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  • 市街化調整区域って何?②
    家を建てる為の条件
    渋澤 百
    不動産購入土地2019年11月30日
    坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモホームブログ
    市街化調整区域って何?①で、このエリアは『原則』として家を建てる事が出来ない地域だとしました。

    でも、現実には土地の売買も行われ、新しい住人が家を建てて生活しています。

    誰も家を建てられなければ、いずれ誰もいなくなってしまいますから、当然と言えば当然で、一切をダメと言っているわけではありません。



     市街化調整区域って何② 
     家を建てる建てるための条件 


    市街化調整区域では、自治体が期間(5年間など)を定めて、その地域の市街化を抑制または調整する地域です。

    そして、原則、公共投資を行わず、開発行為も認められません。つまり、宅地の造成や建物の建築が出来ないのです。

    ただし、『自己居住用住宅』が建築可能となる区域があります。



     都市計画法34条12号区域 

    自己居住用住宅が建築可能となる区域の一つとして、『34条12号区域』があります(以下『12号』と言います)。

    この『12号』区域の土地を購入すれば、ご自身とご家族が居住する為の建物であれば建築が可能となります。

    ただ、この『12号』では、更に要件があります。


    購入する事が出来ても『自己居住用住宅を建築することが出来る人』の要件があるのです。


     12号区域開発許可要件 

    家を建築する場合、土地を造成などを伴う為『開発行為』となりますから、『開発許可』を申請しなければいけません。

    市街化調整区域のみならず、市街化区域でもこの申請は必要ですが、調整区域では原則、開発行為自体が出来ない事となっています。

    12号区域で、自己居住用住宅を建築する事が出来る人はこの『開発許可』の要件を満たす必要があります。

    12号区域の開発許可要件は

    ご本人が市街化調整区域内に20年以上居住しているか、または、6親等内の親族が市街化調整区域内に20年以上居住している(隣接市町村の市街化調整区域を含む)

    現在、ご本人名義の家を所有していない。

    ご自身が居住する家を建てる為の土地であること。

    この①~③の要件を「全て満たしている方」のみが、12号区域内の土地を購入して、自己居住用住宅の建築が可能となります。

    広い土地を希望されている方で、12号区域の土地のご購入が叶わない多くの場合は、①の要件です。

    6親等(婚姻されている場合、配偶者の3親等までもOK)内と言えば、かなり広い範囲ですが、隣接市町村に限られる為、東京など遠方から土地を求められる場合は、ご実家などが無いと難しくなります。


    見ると広範囲ですが、20年以上ですから、ご本人の親以上の場合がほとんどで、そうなると上を辿るといっても、存命されている方が限定され、なかなか現実的には「狭き門」となっています。

    隣接市町村の市街化調整区域でもOKですから、心当たりの方は「6親等内のご親族」が「市街化調整区域内」に「20年以上」住んでいるか、調べてみてはいかがでしょうか(住所が「大字」などであれば可能性ありです)。

    モモホームHP掲載エリアの、

    坂戸市の隣接市町村は、
    「川越市」「鶴ヶ島市」「東松山市」「日高市」「鳩山町」「毛呂山町」「川島町」

    鶴ヶ島市の隣接市町村は、
    「川越市」「坂戸市」「日高市」

    川越市の隣接市町村は、
    「坂戸市」「鶴ヶ島市」「日高市」「狭山市」「所沢市」「富士見市」「ふじみ野市」「上尾市」「さいたま市」「川島町」「三芳町」

    日高市の隣接市町村は、
    「坂戸市」「鶴ヶ島市」「川越市」「狭山市」「飯能市」「毛呂山町」

    となっています。

    12号要件を満たした場合、区域内の土地での「開発許可申請」では、この要件を満たしている『証明』が必要となります。

    ≫市街化調整区域って何③34条12号区域で家を建てるには へ


    市街化調整区域内の土地探しや12号要件などについては、ざっくり進めても結果、要件を満たせなければ、「全て無駄」になってしまいますので、ご検討の場合は、お気軽にご相談ください。

     

    まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。


    昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

     

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  • 広い土地を探していると良く見る…
    市街化調整区域って何?①
    渋澤 百
    不動産購入土地2019年11月29日
    坂戸市・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ!モモホームブログ
    中古住宅や、土地探しなど、皆さん出来れば少しでも広い土地を…、と探される方も多いのではないでしょうか?

    駅からの利便性などをあまり贅沢せずに物件探しをしていると、モモ・ホームHPの掲載エリア内の坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市などでも、広い土地で良く見かけるのが、
    『市街化調整区域』の土地です。

     市街化調整区域って何?

    と思う方もいらっしゃるかと思います。

     都市計画 

    どんな国や地域でもそうですが、限られた国土を皆が好き勝手に無秩序な開発を行えば、結果、効率が悪く住みづらくなってしまいます。

    そこで定められているのが都市計画法で、これにより、無秩序な開発を防ぎ、インフラ整備なども含めた計画的な街づくりを行うための規制が示されています。

    都市計画には方針としてのマスタープランを基に、土地利用の計画と行為規制が定められています。

     市街化区域と市街化調整区域 

    土地利用の区域区分として定められているのが、市街化区域と市街化調整区域です。

    市街化区域は更に用途地域として住居エリア・商業エリア・工業エリアと13種類に細分化されます。

    市街化区域はイメージとして多くの人々が生活する駅周辺や幹線道路周辺や高速のインターチェンジの付近など、利便性が良く、住居や商業、また工業に適したエリアに指定されます。

    このエリアでは、政策的にも積極的に街づくりを促進させ、開発が進んでいきます。

    埼玉県のモモホームHP掲載エリア付近の都市計画図です。


    色で表されている部分が各用途区域であり、目立つので言えば、川越市の中心部の商業系エリアが非常に広い点や、狭山市付近の工業系エリアも広く指定されています。

    坂戸市や鶴ヶ島市では、全体に対して住居系のエリアが割と広い事も分かるかと思います。

    全てがそうではありませんが、色がついていない部分、鉄道などの利便性が若干劣るようなイメージのあたりから、全体でみるとかなりの面積を占めているのが『市街化調整区域』です。

    市街化区域と異なり、自然や農業などを守っていこうと定められるのが市街化調整区域です。

    市街化調整区域では、逆に市街化を抑制する政策がとられます。

    過度な市街化により、農村や自然を無くしてしまわないよう、開発や建築などに様々な規制がかかります。

    市街化調整区域の考え方は、原則として、『家を建てられない』区域なのです。

    『原則』家を建てられない区域ですが、この市街化調整区域でも、もちろん沢山の人が生活して、人が住んでいます。

    新しく住む人たちもいますし、土地を売る人もいます。

    市街化調整区域でも、一定のルールをクリアすれば、土地を購入して家を建てたり出来るのです。



    ≫市街化調整区域って何②土地を購入して、家を建てる為の条件 へ
     

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  • ほんの数年で「氾濫危険水位を超えた河川」の数が!!
    渋澤 百
    日々あれこれ災害・防災と不動産2019年11月28日
    坂戸市・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ!モモホームブログ 渋澤です。

    今日のニュースからですが、国土交通省の調べによると、河川の水位が上昇し、「いつ氾濫してもおかしくない」状態である、『氾濫危険水位』を超えた河川が2018年には、全国で474件(九州が136件と約3割を占める)となったとの事です。

    今年2019年でも、ほとんどが他人ごとだと思っていた埼玉県ですら、台風の強大化や頻発する豪雨によって、河川氾濫が実際に起こり、来年からは台風の進路から目が離せない意識を持った方も多いかと思います。

    水位超過は、この数年で急カーブで上昇しており、都道府県が管理する河川での発生が大半を占め、国土交通省は気候変動を見据えた治水対策の検討に乗り出したとの事です。

    国土交通省の調査によると、『氾濫危険水位超過』は年々増加しており、全国の超過の件数は2014年との比較で、なんと約5.7倍となりました。

    関東や東北で甚大な被害をもたらした台風19号でも、堤防の決壊71河川140カ所のうち、64河川128カ所が都道府県の管理する河川でした。

    ↓西日本新聞記事より

    都道府県管理の河川が、今後の気候変動に対応した治水対策を自治体の少ない予算の中、どのようにしていくのか、も大きな課題となりそうですが、温暖化対策など、自然を甘く見たツケがいよいよ回ってきた印象を持ってしまいます。

    ここ数年、『観測史上最大・初』などと言われる災害は、当たり前になりつつあります。

    家族の安全を第一に考えた準備と対策、お住まい探しにも、今後間違いなく影響を及ぼすことになるでしょう…。


    ハザードマップだけではない、細かい地域の情報を私どもはご提供も出来ます。

    お住まい探しのサポーターとして、お気軽にご相談ください。

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  • 台風19号の浸水被害受け
    タワマン浸水対策の指針作成へ
    渋澤 百
    日々あれこれ災害・防災と不動産2019年11月27日
    坂戸市・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ!モモホームブログ 渋澤です。

    先月、関東地方から東北地方を直撃した超大型台風19号の被害は甚大でした。

    まだまだ15号から連続の被災で復興の入り口である地域も多い現状ですが、衝撃を受けたニュースと言えば、災害に強いと言われていた『タワマンの浸水被害』でした。

    この被害により、制震や免震など構造上、建物自体は地震には強いタワマンも、浸水してしまったり、停電してしまったり、電気を失った途端『陸の孤島』となってしまう事が明るみとなりました。


    国は、この被害を受け、浸水対策のガイドラインを作り、「新たな建物」では電気設備を浸水の恐れのない場所に設置するなどの対策を示す事となりました。

    また、既に地下に電気設備がある建物は、浸水を防ぐ「止水板」を設置する事など、被害を防ぐ対策として示すことになりました。

    来春までに公表されるガイドラインで、タワーマンションの水害に対する対応が変わってくるでしょう。



    タワマンは元々、1棟の世帯数が数百世帯と膨大な人口を抱える建物で、現在はブームのしわ寄せが様々、表面化しています。

    浸水した武蔵小杉でも、タワマンは1棟だけでは無く、何棟も建っており、駅周辺の人口が急増したことで、駅前のマンションでも電車に乗るまでに駅の渋滞がひどく、結果、駅近のメリットが失われ、従来からの住民にとってはありがたくない発展となってしまっています。

    それでも電車の本数を増やすなど、対策を施したのですが、その結果、隣の駅の踏切が「開かずの踏切」となってしまい、周辺はスポット的に「社会問題化」してきてしまいました。



    埼玉県における高層マンションは、さいたま市中心部を除けば、駅前に何棟も林立するところまではありませんので、そこまでの問題は聞きませんが、やはり電車に乗るまでの時間は駅近のメリットを感じるほどでは無いようです。



    災害に関して言えば、東京湾沿岸に乱立するタワマンの中には、災害時の非常電源用の燃料を確保する為、「タンカー」と契約しているものもあるようです。

    非常電源は1日、2日で燃料が不足する事が考えられるので、燃料補給用のタンカーで東京湾に運んでもらう、という、凡人じゃ思いつかないような対処法のようです。

    東京直下の大災害の最中、「ブラックアウト」が万が一起これば、完全復旧には2週間ほど掛かるそうです。

    電気を運んでくるのは発電所がある、東北や北関東を経由しますので、復旧は北からとなり、東京での復旧が最後となります。

    2週間の停電ですから、その間2度も3度もタンカーで給油など、ちょっと想像出来ないような対策です…。

    大災害で、そもそも東京湾にマンションの住民だけの為にタンカーがのこのこ入っていけるのかも?ですし、周囲が停電している中、マンションだけが電気を使える状態になるってのも?な感じがします。



    災害は常に想像を上回ってやってきます。

    指針が出て、マンション建設でも対策を取って建てられるようになると思いますが、マンションに限らず、一戸建てでも、今後の自然災害は、手加減なしの「複合災害」が来るものと準備をするのが大事だと感じます。

    水害は遠い海のこと…と思っていた埼玉県も甚大な被害が出ました。

    住宅購入時に入る火災保険も埼玉県人は「水災は抜き」が当たり前でしたが、そんな時代も終わるかもしれません…。



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  • 不動産売却・売買の注意点⑭
    新旧耐震基準の違いその2
    渋澤 百
    不動産購入売却不動産・不動産管理災害・防災と不動産不動産の売却中古住宅2019年11月26日
    耐震基準の歴史から見えるように、建築基準法は、その時々に起こる災害や事件などの反省や世の中のニーズなどを反映しながら、現在に至り、今後も改正を繰り返していきます。

    一つの区切りでもある1981年の耐震基準の大改正から、「旧耐震」と呼ばれるようになってしまった「旧耐震」の建物とは、新耐震に比べ、売買の視点で見た場合、どんなリスクがあるでしょうか?


    川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却はお任せ!モモ・ホームブログ
    不動産売却・売買の注意点⑭
     新旧耐震基準の違いその2 

    新旧耐震基準の違いで一番大きいのは、当然のことながら、その耐震性能にあります。

    設計上、様々な規制がかかり、筋交いや壁量など、旧耐震に比べ出来上がってからは見る事の出来ない、内壁と外壁の間の柱や面材に至るまで、大きな差があります。



     耐震力の差 

    耐震力は、旧耐震の場合だと、震度5程度の地震に対しては、「倒壊または崩壊がない」程度の基準ですが、新耐震「部材の各部が損傷を受けないこと」が条件となっています。

    震度6~7の地震に対しては、新耐震では「倒壊または崩壊しない」ことが条件であり、旧耐震に至っては「何も定めがありません」。

    大地震が発生した時の規制が何もない旧耐震基準では、建築販売する側の気持ち次第、という事になります。



     旧耐震基準の建物と新耐震基準の建物の実績 

    よく比較されるのが平成7年1月17日に発生したM7.3を記録し、建物の全半壊合わせて約25万棟の甚大な被害をもたらした『阪神淡路大震災』での被害比較です。

    この大地震での旧耐震基準の建物の被害状況がショッキングであったために、その年の年末には耐震改修促進法が制定され、既存不適格建物(要するに旧耐震の建物)について、積極的に耐震補強を進めるために施策も設けられました。

    旧耐震基準建物の被害状況と言えば、大破以上が約29%、中・小破が約37%、軽微な被害や無被害は約34%でした。

    新耐震基準建物では、大破以上が約8%、中・小破が約16%、軽微・無被害が約75%となり、旧耐震大破が3倍以上、対して無被害が半分以下と、大きな差が出て、当然に被害者数もそれに伴い大幅に差が生じました。

    大きな被害が出た要因としては、建物自体に共振が起こりやすい揺れ方であった事と、市街地直下の震源であり、瞬発的な縦揺れが大きかったことなどが原因とされています。

    旧耐震基準では、そもそも大地震に対する規制が無い上に、瞬間的に大きな衝撃がかかる事への対策が施された設計を求められていなかった分、揺れが大きい地域においては壊滅的被害となりました。

    一方で、東北太平洋沖を震源とする『東日本大震災』では、断続的な横揺れが激しかったわけですが、その場合では、新旧耐震基準の被害は、差が出るほではなかったとされています。

    地震の揺れ方や、地域の地盤など、複合的な要因で、旧耐震は大きなダメージを受ける『確率が高い』ことは間違いないのですが、新耐震だから大丈夫、と誤解してもいけない、という事だと思います。



     新旧耐震基準建物の見分け方 

    新耐震基準の施行日は1981年の6月1日ですが、その建物の何が施行日を超えていれば新耐震基準で建てられたと判断できるでしょうか?

    確実な判断基準のひとつとして、『着工日』があります。

    その建物の建築において、着工が施行日以降であれば、新耐震基準にのっとって建築されています。

    ただ、着工日を現在から遡って限定された建築物について調査するのは不可能に近く、現実的に判断基準とするのは困難となります。

    確実と言える、もう一つの判断基準は『建築確認申請』の受理された日、があります。

    建物を建築する際に提出する申請書で、この『建築確認』が出ないと建築物は建築できません。

    役所に保存してある、『建築確認概要書』『建築確認台帳記載事項証明』を見れば、建築確認がいつ出たのかを調査可能です。

    また、建物を新築した際には、表題登記を行います。謄本には『新築年月日』が記載されていますが、こちらは『検査済証』の日付が記載されており、建物の建築が終了し、『完了検査』を受け、発行されるので、居住可能となった日付という位置付けです。

    謄本上の新築年月日が1981年6月1日以降だとしても、着工日はそれより以前の事ですから、新耐震基準で建てられた裏付けとはなりませんので、注意しましょう。



     新旧耐震基準のメリット・デメリット 

    では、新旧耐震基準の建物はその耐震性能以外にメリットやデメリットは生じるのでしょうか?

    一番差別化されているのは、税制面での新耐震優遇措置です。

    売買において重要となるのは、住宅ローン減税の対象となるか否かですが、木造住宅の場合は、そもそも築20年を超える建物は住宅ローン減税の対象となりません。

    岐路となるのは、その場合でも、『耐震基準適合証明書』を取得すれば、住宅ローン減税の対象となるばかりでなく、登録免許税や不動産取得税、贈与税の減額、また地震保険の耐震診断割引などの優遇の対象となります。

    住宅ローン自体への影響で言えば、木造住宅の場合、やはり築20年を基準に担保評価に雲泥の差がでる場合があります。ただ、そういった区別で評価を下さない金融機関もありますので、ご相談ください。

    固定金利のフラット35においては、新築であっても適合証明は必要となります。これには耐震面での基準もありますので、審査に影響が出る場合があるでしょう。

    不動産取得税では、1982年1月1日以降に新築された建物は『税法上の新耐震建物』とみなされます。これを満たしている建物は軽減の対象となります。

    注意点としては、この税法上の新耐震基準の建物は、『税法上』であって、『建築基準法上』である保証はないという点です。

    法の施行は前年1981年6月1日ですから、それ以前で『建築確認』が出た建築物でも、竣工が1982年の1月1日以降であれば、『建築基準法上』は『旧耐震基準』でも、『税法上』で『みなし新耐震基準』となる可能性があります。

    木造住宅でも有り得ますが、工期の長いマンションなどでは当然に多くの『みなし新耐震基準』の存在の可能性がある事になりますので、注意が必要です。

    また、新旧耐震基準では、耐震性能が上がった分、建設費も当然上がっています。

    境目の時期に建築された特にマンションなどは、新耐震基準になる前に建設費用の安い、旧耐震基準で建築確認を得る為に駆け込み申請を行っているものも多く存在します。

    1980年代前半に新築されたマンションについては、竣工日のみで判断するのは危険な場合がありますので、やはり注意が必要です。

    他にも、新耐震基準建物の場合、火災保険の割引などもあります。

    新旧耐震基準建物は、その基準日前後において、売買の建物評価も変わってきます。

    旧耐震の建物でも、耐震補強工事などを施して価値を上げる事も可能ですが、そのまま販売価格や担保評価に反映できるかなどは、精査して判断するべきです。

    ご売却のご検討の際は、土地の相場感よりも建物評価の判断は千差万別で難しいものですので、お気軽にご相談ください。

    ご購入においても同様です。内覧などは必須ですが、建物の状態をお客様の目視だけで判断するのは非常に難しいかと思います。

    事前に必ずご相談ください。どのような点に注目して建物・物件を見るのかのポイントを押さえておけば、ただ雰囲気で判断するのとは全く違う見え方となるでしょう。


    新旧耐震基準を分かっていても、見方を間違えば意味をなさなくなります。

    ご売却においても、買主視点でのメリット・デメリットを知らずに旧耐震建物の不可価値を上げようとむやみにリフォームなどしないで、まずはご相談ください。



    昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
     
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  • 不動産売却・売買の注意点⑬
    新旧耐震基準の違いその1
    渋澤 百
    不動産購入売却不動産・不動産管理不動産の売却中古住宅2019年11月25日
    お住まいを中古住宅でご検討される場合、その建物のスペックは詳細を知る事が出来ず、不安になるものです。

    中古住宅の場合、資料が残っていなければ、誰がいつどんな構造で建てたのかは、調査で分かる範囲で判断しなければなりません。

    購入した当初は残っている契約関係の書類も建物の図面や仕様説明書も、いつの間にか亡失してしまっているケースは少なくありません。

    それでも、建物の基本的なスペックである「耐震性能」を知る一つとなるのが、建築された年代で分かれる「耐震基準」です。


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    不動産売却・売買の注意点⑬
     耐震基準って何? 

    そもそも「耐震基準」とは、地震に対する建築物の耐久構造の基準を「設計段階」で示すもので、古くは大正時代の「市街地建築物法」の「許容応力度設計法」から始まり、現在の「建築基準法」による「新耐震基準」に至ります。


     耐震基準の歴史 

    大正9年制定市街地建築物法では、この地震大国にあっても構造強度の計算において、「耐震」についての規定はありませんでした。

    しかし、1923年にM7.9の大地震が関東を襲います(関東大震災)

    この未曽有の大災害による甚大な家屋倒壊被害を受け、1924年「許容応力度設計法」改正により、「耐震」力が規制に加わり、材料の安全率も従来の3倍とされます。

    1950年には現在の「建築基準法」が施行されます。施工と同時に「耐震」力の規制においても従来の2倍と強化されました。この年以降、木造住宅に筋交いが入るようになりました。



     新旧耐震基準の違い 

    この1950年制定の建築基準法における「耐震基準」を現在では「旧耐震」と呼びます。

    この時代の耐震設計は主に「横揺れ」に対して規制されているのが特徴と言え、大正時代からの規制強化は横揺れに対してのものでした。筋交いの規定もより厳しく、壁量規定も追加されています。

    その後、1968年には再度M7.9の大地震が北海道で発生します(十勝沖地震)。

    この際には頑丈なはずのコンクリート造りの建築物が甚大な被害に見舞われ、改正により、鉄筋コンクリート造の建築物の柱の鉄筋の入れ方(本数や太さなど)の規制強化が主に行われ、木造住宅の基礎がコンクリート製の布基礎となり、必要壁量の規制も強化されました。1971年です。

    1978年には、宮城県沖地震M7.5が発生、一部損壊を含む家屋の被害が9万戸を超える被害が出たことで、旧耐震基準は見直されることとなります。

    そして、
    1981年(昭和56年)6月1日に建築基準法が大改正され、「新耐震基準」となります。

    これにより、これまでは設計時の構造計算(許容応力度計算)において、これまでは耐震性能が中地震(震度5弱~5強)程度に耐えうるもの(損傷しない)であったものが、改正により、保有水平耐力計算(二次設計と言われます)の概念が加わることとなり、耐震性能が大地震(震度6~7程度)でも倒壊しない性能と規制されました。

    石膏ボードや構造用合板などの面材を貼った木造住宅が登場します。
    木造軸組工法の軸組の規制も強化されました。


    以降、1995年に発生したM7.3の兵庫県南部地震(阪神淡路大震災)の発生により、既存不適格の建物について、積極的に耐震診断・耐震補強を進める「耐震改修促進法」が制定されます。

    建築基準法上は、接合部を金物とする「ホールダウン金物」が推奨され、一気に普及していくこととなります。

    更に2000年には、この大震災の影響もあり、「性能規定」の概念が導入され、これまでの構造計算に加え、「限界耐力計算法」が認められました。

    また、この年から地盤調査が事実上義務化され「地耐力」により、布基礎からベタ基礎、弱地盤には杭打ちを行う「地盤強化」を行うようになりました。

    2004年には、新潟中越地震M6.8が発生し、それとは全く別に、設計事務所による「耐震強度偽装事件」が発覚、大手財閥系のマンション建築においてのマンション「杭打ちデータ偽装事件」による高層マンションが傾くなど、世間を騒がせる事件もこの時期に起こりました。

    2007年には、こうした事件などが発端となり、構造基準の再整備と建築確認および検査制度の厳格化、罰則強化などの面で、建築基準法の改正となりました。


    このように、10年~20年毎に発生する大地震や、大規模建築物の設計偽装などの事件などをきっかけに改正を繰り返し、建築基準法は細かい点を含めると毎年改正を繰り返しています。

    特に1981年の大改正では設計における強度計算が大きく変更されたことで、この年を境に、「旧耐震」と「新耐震」とに区別されるようになったわけです。


    「旧耐震」より「新耐震」、さらに個人的には2000年と2007年の改正も現在の木造住宅に大きな変化をもたらしていると思いますので、やはり、より新しい法規制の下で建築された建物は、このような面では安心と言えます。

    では、実際に新旧耐震基準は、どのようなメリット・デメリットがあるのか?を
    比較してみましょう。



     ≫新旧耐震基準の違いその2 


    ご売却される方においては、ご自身の住宅がいつのどのような時期に建設されたものかを再度、検証し、売買市場において、「新耐震」「旧耐震」の扱いの違いについて理解する事で、ご売却の考え方に影響も出るかと思いますし、ご購入される方においては、法律的な部分での中古住宅のメリット・デメリットは理解した上でのご購入が必須とも言えます。

    昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
     
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  • 不動産売却・売買の注意点⑫
    増築・減築・構造変更があったら…
    渋澤 百
    不動産購入売却不動産・不動産管理不動産の売却中古住宅2019年11月24日
    今回も建物、中古住宅に関連しての解説です。

    前回は≫既存不適格建物、建物自体は新築当時のままでも、法令の改正などにより、建物自体が「不適格建物」となってしまうというお話でしたが、今回は逆です。


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     中古住宅・土地売買の注意点⑫ 
     増築・減築・構造変更の建物の注意点 

    「既存不適格」は不動産情報の販売図面などを良く見てみると『その他』の欄などに、載っている場合がたまにあるとお話しました。

    今回の場合も、販売図面に載っている物件はたまに見ます。
    増築・減築・構造変更等の場合は、「○○年、○○部分増築 ○○㎡」や、「○○年○○月 ○○部分を○○に変更」などと載っていることがあります。

    単にリフォームなどの場合は、「○○年〇月システムキッチン新規交換・全室クロス貼替」などのように載っています。

    リフォームの場合、部分的に「設備品」や「壁や天井のクロス」、「床の張替え」などの内装、「外壁塗装、屋根塗装」など外装を取り換えややり直しをしているので、建物の大きさや構造、間取りなどが変化しているわけではありません。

    しかし、増築や減築の場合、建物面積が増えたり減ったりします。
    そのような建物の売買で注意しなければいけないのが、


     実際の床面積と、登記簿の床面積に相違はないか? 

    という点です。

    販売図面を見ると、増築部分など登記されていない場合には「増築未登記」、「未登記部分あり」などと書かれているものがあります。

    このような物件の場合、増減築された時に、その増減した建物面積を「登記していない」建物です。



     建物自体が登記されていない場合 

    また、このようなケースもあります。

    建物そのものが登記されていない事もあります。

    そんな事があるのか?と思うかもしれませんが、最近の住宅ではさすがに未登記建物は、見かけませんが、古い住宅ではまだ存在します(とは言え、そのまま市場に売りに出る事は稀です)。

    そもそも、不動産は所有者を明確にするため、「所有権の登記」を行うわけですが、これは、所有者自身の権利を守るために自主的に行うもので、義務ではありません。

    登記や権利に関する詳しい話をすると非常に長くなりますが、ただ、登記をしていない不動産は、いくら所有者でも権利が非常に不安定な状態となります。

    通常、建物を新築した場合、当然のように建物の出生届のような役割である「表題登記」と権利を公示する「所有権保存の登記」をします。

    現在では、当然に行われるこの登記手続きが、古い住宅などで、「保存登記」がなされていないものも存在するのです。

    通常は市場に現れる前に、対処されますが、万が一、そのような物件があれば、大変リスクが大きい物件となりますし、当然、権利が担保されませんので、住宅ローンなどは利用できません。

    逆に言えば、現金で購入できるような方は、購入出来てしまうリスクがありますので、注意が必要です。

    先の、一部「未登記部分」がある住宅についても同様な注意が必要となります。

    住宅ローンを利用される方は、借り入れる金融機関から住宅の資料を請求され、最低でも、未登記部分について登記してからでないと、融資できない旨の条件を出されますから、おのずと登記された物件を購入する事となります。

    注意すべきは、「未登記」「未登記部分あり」の物件は、現況有姿売買であって、それを考慮した状態での価格であれば、費用や手続きを買主様が負担する可能性があります。

    売主様にも諸事情があり、資力の問題などから負担出来ないケースも多くあるのです(資力があれば、市場に出す前に登記出来る場合が多い)。

    未登記建物には、もう1種類あります。

    母屋と別棟の「付属建物」などです。

    敷地内に建築された倉庫や小屋など、一定の条件を満たせば、固定資産税の対象にもなり、登記が必要となります。

    現金購入であれば、そのまま購入出来てしまいますが、やはり住宅ローン利用の場合はそうはいきませんので、別棟がある場合は、その建物の権利関係や登記も必要です。



     未登記部分・未登記建物の物件の注意点 

    未登記であれば、権利が不十分であるとともに、住宅ローン利用での購入には、大きなマイナス評価となり、手続きも煩雑、想定外の費用が必要となります。

    確かに価格は一般に比べ、非常に安く出てきますが、現金購入以外での購入はリスクが大きすぎるので避けた方が良いでしょう。

    ご売却においては、購入希望者がローンを通せない、条件が厳しい状況になるような不動産は、販売が通常より難しく、価格に多いな影響が出ることがある点を理解しておく必要があります。

    最悪の場合、未登記のまま増築したことにより、建ぺい率や容積率をオーバーして、「違法建築物」となっている場合もあります。

    未登記による増築の場合、むしろこのようなケースは多いと言えます(確信犯も多いのです)。

    こうなれば、金融機関からの査定はマイナスというか、もう土台には乗りませんので、ローンでの購入は不可能です。

    「土地」として購入し、建て替える方法しかないでしょう。

    このように未登記の建物であったり、未登記部分のある建物では、売買に伴うリスクが多くあります。

    例えば、増築された当時は、将来売却するなど考えが及ばす、登記をし忘れたり、費用は掛かりますから、面倒でやらなかったり、と理由はあったかもしれませんが、いざ、ご売却となると、購入可能な方がかなり絞られてしまいます。

    ご売却や譲り渡しを検討した場合は、過去の増改築の履歴を辿ったり、法務局で取得した謄本と、実際の床面積の突合など、販売価格を少しでも正常に保つよう準備は必要です。

    1人でも多くの方にご検討いただけるよう、1円でも高く購入していただけるよう、ご自宅に保管されている、建築確認書類なども一度はチェックしてみましょう。

    土地や建物はご売却となれば、土地建物自体の価値も大事ですが、その権利関係が明確であったり、安定していたり、といった部分の担保がなければ、買主様が購入出来なくなります。

    中古住宅や土地の売買は、新築の売買よりも、こういった面が一般の方から見て、分かりづらい部分が多いのです。

    ご購入される物件はもちろん、ご売却や相続準備など、不動産資産を他者に譲り渡すことを考えた時、「負」の資産となってしまわぬよう、是非、事前にご相談ください。


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  • 不動産売却・売買の注意点⑪
    既存不適格って何?
    渋澤 百
    不動産購入売却不動産・不動産管理不動産の売却中古住宅2019年11月23日
    11回目の今回は、あまり聞きなれないかと思いますが、
    既存不適格
    についてお話します。

    聞いただけで、あまり宜しくない感じなのは分かるかと思いますが、これまでお話した注意点でも、既存不適格に該当する内容があります。


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     既存不適格って何? 

    まず、この言葉ですが、特に法律用語と言うわけではありません。

    ただ、不動産に関係する仕事の方々の間では、普通に用語として使われており、物件情報チラシ(販売図面)などには、よく見るとたまに既存不適格物件は掲載されています。

    では、この既存不適格って何でしょうか?

    割と新しい物件で、既存不適格物件となるものはほぼ無い(特に新築では皆無)と言っていいかと思いますが、中古住宅において、新築当時の建築基準法や都市計画法などのルールが、現在では変更されたため、「適合しなくなってしまった」物件のことを言います。

    具体的には、建築基準法が改正され、同じ敷地に同じ建物を建てようと思っても、現在の建築基準法に照らすと、同規模の建築をすることが許されない物件という事です。

    この「既存不適格」の住宅、現在、同じ敷地に同じ建物を建ててしまった場合には、「違法」となりますが、既にあった住宅の場合は、「違法ではありません」



     違法建築物との違い 

    例えば、バイクの免許などは、ずーっと昔は1種類しかありませんでしたが、現在は原付から限定解除(大型)まで細分化されています。でも過去に1種類のルールの時に取得した免許がルール違反となるかと言えば、そうではありません。

    しかし、現在のルールとなった後に原付免許しか持っていない人が大型バイクを運転すれば「違法」となります。

    古ーい車を所有していて、現在の排ガス規制などの基準を満たしていなくても、走ってはいけない、とはなりません。

    しかし、新車を買ってから改造を施し、基準を超える排ガスをまき散らせば「違法改造」となります。

    「既存不適格」の住宅は、同様に、現在はもっと厳しい法律、または細かい規制がかかっている場所でも、そこに以前から住宅として暮らしている場合には、「ルールに合わせて建替えろ!」と言うわけにはいかないので、容認されている住宅です。

    しかし、たとえ以前からある住宅であっても、ルール変更の後に、建築基準法で許されない範囲で「増築」や「改築」、「構造変更」または建て替えや大規模リフォームなどで、制限を超えたり、用途を変更したりした場合、それは「違法建築物」となってしまいます。



     どんな場合に既存不適格になってしまうのか? 

    以前からある住宅にどのような変化が起こるとこの「既存不適格」となってしまうかと言えば、

    ①接道条件の変更

    ②用途地域の変更

    ③高さ制限の変更

    ④建蔽率・容積率の変更


    の場合があります。

    「既存不適格物件」は、現在のまま使用する場合には全く問題ありませんが、上記のようなルール変更により、現在と同じ規模の建物や、同じ用途の建物の「再建築」が出来ませんので、特に中古住宅の売買時には注意が必要ですし、ご売却の際には、ご自身の、または譲り受けた住宅資産が「既存不適格物件」になっていないか、更に「違法建築物」ではないのか、を確認する事が必須です。

    特に①接道条件については、建築基準法の変更のみならず、周囲の土地形状や道路の形状の変化により建築当時と変わってしまった場合もあります。

    建物が建築できる土地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければいけませんが、現在、その要件を満たしていない「既存不適格」の住宅は多数現存します。

    パターンとしては接道2mの条件をクリアしても、道路が4m未満の住宅、または道路への接道義務がクリア出来ていないもの、などがありますが、それらの住宅の割合は、全国の住宅全体の約30%をも占めると言われています。



     再建築不可物件 

    大抵の場合、建て替え時のセットバックにより建築可能ですが、この「接道条件」を満たすことが出来ないなど、再建築時に現在のルールをクリア出来ない条件の住宅を「再建築不可物件」と呼びます。

    このような住宅にも自治体への相談、申請で解決できる場合もありますが、中古住宅や土地売買の時に、説明はされるものの、「良く分からないけど」「安いから」などの「不注意」で契約してしまっても後の祭りとなりますので、注意しましょう。

    また、「既存不適格」や「再建築不可」の物件は、住宅ローン利用の際、少なからず厳しい条件となります。

    ご希望の満額融資が出なかったり、減額、金利などの面で影響が考えられます。

    「違法建築物」である場合、住宅ローンが「借りられない」と思っていいかと思います(条件付きで融資可もありますが、厳しい条件となります)。

    ご売却においては、「既存不適格住宅」の場合、そのまま売却するのが良いのか、更地で売却が良いのか、や、もし「再建築不可物件」だった場合、普通の不動産に比べ、極端に担保価値が低くなり、当然販売価格に大きな影響が出ます。

    「再建築可能」となるにはどうしたら良いか、を模索すべきであり、積極的にご相談いただきたいと思います。

    建築基準法というのは、ほとんど毎年改正が行われますので、我が家が知らぬ間に「既存不適格」の要件にはまってしまっている事も有り得る話です。

    ご売却や相続準備など、不動産資産を他者に譲り渡すことを考えた時、「負」の資産となってしまわぬよう、是非、事前にご相談ください。



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  • 敷地の境界を確定しましょう
    良好な近隣関係は大事です!
    渋澤 百
    売却不動産・不動産管理土地不動産の売却2019年11月22日
    昨日のブログで≫境界確定測量についてお話しました。

    土地はもちろん、中古住宅の場合であっても、特に個人間売買でご売却する敷地の面積は不明確なままでは、価格の付けられず、売却自体困難となります。

    ご売却を考えた時に、その準備として敷地の境界を明確にする事であり、それが「境界確定測量」です。

    今回は、その準備や流れについてのご説明です。


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     境界確定測量の流れ 

    境界確定測量は、測量作業を伴いますので、素人ではほぼ不可能です。

    土地家屋調査士の方にお願いする事となります。

    モモ・ホームでも提携の土地家屋調査士の方々がおり、お客様のご依頼を受け、確定測量などを行います。

    まず、当人に成り代わって資料を手配するなどが出来るよう、お願いする土地家屋調査士の方に委任状を提出します。

    その際に、確定測量を行う対象地について、過去に測量したり、境界を設置した際の資料があれば、それも添付する事で、参考に作業が進められます。

    この先からは、実際は土地家屋調査士の方の指示に従い、お任せする事となりますが、何が行われるかと言うと

    ①役所調査など
    (市役所や法務局などで、公図や測量図、道路関係の資料等の調達)

    ②現地調査
    (資料を基に現地の調査、現況の調査を行います)

    ③実際に測量作業に入る旨、近隣へのお知らせとご挨拶
    (これが意外と大事です!挨拶無しに作業を始めると後で大変なことになる可能性があります)

    ④立ち合い日程調整
    (近隣の方に境界の立ち合いをお願いし、立ち合い可能日時などの確認と依頼をします)

    ⑤測量作業
    (現在ある既設の境界標を測量を行います、地中の境界標も出来る限り掘ったりして探します)

    ⑥境界ポイント算出
    (測量をかけたデータを元に、地積測量図など調達資料との突合を行い、差異を確認し、調整をかけて、整合性のある境界点を算出します)

    ⑦逆打ち
    (算出した境界点を現地に、境界となる予定のポイントとして印を付けたり、仮杭を設置します)

    ⑧ポイント確認と再調査(逆打ちのポイントが、境界ブロックの位置などから見て整合性があるか、支障が無いかの確認、実際にそのポイントに境界標がないかの再調査を行います)。

    ⑨役所協議
    (道路との境界については、役所に立ち合い依頼をします)

    ⑩官・民立ち合い
    (役所立ち合いのもと、道路との境界点の確認を行います)


    ⑪隣接地の方との境界点の立ち合いと確認を行います。
    (上図の場合、①~④のポイントの立ち合い確認をそれぞれA~Eの方々に立ち合って確認してもらいます)

    ⑫境界標設置
    (立ち合いで、境界点を全て確認してもらい、承諾を得た上で、そのポイントに正式な永久境界標を設置します)

    ⑬境界確定図の作成
    (境界標設置後の写真・実測平面図・横断図・求積図・公図写しも添付した、「境界確定図」を作成します)

    ⑭成果作成
    隣接地の方(上図A~E)に境界確定図添付の確認書へ著名押印をもらい、作業が完了します)

    ざっくりですが、以上の工程を経て、無事、敷地の正確な面積を確定することが出来ます。

    それに基づいて、登記されている謄本の面積と統合し、差異があれば、さらに地積変更登記などが必要となる場合もあります。

    作業に要する日数や費用は、対象地の測量や立ち合いの難易度により十数万~数十万まで、さまざまです。

    土地形状が複雑であれば、境界ポイントの数も増え、隣接地の数が増えれば、立ち合い人数も増えますし、また、相続などで、利害関係人が増えればその分の人数も増えます。

    境界ポイントの数や確認書に頂く押印の数が増えれば日数や費用は増えます。


    ここで、境界確定において、一番大事な準備があります。


    良好な近隣関係

    です。

    これは、直前になって出来る事でもありませんが、境界確定の作業に入り、③のお知らせやご挨拶の段階で、ご近所関係が上手くいっていない、犬猿の仲、等の場合、⑪の立ち合いの予定について、上手くいかなかったり、⑭の段階で納得してくれず、押印してくれない、など、ハンコ一つ押して頂けずに確定出来ない、非常に時間が掛かる、などのケースは少なくないのです。

    ご売却などを検討する場合、どうせ売ってしまうからなどと、ご近所付き合いを手薄にしてしまったり、関係を悪くさせてしまったりすると、いざ本当にご売却の時に思わぬ苦労をするかもしれません。

    特に空き家や空き地など、放置して管理をしっかり行わない状況が続けば、良好だった近隣関係の悪化を招く恐れもあります。

    譲り受けた土地の場合は仕方ありませんが、現在お住まいの住宅などの売却であれば、いつかは必ず誰かに譲ることになるか、ご売却することになります。

    後々の事も考えれば、一生住み続けるのと同じように、ご近所との友好関係は非常に大事です。

    いつ譲ることになるか、いつ売却を考えるか、などがまだ分からない状態でのご相談でもモモ・ホームは大歓迎です。

    準備は早いに越したことはなく、またそうする事で、タイミングを逃さずにすみます。


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  • 不動産売却・売買の注意点⑩
    土地境界確定
    渋澤 百
    不動産購入売却不動産・不動産管理土地不動産の売却中古住宅2019年11月21日
    今回の中古住宅・土地売買の注意点では、「敷地」のお話です。

    これも新築分譲住宅などの売買においては、既に売主業者が確定させているので、問題はほとんど発生しませんが、個人対個人の売買の場合は、ご売却物件においては、きちんと準備する必要があります。


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     中古住宅・土地売買の注意点⑩ 
     土地境界確定 

    大切な資産である不動産のご売却に必要な様々な手続きの一つに、「境界確定」があります。

    境界確定は法律上、義務付けられているものではありませんが、不動産売買は取引金額も高額で、境界が不明確であれば、敷地面積も確定的と言えず、取引そのものが実質不明確なものとなる上、後々のトラブルの原因となりかねませんので、特に個人間売買においては、境界確定のなされない土地においては、お勧め出来る売買となりません。



     境界確定とは? 

    境界とは、土地と土地の境界(そのままですが…)であり、その境界線を確定することを「境界確定」と言います。

    道路のお話の際も、境界確定について≫道路査定として少し触れましたが、敷地の広さを確定する為には、道路査定だけでは無く、隣地である「個人と個人」の土地の境界を確定させる必要があります。

    隣地との境界を確定させるには、国や市町村が介入するものでは無く、「当事者間」で決定、解決させなければいけません。



     境界確定はなぜ必要? 

    極端な話、口約束で「ここが境目」と決める事も可能ですが、そうなると、売買の場合や、相続の場合など、第三者の手に渡る際に、「言った言わない」のトラブルに発展する事はほぼ間違いないですね…。

    2代目、3代目となれば、隣地の所有者も代替わりして、現在は良好なご近所付き合いでも、いつどんな言い分の人が現れるかわかったものではありません。

    そういった時にトラブルとならないよう、確定的に境界を決めておく必要が出てくるのです。



     どんな時に境界確定するのか? 

    トラブル防止等の他、境界をはっきりさせておきたい具体的なケースは

    売買等のため、土地の正確な面積を知りたい
    ◆隣地との境界をはっきりさせておきたい
    ◆現在の土地を分筆(分割)したい
    ◆登記簿と実際の面積が違うので正したい(地積更正)
    ◆地図(公図)の形と実際の形が違うので正したい(地図訂正)
    境界標が設置されていないので設置したい
    境界標を亡失したので、復元したい

    などがあります。



     ご購入時のチェックポイント 

    中古住宅や土地のご購入の方の場合、個人間売買の物件であれば、現地の見学や内覧の際に、確認しなければいけないポイントとして、最低限、隣地や道路と敷地の境界線、境界標がしっかり表示されているか?を見なければいけません。

    分譲宅地などの場合、隣地の方と境界線上のブロック塀などを共有している場合があります。

    そのような場合は、境界標はブロック塀の上に金属製のプレートが貼ってある場合と、ブロック塀の下の地中に杭が埋設されている場合があります。

    地中の杭は確認が困難ですが、裏付けとなる資料が残っている場合もあり、また、少しスコップで掘れば確認可能な場合もあります。

    まだ購入する前の場合は、ご自身で他人の土地を掘り返すのは気が引けるかと思いますので、私どもが可能であれば、その場で確認させて頂きます。

    なんとなく図面と現地の形が合致しているから、と確認を怠ってしまうと、特に坪単価の高額な都市部の場合、ほんの数センチのずれで、後に大きなトラブルとなりかねません。

    敷地形状や各辺の長さなどは、地積測量図が備わっている場合は、信頼度はかなり高くなりますので、図面で確認する事が可能です。

    隣地との境界、道路との境界、境界線の越境物がないか?(電線や家の庇)などは、現地でしか確認できませんので、必ずチェックしましょう!


     ご売却時のチェックポイント 

    ご売却される方の場合、敷地について、売買時の資料が残っていれば全て確認します。

    謄本・公図・地積測量図・境界確定図・道路査定図などなど、境界を確認する資料は沢山あります。

    無くなってしまっている場合でも、役所や法務局などで、再取得可能な資料です。

    実際の境界標の確認も必須です。

    道路との境界標、隣地との境界標が明示されているか?図面と比較して亡失してしまっているものは無いか?を確認します。

    境界標の明示がない、亡失されている場合は、個人間売買の場合、ほぼ間違いなく明示、復元が必要になると考えておきましょう。

    売却のご相談をいただいた場合、境界明示に必要な土地家屋調査士の方の手配から手続き一切の代行はモモ・ホームにて対処いたしますので、お気軽にご相談ください。(※土地家屋調査士に依頼する測量・測量図作成・境界確定には料金は発生します。)

    業者買取の場合と比べ、個人間売買の場合、高値での売却となりますので、その分の必要経費と言えますので、確りとした準備をしましょう。


    境界確定測量の手続きと流れについて


    不動産売買は、ご購入でもご売却でも、個人が売買するもっとも高額な資産の取引でもあります。

    譲り受けた資産などは、見返してみたら良く分からない部分も沢山あるかもしれません。

    ご相談くだされば、もちろん手数料無料にて、調査を行い、安心したお取引に必要な手続きや準備についてのアドバイスを差し上げます。


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  • 不動産売却・売買の注意点⑨
    個人間売買の責任期間と『瑕疵担保免責』
    渋澤 百
    不動産購入売却不動産・不動産管理土地不動産の売却中古住宅2019年11月20日
    前回≫不動産売却・売買の注意点⑧「瑕疵担保責任」からの続きとなります。

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    中古住宅・土地売買の注意点⑨
    個人間売買の責任期間と『瑕疵担保免責』

    前回の解説の通り、建売業者などが売主の新築住宅の瑕疵担保期間は10年義務付け、中古住宅・土地売買の時に、売主が不動産業者やリノベーション業者などの(宅建業者)の場合は、宅建業法により、瑕疵担保責任期間が2年となります。

    売主が不動産業者の場合、という事は、「個人から買い取った」不動産を転売している、ということです。

    「個人から買い取った不動産」を不動産業者が転売する場合には、瑕疵担保期間が2年になるという点は意外と大事ですので、覚えておきましょう。



     流通する中古住宅・土地のほとんどは個人間売買 

    中古住宅や土地は表で流通するほとんどが個人が売却依頼を出し、個人に買ってもらう、個人間売買です(業者間売買は直接取引が進むので、市場に現れない事が多いのです)。

    中古住宅の流通は年を追うごとに盛んになってきていると思いますが、まだまだ業者が買い取って、付加価値をつけて、再販売する「リノベーション物件」「新規リフォーム物件」はごくわずかで、数が多くない分、まだ割高に見えてしまっているのが実情です。


     個人間売買の場合の瑕疵担保責任期間はどのくらいでしょうか? 

    購入する側から見れば、もちろん長いに越したことは無いのですが、売却する側からすれば、売却した物件に特に瑕疵があると思っていなくても、何年にも渡って瑕疵担保責任を負ったまま…、ではやはり不安を抱えます。

    売主様が個人の場合、宅建業者ではありませんので、個人の単発の売却となります。

    この個人名義で行われる不動産売買に関しては、瑕疵担保責任期間には、明確な義務や取り決めがありません。

    実際の現場では、多少なりの瑕疵担保期間を売主様にお願いするのが通例で、その期間は2カ月から3カ月程度です。



     瑕疵担保免責 

    それでも、建物や設備などの老朽化が激しかったり、古かったりする場合には、それを含めた価格設定とし、「瑕疵担保免責」(契約不適合責任免責)とする場合もあります。

    この個人間売買においては、売主様の瑕疵担保責任を特約により無効とすることが出来ます。

    瑕疵担保責任免責の売買契約では、原則として売主様の責任は発生しない事になります。


     瑕疵担保免責の物件のメリット・デメリット 

    瑕疵担保責任免責の物件は、免責とするさまざまな事情はあります。

    例えば、売主様に売却後に瑕疵に対して責任を負う資力がない場合などです。

    まだ物件が古くなく、不具合が起こる可能性も極めて低いであろう自覚がある場合は、それでも2カ月程度の瑕疵担保責任期間を設定しますが、経年による劣化があり、何があるか不安を抱えるような物件であれば、その分を価格に転嫁して、免責を選択する方も実際は少なくありません。

    このような事情から、瑕疵担保免責の物件の購入者から見た最大のメリットは、価格面となります。

    最初から、購入後にフルリフォームをしたい方や、建て替えの計画で考えている方、または「その場所」を買う方にとっては、メリットとして考える事が出来るでしょう。

    デメリットも明確で、「購入後はほぼ全てが自己責任」となります。

    瑕疵担保免責とは言え、売主様には、現状の瑕疵について告知する義務はあります(嘘をついて売ってはいけません)ので、告知された瑕疵について納得し、また隠れた瑕疵については自己責任と納得しなければいけません。

    このような点も踏まえて、ご購入にあっては、瑕疵担保免責の物件の場合、価格の安さのみに飛びついてしまっては、想像を超える思わぬ出費となる可能性があるので、注意が必要です。

    中古住宅のご購入の場合、業者売主で瑕疵担保2年、個人で長くて数か月、です。

    瑕疵担保免責だけのリスクでは無く、新築住宅の瑕疵担保10年と比べれば、数年から数十年、使用した上での、この短い瑕疵担保期間ですから、免責じゃないから安心というわけでは無い点も留意すべきです。

    新築に比べて安いから、という理由だけで中古住宅などを選択するのではなく、「もしかしたら割安ってわけでは無いかもしれない」部分を理解しながら、納得、安心の物件探しを進めていきたいものです。


     ご売却の場合の注意点 

    売主様においても、瑕疵担保を免責とする場合、販売価格を下げることとなるのはもちろん、ご購入者が現れにくくなる可能性がある物件である点の理解は必要となります。

    そして、もう一転ご売却に関しての注意点としては、「業者の買取」についてです。

    売りづらい状況の物件は、市場に出す際も、相場なりで売却するのが難しくなりますが、そういった弱みに付け込んで(ちょっと言い方が悪いですが…)、「買い取り」を持ちかける業者も多数存在します。

    別に悪だくみでそういった提案をしてくるわけではありませんし、早期に現金化したい事情がある方にとってはありがたい提案である場合もありますが、注意点はあります。

    見極めが難しいですが、瑕疵担保免責の物件の売却の難しさやデメリットを必要以上に不安視させ、より安い価格での買取りの提案をする業者に対しては注意が必要です。

    冒頭にもお話しましたが、業者が買い取った後に、再び市場で販売する場合には、瑕疵担保責任期間を2年間も設けなければなりません。

    買い取った物件を取り壊して建て替えるといった話であれば分かりますが、買い取ってリフォームなど施して再販する事を考えているとしたら、その「商品」「原価」となる、買取物件は「出来るだけ安く」仕入れるのが、買取業者の仕事です。

    具体的に言えば、物件を買い取る《所有権の移転など権利移転手続きの費用などが掛かる》建物の状況を検査《瑕疵担保2年をクリアすべく点検を行う》リフォームまたはリノベーション《自社または下請け業者に工事を依頼》外構工事《庭や駐車場など、必要があれば付加価値を加算》販売《販売を仲介した不動産屋に仲介手数料を支払う》

    以上のように、各ステップで費用が掛かります。

    あくまで中古住宅ですから、この総額が近隣の新築と同等となってしまうわけにはいきませんし、実際はこの合計額に、更に「利益」が加算されなければ商売になりません。

    であれば、買い取る不動産は少しでも安く、となるのは当然と言えます。


    モモ・ホームでももちろん買取を行いますが、私たちはむしろ「なるべく市場で売った方が良い」と考えています。

    その方が売買当事者の双方が納得して取引出来る可能性が高いからです。


    ご売却において、買取りとなれば、相手はプロですから、少なからず、売主様は専門的な部分において不利となります。

    良く分からないけど、そう言ってくれるのであれば…、みたいな感じで進めてしまう可能性があると思います。

    モモ・ホームも、売主様のご事情により、買い取りを選択する場合でも、当社だけではなく、万一にでも、当社より高値で買い取ってくれる業者がないか、業者間のネットワークで、よりご希望の売却価格に近い、個人間売買に近い状況でご売却が出来るよう模索します。

    ご購入においても、ご売却においても、
    個人間売買である場合、「お互いの納得」であり、双方納得の上、「気持ちのいい取引」で、売主様は愛着のある大事な資産を、新しい買主様にご購入頂く事が一番大事です。

    一生に何度も無いであろう不動産の売買です。
    納得のいく取引を気分よくしていただく為に、不動産売買のご相談は、是非モモ・ホームにご相談ください。



    昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
     
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  • 不動産売却・売買の注意点⑧
    瑕疵担保責任
    渋澤 百
    不動産購入売却不動産・不動産管理土地中古住宅2019年11月19日
    不動産売却・売買の注意点8回目です。

    前回までは主に接道する道路などについてのお話をしてきましたが、今回は、売買の対象となる土地建物に関するお話です。


    坂戸市・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ!モモホームブログ
    中古住宅・土地売買の注意点⑧
     瑕疵担保責任 

    中古住宅などの売買の時に、特によく聞かれるのが、この「瑕疵担保責任」についてです。

    現在では契約書上の呼び名が【契約不適合責任】となり、法的な責任部分も改正されていますが、瑕疵担保責任の方が馴染みがあるので、この表現で進めます。

    瑕疵担保責任とは、売った物件に不具合があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことで、中古住宅の売買だけでは無く、土地の売買においても対象となります。

    もちろん、個人間売買だけでなく、不動産業者やリノベーション業者が売主の物件の売買においても瑕疵担保責任の対象となります。

    買主様は、目に見える欠陥や不具合があれば、契約前または引き渡しまでに指摘して修繕や費用負担などを要求することが出来ますが、引き渡し後、居住開始後に分かった隠れた瑕疵、不具合は、事前に把握することが出来ません。

    このような隠れた瑕疵(欠陥)は原則、売主様が責任を負わなければなりません。

    傷や欠陥、不具合の事を「瑕疵」と言い、売主は「瑕疵担保責任」を負う義務が生じるのです。



     瑕疵の種類 

    瑕疵担保責任の対象となるのは、土地と建物などの「物」だけではなく、まだあります。

    土地と建物などの場合、「物理的瑕疵」ですが、その他にも「心理的瑕疵」として、事件や自殺などの事故物件などがあり、「環境的瑕疵」「法律的瑕疵」の例もあります。



    物理的瑕疵が最も一般的ですが、具体的な瑕疵の内容と影響は

    ◆地盤・土壌
    軟弱地盤や沈下、土壌汚染などにより、地盤改良や浄化が必要となるなど

    ◆接道
    私道や共有の持分、通行地役権など権利の確認が必要となるなど

    ◆隣地境界や越境
    確定測量図などで確認できない境界標の明示や復元、確定測量が必要となるなど
    隣地への越境物や庇の越境があれば、対策、対処が必要となる

    ◆耐震構造
    旧耐震構造の場合、耐震診断結果が分かる場合には説明が必要となる

    ◆増改築やリフォーム履歴
    増改築やリフォーム履歴など耐久性に影響がある部分は説明が必要となる

    ◆アスベスト
    石綿の使用の有無が分かる場合には説明が必要となる

    ◆雨漏り・腐食・漏水やシロアリ被害
    現在起こっている状況や、過去の修繕の状況につき説明が必要となる

    ◆増築や構造変更の登記
    増築や、大規模な構造変更を伴うリフォームを行い、登記未了の場合、登記が必要となる


    心理的瑕疵の場合

    ◆建物建築前のその敷地においての事も含む事件・事故・自殺・火災・自然死など


    環境的瑕疵の場合

    ◆騒音・悪臭・振動・日照など

    ◆墓地・高圧線鉄塔・刑務所・廃棄物処理施設・ごみ焼却炉施設・下水処理施設・高速道路・鉄道など

    ◆反社会勢力や宗教団体の事務所など


    法律的瑕疵の場合

    ◆建築制限や埋蔵文化財包蔵の有無など



     責任の範囲 

    モモホームでは通常、実務的には、ご案内~契約手続きまでの間に、こういった瑕疵担保責任の対象となりうる点については、売主様に確認するとともに、調査してご報告します。

    更にご契約前の重要事項説明においても、その内容と共に、その他として再度、確認の為にご説明することで、安心してご契約手続きに進んでいただいています。


    売主様は瑕疵担保責任を負わなければなりませんが、その責任の範囲は、「隠れた瑕疵」であり、見て分かるものや、経年劣化の範囲内であるもの、『あらかじめ告知』して、買主様に了解を得ているものに関しての責任は発生しません。(隠れた瑕疵とならない)

    買主様の立場となり、出来るだけ具体的に、「正直に」説明することが大事であり、しっかり説明することが、買主様の安心や信頼、トラブル回避へと繋がります。

    よって、告知の内容などに虚偽があったりすれば、瑕疵担保責任を負うばかりでなく、告知義務違反や詐欺になる可能性すらあり、慰謝料や損害賠償を請求されるケースも考えられますので、ご売却の場合、思いもよらない大きな問題とならないよう、些細な事でも、事前にご報告ください。

    では、売主様はいったいいつまで瑕疵担保責任を負うのでしょうか?

    ご売却後、いつまでも責任を問われる期間が続くようであれば、売主様も気が気じゃない状況となります。

    宅建業者や、リノベーション業者などが売主の新築物件などは、期間が決まっており、新築の場合、お引き渡しから10年、中古住宅、リノベーション住宅などの場合はお引き渡しから2年となっています。

    中古住宅や土地の売買においては、まだまだ圧倒的に仲介業者を介しての『個人間売買』が主流です。

    次回
    ≫個人間売買の責任期間と『瑕疵担保免責』で解説します。


    モモ・ホームでは、ご売却はもちろん、ご購入いただくお客様においても、安心してお取引いただく為に、売却希望物件のお預かりの段階から、売主様に提供していただく資料、またそれを元にしっかり調査を致します。

    個人間売買においては、仲介事業者の対応いかんで、『気持ちのいい』取引が出来るかを大きく左右します。

    ご売却においては、いかに高く早く!、ご購入においては、いかに安くて良いものを!です。どちらも非常に大事ですが、『個人間売買』は双方が『気分よく』取引することが破談とならない最重要なポイントと言えます。


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  • 10月の首都圏マンション市場動向発表
    調査依頼最低水準を記録
    渋澤 百
    不動産購入売却不動産・不動産管理マンション2019年11月18日
    坂戸市・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ!モモホームブログ 渋澤です。

    このほど不動産経済研究所が10月の首都圏のマンション市場動向などを発表しました。

    今年の10月は大型台風が関東を直撃など、イレギュラーと言える状況もあったとはいえ、マンション市場においては「潮目」を感じさせる内容となっています。


    首都圏新築マンション契約率最低水準

    10月の首都圏でのマンション発売戸数は2007戸で前年同月比、29.5%減、前月比でも14.9%減と2カ月れんぞくの大幅減となりました。

    また、それに対する契約率はなんと42.6%、前年同月比25.7ポイントダウン、前月比でも14.2ポイントのダウンと、10月として1974年の23.5%以来の低さとなり、好不調の目安となる70%を大きく下回る衝撃的な低さとなりました。(50%を下回るのは昨年12月以来)

    台風の影響もあり、発売が延期になったことで、発売戸数は11月以降持ち直す可能性がありますが、史上最低水準の契約率の回復が、発売戸数に伴い回復するかが注目されます。

    新築マンション販売は高層マンションを中心に人気のように思いますが、好調と言われる、契約率70%を超えたのは今年では3月の72.2%、8月の75.4%の2回だけ、昨年の11月、12月は成約率が低かっただけに、今年の年末にかけての成約率は前年並みとなれば、好調の波を取り戻すのは難しくなりそうです。

    新築マンションに関しては、売れていないとなれば、当然在庫数も増え、前月から220戸増の7,000戸、前年同月から1,002戸の増加となっています。

    新築マンションの怖い所は、計画がスタートすれば途中でやめられない規模の物が多く、当面、在庫数や契約率などにかまっている場合ではなく、どんどん完成し、発売されてしまう点です。

    タワーマンション全盛期においては、新築マンションの高層階を購入すると、中古で売却すれば、利益が出るほど高騰しましたが、現在はその人気にも潮目が来ており、人気物件であれば即日完売も当たり前の新築マンションも、10月においては即日完売は2戸、と寂しい内容となっています。

    また、20階以上の高層階物件の契約率は平均を大きく下回る25.4%、前年比約40ポイント減。

    建設ラッシュとまではいかないまでも、現在も進む首都圏のマンション建設…、月に2,000戸超の発売戸数に対して、現状7,000戸の在庫という約3.5カ月分の在庫を抱え、契約率がたとえ70%でも、瞬間的に600戸の在庫増、年末までに8,000戸の大台に乗る可能性も出てきました。

    ちなみに11月に発売される予定の戸数は3,500戸(今年1番)だそうです…。

          (株)不動産経済研究所HPより

    ちなみに埼玉県の新築マンション市場をあえて切り取ってみると、発売戸数は192戸で前年同月比56.3%減と半減、契約率が42.2%と平均並みとなっています。

    契約率が高いのは、千葉県の59.8%ですので、成約率の低さを台風のせいと言いきれないところがあります。

    契約率の足を引っ張っているのが、東京23区の35.0%、都下の30.0%で、過剰供給と価格の高止まりによって、需要?か購入可能なのが、ドーナツ化している状況にも見えます。

    1991年のバブル崩壊により都心の地下は暴落しました。同時にゼネコンなど建設業界も様々な問題が表面化し疲弊、業界再編が進みました。
    しかし、1997年建築基準法改正により、「狭い土地に高層建築が建築可能」となり、安くなった東京の土地をターゲットに財閥系企業を中心に、これまでにできなかったような高層マンションの建設ラッシュが巻き起こり、エントランスや付加価値施設などで「セレブ化」し、高額所得者を対象に「タワマンブーム」を仕掛け、成功しました。

    タワマン第1号は1976年に埼玉県与野市に建設された22階建てとも言われ、20階を基準に高層マンションはくくられていましたが、基準法改正により、1998年に登場した54階建ての超高層マンションをきっかけに現在のタワマンブームに至ります。

    それから20年超経つ現在、安全と言われたタワマンの台風被害や、築50年あたりにおとずれると言われる、超高額な大規模修繕費用など、不安点が明らかになってきてから、既に建ち並んでしまった超高層マンションの未来はどうなるのやら、と心配になります。

    モモホームでは掲載エリアは埼玉県でも南西側私鉄沿線が中心ですから、せいぜいさいたま市の高層マンションが遠くに見える程度です。

    東京に住まいを持ったこともありますが、埼玉で暮らして、高い所に行かなくても広い空が見える事に感動した思い出があります。個人的な感想としては、高層から見える景色は、たまにだから良いと思うのですが…。


    今回のテーマである新築マンションは仲介不動産屋はご紹介できませんが、中古マンション、新築・中古住宅、土地に関しては、お気軽にご相談くださいませ!

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  • 不動産売却・売買の注意点⑦
    道路査定
    渋澤 百
    不動産購入売却不動産・不動産管理土地中古住宅2019年11月17日


    中古住宅・土地売買の注意点もこれまで接道及び延長線の道路の種別の重要性やリスクについて解説してきました。

    特に私道については、注意しなければいけない点や、リスクについての理解が必要な点が種別によっては多くあることを承知しておかなければいけません。

    では、敷地に面する道路が公道であれば安心でしょうか?


    坂戸市・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ!モモホームブログ
    不動産売却・売買の注意点⑦
     道路査定 

    接道が公道の場合、私道のように権利関係については、国・県・市町村と明確であるので、同様の問題が起こる可能性は極めて低く、管理やメンテナンスについても安心できます。

    また、金融機関からの印象も当然一番問題の無い道路所有者ですので、権利関係が複雑な私道などと比べれば、道路に関してのマイナスは起こりづらくなります。

    では、公道なら安心なのか?

    道路の権利関係は安心ですが、接道している敷地に関しては、確認すべき点があります。

    道路査定が終わっている道路なのか?

    を確認しなければいけません。



     未査定道路 

    道路査定が終わっていない道路を「未査定道路」と言います。

    公道であっても特に2項道路(詳しくは≫不動産売却・売買の注意点⑤)などの場合、自身の敷地がセットバックの対象となるかどうかと同時に、道路査定が終了しているかも重要となります。

    そもそも道路の査定とは、(国・県・市町村)と(私人・所有者)の境界の確定をすることで、道路と敷地の境目をはっきりさせる事です。



     敷地面積「公簿」と「実測」

    査定が未了となれば、道路と敷地の境目が不明確となりますから、結果、敷地の正確な面積が分からない、という事になります。

    敷地の正確な面積が分からなければ、売買において金額も明確に出来ないし、購入する場合にも、どこまで使用できる土地なのか不明確であれば、買う人もいないでしょう。

    敷地面積というのは、2種類あって、法務局などで入手可能な謄本に記載してある「公簿面積」と実際に測って求められる「実測面積」があります。

    ちなみに、通常は実測面積を元に登記しますので、公簿面積と実測面積は大きな差異が無く、イコールか、それに近いのですが、かなり昔からある土地や分筆や合筆を繰り返した土地などは、実測面積と公簿面積にかなりの差異が出る事もあります。(分筆=一つの土地を二つ以上に分ける・合筆=二つ以上の土地を合体させる)

    公簿面積と実測面積の差異は、時代ごとの測量技術や測量方法の変化によるものも多分にありますが、この話はまた別の機会に…。

    未査定道路の話に戻りますが、道路が未査定だった場合、そもそも公簿面積は、道路査定される前、の面積で登記されているので、査定後の面積を確定させなければ、公簿面積そのものが現状に則した正しい面積である裏付けもできません。

    よって、未査定の場合は、お役所立ち合いのもと、道路と敷地の境界線の確認をして、その場所を確定します。

    2項道路の場合、自身の敷地がセットバックが必要なのか、必要な場合、どの程度後退させるのか、を確認し、場所を確定させます。

    セットバックした場合、自身の敷地面積の公簿上の面積が変わるわけではありませんが、いわゆる、「有効敷地面積」(建物を建てる際に、建ぺい率や容積率の計算に用いる敷地面積)は、敷地面積全体から、セットバック部分を除いた面積となり、当然に、売買価格に影響を及ぼします。

    中古住宅の売買においては、「建て替え時にセットバックが必要」とするだけで済むかもしれませんが、同じ物件でも、『上物付きの土地』として売却する場合は、セットバック部分が何㎡あるのか明確でないものは価格の査定に支障が出ます。

    中古住宅での売却の場合も、購入者側から見れば、建て替え時にどの程度セットバックするのかは当然気になる部分であり、それも不明のまま購入する方はいないと言っていいでしょう(一般の方の場合)。

    セットバックが必要な2項道路であり、未査定の道路の場合、売却をご検討の場合、必ず道路査定を済ませてリスクやデメリットを解消しておくべきだと言えます。

    建物を建てる、または建て替える時にセットバックした部分の扱いはというと、道としての使用部分になりますので、建物はもちろん、ブロック塀などもその部分にはみ出してはいけません。

    自分の敷地のままですが、何も使う事が出来なくなります。
    (自治体に採納する手続きをして『寄付』するのが通例です。)

    なので、建て替えをすると2項道路に囲まれた角地の住民の方などは、敷地が狭くなってしまったり、旗竿地の方が狭くなるとギリギリ入っていた車がはみ出てしまったりするのを嫌い、何としても『リフォーム』で切り抜けようと頑張っている場合も珍しくありません。

    こういった所有者の方や、単に長く住まわれている方、経済的な理由で建て替えに至らない方、それと新しく建て替えた方、土地を購入して新築した方が混在する為、2項道路は、家が出っ張ったり、引っ込んだりしてなかなか「完了」せずに「2項道路のまま」となっているケースが多いのです。

    皆、セットバックが完了すれば、公道の場合は、「2項道路」から「42条1項1号」の「道路法上の道路」となり、売買などにおいて一番安心できる道路になります。

    ご購入される場合は、私どもが対象の土地について役所調査を実施し、道路の調査ももちろん行いますし、売主様への確認作業も行います。

    ご売却の場合、ご自身の代で売買された方の場合は、購入時の売買契約の資料の中に「道路台帳」のコピーなどの資料があるかもしれませんので、確認してみましょう。

    ただし、現在の道路形状と全く変化が無いとは言い切れませんので、参考資料として見せて頂いた上で、再度、私どもが調査致します。

    ご売却においては、売りたいと思った時に準備すれば、と思うかもしれませんが、
    放っておいても相続など、人に譲らなければいけない時が必ず来ます。

    後で、慌てたりしてしまわないよう、ご売却にしろ、相続準備にしろ、出来る時に準備するにこしたことはありません。

    敷地や道路について、ご売却のほか、こういった相続準備などをお考えの場合も遠慮なくモモ・ホームにご相談ください。


    昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
     
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  • 私道の通行料請求・封鎖!
    長崎市の私道所有業者に判決
    渋澤 百
    不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ土地中古住宅2019年11月16日
    坂戸市・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ!モモホームブログ 渋澤です。

    長崎市の私道封鎖問題をご存知でしょうか?

    今年の10月の上旬に長崎市内の住宅街の道路が封鎖されてしまった問題です。

    不動産と道路、特に私道のデメリットやリスクについては、先日たまたまブログにて説明したところです。⇨リスクのある私道は?

    その中でも、私道において、私道持分を持たず、所有者が第三者の場合、管理や修繕などの問題や、「通行料」を徴収されるなどのリスクもあり得る、とのお話をしましたが、今回の長崎県の問題は、そのお話そのままとなりました。

    ところが、昔からの慣習で徴収されていた「通行料」では無く、昨年までは私道の所有者は別の方で、昨年11月にとある建設会社所に所有者が変更となってから、突然、「通行料」を要求し始めたとのこと…。

    しかも、月額1世帯車所有で1万円!、車所有なしの場合3千円、自動二輪のみ所有の場合は5千円、を請求し、支払いがなされない場合は、一般車両の通行止めとすると連絡がきた、更に不法に侵入の場合は法的対応、などを通知するなど、これまで何の問題もなく通行できていた道が、所有者の交代で、とんでもない事態になってしまったのです。


    判決は「バリケード撤去」

    住民は支払いを拒否した結果、所有業者は道路にバリケードを設置、住民の車両のみならず、一般車両も通行止めとしてしまったのです。

    今回の判決は、「通行の妨害行為」に関するもので、判決は「バリケードの撤去」を命じる(仮処分)内容となりました。

    業者側にも言い分があり、所有する事となった私道部分を市に採納を申し出たところ、自費でガードレールを設置する必要がある、と市に言われて断念、ガードレール設置費用の為(?)、通行料徴収に至ったとの事です。

    金額はいかがなものか?とは思いますが、このように私道を利用する人たちで持分を持たず、第三者の所有となった場合、通行料徴収は、所有者の権利として認められます。

    坂戸・鶴ヶ島・川越エリアでも実際に通行料が徴収される私道は存在します。

    また、今回の長崎市のように、当初は何の問題もなかったものが、所有者が相続などにより変更となった途端、理不尽な通行料請求をされるといった事も、第三者所有の私道の場合は、起こりうる問題です。

    最近に開発された大型団地形式の分譲地では、権利関係に問題を生ずることは稀になりましたが、10年、20年前までの建設会社や不動産業者による、大型開発分譲などでは、私道部分がその業者の所有のまま残っている可能性が、有り得ます。

    私道部分を所有者それぞれの持分で権利移転する手続きを業者が怠ったため、業者所有のままになっているケースも少なくないのです。

    結果、その所有者である業者や個人、が倒産したり、亡くなったりした場合に、更に他の第三者に権利が移動し、場合によっては、通行料を…、なんてこともあり得るのです。


    ご購入の場合、モモホームで購入前にご検討の物件についてしっかり調査を行いますし、ご売却の場合も、ご相談いただければ、もちろん無料にて調査致します。

    特に期間の経過により、私道の権利関係に変化が生じていたり、引き継いで所有された方が、遠方におり、連絡が取れない、また、管理も不十分でメンテナンスがなされない…、など、リスクやデメリットについては、必ず把握しておく必要があります。

    ご購入においても、ご売却においても、モモホームでは、
    埼玉県のみならず、東京都内や近隣の県などでも対応可能です。
    売買を安心して、安全に進めたい方は、是非モモホームにご相談くださいませ。


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  • 不動産売却・売買の注意点⑥
    里道・赤道・青道
    渋澤 百
    不動産購入売却不動産・不動産管理土地不動産の売却中古住宅2019年11月15日
    不動産売却・売買の注意点の道路についての解説3回目です。

    今回は、都会の不動産屋さんはもしかしたら知らない人もいるかもしれない道の解説です。


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     里道・赤道・青道って何? 

    それぞれ「りどう(さとみち)」・「あかみち」・「あおみち」と言われます。

     青 道 

    この中で、道では無いのが「青道」であり、本来は水路であるか、あった所です。
    通常、公図上では、水路にも地番が付けられていますが、「青道」は青く塗られているのみで、地番がありません。


    既に水路自体跡形もない場合もあれば、側溝や水路として現役で使用されているものまであり、ぱっと見では全く判別できません。

    かなりの農村部であったり、山の中であったりする場合は、里道と枯れてしまった青道の判別も付かず、また、存在に気付かず、上に小屋や家屋を建ててしまうケースが無くもないですが、通常は、細くても側溝や水路の形状を残しており、敷地内に知らぬ間に水路が…、はレアケースと言えるでしょう。


    敷地と敷地の間に細い隙間があり、青道が通っている、というケースはもともは畑や田んぼ、農村への引込み水路があった埼玉県平野部、川越や坂戸、鶴ヶ島あたりでは、珍しくありません。

    国有地である、という点だけ理解しておけば、土地に隣接している程度であれば、ほとんど問題が生じる事はありません。

    皆、法律の施行や改正の流れの中で道として取り残された存在でありますが、現在も公図上に「赤い線」や「青い線」で残されているので、このように呼ばれるようになりました。

    公図上に存在しても、現地では何処にあるのか分からなくなってしまっているものから、狭い道ながらしっかり舗装されていたり、水路として機能しているものまでさまざまな形で存在しています。


     里 道 

    里道はもともとは所有者が国で、管理者が市町村だった小さな路地やあぜ道、山道などで、道路法施行時に市町村道として指定されずに道として残ったものです。

    その後、所有も管理も市町村となりましたが、2005年に機能していない里道は用途廃止され管理は地方財務局に引き継がれました。


     赤 道 

    赤道は公図上に赤く塗られて残っている事から「赤線」とも呼ばれます。

    無籍地であり、地番の記載がなく、道路法の適用もない国有地です。


     里道・赤道の注意点 

    里道も赤道も市町村道などにはなっていない、生活道路として使用されているものもあれば、獣道のようになっているものもあり、存在すら分からない場合も多くあります。


    通常は幅員が1.8m以下の道で、しっかり舗装などされたり、砂利や農道のように、道路上になっているものもありますし、それとは分からないケースもあります。

    里道でも幅が1.8m以上4m以下で現に建築物の立ち並びがあるような道路の場合は、前回解説した、建築基準法42条2項道路に指定されて、セットバック等のまた違う規制が掛かる事になります。


    いずれにしても、これらの道は道路としての路線認定を受けていませんので、「認定外道路」であり、建築基準法上の道路ではなく、もちろん道路法上の道路でもありません。

    これらの道に接していても、通常は接道義務を果たすことが出来ません。(里道・赤道に接しているだけの敷地では建築が出来ません。)

    里道や赤道は存在に気付かずに宅地や田畑の一部となってしまっているケースが少なくなく、ご自身の土地で建物を建て替える等の時に、里道または赤道を避けて建てる必要が出てきてしまったりする場合があります。

    売買の際は、そのままでは成り立ちませんので、それらのケースの場合には、国や自治体に払い下げの手続きをしなければならず、議会承認を得るなど数か月の期間と、数千円から数万円/㎡などの払い下げ費用が必要となります。

    この払い下げは義務ではありませんので、敷地内の支障のない部分に赤道などが通っている場合、知りながら放置している所有者もいます。

    モモ・ホームHP掲載エリア内でも、特に古くからの街並みが残る川越市の旧市街周辺の住宅地や、田畑が多く残る地域などでも、里道や赤道が敷地内に残っているケースはあります。

    ご自身が住んでる間はそのまま放置で問題ないかもしれませんが、売却や建て替えの場合は支障が出ますので、売却などを考えている場合は、払い下げの手続きをしておいた方良い可能性がありますので、ご相談ください。

    普段、住んでいる分には全く不都合が生じない敷地内の無地番のこれらの道ですが、売買の際にはやはり面倒な存在になりがちです。

    特にご売却の場合は、放置すれば、購入者に不安を与えたり、時間をもらって手続きしなければいけなかったり、そのままでは購入者のローン手続きが出来ず、限られた方しか購入できないなどの不都合が生じる可能性はあります。

    事前準備はあらかじめ、がお勧めです。


    坂戸市・鶴ヶ島市・川越市、日高市でも里道・赤道・青道は存在します。
    特に相続や贈与など、昔からのお話を詳しく分からない場合でも、お気軽にご相談ください。

    ご売却においては、周辺道路や敷地、建物をしっかり調査して、準備や計画を練って進めるのと、何もしないのとでは、結果が大きく変わります。


    昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
     
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  • 不動産売却・売買の注意点⑤  リスクのある道路・私道その2

     
    渋澤 百
    不動産購入売却不動産・不動産管理土地中古住宅2019年11月14日
    中古住宅や土地をご購入、ご売却される場合、その土地建物だけでは無く、接している道路、時には延長線上の道路によってはデメリットが生じる場合があります。

    売買においては、お互いが納得していれば、何も問題はありませんが、後にトラブルとなったり、不利益を被ることを想像できていなければ、後悔や契約トラブルに繋がりかねません。


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    不動産売却・売買の注意点⑤
     リスクのある道路・私道 その2 

    私道の代表格である「位置指定道路」と外見上似ている事の多い「協定道路(通路)」の話を≫リスクのある道路・私道その1でしました。

    今回は、今は家が建っている中古住宅でも、将来建て替え出来ないかもしれない、や土地は買ったが、建てられない!などの可能性もある道路、



     2項道路(みなし道路) 

    建築基準法上、建物を建築する際には、その土地は、「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」とされています。

    でも、4m未満の道路の土地に家が建っているのは、意外と珍しくありません。なぜでしょう…??

    建築基準法が施工されたのは昭和25年11月23日です。

    それ以前に当然、街があり、建物が道を挟んで建ち並んでいる地域がありました、

    法律で規制される前にすでに建ち並んでいた街並みの4m未満の道は、特定行政庁の指定を受ける事により「道路とみなされました」。

    これを2項道路(みなし道路)と言います。

    ただ、法律は変わっていますので、ずっとこのままではいけません。


     セットバック(敷地後退) 

    建物を建て替える際には、自分の敷地は、通常、前面道路の中心線から2mの線(4mの半分)まで、「後退」させなければ、建物を建てる事が出来ません(建築の許可が下りません)。

    この後退を「セットバック」と言います。

    通常は道路の中心線から2mの線ですが、向かい側に後退する家などが無い(川や崖など)の場合は、自分だけバックして4mの幅員を確保する必要があります。

    街を歩いていても、家の敷地が出っ張ったり、引っ込んだりの道を見たことがあるのではないでしょうか?

    そのような道は2項道路である可能性が高く、大抵、引っ込んでいる家の方が新しいはずです。



    古くからお住まいの方であれば、ご自身の土地が2項道路に接しており、建て替えが難しい事は理解されていたりしますが、所有者の方が、単に相続などで所有期間が短い場合は、知らないまま所有されている場合もあります。

    こういった道路に接していると、中古住宅の場合、建物が20年以上経過(建物の価値はほぼゼロとみなされます)して、接道が2項道路、となれば、購入する際の住宅ローンの担保評価は厳しくなります。

    金融機関から見れば、建て替えが出来ない道路に接する土地に建っている古い家、という見方で、担保価値としてリスクを考えます。

    当然、建て替える場合はセットバックするのですが、中古住宅として購入となると、不動産屋や金融機関の担当者さんに頑張って説明してもらうことになります。

    土地として購入する場合は、上物があっても、セットバックした場合での有効敷地面積を売買当事者が把握した上であれば、通常は大きな問題はありません。

    逆に売却する場合に、中古住宅を「土地」として売却する場合は、2項道路に接している時には、少し手間が掛かります。

    セットバックのラインを明確にして、面積も明確にする必要があります。

    また、隣地の方々とセットバックのラインについて境界点を確認していただく必要もあります。

    セットバックラインを超えるブロック塀などがある場合、撤去が必要な場合もあります。


    このように、4m未満の2項道路に面した中古住宅や土地に関しては、解決策はあるものの、気を付けるべきポイントが様々あります。

    位置指定のような近隣トラブルに繋がるような話では無いように聞こえますが、自分の土地を後退させるという事は「目減り」しますので、土地を減らしたくないという理由で、どうにかして建て替えを逃れようと頑張る所有者さんもいます。

    某超大手工務店の「新築〇っくりさん」などは、そういった所有者さんに目を付け、新築並の料金でリフォームを行う商品を販売しています。

    一時は問題が解決したようですが、前面道路が建築要件を満たしていない状態に変わりはなく、不動産価値としての実質的な価値は上がらない上、自身の敷地の奥に住んでいる不動産がある場合、その価値にも影響を与えるため、お勧めとは言えません。

    2項道路の場合、自分が後退すれば必ず建築できる、というわけでは無い点は注意が必要です。

     

     43条但書道路 

    道中が4m未満の場合や、どうしても間口2m以上に出来ない場合など、『建築基準法第43条但書のよる許可』が必要となる場合があります。

    43条但書道路とは、その名の通り、建築基準法43条但し書きによる許可を受けた道路です。

    市町村等所有の公衆用道路の登記がされており、4m未満のものは該当している可能性があります。

    建物を建築する際の建築基準法上の道路の条件を満たしていない場合、救済措置として、43条但し書きにより例外的に、いわゆる「道路」に接道できないなど、やむを得ない事情がある場合、特定行政庁が認め、建築審査会のう同意を得たものについて、一定の条件の下で建築基準法の「道路」に接したものと同様に扱う事が出来るようになります。

    この但し書きの認定が将来にわたって受けられない場合には、建て替えが不可能な場合も考えられます。

    但し書き道路に接した敷地の中古住宅や土地を売買する場合には、このような理由から、特に私道(行政所有でない)の場合は住宅ローンの利用が非常に厳しいケースが考えられます。

    ご売却においても、通常の査定とは全く異なる売却予想価格が出る可能性が高く、業者によっては売却依頼を受けられないといった事もあるでしょう。

    道路の中でも、特に注意が必要なものと言えますので、私どもにご相談ください。

    また、道中が4m未満でも、許可が出たからと喜んではいられません。ご自身が徒歩や自転車など、車を使わない場合でも、建て替えや、取り壊しには車が侵入出来なければ、大変な費用が掛かります(車まで人力で運ぶことになるのです!)。

    トラックの侵入が困難な場合、別の意味で、建築不可能になる恐れがありますので、その点も注意が必要です。

    そういった面から、2項道路は敷地の前が4mを確保できるか、間口を確保できるか、と共に、道中の幅員も非常に大事となり、ご購入後の費用に関わり、また、ご売却の場合、当然にデメリットとして売却価格に影響が出てきます。

    ご売却の場合の、所有されている敷地はもちろん、接している道路の重要性はこのように売却価格にもろに影響するものもあります。

    ご売却の際はモモホームでも、接道はもちろん、現地を確認した上での問題点があれば、調査の上、一緒に対策を立てていきます。

    大丈夫だと思っていても、後の問題とならないよう、是非、ご相談ください。

    もちろん、ご購入に関しても、土地建物のみならず、周辺の状況においても、安心してお取引出来るよう、しっかり調査致します。

    お気軽にご相談くださいませ。


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  • 不動産売却・売買の注意点④ 
    リスクのある道路・私道その1
    渋澤 百
    不動産購入売却不動産・不動産管理土地不動産の売却中古住宅2019年11月13日
    1回目2回目では、住宅事情の変遷から見る形で、3回目からは道路についての解説となっています。

    3回目で道路にも単に公道や私道だけではない、種類があると同時に、土地の評価に影響を与えそうだと分かってきました。

    今回は4回目、土地の評価に影響を与える道路の解説です。


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    リスクのある道路・私道その1

    土地の「評価」と一言で言っても、見る立場で随分違う場合があります。

    売る側であったり、買う側であったり、または、金融機関から見た評価もあります。

    今回は売買の注意点ですから、売買の当事者が一般的にどう感じるか、やローンにおいては、どう有利不利があるか、など、いわゆる「不動産鑑定評価」とは違う評価のお話をしていきます。



     公道 

    公道はほとんど、評価においてマイナスのなる事は少ないです。
    ただ、ご購入される方にとっては、5m~6mの幅員の道路がベストと考える方が圧倒的かと思います(4mは狭い、9mは広すぎ、といった印象を持ちがちです)。

    また、裏道として利用されたりと、閑静な住宅街に見えて、車通りが多いなどの場合、敬遠されます。

    歩道が整備されたり、ガードレールがある場合は、安全な印象ですが、場合によっては、ガードレールや、車歩道境界ブロックなどのせいで、敷地内の自家用車の出入りが妨げられてしまったり、限られたりするケースもあり、良い事ばかりというわけではありません。

    前面道路が県道など、広い場合は、中古住宅も内覧時に家の中でしばらく待って、トラックなどの通行時の騒音や、揺れについて体感して確かめましょう。



     位置指定道路 

    4棟から6棟程の小規模開発などで良く見られる、所有権を分けて作られる道路で、技術基準を満たすなど、一定の要件に適合する場合に道路として認められます。

    開発段階で、開発業者が分譲宅地を位置指定道路として開発するか決めるので、購入した土地は位置指定道路に接道するものだった…、という形であって、個人が土地を分け合って、という感覚ではありません。

    位置指定道路の場合、所有権を分け合っている形なので、モラルの無い所有者があると、私有地のように植木鉢で花を道路上に置いたり(公道でも居ますが…)、自転車やバイクを道路に置いたり、酷ければ来客の際は車を止めっぱなしなど、このタイプの道路は行き止まり道路の場合が多いので、他の車などの侵入が非常に少ないメリットがある反面、このようなトラブルの種が多かったりの心配はあります。

    また、持分があるので、道路の整備負担が持ち分に応じて発生する可能性もあります(砂利道をアスファルトに舗装する、下水道や水道管の修理など)。


    所有権は分け合っていますが、あくまで道路であって、第三者の通行ももちろん可能です。



     私道全般の注意点 

    また、道路所有者が単独の場合や単独の第三者の場合もあり、この場合は、道路の管理や使用について、更にトラブルの種を抱えることとなります。

    この場合、道路の持分がありませんので、通行や掘削に承諾が必要であったり、承諾に承諾料を請求されるケースもあります。そして地主に相続が起こった場合、その相続人から承諾を取り直す必要も発生します。昨今の空き家問題に関係しますが、地主やその相続人と連絡が取れなくなるのが一番厄介と言えます。

    一般的にはこのような道路は少ないのですが、むしろ古くからある私道の場合、位置指定に限らず、第三者所有の市道はあります。川越市などでは、お寺の所有する道路で毎月通行料が徴収される道もあります。坂戸市の道路では、開発した業者が所有する道路でしたが、会社が倒産し、誰とも連絡が取れなくなってしまったものもあります。


    位置指定道路は住宅ローンの査定のおいて極端に低くなるなどはありませんが、特に第三者が所有権を持っている場合、やはり権利関係が不安定である分、マイナス面はあるかと思います(位置指定道路を理由にローンが通らない、とまでは滅多に聞きません)。

    ただ、購入する際も、売却する際も、所有者はご自身の権利や持分割合の確認はもちろん、売買の際の権利移転に漏れが無いよう注意しなければいけません。



     協定道路(協定通路) 

    一見、位置指定道路と似ているのが協定道路です。

    協定通路とも言い、実は道路ではありません。

    こちらも4棟から6棟程の小規模開発で開発業者が位置指定では無く、協定通路として開発した場合に、作られます。

    こちらは道路では無く、道路上に作られた個々の私有地の集まり(持分ではない)です。

    私有地の集まりですから、それぞれ接道義務を果たすため、一所有者分の間口は2m以上とされます。

    奥に4区画の協定道路であれば、2m×4で幅員8mの道路のように作られます。

    間口2mですが、そこしか通れないのではなく、お互いの敷地を(この場合8m)通行して良いよう、お互いに『覚書』を交わし、更に『通行地役権』を登記します。

    道路状とされたお互いの敷地はお互いに通行可能にしましょう、と約束し、権利を保証するのです。

    こちらは間口2mの自身の敷地より水道・下水道・ガス管などのライフラインを引いて行きますので、管理は自身で行います。

    位置指定道路はライフラインは道路内に本管を引き、各戸に分配しますので、道路や道路部分本管は管理者が行うか、所有者全体の責任管理となります。



    協定通路においても、モラルの問題は同様に起こり得ます。

    お互いに地役権が登記される為、こちらも売買の際に権利の移動がしっかりなされるよう注意が必要です。

    査定のおいて、敷地形状だけ切り取れば、単純に間口が狭いという面で、マイナス面は少なからずあるかと思いますが、公道に接道しているか、私道に接しているかの方が、大きいと思います。

    引き続き、『認定外道路(2項道路)』なども加えがら、中古住宅・土地売買の注意点⑤で、リスクなどについてご説明します。


    不動産売却・売買の注意点⑤≫


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  • 台風19号から1か月
    洪水と「内水氾濫」
    渋澤 百
    災害・防災と不動産2019年11月12日
    坂戸市・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ!モモホームブログ 渋澤です。

    台風19号が東海~関東~東北にかけて甚大な被害をもたらして1か月がたちました。

    全てが記録破り

    亡くなった方が91人、行方不明者が4人、豪雨により河川の堤防の「決壊」が発生したのは7県で71河川、140カ所、「氾濫」が発生した河川は16都県でのべ301河川で浸水面積は2万5000ヘクタール以上で、浸水や全半壊などの住宅被害は8万5300棟余、土砂災害は20都県で805件と、昨年の西日本豪雨を超える、まさに記録的豪雨となりました。

    川崎市のハザードマップ見直しへ

    今回の台風19号被害では、豪雨の恐ろしさが明るみとなりましたが、ニュース映像などでは、大河川の堤防決壊や氾濫などが衝撃的でした。
    一方で、川崎の武蔵小杉のタワーマンションで注目を浴びたのが、「越水や溢水」ではなく「内水氾濫」による浸水被害でした。

    各自治体では、「ハザードマップ」を役所で配布、またはHPで公開していますが、川崎市の「洪水ハザードマップ」では、多摩川の「氾濫」「決壊」による浸水想定は、きちんと作成されており、想定浸水時間まで設定されていましたが、住民としては、「堤防を越えなければ浸水しない」意識があり、水位上昇に警戒していたものの、まさか下から水が逆流してくる事までは、想像していませんでした。

    この被害を受けて川崎市では、「内水ハザードマップ」の見直しの検討に入ることとなりました。


    「内水氾濫」

    そもそも「内水氾濫」とは、市街地を流れる排水路(下水)で、豪雨などによる排水先の河川の増水、または、排水路に障害物が詰まるなどにより、排水が出来なくなり、河川の水が排水路を逆流し市街地に溢れ出る、または、下水が排水不能になり溢れ出る状態を言います。

    内水氾濫についても、自治体では『内水ハザードマップ』として作成、公開している所もあります。


    「洪水ハザードマップ」と「内水ハザードマップ」

    特に浸水被害が過去に多いところや、大河川が近い地域などでは、「洪水」と「内水」のハザードマップを分けて公開しています。

    モモホーム掲載エリアで比較してみると

    坂戸市の場合(坂戸市HPより)

    「水害・土砂災害ハザードマップ」として公開されており、特に内水についての想定とはなっていません。

    今回の被害も冠水などの被害はあったものの、河川被害は「越水・溢水」による氾濫でした。


    鶴ヶ島市の場合(鶴ヶ島市HPより)


    鶴ヶ島市は、氾濫をおこすような河川が無い事から「洪水・氾濫」での被害とはほぼ無縁です。

    それでも市内、近辺の水路の増水による被害は今後はあるかもしれません。

    現在のところ、アンダーパスの冠水などによる冠水被害(今回も冠水しました)などの被害想定となっています。


    川越市の場合(川越市HPより)



    地図一部拡大


    一方、川越市は、「川」が付く地名だけあって、過去の浸水、氾濫は多く、浸水への警戒は高い地域です。

    「洪水ハザードマップ」と「内水ハザードマップ」とに分けて公開されています。

    見ると分かるように、川越市の場合、(最悪の想定で)河川の氾濫、決壊などが起こると危険なエリアが、市内の半分以上を赤くするほどに広い警戒エリアとなっています。

    荒川と入間川、その支流が何本も流れ込む川越市、富士見市、ふじみ野市などは、今回の豪雨を受けて、より警戒しなければいけない地域となりました。

    「内水ハザードマップ」(一部拡大)を見ると、黄色などの点がポツポツとマーキングされています。

    危険エリア、なのですが、随分ピンポイントです。



    「内水ハザードマップ」は実績から

    これは、「内水ハザードマップ」の想定が、「洪水」のそれとは違うからです。

    洪水の場合は、これから起こるであろう豪雨や増水を計算し、現在の治水体制に落とし込んで想定されたものです。

    計算したデータとしては、相当優れていますが、計算上最悪のケースをほとんどの自治体で公開しています。

    一方「内水ハザードマップ」は、計算では無く、「実績」を元に作成されています。

    この「実績」は、豪雨の時に、市役所の方が走り回って、ここが…あそこが溢れている、などと集めたデータではありません(豪雨中に出来るわけもありませんし…)。

    市役所に下水管理の業者や市民から報告のあった被害を市役所が確認したものについて「内水被害」データとして保存しており、それを元に作られています。

    ですので、今回の川崎市の例にもあるように、「新たな被害」は当然発生するものとして考えなければいけないものです。

    内水ハザードマップにマーキングされたエリアは「想定エリア」では無く、「実績のエリア」であり、土地が低いとか、治水に弱点があるとか、そういった弱みのあるエリアと考え、備える必要があるでしょう。

    また、「内水ハザードマップ」が公開されていない自治体でも、過去20年程度の内水被害については、データがしっかり保存してあります。

    自治体によりHPの公開などが出来ていなくても、役所に行って、過去の内水被害、浸水被害は見せてもらえます。

    お住まいの地域で、今回、危機感を持った方などは、過去のデータの確認など、今後に備え確認してみてはいかがでしょうか?

    台風19号の被害は、坂戸市、鶴ヶ島市、川越市、日高市などでも予想より大きなものとなりました。

    今後、各自治体でハザードマップの見直しや治水対策の見直しが検討されるかもしれませんね…。




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    渋澤 百
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    ご購入対象物件はエリア内の当社ご紹介可能物件は全て!

    もちろん当HP掲載外のポータルサイトや他社HP掲載の物件もOKです!

    是非、お知り合いやご家族にお得なサービスをご紹介ください!



     

     
    チラシなどで告知の特別キャンペーン!

    坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市エリアではチラシ限定の特別キャンペーン
    随時実施しております!
    チラシにてキャンペーンご利用のお客様は、チラシ限定キャンペーンの場合がご
    ざいますので、必ずチラシをご持参ください。


    ※仲介手数料無料・割引、各『プレゼント』・『キャンペーン』の詳細は原則、ご来店、ご相談またはご案内時に内容をご説明致します。詳細のお問い合わせは、まずはお電話ください!
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