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不動産売却を考えたら
売却の準備

売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年07月15日

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不動産売却を考えたら

不動産は個人が所有する中でも非常に大きな資産です。

安全な取引を進める為には、様々な書類が必要となります。

不動産の売却を考えたら、取引に必要な書類や個人を証明する書類を揃えられるよう計画的に準備をしましょう。　　　　　＞＞不動産売却の流れ

不動産取引に必要な書類

不動産を売却する際には、売却手続きの開始から売買の契約手続き、引渡しに至るまで、不動産の種類や売却の方法によって必要になる書類も異なりますので注意して不足の無いよう準備しましょう。

売却依頼から売買契約締結時に際し、必要書類など

売却のご依頼から売買契約締結時までに一般的にご用意いただく必要書類は以下の通り。

売買契約締結からお引渡し、残金決済までに期間が長い場合は、必要となるタイミングがずれる場合や、決済の方法等により、決済時に必要となる書類もありますので、確認しながら準備しましょう。

■土地・建物の『登記済証（権利証）』または『登記識別情報』

以前は、土地・建物の登記を証明する書類はいわゆる『権利証』と呼ばれる『登記済証』でしたが、埼玉県の場合、平成17年3月から順次、電子化が進んだことから、平成20年5月末以降の登記はほぼ全てが『登記識別情報』という証明書類となっています。

土地・建物登記済証または登記識別情報は、その所持者が登記名義人であることを公的に証明する書類で、不動産を購入するなどして、所有者となり、登記された時に、登記名義人の手元に渡されているはずです。

通常は、契約書等と共に保管されている方が多いですが、契約時では無く、残金決済後に登記申請手続きを行い、数週間経った登記完了後に郵送で登記名義人に渡る為、他の書類とタイムラグがありますので、一番大切とも言える書類ですが、別の場所に保管されるケースも多く、きちんと管理・保管されていないと見つけるのが難しい場合もあります。

その上、紛失した場合の『再発行が出来ない』書類で、その場合は、司法書士の方にお願いして別の手続きをとる等、手間と時間と費用を要することなりますので、まず、この書類があるか？は、スタートとして最優先で確認するべき書類です。

■実印と印鑑証明書

登記名義人の実印と3カ月以内に発行した印鑑証明書が必要です。

共有名義で複数人が名義人の場合は、それぞれの書類の取得が必要となります。

ご売却の後に共有名義人が別々の住所に住んでいる、遠方に住んでいる方が居る場合などは、後に必要となる住民票と合わせ、意外と揃えるのが面倒なケースもあります。

予め、確認して、何度も役所に行ったりしなくて済むよう、効率的に準備したい書類です。

■固定資産税・都市計画税納税通知書

役所から所有者に送付されている書類で、直近の物が必要となります。

年税額の確認と、買主様との年税額日割清算の為に必要となる書類です。

■購入時のパンフレット・最新の管理規約・重要事項調査報告書・管理組合草加議事録など

マンションの売却時に必要となります。

購入時のパンフレットは残っていればご用意いただきます。

管理規約と重要事項調査報告書は居住中の間に、変更されている場合もありますので、最新のものが必要となりますが、管理会社から取り寄せる事が可能です（費用が掛かります）。

管理規約は居住に関するルールの詳細、重要事項調査報告書はマンションそのものの状況についての詳細を買主様に説明するための書類で、管理費の支払いや滞納の状況、修繕積立金や大規模修繕計画、修繕履歴、駐車場の利用に関する点など、買主様が知っておくべき内容の説明資料となります。

■建築確認通知書・検査済証

新築分譲住宅であっても、注文住宅であっても、完成物件なら契約当時、注文など未完成物件であれば引渡し当時に買主様にコピー等が渡されているはずの書類です。

建築基準法に定められた内容に合致している建物であることや、建物の建築工事の完了検査を確認した旨を記載した書類です。

昭和の建物など、古い建物の場合、建築確認通知書はあっても完了検査済証が見つからない場合が少なくありません（検査済証の交付を受けていない建築物は、築年数が経過した物件では意外と多く、建築主事の取り扱い分の完了検査率は1998年では38％という低水準）。（昭和の建物の場合、手書きの物もあります）

完了検査を受けるのが義務では無かった時代の建物はこのような場合がありますが、確認通知書通りの建築がなされていれば、まだ良いと言えます。

この時代の建物は、建築確認で申請した建物と、現在、建っている建物が、間取りや床面積、外観等が違ったり、場合によっては建蔽率や容積率オーバーの違法建築物の場合も少なくありません。

違法建築であった場合、購入者が住宅ローンを利用できないなど、ご売却には大きなデメリットになる可能性が大きくなりますので、早期に確認しておくべき書類の一つです。

■地積測量図・確定測量図など

売却する不動産の土地に関しての境界線（点）を明確にし、確認するための書類です。

地積測量図は管轄の法務局で取得が可能ですが、無い場合はその土地の測量が行われていない事も考えられ、測量した図面が全く無い場合、ご売却時に売主様の負担で測量を要する場合があります。

確定測量図は隣地の方や、前面道路を管轄する自治体の立ち合いのもと、境界確認を行い、立ち合い者の押印をした境界確認書を合わせた測量図面です。

確定測量図は行っていれば、名義人（地権者）が保管しているはずで、境界トラブルのリスクが最も少ないので、買主様の安心につながりますし、逆に無い場合は、売主様が引渡しまでに行う必要がある場合があります。

■建築協定書

建築協定は、その地域特有の建築のルールを定めた書類で、緑の多い区画整理のなされた閑静な住宅地などでは、住環境を保持するためにルールが定められる場合があります。

こちらも土地取得時の書類と共に保管されているはずの書類ですが、役所等からの調達が可能な場合もあります。

最低敷地面積（小さい区画にしてはいけない）、高さ（3階建て等を建てない）、集合住宅（単身者世帯のアパートを建てない）、緑化（敷地の○％の植樹をする）などなど、購入する方にとっては、マンションで言う管理規約のように大事なルールとなります。

■物件状況報告書（告知書）

土地・建物の状況を詳細に説明した書類です。

調査して分かる部分は不動産屋でも記載可能ですが、売主様が知っている状況を正直に正確に売主に報告する書類で、売主様に交付するタイミングは売買契約時となります。

地盤や埋設物、土壌汚染の可能性や、過去の水災、浸水、また事件、事故、火災、近隣トラブル、越境など、買主様に告げておかなければならない事項を告知する書類です。

■付帯設備表

戸建またはマンションの場合に物件状況報告書と共に買主様に交付する書類です。

戸建やマンションの引き渡す時点での設備の種類や状況（不具合や故障など）を詳細に伝えるための書類です。

物件状況報告書と付帯設備表は、買主様に物件を詳細に理解していただくとともに、後のトラブルを避ける為、予め、引渡し時の状況を知っていただく事で、売主様を守る書類とも言えます。

両方とも、不動産屋が書類を用意しますので、記入して提出します。

■本人確認書類

運転免許証やパスポート、保険証など、本人を確認できる書類のコピーが必要になります。

■収入印紙

不動産売買契約書に貼付する収入印紙が必要です（契約金額により印紙代は異なります）。

■住宅ローン返済予定表

住宅ローンの残高が残っている場合、返済予定表と現在の残高が分かる書類をご用意ください。

抵当権が設定されている場合、ご売却完了時に抵当権抹消の登記手続きを完了させることが売主様の義務となります。

販売価格の決定にも大きく影響しますので、大事な確認書類です。

■住宅設備の保証書やリフォーム・修繕履歴が分かる書類

住宅設備の保証期間が残っている場合は、保証書類も合わせ、設備の取扱説明書等が残っていると買主様の安心につながります。

また、リフォームを行った、修繕を行った場合は、その箇所と内容の詳細が分かると、売却時のアピールポイントになり得ます。

逆にいつ修繕したり、リフォームしたりが不明の場合、買主様の立場では不安を感じる事に繋がりかねません。

必要となるタイミングは、前述のとおり、契約後でも間に合うケースもありますが、これだけの書類が必要となります。

当然、書類が全く見つからなかったり、揃えるのが難しい方も多いかと思いますが、売却が出来なくなってしまう訳ではありませんので、お気軽にご相談くださいませ。

購入希望者が申し込みをしてから、ご契約までは通常、１週間から１０日程の期間しかありません（もっと短期の場合もあります）。

購入希望者が現れてから慌てて準備するなどでは、到底間に合いませんし、ご売却を依頼する場合でも、最初の段階で物件を知る為に必要な書類も多くあります。

役所調達書類は2番目でも、『保管してあるはず』の書類は、売却がずっと先であっても、いつか必ず必要となりますので、早期に揃えて、しっかり管理しておくべきでしょう。

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