?



 

【高値査定】っていい話じゃないの?

 

「できるだけ高く売りたい」不動産の売却を決めた方が誰しも思うことです。

巷では沢山の不動産会社や一括査定サイトなど「高値査定」を謳い、広告を出しています。
 

それならば、高く見積もってくれる業者がいいだろうと思うのが人間の心理というものです。

ですが、

ちょっと待って下さい!
 

希望どおり「高い査定」を出してもらったとしても、それを鵜呑みにしてしまって良いのでしょうか?

安易に高値査定に「思ったより少し儲かるかも」なんて浮かれてしまっては大変危険です。
 

ここでは安易な高値査定に潜むリスクについてお話ししたいと思います。


 

「買取」と「仲介(媒介契約)」の違い、ご存知ですか?
 

 

不動産を売却する際は「買取」か「仲介(媒介契約)」のいずれかを選択することになります。

「買取」は読んで字の如く、不動産会社に直接買い取ってもらうことです。
 

買い取り金額を提示してもらい、納得できればその金額で必ず買ってもらえます。

しかし、一般的に不動産会社が買取をする場合、リフォームやクリーニングなどを施した後、しっかり利益を乗せて相場価格にて販売を開始する為、その分を差し引いた実際の買取価格は相場価格よりずっと安くなってしまいます。

 

一方、「仲介(媒介契約)」不動産会社に売却活動を委託することをいいます。

つまり、物件を買い取る人は一般消費者となります。

下記の比較表を見るとその違いがおわかりいただけるのではないかと思います。

 

仲介 買取
>販売方法
不動産会社が買主を探し、売却を行う
>販売方法
不動産会社が直接買い取る
>売却価格
一般的な市場相場で売却
>売却価格
市場相場の60%前後と言われています
>売却期間
高めの価格設定から売り出し、
一定期間を超えたらお客様の都合に
合わせて販売計画を立てる
>売却期間
なし。すぐに売却が可能


売却期間をある程度長期的に設けられるのであれば「仲介」、とにかく急いで現金化したいのであれば、
相場よりかなり安く手放すことを前提に「買取」を選択することになります。



 

[仲介]における高値査定はただの‘釣り’を疑うべし
 

 

このように同じ不動産の売却法であってもその内容は全く異なります。

 

例えば、相場価格2500万円の物件なのに「3000万円の査定額が出ましたよ!」と言われても、それが「買取」でなければ、

何の意味もないのです。
 

そうです。「仲介」での売却であれば、その高額査定金額に売れるという根拠はどこにもないのです。

「そんなのわかるよ」と思われる方も沢山いるかと思いますが、しかし、いざ不動産を売る時には、人間「少しでも高く売りたい」という欲が出てくるものです。
 

低い価格より高い価格で出してくれる方がいいのではないかと思ってしまうものです。
 

「この物件なら高値で売れますよ!」と言われたら、本当は付加価値がない物件だと自分でわかっていたとしても、ついつい契約してしまった・・・なんて話が少なくありません。


高額査定の裏側には、媒介契約を取りたい業者の都合が大きく関係しており、そういった業者は


実際に高く売れるかどうかは、関係ないのです。

 

業者はというと、とにかく、媒介契約を取る事を最優先にと、まずは(売れるはずのない)高値で数ヶ月の時間を置き、「このままでは売れない」と徐々に値段を落とすよう売主様を誘導します。
そして、最終的には安値となるまで価格を落とし、販売を完了させるというわけです。

 

おわかりでしょうか?結局、高値査定などは元からただの釣り文句なのです
 

時間と労力を削られるばかりでなく、物件が動きやすい春や秋などの売り時のタイミングを逃してしまうかもしれません。
 

また、売れ残りの物件はイメージがよくない為、ますます売れにくくなってしまいます。
 

こうして時間が経過していくと、売主様も焦りが出てきて値下げを受け入れざるを得なくなり、最終的に相場以下の価格にまでなってしまうことも多々あるのです。
 

タイミングよく、上手に販売できれば適正な価格で売れたはずの物件が随分と損をする結果になってしまうとは、実に残念な話です。
 

現実は、基本的に不動産は希少価値やライバル物件が少ない、高付加価値があるもの等でない限り、相場でしか売れることはありません。

相場とかけ離れた値段では、よっぽど特殊な事情がない限り売れはしないのです。
 

こうして、「損しちゃったよ~!」だけで済む売主様であれば、残念な話で終わるのですが、不動産の売却となると、その資金をあてにしておられる方だったり、住宅ローンの返済や資金繰りに困っている方、住宅
の買い替えをされた方は、旧宅の売却が終わるまでは新居と旧宅の二重ローンとなる方も多くいらっしゃいます。

このように、とにかく早く高く売れて欲しいというお客様の心理に付け込んで、質の悪い不動産業者の口車に乗せられ、資金計画が台無しになってしまうこともあるのです。

相場より高値であればあるほど査定額で売れることはありません。

 

思っていたよりも高い値段の査定額を提示されたら誰でも嬉しいものです。
「この不動産会社でお願いしようかな」と任せてしまいたくなるかもしれません。しかし、


査定額=売却額ではない

ということを、今一度思い返してください。大切なのは高い価格で売り出すことではなく、

「売れる価格」で計画的に「早期売却」を実現することです。



 その業者…早く高く売却しようと頑張ってくれますか?
 

世の中、うまい話はそうありません。
 

当社でも「あの不動産屋はもっと高く評価してくれた」とお話くださる方もいらっしゃいます。
それは、『高く売れる』と言ったわけではありません。高い査定は誰でも出せます。
重要なのは、ご売却を依頼されたら、そのご売却される大切な資産に対して、


どれだけ熱心に短期に1円でも高く売れるよう頑張ってくれるのか?

であり、それは熱心に依頼を取ろうとする、買い取ろうとする、とイコールではないのです。


 全国展開で預かり物件も沢山あります!                  
 全国に購入希望者が登録されてます!はすぐ売れる?



業界内ではともかく、一般的な信用力は抜群の全国展開、TVCMなんかもやってるし、預かってる物件も地域で1番2番!…なんか売れそうですね。

大手の業者はその看板の一般的な認知度や信用度で多くの売却依頼物件を抱えてます。そういった会社は『預かり専門』で営業マンが走り回っています。預かり物件数のノルマがあるからです。

莫大な広告宣伝費用を使って、常に売却物件を募集しています。ご自宅に『あなたの地域の物件を買いたい人がいます!』『この地域の物件が不足しております!』などのチラシが年中配られる方も多いのではないでしょうか?

では逆に、その業者さんが売却のチラシを撒く頻度はどうでしょう?おそらく何分の1ではないでしょうか?売却に一生懸命でしょうか?

そういった業者には質の悪い一面もあります。売却物件の


『囲い込み』や『売り止め』です。

預かった物件を、他の業者さんに買主を付けられてしまうと『仲介手数料』の収入が半分(片手)になってしまうので、他社に紹介させないようにする悪質な物件隠しをします。

こういった業者に依頼した場合、売却依頼した物件が他社に紹介されず、業者の売り上げ確保の為、無駄に時間をかけさせられる羽目になります。不動産業者であれば、どの業者がこのような行為をするか、知らない業者が無い程、有名ですが、なかなか一般的には知られていません。


一般的な信用や知名度だけで、高値で早く売れる訳ではありません。

注意しましょう!


 ご売却の一般的な流れはこちらでご確認ください。

 

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