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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？　ケース⑤
建て替え不可

不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月11日

ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。

また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。

注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。

でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。

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その相続・譲渡不動産、価値ありますか？

相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。

これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。

通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。

ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。

皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。

こんなケースがありました

これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。

ケース⑤
建て替えが出来ない！

このケースは、市街化調委区域の物件でした。

市街化調整区域に限らず、建物を建築する土地は自治体や用途地域ごとに『最低敷地面積』というのが定められています。

「親から相続した土地を親族で分けたい」「土地が広すぎて買い手が見つからない」、このような理由で土地を分筆したいと思われているケースもあるかと思います。

このとき、「最低敷地面積」という規定に注意する必要があります。

もし最低敷地面積を下回る分筆を行うと、その土地には新たに建物を建てられないなど様々な不利益があるからで、当然、売却も難しくなります。

広い土地のオーナーで、売りやすくしようと新たに分筆する場合、自治体のルールを調査せずに行えば、場合によってはほとんど価値のない土地になってしまうという事です。

今回のケースは坂戸市の市街化調整区域。

オーナーは元々広い土地を所有しており、南側敷地を有効活用しようと貸店舗を建築し、飲食店として貸し、運用していました。

その後、自らの敷地の分筆を行ったのですが、工務店や分筆を担当したであろう土地家屋調査士か測量士などのアドバイスが無かったのかもしれませんが、深く考えずに分筆してしまったのです。

その後、飲食店がテナントを去り、次の借り手も現れない事から、売却を相談、そこで初めて『最低敷地面積』に満たない土地であることが分かったのです。

市街化調整区域の最低敷地面積は坂戸市の場合、約90坪、これに満たない土地には原則建物の建築が出来ないので、今回のケースの場合、この店舗は『建て替え不可』の建物となってしまいました。

市街化調整区域の最低敷地面積は、坂戸市、鶴ヶ島市、日高市などは約90坪、川越市などでは約60坪となっています。

市街化区域内でも、最低敷地面積は100㎡以上や135㎡以上など定められている場合が多く、規定が定められる前から満たしていない土地を除いては、この敷地面積を下回る土地の分筆を新たに行ってしまうと建物が建築できない土地などとして、『価値が失われて』しまいます。

土地を切り売りしたり、分筆する場合、個人の土地ですから、ほとんど人に頼ることなく出来ますが、何も考えずにやってしまうと、売却をする必要が出来た場合に、想像以上に価格に影響します。

ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。

もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。

市街化調整区域は何と言っても『安くて広い』のが魅力です。

注文住宅希望の場合、土地の予算を抑えたい方が、『安さ』と『広さ』を求め、調整区域を希望される場合が多いのですが、調整区域にも相場があり、その中でも『安い』と感じる土地であれば、『理由』があるはずです。

ご購入の場合は、必ず不動産屋のアドバイスを受けながら探してください。
ハウスメーカーの営業さんなどでは、手落ちがある可能性がより大きいのが調整区域の物件です。

また、ご売却の場合も、大きな価格差は生じづらいにしても、一括査定や、即時回答などの信用性が非常に低いのが調整区域の土地です。

川越市、坂戸市、鶴ヶ島市、日高市だけでも基準の異なる部分があります。それだけ自治体により、ニーズもルールも違う案件ですので、調査は必須となります。

別のケースで、市街化区域内でも昔からの住宅地で稀に見られるのが『道路要件を満たさない』土地です。

建物を建築する際には、道路要件を満たしている必要があります。

例えば、間口は２ｍ以上必要であったり、接道する道路の幅員は４ｍ以上必要であるなど…。

この接道する道路幅員４ｍ以上、を満たしていない不動産は意外と少なくありません。

このような場合、『セットバック』と言って、通常は道路中心線より２ｍを確保するよう、敷地を後退させたラインを元に有効敷地面積として、建物の建築を可能にする事が出来ます。

しかし、その道路そのものの入り口から既に４ｍ未満で敷地まで全て基準を満たさない状況であったり、更に通り抜けられない状況や、周囲の敷地が後退する見込みが無かったりといくつかの状況が重なると、そこにある建物は『建て替え(再建築)不可』の物件となってしまいます。

市役所に相談、協議を重ね、事情を汲んで許可される場合がありますが、それでも不動産価値としては非常に厳しいものになると言わざるを得ないでしょう…。

中には駅から数分の物件でもこの要件を満たさない事で、売却自体難しいものもあります。

こういった物件の場合、ご自身のみで解決していくのは非常に困難と言えますので、時間をかける覚悟で不動産屋などに相談するべきです。

購入した時には無かった規則や基準により、その時の価値と大きく異なる事は、プラスでもマイナスでも起こり得ます。

不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。

そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。

不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

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