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10万/坪~の埼玉県の資材置場情報
埼玉県の資材置場はモモ・ホームにご相談ください事業用地・資材置場2022年10月28日埼玉県の資材置場の売買はモモ・ホームにご相談ください!モモ・ホームブログ
最近では、コロナ禍から始まり、ウクライナ情勢や円安、資材不足、などなど、大変不安定な社会情勢になっており、消費の冷え込みや景気の先行き不安も日に日に増していますが、埼玉県内では、住宅流通がピークを越えた一方で、資材置場等の事業用地の不足により、用地確保に苦労されている業者様のお問合せが激増しています。
今回は、ホームページ掲載エリア外も含め、資材置場情報をまとめてお届けいたします。
埼玉県の資材置場情報『10万/坪超』敷地:約641.25坪(坪単価約12.01万)
道路:東側約4m、接道約50m
南側約4m、接道約44m
水道引込可
現況:更地
農地転用許可要敷地:約1080.95坪(坪単価約12.98万)
道路:北西側約6m、接道約34.77m
水道利用可
現況:更地、既存倉庫あり
農地転用許可要
建物(昭和36年築)
建物(築年不詳)
現況渡し
敷地約362.99坪(19万/坪)
道路:南約4.9m、接道約22.5m 現況更地、農地転用許可要敷地約678.46坪(19万/坪)
道路:南約4.9m、接道約34.5m・東約4.8m、接道約50m敷地約1041.43坪(19万/坪)
道路:南約4.9m、接道約57m・東約4.8m、接道約50m敷地:約355.67坪(19.9万/坪)
道路:南側約6.3m、接道約26m
西側約6m、接道約42.48m
北側約1.8m、接道約27.6m
水道利用可
現況:更地
所沢ICまで約1.7km
大型車両乗り入れ可能
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モモ・ホームでは、埼玉県内の資材置場用地、空き地、古家付きの土地の売却のご相談を常時募集しています。管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円~の管理サポートを行っています。
今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。
まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却・買取・管理はモモ・ホームにご相談ください!
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5万~10万/坪以下の埼玉県の資材置場情報
埼玉県の資材置場はモモ・ホームにご相談ください事業用地・資材置場2022年10月28日埼玉県の資材置場の売買はモモ・ホームにご相談ください!モモ・ホームブログ
最近では、コロナ禍から始まり、ウクライナ情勢や円安、資材不足、などなど、大変不安定な社会情勢になっており、消費の冷え込みや景気の先行き不安も日に日に増していますが、埼玉県内では、住宅流通がピークを越えた一方で、資材置場等の事業用地の不足により、用地確保に苦労されている業者様のお問合せが激増しています。
今回は、ホームページ掲載エリア外も含め、資材置場情報をまとめてお届けいたします。
埼玉県の資材置場情報『5万~10万/坪以下』
上尾市 1412.95坪 7900万円(5.6万/坪) 敷地:約1412.95坪
道路:北側約4.5m・東側約3m
水道利用可
現況:更地
宅地部分はどなたでも住宅の建築が可能
農地は資材置場で許可申請比企郡嵐山町 492.16坪 2950万円(5.99万/坪) 敷地:約492.16坪
道路:東側約16m(歩道含む)・南側約2.2m
水道利用可
現況:山林所沢市 約1759.34坪 10550万円(5.99万/坪) 敷地:約1759.34坪(実測約1758.29坪)
道路:西側約6m・南側約2.7m・西側約3.6m
水道利用可(給水取出し売主負担)
現況:雑種地(更地)
伐採・伐根、砂利敷き造成工事・20mm給水管設置工事後のお引き渡し
3方向道路面の整形地桶川市 約290.98坪 1750万円(6.01万/坪) 敷地:約290.98坪
道路:北東側約5m、接道約61m
北西側約5m、接道約13m
水道引込可
現況:林
IC至近、分割相談可狭山市 約1081.74坪 6980万円(6.45万/坪) 敷地:約1081.74坪(実測約1081.89坪)
道路:南東側約8.1m、接道約8m
東側約1.8m・北側約1.8m
水道要調査
現況:更地
前面道路は大型車両通行制限有(沙汰マシ警察署と協議、通行許可書提出要)
隣地看板用地あり、看板保守点検の為、無償立ち入り条件あり
佐山パーキング拡張計画により、道路付け替え工事計画あり、接道や幅員の変更は無し松伏町(北越谷) 857.58坪 5780万円(6.73万/坪) 敷地:約857.58坪
道路:南側約5.3m、接道約56.7m
東側約3.3m、接道約50m
水道利用可
現況:空き地(樹木多数あり)
農地転用許可要
造成工事・水道引込工事等は買主様負担東松山市 455.56坪 3190万円(7万/坪) 敷地:約455.56坪
道路:南側約28.7m、接道約54m
西側約4-5m、接道約40m
水道利用可
現況:空き地
東松山ICまで4.6km
国道面、東西角地蓮田市 約323.90坪 3239万円(10万/坪) 敷地:約323.90坪
道路:西側約4m、接道約23.30m
水道利用可
現況:空き地(賃貸中倉庫あり)
諸条件相談可
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まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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5万/坪未満の埼玉県の資材置場情報
埼玉県の資材置場はモモ・ホームにご相談ください事業用地・資材置場2022年10月28日埼玉県の資材置場の売買はモモ・ホームにご相談ください!モモ・ホームブログ
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埼玉県の資材置場情報『5万/坪未満』
加須市 約1128坪 2280万円(2.02万/坪) 敷地:1128坪
水道引込は加須市戸の協議要
道路:南西側約4m、接道約52m
現況:空き地
一部高低差有り久喜市 約293.42坪 850万円(2.89万/坪) 敷地:293.42坪
水道引込可
道路:北約5m、接道約19m
西約4m、接道約51m
現況:空き地
未登記建物あり、野菜格納庫許可有川越市 約980坪 3880万円(3.95万/坪) 敷地:約980坪
水道引込可
道路:南側約10-12m、接道約3.9m
南東側約5.7-6.2m、接道約14.7m
現況:更地
不整形地桶川市 約315.78坪 1260万円(3.99万/坪) 敷地:約315坪
水道:給水管は敷地から約5m先、東側道路に埋没
道路:北側約5.2m、接道約23m
東側約5.3m、接道約21m
2面道路、IC至近北足立郡伊奈町 477.34坪 2386万円(4.99万/坪) 敷地:約477.34坪
水道利用可
道路:北西側約5m、接道約36.5m
南西側約5m、接道約44.0m
農振除外申請要(2月・8月)
申請許可後のお引渡し
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埼玉県で憧れの広い敷地で平屋暮らし
埼玉県の中古・新築平屋物件情報不動産購入お勧め物件情報2022年10月25日埼玉県の中古・新築平屋暮らし情報はモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
マイホームの購入や建築を考えた時、『余裕のある広い敷地に平屋建て』で暮らしたい!と考える方は少なくないのではないでしょうか?
モモ・ホームにも多くの平屋暮らしを目指すお客様にご相談いただきますが、中古物件での平屋の数の少なさや、広い敷地、の両立を目指す場合、物件探しに苦労されるケースが多いのも実情です。
埼玉県と言えど、『広い敷地』『広い土地』の入手自体が簡単ではありませんので、その点が入手を困難にさせる大きな要因でしょう。
埼玉県で憧れの広い敷地の平屋暮らし
今回は、埼玉県内で販売中の中古・新築の平屋物件、敷地が広めのものを揃えてみました!
羽生市の築4年の築浅中古平屋建て
敷地は90坪超!太陽光パネルやビルドインエアコン、床暖房に掘りごたつなど、かなり贅沢装備のこだわり注文住宅です!
内覧は居住中物件の為、日時調整が必要です。お問い合わせください。
越谷市の中古平屋住宅、敷地は広々163坪!
築年数が37年とかなり古い建物ですが、希少な4DK間取りの物件です。
修繕は必ず必要となりますので、ご予算に余裕のある方のご検討をお勧めします。
また、都市計画法第34条12号該当地ですが、許可を受ければ建て替えも可能です。
内覧をご希望の方は、お問い合わせくださいませ!
さいたま市岩槻区の平屋住宅
こちらも昭和44年築とかなり古い物件となりますが、敷地180坪が魅力です。
増築を年月日不詳で行っていますので、築古と合わせ、住宅ローンのご利用は確認が必要です。
ご興味の方はご相談くださいませ!
比企郡吉見町の中古平屋住宅
平成元年築の2LDK平屋住宅。こちらは敷地が約176坪で庭園風のお庭に8畳1Kの離れが付いています。トイレも付いていますので、希少な離れ付物件としても魅力です。
内見出来ますので、ご興味の方はお問い合わせくださいませ!
久喜市菖蒲町の中古平屋住宅
平成2年築の、間取りが5LDK!敷地が約200坪!の魅力的な数寄屋作り和風平屋住宅です。
駐車スペースも5台分あり!価格も高いですが、土地の広さと建物は新築でもかなりの高額になる物件と考えると魅力大です。
居住中物件ですので、現地の確認、見学は必ずご予約、日時調整をお願い致します。
熊谷市田島の中古平屋住宅
こちらも和風建築6DKの大型住宅となっています。
敷地も余裕の約243坪、昭和63年の建物です。
久喜市の物件に比べ、大幅に安い価格も大きな魅力と言えます。
内覧のご希望はお気軽にお問い合わせくださいませ!
今回のご紹介ラインナップで、平屋銀座となった行田市エリア
行田市富士見3SLDK注文住宅の中古平屋、平成16年築、そこまで古くない物件です。
敷地は約128坪、駐車スペースやガレージを備えます。
内覧のご希望は、日時調整が必要ですので、お問い合わせくださいませ!
行田市忍の2LDK中古平屋物件
敷地は約149坪あり、駐車スペースも複数台確保。
こういった物件には珍しい、都市ガス・本下水は土地としての魅力があります。
内覧のご希望はお気軽にお問い合わせくださいませ!
今回のご紹介物件中、最高値がなんと行田市本丸の中古平屋物件!
駅徒歩15分の立地に約207坪の敷地は、なかなか手に入りません。
1988年築ですが、耐震基準の適合証明書を備えています。
4SLDKの間取で、約69坪の建物は圧巻、純和風の1級建築士による設計です。
内覧・現地確認はご予約の上、日時調整を致します。お問い合わせくださいませ。
希少!川越市の新築平屋住宅
東武東上線沿線、特に川越市内など人気エリアではほとんど出ない希少物件となります!
敷地も約85坪、川越市の調整区域は60坪前後が多いので、一般的に見ても広い敷地、不整形地ですが、その分間口も広く、南側が広々した形状となっています。
間取りも、新築平屋住宅としては珍しい4LDKを確保、WICやパントリーなど、収納も不足ありません。
2022年12月完成予定ですので、新年や新年度を新居でとお考えの方、夢の平屋を新築で、とお考えの方は是非ご検討くださいませ!
たくさんのお問合せをお待ちしております!!
お問い合わせはモモ・ホームへ➤➤
坂戸市新堀の平屋注文住宅は一条工務店施工です。
一番の魅力は平成29年築と築浅です!
敷地も150坪超と十分、ソーラパネル搭載のオール電化住宅です。
居住中物件ですので、現地の確認、見学のご希望は、必ずご連絡の上、日時の調整を行います。
お気軽にお問い合わせくださいませ!
坂戸市北峰の中古平屋建て、昭和60年築です。
積水ハウス施工の軽量鉄骨造りは大きな安心材料となります。
敷地も約318坪で東西に広がり、陽当りを享受できます。
価格も魅力ですが、難点としてお引渡しは令和6年9月という点。。。
浄化槽がポンプアップ式となり、敷地が排水先よりも低い事を表しています。
停電時の排水が心配ですので、蓄電池などの備えが必要です。
十分ご検討できる方は、お問い合わせくださいませ!
桜区塚本の中古平屋3LDK1984年築
リビングとダイニングが分離された間取りとなっており、薪ストーブを備えています。
敷地は約149坪と十分広く、駐車スペース3台以上を確保しています。
平屋ならではの間取は魅力で、トイレ2か所もうれしい装備です。
居住中なので、日時調整の要予約、引渡しも令和4年5月下旬の物件です。
お気軽にお問い合わせくださいませ!
上尾市の希少!新築平屋住宅!
敷地の広さを問わなければ、最近では人気に押されて平屋の新築戸建は見かけるようになりましたが、こちらの物件の最大の魅力は、110坪超の広い敷地です。
これほどの広さで建売が出るのは非常に珍しく、必見と言えます。
もうすぐ完成のこの物件、是非ご検討、お問い合わせくださいませ!
上尾市で100坪超の敷地で平屋建て、となれば、この価格が通常と言えますので、上記新築の破格値が分かります。
上尾市の中古平屋住宅、平成5年築3LDK
建物の仕様も間取りの余裕も平屋の魅力は満載です。純和風建物の魅力を堪能できる平屋建て、ご予算に余裕のある方は必見と言えます。
居住中物件のため、現地の確認、内覧希望は日調整必須、必ずご予約くださいませ。
東松山市の1LDK中古平屋住宅
小さいと思いますが、確実に需要がある、コンパクトな平屋建てです。
平成25年築と築浅な点も魅力、敷地も208坪超と贅沢な物件です。
内覧のご希望はお気軽にお問い合わせくださいませ!
入間市の中古平屋住宅、昭和58年築
こちらも純和風建築の平屋住宅で、見るからにお庭のお手入れが大変そうです。
敷地は97坪、駐車スペース2台確保、非常に魅力的な価格と言えますが、維持管理に自信のある方にお勧めです。
内覧のご希望はお気軽にお問い合わせくださいませ!
本庄市の中古平屋住宅、敷地107坪
形の良い整形地にほぼ真四角の続き間和室の間取り設計は、魅力に感じる方もいるのでは。
都市ガス・本下水も魅力、立地も良く、小中学校も近いので、お子様と広々開放的に過ごすのには最適の間取かもしれません。
内覧等のご希望はお気軽にお問い合わせくださいませ!
本庄市の築浅平屋住宅、平成22年築
築年数が経っていない物件ですので、間取り設計が非常に扱いやすい物となっています。癖や個性を求める方は退屈かもしれませんが、生活しやすい間取りです。
4LDKとなっていますが、1部屋はトイレ付の個室です。
ご家族構成によっては、願っても無い間取りかと思います。
駐車スペースは5台確保出来ます。
内覧のご希望はお気軽にお問い合わせくださいませ!
多くの方があこがれる、平屋住宅ですが、広い土地を合わせて探すとなれば、このように決して安くはありません。
平屋の注文住宅は、ご覧いただいた通り、拘り抜いた、個性の強い、ハイレベルの建築物も多く、土地の価値よりも、こだわりの価値を重く、売却希望の価格設定がされている物件が多いと言えます。
広い土地に新築の平屋住宅、も広い土地さえ見つかれば、最近では手の届かないような高額商品では無いものも増えています。
平屋でマイホームを、という方は、是非お気軽にご相談ください!
お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、計画の練り直しが必要になったり、イレギュラーな事態も起こりうるので、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。
特に気に入った土地で注文住宅をお考えの場合、モモ・ホームでは、複数の工務店と特約や提携をしており、お得なプランもございますので、是非、ご相談くださいませ。
思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。
※掲載の物件情報は2022年10月25日現在の物です。ご興味の物件は確認を行いますので、お気軽にお問い合わせくださいませ!
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昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください!
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掘り出し物不動産はあるのか…
見方次第で巡り合える『良い物件』不動産購入売却不動産・不動産管理土地不動産の売却中古住宅2022年10月20日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却・お住まい探しはモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
新居をご購入の場合、新築分譲住宅をお求めであれば、今は、ネットを見れば全ての情報が手に入るといっても過言では無いかと思います。
お住まい探しで苦労される方の多くは、『土地探し』からスタートされる方では無いでしょうか。
お問合せのお客様の中でも稀に、探しても探してもご希望の土地に巡り合うことが出来ずに『未公開物件』や『掘り出し物』を探し始める方もいらっしゃいます。
掘り出し物の土地・建物はあるのか?
モモ・ホームのホームページの掲載物件でも、ある意味、『未公開物件』として会員様専用の物件情報がございますが、これはいわゆる『未公開物件』では無いと思っています。
お客様が広く宣伝して欲しくない事情がある場合など、たまたま近所の方の目に留まるのを避けたいご売却、興味のない方に知られたくないなど、様々な理由があり、一般公開していない物件が、この種の『未公開物件』です。
いまや、ほとんどの方はネットで物件探しをする時代ですが、昔は不動産屋に問い合わせて物件を探さなければいけないか、チラシを頼りに探したりしてましたから、たまたま赴いた不動産屋で良い情報が得られた場合に、それが『未公開』の『掘り出し物』物件となっていたわけです。
ですから、その不動産屋さんも、別に隠していたわけでは無く、不動産屋さんにしてみれば、いいところにお客様が『たまたま』やって来てくれたわけで、不動産屋さんにとっても、ラッキーな来客だったのです。
今では、不動産屋は『レインズ』という、不動産屋が売却依頼を受け、物件をお預かりしたら物件情報を登録するシステムがあり、埼玉の不動産屋でも、全国の売却物件の情報を得ることが出来ます。
『専任媒介』と『専属専任媒介』でお預かりした売却物件は、必ず登録しなければいけない為、情報の1社独占は出来ない仕組みになっています(一部大手業者では「囲い込み」という脱法的な行為を行っており、問題となっています)。
その為、専任あるいは専属専任の売却物件はレインズで必ず確認出来、一般媒介でお預かりした物件の場合は、登録するか否かは自由ですが、一般媒介の場合は、ご売却依頼を受ける業者が複数になる事が多いので、情報を隠す意味が殆ど無いといえますし、隠せば、自ら売却機会を失いますので、不動産屋にも、お客様にも何のメリットもありません。
不動産情報の拡散の仕組み自体が、時代と共に変わった為、『未公開の掘り出し物』物件がゼロでは無いものの、昔のように、『たまたま巡り合った気がする』ような物件には、ほぼ出会えないと言っていいでしょう。
何より、その『掘り出し物』物件というのは、公開物件の中に既にある物件かもしれませんし、『掘り出し物』を決めるのは、不動産屋側では無く、お客様です。
不動産屋が『この未公開は掘り出し物物件ですよ』と、お客様の希望を聞くなり出せるなら、もはやドラえもんや魔法使いレベルの神業と言えます。
『掘り出し物』に巡り合う『見方』
『掘り出し物』物件は、その人、その家族によって様々です。
分かりやすい例としては、近年、競争率が非常に高い『ポツンと一軒家』的な物件。
広々とした敷地に丁度良いこじんまりした建物、街から程よく離れた田舎や自然を満喫できる環境にある、はやりの田舎暮らしを考えている方に、大人気となっている物件です。
『ポツンと一軒家』ですから、ポツンとしかありませんし、当然、わざわざ人気に合わせてポツンとしか無い物が、沢山出る訳が無いので、供給には時間が掛かります。
出ればすぐに売れる、このような物件ですが、だからと言って、『誰でも欲しいと思う』物件ではありません。
求めて待ち焦がれた人にとっては、まぎれもない『掘り出し物』となりますが、興味のない方にとっては、不便な田舎にある管理が大変そうな広い土地に古い家が建っている、何の魅力も感じない物件だと思います。
同じ買い物でも、車や家電など、需要や人気、流行りに合わせて生産される物には『掘り出し物』はありませんが、骨とう品や美術品などと同様、『同じものが無い』不動産の場合は、『その人それぞれの感じる価値』があり、相場はあっても定価が無い買い物です。
その人が、その不動産を気に入っても、期待する価格よりも高ければ興味が薄れるかもしれませんし、思ったよりも安ければ、同じ不動産でも、その瞬間『掘り出し物』と感じるようになるかもしれません。
また、その価値について、家族で話し合い、先々までの豊かな生活を想像し、計画した時に、今まで思っていた『価値ある不動産』の考え方や見え方が、『激変』する方も多くいらっしゃいます。
こだわっていた部分を見直してみたり、優先順位を家族で話し合ってみたり、現実とその先の生活と合わせ、豊かな生活について考えてみたり。
絶対必要、絶対無ければいけない、と思っていた条件が、『さほど重要では無かった』場合、『価値ある不動産』はそれまでと全く見方が変わります。
今まで素通りしていた不動産の中に、その『価値ある不動産』が、良く見たらあった!、のであれば、それが、あなたにとっての『掘り出し物』物件ではないでしょうか。
不動産の購入は、人生でも一番高額な買い物となる方が殆どですので、失敗したくないと思うのは当然で、そこに『希望を全て詰め込みたい』と思うのも当然です。
ただ、どんな買い物でもそうですが、特に不動産は、全てを叶える物というのは実際は存在などしていない中で、100点満点では無くても、『90点満点』『80点満点』の買い物を『限られた予算』の中でするものです。
『満点』の買い物をするのに大事なのは、家族の豊かな生活にとって、『これだけは譲れないポイント』の確認と、『優先順位』を確り確認し、『加点方式』で物件を見て、判断する事です。
アレが良くない、アソコがダメだった、こうだったらいいのに、など、ダメな所や無い所、を『減点方式』で評価すると、物件を見る時に『あら捜し』ばかり得意になり、間違いなく『掘り出し物』はおろか『良い物件』に巡り合えなくなります。
『掘り出し物』や『良い物件』に巡り合うには、決まった予算と、限られた物件の中で、『どのように見るか』は非常に大事で、初日に見れば『掘り出し物』だったかもしれないのに、『減点』が癖になってしまうと、せっかくの良い物件に気が付かない事もあるのです。
ご家族にとっての『掘り出し物』は、少し待てばたまたま出る場合もありますが、それだけでは無く、『お金さえあれば買える』物でも無く、不動産屋が『隠し持っている』訳でもなく。。。
もしかしたらその物件が
もしかしたら、目の前にある、その物件かもしれないのです。
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購入希望者にとっての『掘り出し物』物件になるために
不動産をご売却される方においても、ご自身が売却される物件の『価値』は、最終的には『ご購入希望者』が判断するのが市場の原理で、当然ながら不動産屋が決めるものではありません。
より多くの方に見てもらい、多くの価値観に問うて、『たった一人』でも『価値』を感じてくれれば、ご売却は成功しますが、その一人に価値を伝えるには、『商品』としてのご売却物件を『魅力的に』する必要もあります。
物件探しの場合と同じように、『お金を掛ければ価値が上がる』訳ではありません。
『安心して取引できる』『綺麗に管理されている』だけでも、格段にご購入者から見た価値は上がるかもしれません。
不動産を探している方にとって『掘り出し物』、『良い物件』と感じて頂けるよう、少なからず、目に留まる『魅力』が必要で、売主様にとってのお客様は、同じように、既に目の前にいるかもしれません。
どのように探していけばよいか、どのように売却すれば良いか、モモ・ホームでは、お客様のご要望や、経緯を十分にお伺いし、徹底サポート致します。
土地探し、お住まい探し、不動産の売却をご検討の際は、お気軽にモモ・ホームにご相談くださいませ!
お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、計画の練り直しが必要になったり、イレギュラーな事態も起こりうるので、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。
特に気に入った土地で注文住宅をお考えの場合、モモ・ホームでは、複数の工務店と特約や提携をしており、お得なプランもございますので、是非、ご相談くださいませ。
思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。
≫モモ・ホームで家探し・土地探しご売却・買取のご相談は、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください!
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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住宅ローンつなぎ融資・分割実行 不動産購入土地中古住宅2022年10月17日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地・注文住宅はモモ・ホームにご相談ください!モモ・ホームブログ
土地を購入し、注文住宅で新居を建築する方のほとんどの方が利用する住宅ローン。
住宅ローンの融資実行は、原則的に、建物のお引渡しの時です。
注文住宅のように住宅が完成して引渡しとなる前に、土地の購入資金、建物の着工金、中間金などを要する場合に、引渡し前に必要な資金を一時的に建て替える為のローンとして『つなぎ融資』や『分割実行』があります。
つなぎ融資の解説
つなぎ融資は、■土地の購入時、■着工金や中間金、を支払う際に、自己資金で賄えない方の場合にある住宅ローンの一種です。
つなぎ融資を受ける為には、土地の契約はもちろん、工務店などと建築プランを決め、請負契約を締結して、本審査を受けることとなります。
承認後に、土地購入代金、着工金や中間金の立て替え払いを行います。
つなぎ融資の融資実行までの『つなぎ期間』は最長で1年程度で、つなぎ期間の担保は通常不要で、金利は一般の住宅ローンよりも高くなります。
『つなぎ期間』中は、融資期間に応じて日割りで利息の支払いが始まります。
土地取得費が2000万円でつなぎ融資を利用した場合、土地決済~建物完成お引渡しまでの期間が6カ月要した場合には、つなぎ融資利息が3%であれば、『つなぎ期間』の利息の支払いのみで、約30万円となります。
着工金や中間金においても、その費用発生時に立て替え払いが行われ、お引渡しまでの間、利息の支払いが必要となります。
建売住宅などの場合は、金利も低く、つなぎ融資を利用する必要も無く、未完成であっても、『支払い猶予期間』の設定により、金利も通常の住宅ローンと同じですから、土地と建物を別々に契約する注文住宅は、総費用のみならず、融資の面でも費用が掛かる事を忘れてはいけません。
注文住宅は、完成引渡し、お引越しまで長期に渡りますが、『つなぎ期間』中は、賃貸にお住まいの方は、賃料と利息の支払いが1年程、重なりますので、その点でも無理のない資金計画が必要です。
分割実行
つなぎ融資と似たような融資に『分割実行』があります。
資金の支払い時期に関しては、『つなぎ融資』と同様に、■土地決済時、■着工金・中間金の支払い時の融資となりますが、その違いは『建て替えでは無く、融資』である点です。
分割実行の場合には、それぞれの費用発生時に『融資が実行』されます。
分割して実行されるので、分割実行なのですが、つなぎ融資に比べ、金利が低いケースがほとんどですが、面倒な点としては、その都度『審査承認が必要』な事も多く、その都度『事務手数料』等の費用が発生することがあります。
金利に惹かれて分割実行を選択する方もいらっしゃいますが、『手間と費用』と『金利』を比較して評価した方が良いでしょう。
融資利用の注意点
『つなぎ融資』や『分割実行』はどこの金融機関でも扱っているわけではありません。
まず、利用する金融機関での取り扱いがあるか否か、が重要になりますが、当然ながらそれだけで借入金融機関を決められるわけでもありません。
公務員や上場企業の正社員の方など、低金利で、様々、融資審査で優遇されたり、問題無く承認を得られる方は、むしろ少数と言えます。
公務員クラスの方や、年収が非常に高い方でも、自己資金がゼロに近かったり、過去の借り入れ実績からNGが出ることもありますので、土地+注文住宅の購入などのように、比較的、高額融資を要する場合に、しっかり準備する必要もあります。
また、ご自身が大丈夫でも、土地や建物(工務店)によっては、金融機関を自由に選べない場合もあります。
埼玉県においては、土地を市街化調整区域で購入される方も多くいらっしゃいますが、市街化調整区域の土地で融資を受けられる金融機関は県内であっても全てではありません。
このように、注文住宅の場合は、準備や手間、総額において確認しておきたいことが、通常のお住まいの購入より、多いと言えますし、計算が狂う事も少なくありません。
第一ステップの段階でご相談を
まず、第一ステップの土地の購入の時点から、ご相談いただき、疑問点や不安点を解消しながら、しっかり計画を立てて、計算違いが起こらないよう進めていきましょう。
モモ・ホームでは、土地のご相談はもちろん、複数の特約店、提携工務店もあり、サービス価格でのご紹介が可能です。
また、既に気に入った工務店とのお話を進めていても、担当者さんと連絡を取りながらの土地探し、総合的なアドバイスを差し上げながら、不安なく計画を進めることが可能です(建物プランの打ち合わせに、同席することも多くあります)。
是非、お気軽にご相談、安心してご利用くださいませ。
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空き家・古家付き土地を負担なく売却するには 売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2022年10月14日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地・空き家・古家付き土地の売却・買取・管理はモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
相続で取得、親の代から長らく所有している、などのケースが多い古家付きの土地や空き家、空き地ですが、放置空き家・空き地が年を追うごとに問題視され、政策的にも放置に対して年々厳しい施策が打ち出されるようになり、ご売却の相談は比例して増えています。
最も多くなってきているのが、『負担を少なく売却したい』というご相談です。
空き家・古家付き土地を負担なく売却
過去の話になってしまった土地神話ですが、昔は土地は持っていれば資産として価値が下がるものでは無かった時代でしたが、現在では都心周辺を除いて、エリアの人気の『格差』も広がり、重要の少ないエリア、人口流入が少なかったり、減少傾向のエリアの空き家・空き地は方法を間違えると、非常に売却が困難なケースも出てきています。
一方、古家、いわゆる一般的な『ボロ家』が残った土地などは、解体し、更地化しないと売却が難しかった昔と違い、最近では、『家が残っている』事が価値と考える購入希望者も現れています。
ボロでも無いと売れない事も…
特に相続、代々所有している不動産に関しては、地元に住み続けていなければ、その土地のや、その不動産の『個性』は、良く分からないものです。
その場所や、家が建っている敷地がどこからどこまでが敷地なのか、その辺りの度の土地なのかすら良く分からない方もいらっしゃいます。
そのような『個性を良く分からない』ままの状態で、単に見かけが綺麗な方が高く売れるだろうと考え、わざわざ古家などを解体し、更地にする方は、郊外だけでなく、住宅地などの不動産をお持ちの方でも多くいらっしゃいます。
古いボロボロの家が残っていたのでは、買いたいと思う人などいる訳が無い、と感じる気持ちは分かりますが、ご売却を考えた時には、むやみに『状態を変える』事は、あまり良い結果を生みません。
まずは相談だが、管理は大事
売却を急ぎたい場合でも、なるべくそのままの状態で、まずはご相談ください。
なにより、手を加えた方が良いのは、近隣に迷惑となる可能性がある、草木の管理や、ゴミの管理です。
そのままと言っても、近隣への迷惑は、その後の売却にも大きなデメリットが生じる可能性があります。
草木やゴミの管理は、衛生面や臭い、虫や害獣を防ぎ、不法投棄や放火などの被害を避ける効果もあります。
そういった管理をしつつ、土地・建物自体に手を加える前に、まずはご相談ください。(管理すら大変な方もいます、そういった場合は、モモ・ホームでは、管理サポートも対応しますので、いち早くご相談ください)
負担の少ない売却方法を調査
モモ・ホームでは、お客様のご要望により、解体費や伐採・伐根・整地など、『売る為にお金を掛ける』事を避け、なるべく負担の無い形で、購入希望者をマッチングする売却方法を得意としています。
古い家があるままでも買いたい、あえてそのような物件を探している、再生して使用したい、というニーズは近隣、埼玉県だけでは無く、遠方のお客様でもいます。
解体し、更地化にお金を掛けた方が、『土地として』の価値が、確実に増大し、欠けたお金が戻ってくる(元が取れる)のであれば、その方法も選択肢の一つですが、不動産の売却には『必ず』は有りませんので、ご自身で積極的にリスクを負う事は、お勧めはしておりません。
唯一、『解体しないと絶対に売れない』ような物件がもしあれば、その時だけは更地化をお勧め致します。
費用を掛けずに売却するので、決して高額での売却とはならない事もありますが、解体更地化の費用と手間と時間、ご自身で負うリスクに比べ、大抵の場合、費用対効果の高いご売却になるケースが多くなります。
特に、『建物が無いと価値が無い』と言える、『再建築不可』の土地、『狭小地』や『不整形地』、『前面道路が狭い土地』、『間口が狭い土地』、『前面道路私道持分を持たない土地』、『市街化調整区域内の土地』などの、古家付き土地は、そのままの状態での売却の方が、買い手にとって価値のあるケースがあります。
このような、もう一度、家を建築する事が『出来ない』『難しい』土地、に関しては、特にそのままの状態でのご相談を頂きたいのです。
この建築困難な古家付き土地は、逆に言えば、一般的に、解体も困難な場合が多く、通常の解体よりも手間や費用が掛かりますので、余計に思うように費用の改修が出来ない事があります。
建物自体もそのままで
壊さないのは良くても、綺麗にすれば、と考えて、空き家・古家をリフォームする方も、実は少なくありません。
建物について、ご理解されている場合であれば構わないのですが、少しでも高額で売りたいと思っていらっしゃる場合には、やはり『必ず』の効果が出るとは限りません。
建物にも、土地同様に、『手を加えても全く効果が無い』場合があります。
代々、全く問題なく使っていた、相続まで普通に住んでいた、その家も売却の際に調査すると完成時に検査を受けた『検査済証』が無い、または『検査を受けていない』ケースや、建築開始前に役所に申請した『建築許可』の申請内容と、現在建っている家が、間取りや面積が全く違うケースなどがあります。
また、時期不明で、増改築がなされ、登記もされていないケースや、『違法建築』の状態のケースもあるのです。
特に昭和の建物の場合、建物完成時の『完了検査』を(義務ですが)受けていない建物が非常に多くあり、完成時の建物と申請時の建物が違う事も珍しくありません。
例え完了検査を受けた建物であっても、検査後に、『故意に』間取りの変更や、窓を大きくしたり、吹き抜けを埋めて居室を作ったりすることが、当然のように脱法的に行われていました。
そのような建物の場合のデメリットは、売却時に『簡単に売れない』物件となってしまうのです。
購入希望者がせっかく出ても、住宅ローンの担保として評価が出ない事も多く、『ローンで購入できない物件』となる事があります。
それを知らずにリフォームなどをしてしまえば、元が取れないばかりか、大きな損失となる可能性があるのです。
まずはご相談ください!
ご相談いただく前に、ご自身の良かれと思って手を加えてしまい、売却に非常に苦労される方も少なくありません。
また、そういった事を業者自身が、知ってか知らずか、業者に勧めれてリフォーム等を施し、売れない事に悩んで、相談してくれる方もいらっしゃいます。
不動産は、手を加えれば必ず売れる、必ず価値が上がる、ものではありませんし、必ず元が取れるものでもありません。
価値を上げようと思えば、それなりのリスクや責任を負う事にもなります。
より負担なく、より効果的に、より早くご売却を成功させるために、良く分からずに所有されている不動産のご売却を考えたら、まずはそのままの状態でご相談くださいませ。
売れない不動産は無いですが、『売る事が出来なくなる』不動産は無いわけではありません。
受け継いだ不動産を前提に話を進めましたが、売却はそのタイミングだけでは無く、相続財産となり得る不動産を所有するご自身が早期に対応する事で、後の世代が、売却などで苦労しないで済む場合もあります。
どのようにする事が、より効果的でリスクが無いのか、一緒に考え、解決する窓口として、是非お気軽にご相談くださいませ。
管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円~の管理サポートを行っています。
今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。
まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却・買取・管理はモモ・ホームにご相談ください!
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注文住宅を建てたい!
建築費用と土地選びのポイント不動産購入注文住宅土地2022年10月13日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地・注文住宅はモモ・ホームに相談!モモ・ホームブログ
お住まい探しを始める中で、戸建派の方は一度はあこがれるであろう注文住宅。
多くの方が資金面や土地購入のシーンで、難しいと考え直し、建売住宅や中古住宅の購入に方針転換しますが、資金面での心配が無い方や、一般の住宅では絶対に手に入らないこだわりがある方、利便性などよりも敷地の広さなど、暮らしにこだわりがある方は、ブレることなく注文住宅を望み、人気を維持しています。
価格設定自体は、ご実家の広い土地を利用して、や、相続した土地で建てる、建て替える、などを前提としており、一般的な感覚ではなかなか手が出づらい注文住宅ですが、最近では企画商品も豊富になり、カタログ等の『本体価格』を見て、希望を持ってお住まいの計画をスタートする方も多くいらっしゃいます。
実際に注文住宅で家を建てる、というのは、何をして、何が必要になるのでしょうか。
土地と建物で諸費用もいろいろ
注文住宅建築に関わる費用
注文住宅で、土地の取得から完成引き渡しまでにかかる費用は、一般的には以下の通りとなります。
■土地取得費用
土地契約時に手付金(頭金)30万~50万円。
土地決済引渡し時に残金を支払います。
■土地契約時収入印紙代
土地契約時に契約書貼付用印紙代。
(物件価格により5千円~1万円)
■土地契約時仲介手数料
400万円以上の場合、物件価格×3%+6万円+消費税。
■土地の登記費用
土地評価額により十数万~。
■固定資産税・都市計画税日割清算金
年間の固定資産税を引渡し日で日割按分で清算。
■各種申請・届出の費用
市街化調整区域の場合、11号や既存宅地の資格承継申請。
市街化調整区域開発個人申請の場合、申請費用。
地目が農地の場合、農地転用の届け出または許可申請費用など
■地盤調査・地盤改良費用
敷地内建築箇所の地盤調査費用。
『ベタ基礎のみ』判定であれば費用最小です。
『地盤強化判定』の場合は強化内容により100万以上もあり得ます。
■測量費用
建築用地の現況を測量する費用。
建築費に含まれる場合もあります。
■設計費用
設計や構造計算の費用は規格住宅の選択すれば節約になります。
ゼロから設計をする場合、高額になる事があります。
■建物本体費用
カタログに載っている本体価格。
■建築確認申請費用
建物を建築する計画を役所に申請する費用。
■建築中の工事監理・付帯費用
建築工事には監理責任者の設置が義務となります。
付帯費用では、足場費用・大型車両や大型重機の作業や搬入の費用、簡易トイレ、仮設電柱の設置など付帯費用が必要です。
土地の形状・間口・前面道路幅員などにより高額になる事があります。
■地鎮祭費用
工事着工前に、通常数万円の費用で行います。
■上下水道・都市ガス引込み費用
前面道路の条件や引込みの距離により費用が高額になる事があります。
■外構工事費用
土地の広さはもちろん、形状等により、費用が高額になります。
■建物表題登記費用・抵当権設定費用
建物が完成した際、新築は表題登記が必要です(約10万円)。
ローン利用の場合は金融機関の抵当権が設定されます。
■つなぎ融資の手数料・利息の支払い
つなぎ融資を利用する方が多いと思います。
つなぎ融資には手数料と、建物完成までの利息の支払いがあります。
■住宅ローン保証料
借入金額と、債務者の条件により保証料が決まります。
2万円/100万円前後を基準に予定する必要があります。
金利上乗せにより、支払いを分割扱いに出来る場合もあります。
■住宅ローン事務手数料
金融機関の事務処理手数料が掛かります。
約5万円~が必要になります。
■住宅ローン契約収入印紙代
住宅ローン契約書に貼付する収入印紙代。
2万200円程が一般的ですが、ローンの形式等により異なります。
■火災保険・地震保険料
住宅ローン利用の場合は、火災保険加入が条件となります。
地震保険は任意ですが、加入が望ましいと言えます。
等、土地+注文住宅の購入には、土地と建物そのもの以外にもこのように多岐にわたる『諸費用』が掛かります。
住宅展示場などに相談に行って、初めて知り、驚く方も多くいらっしゃいますが、200万、300万は普通に諸費用が掛かってきます。
新居の購入には、更に引っ越しや家具・家電の新調など、費用が掛かりますので、新築戸建て住宅や中古住宅・マンションの購入に比べるとハードルが高くなるのが分かります。
土地の取得費用は、地域により坪単価も当然様々ですが、建築に関わる諸費用との関係を見ると、広さや形状により、建築費が掛かる事があります。
安価な土地だと建築費が高くなる傾向
土地探しの注意ポイント
希望エリア内で、なるべく広くて安い土地を好条件で見つけたいものです。
土地取得費を抑えようと、価格ばかりに目を向けていると、後の建築費でしっぺ返しを食う事があります。
✓旗竿形状の土地
旗竿形状の土地は坪単価が安く、形にこだわらない価格重視の方が選びがちですが、敷地の周囲の辺長が長くなり、外構費用が高くなる傾向があります。
また、道路から建物までの距離が長いので、上下水、ガスの引込工事費用が高くなります。
更に、延長距離によっては、電線の引込みが長く、間に敷地内電柱を入れる必要がある場合には、更に費用が掛かります。
整形地と旗竿形状の土地が同時に販売されるような場合、総額で見ると、費用はほとんど変わらなくなる事が多いと言えるでしょう。
✓間口が狭い土地
生活に困らない間口でも、工事の際に大型車両や大型重機が搬入出来ない間口の場合には、使用する車両が限定され、往復階数や人員が増加するので、付帯費用に大きな影響が出ます。
上記、旗竿形状で、大型車両通行が困難な場合、更に付帯費用を増加させる要因となります。
✓前面道路が狭い土地
前面道路が狭い場合も、同様です。
✓狭小地で車を止めるスペース等が確保できない土地
敷地内や前面道路に工事車両が停車できるスペースが確保できない場合、道路占有許可や、駐車場を借りるなどの付帯費用が嵩みます。
✓軟弱地盤の土地
地歴が田や湿地だった場合、地盤が期待できません。
地盤強化内容に長い杭を数十本も入れるケースや、薬剤による地盤改良を伴うケースなどは、100万円を超える費用となります。
✓高低差が激しい土地
前面道路との高低差が激しい土地の場合、土の増減にも費用が掛かりますが、これも資材の搬入等に影響が大きくなります。
間口や前面道路、高低差などは、基礎のコンクリートを運ぶミキサー車の大きさを左右しますので、その影響も大きいと言えます。
✓傾斜地
土地の土を盛るのも、削るのも費用が掛かります。
敷地内の傾斜がある場合、建物を道路排水先よりも高い位置にするために土を持ったり、削ったりして調整します。
平坦に近い方が、予算の見通しが立ちやすいと言えます。
✓擁壁がある土地
隣地との高低差がある場合も影響があります。
2m以上の高低差がある場合、隣地との擁壁の強度が建築基準法に則った強度を確保できているかが重要になります。
古い擁壁の場合でも建築が可能なケースがありますが、擁壁の高さの2倍、擁壁から離れて建物を建てる必要があるなど、制約をしている自治体が殆どです。
擁壁を新設する場合は、もちろん費用が大きくなります。
土地選びは、見かけでは分からない部分も多く、お得だと思っても調査次第で、想像もしなかったデメリットが発覚する事があります。
甘く見て購入してしまうと、大きな後悔をする事に成りかねませんので、是非お気軽にご相談くださいませ。
どちらも大事!『ハコ』か『場所』か
トータルバランスを考えたプランを
注文住宅で土地取得からプランニングする場合、どうしても建物の費用を大きく確保し、『余った資金』で土地を見つけようと考える方が非常に多い印象です。
資金に余裕がある方は、どのような優先順位で決めても良いのですが、限りある予算で注文住宅+土地のプランを実現したいとお考えの場合は、結果的にはほとんどの場合が、『土地取得費の余った資金で建物をプランニングする』事になります。
なぜ、最終的にそうなってしまうかと言えば、皆さん、土地ならどこでも良い訳でも無いからです。
しかし、建物の金額調整は工務店により、大幅に調整可能ですが、土地は地域の相場や、必要な広さや形状、など、販売される一点もの、の土地の価格は『調整不可能』ですので、結果『合わせざるを得ない』事になります。
建物の予算の余りで土地を探す場合には、相場的に予算が合わない場合、広さや形状、前面道路要件、周辺環境や利便性など、住む場所についての条件を落とす以外、方法が無くなります。
土地も建物もお住まい後の楽しく豊かな生活に欠かせないものですが、資金に余裕が無いか、そのままでは予算オーバーとなってしまう場合、『一生暮らす場所』と『一生暮らす建物』のどちらを優先するか、を選択する事になります。
いつか出るかもしれないと土地を待ち続ける方も見たことがありますが、そこにはその価格で条件を充たす土地が出ることはありませんので、精神的に非常につらいものがあります。
頑張った結果、この数年で襲ってくる建築資材高騰などにより、更に予算を圧迫する事も有りえますし、可能性が高いです。
建物のプランニングは、こだわりが詰まったもので、なかなか予算を削る事は難しいのですが、土地と建物の予算は、是非バランスや相場を考慮しながら計画していきましょう。
モモ・ホームでは、工務店がお決まりの場合、担当者さんと連絡を取り、建物プランを考慮し、連携しての土地探しも、ご要望に合わせ、積極的に行います。
工務店がお決まりで無い場合も、モモ・ホーム特約店や提携工務店のご紹介はもちらん、ご希望に合う工務店をお調べするところからサポート致します。
是非、ご気軽にご相談くださいませ。
土地を現金で購入できない場合
住宅ローンのつなぎ融資・分割実行
土地購入の予算を確り確保出来ていたり、親御さんからの援助等で、土地を現金購入できる方もいらっしゃいますが、多くの方は、土地・建物を住宅ローンを利用して購入します。
土地と建物は、別々に契約し、決済しますので、支払い時期も全く異なります。
注文住宅の場合、土地の支払い、建物の支払いと時期がずれる支払いに対応する、『つなぎ融資・分割実行』を利用する事になります。
詳細解説は『つなぎ融資・分割実行の解説』➤➤
お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、計画の練り直しが必要になったり、イレギュラーな事態も起こりうるので、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。
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ゴリゴリ営業をされそうで心配な方
仲介業者の役割不動産購入建売住宅注文住宅土地中古住宅2022年10月12日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地・戸建・不動産売買はモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
不動産(お住まいや土地)を購入する時に、気になる物件を探し、問い合わせた最初に関わるのが、私達『不動産仲介業者』です。
お住まい・土地の購入を考える前に、既にアパートや貸家の賃貸を利用している場合には、仲介業者に関わるのは初めてではないかもしれません。
賃貸の仲介業者とは引っ越す度、更新の時など、何度も関わりますが、『不動産売買』の不動産仲介業者と関わる機会は人生にそう何度も無いのが一般的だと思います。
仲介業者の役割
とは言え、一生に何度も購入する機会のない、人生最大級の買い物に関わる『不動産仲介業者』の存在の意味を良く知らないまま、お住まい探しや不動産売却を検討されている方も多いかと思います。
仲介の仕事≠営業の仕事
後述で解説しますが、不動産業者の営業は一般の営業職の方と同様で、売り上げ成績により歩合給が支給されます。
不動産営業の場合、この歩合給の割合が固定給に比べ非常に大きな比率となっているので、『売れる営業』と『売れない営業』のお給料の差はすさまじい違いがあります。
この歩合給の元となる『売上』こそが、仲介手数料です。
不動産仲介の場合、物件価格が高いか安いか、ではなく、効率よく『仲介手数料を稼げる』物件こそが、『売りたい物件』であり、業界の『売れる営業』と言われる人たちは、いかに『売りたい物件』を買っていただくか、という事が主眼となっている事が多いのです。
その為、『売りたい物件』のライバルである、お客様が『欲しい物件』は、欠点を洗い出し、欲しい気持ちを『潰す』為に頑張る事もします。
『売りたい物件』に興味を持ってもらえれば、そこから『ゴリゴリ』と『詰め』の営業で、他の物件に興味がいかないうちに購入を煽ります。
表現すればこのように腹黒い感じになりますが、テクニックに長けた『売れる営業』であれば、お客様に感づかれる事もほとんど無く、『仲介手数料を稼げる』物件に巧みに誘導します。
このように不動産仲介の『本来の役割』を全うすることなく、売り上げを上げるスタイルは、会社や店舗の売上ノルマや、営業同士の当然ながらの競争から生まれるもので、本人すら、『本来の役割』を忘れている事に気づいていない事も多々あり、会社や店舗の営業の『売上至上』の教育があるがために、このような営業が、この業界には当たり前のように存在します。
『売れる営業』がすなわち『優秀な仲介』であるとは限らないのです。
不動産業界では仲介の大手と言えば財閥系で、新興勢力として、外国から参入したチェーン展開の黄色い看板や、国内の新興勢力がチェーンを広げ、頑張っていますが、このように血統やブランドで営業担当者や店舗を信用してしまうタイプの方は特に注意した方が良いと思います。。。
モモ・ホームの営業
モモ・ホームの営業は、押しの強さでご契約を急かしたり、買わなきゃいけない、売らなきゃいけない煽り営業など、承諾を得ないお電話や訪問なども一切行いませんので、安心してご利用くださいませ。
解説でも触れますが、小さな不動産屋、個人で独立した不動産屋には、この『不動産仲介』の本来の仕事をしたくて独立した、『元トップ営業マン』も多くいます。
そのままのスタイルで継続して売り上げを上げるタイプの人も確かにいますが、会社や店舗運営に違和感を感じて飛び出した人に沢山お会いします。
モモ・ホームは、店舗や会社の規模では無く、そのような『顧客利益』について真面目に取り組んでいる方々と協力するネットワークで、大型チェーン展開の店舗にも負けないサポートを提供します。
お客様にとっての仲介業者の役割と仕事をご理解いただく事で、少しでも安心してご利用いただければ幸いです。
仲介と手数料の仕組み【片手仲介】
まず、そもそも『仲介』って何してるのか?、手数料の仕組みはどうなっているのか?についてザックリと知っておけば、関わる仲介業者が、お住まいや土地を購入する時、または売却する時に、何をする役割なのかをご理解頂けると思います。
不動産仲介業者は、通常、売主様から売却を依頼された『売主様側仲介業者(元請け業者や預かり業者とも言います)』と、『買主様側仲介業者』が存在します。
その業者が、売却依頼を得る事に力を入れていれば、売主様側の立場で仲介をすることが多いでしょうし、購入希望者を募っている業者であれば、買主様側の立場で仲介する事が多いでしょう。
売買の不動産業者は特にこちらしかやらない、という訳では無く、そのお客様によって、それぞれの立場で下の図のように仲介をします。
ご購入希望者(買主様)側の仲介業者は、購入する不動産の取引条件や契約条件を、『買主様側の要望に沿って(立場に立って)』代理して交渉します。
売主様側の仲介業者は、逆に『売主様側の利益を優先して』代理交渉を行います。
もちろん、双方とも、全権委任される訳ではありませんので、どちらも譲らなければ交渉が成立しない場合の妥協点を、お互いに買主様、売主様に確認し、承諾を得ながら商談を進め、互いに良い取引となるよう調整をしていきます。
このように、互いの立場に立って、お互いの利益の為に一般の方では分からない部分に至るまで、プロ同士の交渉を行うのが、依頼された仲介業者の一つの仕事です。
このような売り手と買い手、それぞれに仲介業者が立つことを【片手仲介(片手取引)】と言います。
稀に、仲介手数料を得すると勘違いして、特にご購入希望の際に、売主様業者を調べ、わざわざそちらでの交渉を進めたり、試みる方がいらっしゃいますが、仲介物件の場合、仲介手数料は変わらず発生しますので、その点は理解が必要で大事なポイントです。
それどころか、これから説明する【両手仲介】の状態となり、飛んで火にいる…となってしまえば、ご自身が依頼した仲介業者の交渉により得られるかもしれなかった利益すら失う可能性があります。
また、例えば購入の場合、条件の交渉が始まってから、直接、相手仲介業者や売主様に自らコンタクトしてしまった場合、不動産取引の慣習では大きなモラル違反となり、その交渉が白紙、その物件自体を購入出来なくなる恐れもありますので、積極的に交渉するタイプの方などはくれぐれもご注意ください。
【両手仲介】とその弊害
ここからのお話は特に、ご売却依頼を受ける際に、ご理解しておいていただきたい重要なポイントです。
不動産取引は、新築などを除くと多くの場合、個人の売主様の不動産を、一般の購入希望者に売却しますが、その際、間に立つ仲介業者は『売主様が依頼した仲介業者』と『購入希望者側の仲介業者』がお互いの利益を確保する立場に立って取引条件を交渉して成立させるという【片手仲介】のご説明を致しました。
ただし、不動産仲介の場合、この『売主様側』と『購入希望者側』の仲介を一人(一社)が行う事(双方代理)が禁止されていません。
本来、双方の利益を確保するために交渉をするはずですが、この双方の代理を行える事によって、売主様と購入希望者のどちらも気が付かないうちに不利益を被る(本来得られる利益を確保できない)事が起こり得ます。
不動産取引においては、この双方を代理した取引に持ち込み、取引を成立させれば、売主様と買主様の両方から仲介手数料を受け取る事が出来る【両手仲介(両手取引)】となり、仲介業者にとって、一番メリットが大きな結果を得ることが出来ます。
通常は個人の売主様も、一般の購入希望者も、不動産の専門家ではありませんので、相手がプロではない事を利用して、間に立つ仲介業者、または営業担当者の『質の悪さ』や『低いモラル』、極端に言えば、その会社や店舗、店長の『質の悪さ』や『低いモラル』などにより、双方の利益よりも『会社や店舗』、『営業担当者』の利益を優先した【両手仲介(両手取引)】に誘導し、取引を成立させようとする事があります。
店舗や営業の成績、ノルマ、競争やプレッシャーの中で、大手の不動産屋では特に顕著ですが、支店がある中堅の不動産業者など、店舗や営業成績で評価される立場がある限り、このような事態が考えられるのです。
私も大きな不動産業者の一営業マンからスタートし、店舗責任者まで経験しましたから、その気持ちは分からなくはありませんが、両手取引自体は認められているので否定しないし、現にモモ・ホームでは、多くの購入希望者の登録があり、マッチングにより取引が成立する事は珍しくありませんが、依頼者の利益を無視して、『依頼者を騙し』『故意的に』両手仲介(両手取引)に持ち込む行為は、やはりそれは『質の悪いやり方』であり、お客様に対する背任行為、『モラルに反する』行為だと考えています。
双方代理の弊害とも言えますが、その結果、業界最大手の数社が長らく行って大きな問題となった『情報の囲い込み(売却依頼を受けながら、他の業者に紹介させない行為)』などにより、意図的に取引に他社を介入させず、『値こなし(囲い込みにより売却を遅らせ、売却が難しいと依頼者に思わせる行為)』などの質の悪い手法を使い、『依頼者に気づかれないように両手取引に誘導する』業者や営業担当者も未だに多く存在します。
このような方針の不動産業者の場合、ご購入の仲介を依頼した場合でも、両手仲介にこだわりますので、お客様にとって最適なお住まいのご提案よりも、仲介手数料収入が倍になる、両手仲介物件に巧みに誘導していきます。
こういった依頼者に対する裏切り行為の横行に嫌気がさして独立した不動産業者(実は小さな不動産屋にはこの理由の方が意外と多い)もあり、売主様と購入希望者(買主様)が、お互いに気持ちの良い取引となる事を目指す業者のネットワークをモモ・ホームは築いています。
売却に関しては、関わる業者も不動産業者のみならず、リフォーム業者さんや外構業者さん、造成業者さんや仕業の方々、多くの方が関わりますが、そのネットワークにおいても、いわゆる『中抜き業者』の存在を排除し、素人の方を相手に質の悪いボッタくり行為が行われないよう協力関係を築いています。
母体が大きな業者やTVCMなどで見かける有名な業者の場合、一般的な信頼度が高いのは間違いないですし、我々も感心するような取引管理が出来ている面があり、大いにメリットもありますが、社会的な知名度が高い大手業者ほど、お客が信用して離れづらい事を利用して『囲い込み』や『値こなし』の手法を使いやすいので、素人相手の悪質手法で依頼者様の利益を損なわせる、両手取引に誘導するケースは非常に多くあり、業界に携わる者は皆、知っています。
不動産のご購入やご売却を不動産業者にお願いしている最中の方でも、大丈夫だろうか?、何かおかしい、怪しいとご不安な方はお気軽にご相談ください、頑張っているフリ、やっているフリ、をしながら巧みに誘導されているかもしれません。
モモ・ホームは、買う場合も売る場合も、取引のご依頼をいただく業者として当たり前の考え方の、依頼者様にとって一生に何度も無い大きな取引において、ご依頼を受けるからには、依頼者様を裏切る事無く、依頼者様利益の最大化と、相手方様との、『気持ちの良い取引』を成立させることに最大限の努力を致します。
お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、様々な手続きの忙しさや、中古住宅や土地の購入では、イレギュラーな事態も起こりうるので、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。
特に気に入った土地・建物で、意外なトラブルの種を発見したり、改善や解消に時間を要するケースも稀にあります。
思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。
≫モモ・ホームで家探し・土地探しご売却・買取のご相談は、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください!
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産購入の諸費用の解説 不動産購入建売住宅注文住宅土地中古住宅2022年10月11日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地・戸建・お住まい探しはモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
不動産購入には土地・建物の購入時、注文住宅の場合は、カタログに表示される建物本体費用の他、住宅ローンを利用する場合であっても、『諸費用』が掛かります。
モモ・ホームでは新築戸建の仲介手数料を無料でご提供出来る他、中古戸建、中古マンション、土地であっても、仲介手数料無料でご紹介可能な物件もございます。
諸費用はまとまると意外と高額になる事もありますので、物件によっては100万円や200万円となる仲介手数料の節約の意味でもご利用いただければと思います。
それぞれの購入に諸費用はどんなものがあるのか、解説します。
不動産購入の諸費用
土地・新築戸建・中古戸建・中古マンションを住宅ローンをりようして、購入の共通の諸費用として、一般的に掛かる諸費用
■仲介手数料
仲介手数料は購入物件の価格により変わりますが、400万円以上の土地・建物の場合、
物件価格×3%+6万円+消費税
となります。
注文住宅を建築の場合、土地には仲介手数料は必要ですが、建物請負契約の際は仲介手数料は掛かりません。
モモ・ホームでは媒介物件以外の新築戸建は全て仲介手数料は無料です。
また、土地・中古住宅・中古物件においても仲介手数料無料の物件がございます。
■契約時印紙代
不動産売買契約、建築請負契約に貼付するために印紙代が必要になります。
1千万円~5千万円の売買契約時では1万円が必要です。
注文住宅の場合、土地・建築請負それぞれの契約で必要になります。
■固定資産・都市計画税日割税清算金
引渡し時を境に、自己負担分の固定資産・都市計画税を日割按分して清算します。
■登記費用(所有権・抵当権・表題登記)
引渡し時に所有権移転登記を行いますので、登記費用が発生します。
住宅ローン利用の場合は、抵当権設定費用も合わせて必要です。
新築住宅・注文住宅の場合は、建物引渡し時に表題登記費用が発生します。
■住宅ローン斡旋手数料
不動産業者が住宅ローンの斡旋(紹介)を行い、事務手続きの代行等を行った場合、不動産業者に支払う手数料です(5万円~10万円)
モモ・ホームでは無料で代行させていただいております。
■住宅ローン契約時印紙代
住宅ローンの契約時にも、契約書に貼付する印紙代が必要です。
通常、2万200円程度の印紙代ですが、諸費用ローンなど、契約が複数になる場合、都度印紙代が必要です。
■住宅ローン事務手数料
住宅ローン事務の手数料は銀行に払います。
5万円~程度が一般的です。
■住宅ローン保証料
現在の住宅ローンは、保証人が不要です。
保証人の代わりに保証会社に保証してもらいますが、『保証料』が必要になります。
100万円の融資額に対して2万円程度が相場ですが、ローン債務者の属性(年収や勤務先、年齢など)により、保証料は算定基礎額は変動します。
■適合証明費用(フラット35)
フラット35の住宅ローンを利用する場合には、建物の構造安全性を証明する、『適合証明』の取得が必須となります。
約10万円程度が相場となります。
■振込手数料
決済の時には、振込決済と現金決済の費用がありますが、振込の際は手数料は買主様負担となります。
中古住宅・中古マンション購入に必要になる事がある諸費用
■残置物撤去費用
残置物については、ほとんどの場合、売主様が撤去しますが、契約内容により、『現況有姿』取引で、買主様が撤去する場合もあります。
■適合証明取得のための検査・改修費用
購入した中古物件に建築完了時に検査を受けて取得する『検査済証』が備わっていないケースは少なくありません。
住宅ローン利用に支障がなければ、取得の必要がありませんが、無ければ購入が難しい時、買主様の負担で再取得や、適合証明を取得できるように改修するようなケースも稀ですが、あります。
■ホームインスペクション費用
購入した建物の状態を1級建築士など、専門家に点検してもらう費用です。
まだ、ごく少数ですが、売主様側で行っている場合も見られます。
買主様側でも、自己負担でも行いたいという方はまだまだ少ないのが現状です。
売主様側が承諾する場合は、契約前に入れる事が可能な場合がありますが、これも個人の売主様の場合、非常に稀といえます。
ホームインスペクション自体が浸透するのには、まだまだ時間が掛かりそうです。
■ハウスクリーニング費用
必ず売主様がやってくれるものではありません。
先に述べた『現況有姿』や『契約不適合責任免責』で取引される事の多い、個人売主の物件では、引渡しまでに売主様負担で何か行われる事は原則ありません。
引っ越し前に、一度クリーニングを行いたい場合に必要となります。
■改修費用
同様に『現況有姿』の場合は、キズ・補修カ所の確認は契約時に行いますが、改修に掛かる費用は、価格に折り込み済みでの契約ですので、自己負担となります。
■リフォーム費用
改修の他、リフォーム費用などは、中古物件を購入する際に、ある程度、予め想定しておく方が良いでしょう。
■測量費用
敷地の大きさなどが、分からないままでの通常は購入出来ませんが、公簿売買の場合、測量を行って実測面積を把握した方が良い場合があります。
契約後に実測面積と公簿面積に差異があっても、清算は出来ません。
■境界復元・明示含む確定測量費用
単なる測量だけでは無く、隣地や道路と、敷地との境界を明確にする為、隣地所有者・道路管理者の立ち合いをして、境界を確定させる事を『確定測量』と言います。
その際、新しい境界を設置したり、亡失した境界を明示、復元したりする事もあります。
測量図が備わっていないような不動産の場合、買主様負担で行ってもらう可能性が高くなります。
■管理費・修繕積立金等清算金
マンションの場合に必要となります。
引渡し月の支払い分について、その他使用料を伴う費用も合わせ、日割り計算で清算します。
土地購入時に必要になる事がある諸費用
■残置物撤去・解体費用
残置物は前述の通り、古家付きで購入の場合んは解体費用が掛かります。
■伐採・伐根等含む造成・整地費用
更地であっても、そのまま建築可能かは物件によります。
樹木や切り株などがあれば、伐採や伐根、土をならして造成や整地が必要な土地も多くあります。
■農地転用許可・届出申請手数料
市街化調整区域や、市街化区域内でも地目が畑などの場合、農地転用の手続きが必要です。
■都市計画法第34条11号・既存宅地等、地位承継申請等手数料
市街化調整区域の土地の場合、11号や既存宅地の該当地は、その地位の承継や適合証明の手続きを要します。
■市街化調整区域における、開発許可申請手数料
市街化調整区域の土地(市街化区域でも該当する場合)は個人で開発許可申請を要します。
調整区域のここまでの届け出や申請は、実際には測量会社等が代行して申請しますが、代行手数料を要し、役所での書類取得経費が掛かります。
■測量費用・境界復元・境界明示含む確定測量費用
前述のとおりです。
注文住宅の場合に掛かる(場合もある)一般的な諸費用
■地盤調査費用
土地取引では、造成まで行ってくれるケースはありますが、地盤調査は建物の建築予定場所(基礎の下)で行いますので、別途費用が必要になります。
■地盤強化費用
地盤調査の結果、地盤強化不要の場合には掛かりませんが、必要になる場合が多いので、予め80万円~150万円程度、費用が掛かるかも、と想定した方が良いでしょう。
■上下水・都市ガス引込み工事費用
引込済みの土地や、古家解体後の管を使用出来る場合もありますが、上下水道やガス管の引込み工事費用は前面道路が、市道や国道、私道、砂利、舗装道路、道路幅員、本管から建物までの距離、等により、大きく変動します。
■浄化槽設置費用
市街化調整区域や一部市街化区域でも本下水が使用できないエリアでは、合併浄化証の設置が必要となります。
5人槽や10人槽など、その大きさにより費用は異なります。
■雨水トレンチ設置費用
土地面積の大きさや調整区域の場合、設置が必要となります。
建物の大きさでは無く、土地の大きさによりサイズの指定があるので、土地造成工事の際に設置してもらう事が多いようです。
■蒸発散トレンチ設置費用
浄化槽設置の必要があるエリアで、『排水先』が無い土地の場合、地域により『蒸発散槽』の設置により、排水を確保できます(川越市はNG)。
蒸発散槽設置の場合、自治体により、設置申請や、サイズは異なりますので、確定に時間を要する場合があります。
■建築付帯費用(足場・仮設電柱・土盛り・仮設トイレ・運搬・重機など)
建物は本体価格以外に、足場の設置や工事要電力確保の為、仮設電柱の設置、仮設トイレ、ダンプなどの運搬費、造成に使用する重機やクレーンなど、他、土盛り等の造成費、はその土地や建築場所、前面道路の広さや、間口、土地形状などにより、全く異なるので、別途費用として算出されます。
100万円や200万円は掛かりますので、本体価格だけで高い安いは判断できないと言えます。
実際の購入に必要あるもの、無いものは、物件によって異なりますが、簡単に諸費用と言われていますが、これだけの費用が掛かる可能性がありますので、決して軽い負担ではありませんし、後で知る事になると、資金計画を狂わせる事もあります。
お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いますが、様々な手続きの忙しさや、中古住宅や土地の購入では、イレギュラーな事態も起こりうるので、意外に時間が掛かったり、諸費用が想定以上で、プランを練り直す必要に迫られ、慌てる方も少なくありません。
特に気に入った土地・建物で、意外なトラブルの種を発見したり、改善や解消に時間を要するケースも稀にあります。
思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。
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昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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中古マンション購入のポイント解説 不動産購入マンション2022年10月10日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の中古マンション・不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログ
モモ・ホーム掲載エリア内(東武東上線沿線)では、マンションは決して多くはありませんので、会員様の指名待ちで物件紹介をしております。
朝霞駅や川越駅、坂戸駅などでの指名が多く、中古マンションはエリアよりも建物を限定して中古が出るのを待つ方が多いのも特徴です。
中古マンション購入のポイント
マンションの間取は2LDK~3LDKが圧倒的に多いのですが、コロナ禍を経て、間取りを変更して4LDKなどにしている中古マンションも増えてきました。
専有面積は100㎡前後の戸建に比べ、コンパクトですが、廊下や階段に使う面積が少ない分、効率的で使いやすいと感じる方も多いようです。
中古マンションの場合、水回りがいわゆるマンションサイズで、戸建の標準仕様に比べ、一回りサイズが小さい場合も多く、床下に配管があるので、室内で段差が多い物件もまだまだあります。
マンションは、間取りの確認だけでは、このような部分で使いやすさに感じる印象が違う事がありますので、居住中の物件でも、積極的に内見は行った方が良く、一部屋を見れば、そのマンションそのものの仕様を知ることが出来る点もメリットと言えます。
プライバシーやセキュリティー
プライバシーが確保出来る点や、セキュリティーに魅力を感じて、マンションを選択する方も多くいらっしゃいましたが、近年では、進入犯罪率はセキュリティーの厳しそうな印象のあるマンションの方が多くなっています。
また、コロナ禍で家族やお子様との在宅が多くなり、騒音の問題で戸建に転居するご家族が増え、一時、首都圏の中古マンションの在庫は激増、新築マンションも建築を途中で中止するなど、相場の下落も懸念されました。
東京方面より、最近では外国人による投資目的の購入意欲が復活し、その人気を取り戻し、人気のあるマンションは常に待ちが出ています。
埼玉県では、投資目的で外国人が購入するほどの過熱はありませんが、それでも最近では、川越駅前に最高で2億円超の部屋があるマンションも出て、一次販売はあっという間に完売となりました。(ちなみに2億円あれば、川越駅近の土地で戸建が2建てられる額です。マンション派恐るべし…)
陽当りや通風
マンションは高層階に行けば、方向さえ良ければ、陽当り(明るさ)の確保は建物全体で確保できるケースも多く、L型やコ型の場合は、部屋がどこにあるのかは、陽当り・通風・強度の面で気にした方が良いでしょう。
バルコニーがせり出しているのが通常ですから、降り注ぐ日差しがある訳ではありませんが、明るさが確保出来ているかの確認においては、特に低層階では暗い部屋は有りえますので、確認しましょう。
むしろ、マンションは通風が確り得られるか、の方が気になる点です。
南北で風が通るよう窓が設置されていることが多いとは言え、北側の通風窓は居室内となっている事も多いので、北の部屋にカビが発生した形跡のあるマンションは非常に多く見られます。
逆にタワーマンションの高層階は密閉度が高く、デメリットとして、乾燥しすぎるなどの難点があります。
建物が大きくなると、乾燥や湿気のコントロールは、難しいのかもしれません。
通路側も密閉されているセキュリティーが高いマンションでは、通風が一方となる事も多いので、高層階や、少々価格が高いからといって避けられる問題でもないので、北側の湿気は有るものと考え、対策するべきかもしれません。
室内の凹凸
賃貸アパートよりも、室内は柱や梁の出っ張りが目立つのも鉄筋コンクリート造のマンションの特徴。
また、戸建に比べ、廊下などの通路は狭く、天井も低めです。
床や通路の凹凸は、柱や梁、パイプスペースを確保している関係で出来ている物なので、狭くなっている部分はサイズを測って、家具等の搬入に問題が無いかを確認しましょう。
築浅のマンションでは、このようなマンション特有のデメリットを解消した構造で、よりフラットで、広々した物件も出ています。
マンションでは何を購入するのか?
戸建を購入する際は、ほぼ全ての場合、土地の所有権と建物の所有権、で土地も建物も、全てご自身の資産となりますが、マンションの場合は、購入できるのは『権利の一部』になります。
部屋についても、『建物の一部の所有権』、共有部分も『共有部分の一部』、敷地も同様に『敷地の一部』の権利を取得する事になります。
全ての権利がセットになっており、ある部分だけの売買は出来ません。
専用庭がある場合や屋上スペースやルーフバルコニーなど、月々数百円~の負担で使用することが出来るなど、ほぼレンタル、なところがあります。
駅前のマンションで、場所の割に『お得感のある』物件の場合、稀に注意が必要なケースとして『定期借地権』といって、50年以上に設定されている借地権で、こういったマンションの場合、定期借地期間満了後『更地にして返還』となっている契約があり、近隣のマンションよりも相場的には『割安』ですが、ローンの支払いが終わっても所有権は得られませんので、注意が必要です。(メリットとして借りているだけの『土地』は固定資産税はゼロになります)
好立地で安いですが、住宅ローンを組むことが難しい事、残存期間が短くなったマンションは売却が難しく、かなり安くないと売れなくなります。
一時的な入居で、転売を目的とした場合でも、時期と残存期間は気にする必要があります。
自身の所有になっていない部分が大きいので、割り切って持ち続ける気持ちが無い場合は、あまりお勧め出来る物件とは言えません。
管理費や管理状況
マンションの場合、管理を管理会社に依頼していれば、管理費の負担がありますが、管理状況も様々で、管理人が住み込んでいる場合もあるし、管理人が通勤している場合もあります。
どのような形で、管理しているか、管理人とのコミュニケーションも意外と多いマンションもありますので、確認しましょう。
修繕積立金
管理費と共に、修繕積立金を毎月負担するのが、購入マンションですが、中古マンションの場合、『重要事項調査報告書』という資料で、積立費用関係の状況を知ることが出来ますが、中古マンションのオーナーや、売主側預かり業者がしっかり調査していれば、確認出来ます。
中古マンションの場合、住宅ローンの他、月々の負担が積立金や管理費、駐車場代など、ローン以外の費用で安くても2万程度は掛かってきますので、資金計画を考える際は、当然ながら注意が必要です。
大規模修繕
重要事項調査報告書を元に直近の大規模修繕の情報も確認出来ます。
大規模修繕は10年~30年、タワーマンション等では50年後には修繕方法が確立していない高層階の修繕が必要になると言われており、金額も想像できません。
一般の20階より低層のマンションであれば、外壁の補修や塗装が代表的、古い建物だと、耐震補強など、また、エントランスのバリアフリー化や自動ドアの設置、エレベーターの新設なども行われます。
その修繕規模により、時には、積立以上のケースもあり、戸別に追加支出が生じることがあるのが、大規模修繕です。
あまり近隣とのコミュニケーションが無い事をメリットと考えてマンションを選ぶ方もいらっしゃいますが、自治会などよりコミュニケーションが必要な面もあり、人任せは不利益を被ることも考えられます。
駐車場
埼玉県の場合、マンションが常に駅近、という訳でも無く、駐車場必須の立地もありますが、マンションの場合、複数台を確保するのは、ほぼ無理で、空きが無いマンションもむしろ多いと言えます。
ごく近隣に月極駐車場が確保出来る場合もあるので、調べておきましょう。
リフォームや規約
中古マンションは、戸建と得られる権利が違いますので、リフォーム・リノベーションは、いつでも自由に出来るわけではありません。
特に配管工事等を伴う場合、配管は『共有部分』に影響を及ぼす工事ですので、管理組合に許可を得る必要があるケースが多いです。
壁やドアについても、勝手に張替え、塗り替えしていい部分を確認しておく必要があります。(玄関ドアは外側と内側で塗っていい、ダメの境目も…)
購入しても、賃貸しても、建物全体の規則は変わりませんので、賃貸の経験が長い方は、あまり感覚的に変わりがないかもしれません。
ペットの飼育や、購入した部屋で事業を営めるか、なども規約に定められたルールに従います。
何か、一般的な使用以外の目的や趣味がある方は、見学前の段階で確認してみる事をお勧め致します。
このように、得られる権利が『一部』のマンションですから、取引の際に、修繕や交換などの要望があっても、簡単には叶えられない事が多く、購入後のリフォーム予定なども見据えてご予算を計画する方が、お勧めと言えます。
戸建に比べ、諸費用項目が細かく、購入後のローン以外の月々負担も多い、マンション購入は、融資額よりも、購入後の負担額に気を付けて計画を立てましょう。
マンションの心得
『戸建派』『マンション派』とこだわりがある方は、ブレないので、それぞれのメリットとデメリットを心得て決めていらっしゃいますが、戸建とマンションで迷っている方は、マンションの場合、管理費・積立金・駐車場代等は、ローンと別立てで、一生の費用が発生する点は大事で、同じ返済額でローン計画を立てれば負担が大きくなります。
資産の部分はあくまで部屋の中、であり、その他の部分のほとんどは、水道や排水管に至るまで、自身の勝手に修理出来ない「共有物」である点、自分で決める戸建の修繕と違い、『住民が話し合って決める』大修繕が定期的に行われる点は心得ておく必要があります。
ご自宅の価値は建物の価値
また、マンションの場合、どうにもできない理由で、自宅の価値が殆どなくなるケースがあります。
数年前、横浜で発生した『施工不良(杭の長さが改ざん偽装されていた)』ことによる『全棟建て替え』の事案のように、戸別の部屋云々では無く、何か起これば建物全体の価値に影響するようなケースがあります。
このような事件に巻き込まれれば、賠償はありますが、ひたすら面倒な手続きと引っ越しの繰り返し等、生活に影響が出ますし、事件で言えば、建物内で殺人事件などが起こったり、自殺や火災など、ご自身には全く関係ないのに、建物内でこのような事が起これば、建物全体が少なくとも数年間は『事故物件』として市場価値が落ちていきます。
もう一点、こちらも神奈川県横須賀市で起きた事案ですが、広大な敷地の郊外のマンションで、大雨の影響で敷地の一部の土砂が道路に崩れ落ち、たまたま下を通っていた女子高生が下敷きになり死亡した事故がありました。
このような場合、責任の所在は問題となりましたが、敷地の『一部づつ』持ち分を分け合っている住民全体も、その損害賠償の責任を負う事となります。
マンションを購入した場合、勝手に使っていいのは、戸別の部屋の中に限られますが、他の共有部分の建物、敷地の管理責任は所有者である住民も負う事となります。
管理会社があり、その管理責任もありますから、全部の責任を住民だけが負うケースは稀と言えますが、必ず『関係ない』とは言えない立場となってしまいます。
この点は、戸建購入の自己責任部分と圧倒的に違う点なので、理解した上で購入するべきかと思います。
横須賀の事案も、『まさか』『まぁ無いだろう』と皆さん思っていただろうし、責任が及ぶなんて、そもそも思っていも居なかった方もいただろうと思います。
賃貸では無く、購入する場合には、権利を得るとともに、責任が問われる場合があるという点も忘れてはいけないかもしれません。
お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、様々な手続きの忙しさや、中古マンションの購入では、地域で人気のマンションは実は複数のお客様が物件待ちをしていることが多く、入手困難な場合もあり、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。
中古マンション購入では、場所や建物が限定的になりがちですから、入居希望時期より早くチャンスが来る場合でも動いた方が得られるメリットや満足度が大きい事が多く、ギリギリのスケジュールで探すのはお勧めではありません。
思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。
モモ・ホームでは、『指名待ちの比率が非常に高い為』掲載物件にマンションは入っていません。
気になる、このマンションに住みたいというご相談やご要望に合わせ、『○○駅徒歩〇分以内の○○万円までの3LDK』などの指定でも、物件情報をメールでお知らせ致します。
是非、ご活用くださいませ。
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昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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中古住宅購入のポイント解説 渋澤 百不動産購入中古住宅2022年10月10日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の中古戸建・お住まい探しはお任せ!モモホームブログ
最近では、ご自身でリフォームやリノベーションを楽しむDIYブームもあり、中古住宅への興味を持つ方が増えてきています。
中古住宅は、土地探しや新築未完成物件に比べ、実際の建物を見ることが出来る点と、お客様自身、希望価格帯やエリアが明確な場合が多く、物件待ちの時間は掛かるケースが有る物の、物件が出れば決断が早い方が多いのも特徴です。
中古住宅のチェックポイント
中古住宅をある程度の痛みや劣化を覚悟の上でお探しの方は多く、その程度が許容範囲、想定内であれば、劣化を気にする方も少なく、むしろ最近では、リフォーム予算を別に計画した状態で探す方も見られるようになりました。
完成物件とは言え、数年から数十年使用した建物のチェックですから、覚悟していても、油断すれば、購入自体大きな失敗となりかねません。
特に、『居住中』の物件は家具や荷物などが残っている状態での内見となりますので、『すべてをチェック』する事は不可能、更に家主さんが内見の説明をするケーズも多く、質問も遠慮がち、本当は見たいところも見たいと言えず、不完全燃焼の内見となる方も多いのではないでしょうか。
内見時のコミュニケーション
内見時に売主様が案内してくれる場合は、お互いに気持ちよくコミュニケーションを取る事、良い印象で終わる事は最優先に考えるべきで、その関係づくりが上手くいけば、安心出来る取引に繋がります。
お互い人間ですから、気持ち良い印象のお客様には、気持ちよく購入していただきたいと思うし、後に困る事になれば、可哀そうだと考える方もいます。
良い方向に行けば、売主様自らが、あまり状態の良くない部分や、設備の不調、小さな傷や落書きなどまで教えてくれる事もあり、時間と資金の余裕がある方であれば、お引渡しまでに、お願いしていないのに、修復や交換などをしてくれる方もいます。
かなり稀なケースではありますが、実際にそのような関係も、ほんの一日、1時間の内見の間に築けることもあるのです。
細かい、言いづらいことや、後で交渉したいことは担当営業(私)に質問してもらったり、先方業者や売主様との交渉もお任せした方が良い結果を生みます。
全部が全部、友好的に行けば上手くいくわけではありません。
売りに出しているから、買って欲しいのだろうと思って内見に行くわけですが、実際に伺うと、出来ればどこも見せたくない、というタイプの売主様もいます。
いやぁ…、とは思ってしまいますが、そういった場合、今度はコミュニケーションを取ってもらうのを営業(私)に丸投げしてしまうのもアリです。
無理に友好的にしようとすると、逆に拒絶するような、難しいタイプの方もいらっしゃいますから、そこで頑張ると、内見どころでは無くなってしまいます。
かなり気に入った物件じゃないと、そういった売主様からの購入は気が引けるとは思いますが、一生に何度も無い、新居の購入ですから、売主様が気難しいから、だけの理由で諦めず、物件そのもので判断する事も大事かと思います(売主様は決して悪気はないのです)。
空き家のオーナーは何も知らない事が多い
空き家の内見では、ほぼ全てを自由にチェックできますので、かなり納得した購入に繋がる利点があります。
ただ、売主様が、『住んでいた方とは限らない』場合も多く、相続や、転売など、その建物の履歴を全く知らない人からの購入も珍しくありません。
その分、厳しい目でチェックする必要が出てきますが、目で見るだけでは無く、内見後の資料のチェックなども怠りたくないポイントです。
内見というと、建物内の状態ばかりに目が行きがちですが、長年、風雨に晒された壁や屋根、基礎の状態も気になるところで、目視でも必ずチェックするポイントです。
五感を働かせ、想像する。。。
修繕の跡や、ヒビや破損、カビの発生や、時には換気口に鳥の巣の形跡があったりもします。
古い建物で、空き家の期間が長いものは、小さな隙間から家屋内にネズミやハクビシンなどの動物の出入りがあるケースも。
糞などを発見したら要注意と言えます。
屋根、庇の老朽化による、雨漏りや染み込み、その修理を行った跡等が見つかることもあります。
基礎には化粧塗と言って、基礎自体ではなく、表面に薄くモルタルを塗って、仕上げている場合が多く、経年劣化でヒビ、欠けなどが良く見られますが、そこまでは基礎の性能には影響しません。
基礎そのものにヒビや欠け、一部崩れているなどの損傷があった場合は、その箇所によっては、その物件は避けた方が良い事も有り得ます。
また、空き家であれば、キッチン付近の点検口から、床下のチェックも可能です。
基礎の構造の確認と共に、床下の通風や湿気の確認もでき、劣化の状況を想像できます。
建物そのもの以外で、外のチェックポイントは、排水の状況や雨水浸透の状況に異常があるかのチェックは出来ます。
通常であれば全く気になりませんが、以前や何かあったのかな?という違和感は以外と感じるものですので、必ず家の裏側に回ってチェックします。
水はけについても、時期や時間、天候、庭土の質などにより、ある程度確認が可能で、風通しなどは、敷地の境界ブロックや建物の外壁、基礎などのコケやカビの状況から推測できます。
空まで見渡して境界をチェック
敷地境界ブロックの傾きなどが無いかの状態から、その塀の管理者(どちらの家の壁なのか、共有か)の確認(境界標があれば、必ずチェック)をし、越境物が無いか(あればどちらの越境か)を確認します。
越境物は空中にある事もあります。
隣の家の電気の引き込み線が空中で越境している、木の枝が越境している、屋根や庇が越境している、などです。
ギリギリに建っている家同士で、新しく設置した、雨樋が越境していたケースもあれば、なんと建物自体が敷地をはみ出していたこともあります。
個人の売主様で、昔から代々利用してきた土地に、建て替えを繰り返したり、増築を行っている場合、東京などでは考えられないような大胆な越境をしている事もあります(確かに誰かに迷惑をかけている訳ではないケースが多い)。
これまで何十年も大丈夫だったものの、自分が購入した後に、たまたまトラブルになったら目も当てられませんので、確り調べて解消してもらいます。
内部の劣化と見過ごせないポイント
建物の内部については、内見でしっかりチェックと言っても、床や壁を剥がしてみる事は出来ないので、目視はもちろん、手で触れる、足の裏で感じ取る、などの感覚を研ぎ澄ませて、不具合を感じ取ります。
歪みやたわみ、きしみ、など意外と感じることが出来ます。
経年劣化がありますので、古い建物では、ほぼ許容範囲、想定内となる事が多いですが、見過ごせないのは、『傾き』と『虫食い』、『雨漏り』です。
雨漏りは、中古住宅と言えば、一番気になるポイントでもありますが、『傾き』と『虫食い』は、ほんの少しの発見でも、手に付けられない状態である事もあり、出来れば避けたい症状です。
フルリフォーム、リノベーションを前提にしても、虫食いの場所が躯体構造上、重要な部分の場合には、建て替えた方が早い事も有り得ます。
虫食いと傾きは同時に発生する事もあり、その場合は、建物が使えないと判断しても間違いでは無いでしょう。
建物の傾きとまではいかなくても、ある部分が歪んで、建物内でも亀裂が出来ている場合もあります、ロフト付きや、屋根裏収納付き、大きな吹き抜けのある家などは、強い部分と弱い部分の境目に亀裂が生じる事があります。
経年劣化で仕方ないとは言えますが、目立って不安を感じるようであれば避けるべき物件かもしれません。
傾斜地の雛壇のような造成地では、地盤が緩い事も多く、建物の歪みや傾きが発生する事が稀にあります。
全てではありませんが、その建物の地盤強化の方法が十分でなかった等の理由も考えられます。
見えない部分に不安を感じ、調べるすべがないものは、物件としては敬遠するべきかもしれません。
周辺の道路や近所のブロック塀の状況も、エリアの地盤状況を感じるには参考になります。
路面がデコボコしていたり、マンホールだけが浮き上がっていたり、ブロック塀が傾いたり、膨らんだりしている街並みは少し注意が必要と言えます。
皆さん、実際にそこに住んでいますから、だからやめた方が良いポイントではありませんが、地盤の緩そうな場所だから、建物に影響は無いだろうか?という目線は大事かと思います。
そういった感覚から想像する見方と同時に、資料も確認します。
資料を確認して現地と比較
その建物が『旧耐震基準』か所謂『新耐震基準』の建物か、は、住宅ローンの利用する場合は、融資の可否の判断、融資条件に影響がありますので必須です。
また、建築確認書類も確認したいところです。
建築確認申請は建築をするときに役所に申請する書類で、間取りや配置図、立面図
などを確認出来ます。
また、その図面と、今、建っているその建物に相違がある場合、途中、増改築があった可能性があります。
または、違法建築物の可能性もありますので、相違の根拠はしっかり調べなくてはいけませんし、違法建築状態であれば、住宅ローンの利用は極端に困難になります。
土地・建物以外のチェックポイント
面している道路についても確認が必要です。
公道か私道か、幅員は4m以上あるか、接道は2m以上あるか、再建築可能か、など、道路にまつわる規則は多いですから、必ず確認します。
前面道路が私道で、その私道の権利を売主様が持っていない場合、再建築が出来ない可能性が高くなります。
土地・建物の権利関係だけでなく、私道の場合は、道路の権利、持分も調査対象となります。
権利関係では、昔の分譲地でありがちな、水道の私設管も少しやっかいな存在です。
自分の敷地に引き込まれている水道管が他人の敷地を経由して来ている場合や、他人の水道管が自分の敷地内を通っている場合、私道と私設管のセットの場合もあります。
私道同様、私設管の場合の権利関係と取り決めなどの確認が必要です。
同様に、排水管も稀にこのような場合がありますが、非常に珍しいケースです。
川越市だと、私道の他、お寺さんの土地が方々にあります。
道だと思ったらお寺の土地が挟まっている場合、お寺が持分を持っている場合、など。。
通行料を払わなければいけないケースもあります、余談ですが。
土地・建物、道路、インフラ等、チェックすべきは中古住宅に限った事だけではありませんが、多岐にわたります。
また、中古住宅の場合は、気になる売却の理由や、事件、事故が無いか、建物および周辺の災害の被害履歴は無いか、は確認しておきたいポイントです。
中古住宅の場合、居住中であっても、その方が建築した本人の場合は、様々聞き取りが可能ですが、息子さんや親族であったり、中古で購入した人であったり、空き家と同様に、意外と知らない事が多くてびっくりするかもしれません。
そこが、中古住宅購入の弱点で、『契約不適合責任免責』の物件の場合、引渡し後数カ月後のトラブルはほぼ自己責任となる売買という点も、売主様側も知らない事が多く、責任を負わるのに無理がある事からのルールと言えます。
築年数が浅ければ、ほとんどトラブルも無いですが、古い建物の場合、当然受け入れるべき状態、というのもあり、ある程度の覚悟や、理解、準備が必要なのが、中古住宅の購入と言えるかもしれません。
お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、様々な手続きの忙しさや、中古住宅や土地の購入では、イレギュラーな事態も起こりうるので、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。
特に気に入った土地・建物で、意外なトラブルの種を発見したり、改善や解消に時間を要するケースも稀にあります。
思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。
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昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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迷わないお住まい探しの第一歩
家族で考える優先順位不動産購入建売住宅注文住宅土地マンション中古住宅2022年10月09日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地・新築・戸建探しはモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
お住まい探しをするお客様は、希望のエリア、生活環境、利便性などは様々な希望を持って探されていますが、すぐに物件を購入される方と長期に渡って探しているけど、なかなか希望の物件に巡り合えない方がもちろんいらっしゃいます。
迷わない土地・建物探しの第一歩
お住まいの購入には、前提として『予算の壁』がありますから、その中で、より希望に近い物件に巡り合いたいお気持ちは非常に良く分かります。
ただ、最初は楽しかった土地探し、住まい探しが、徐々に苦痛を感じるようになる方もいるようです。
夢・希望・現実・苦痛
段階で言えば、お住まい探しを始める頃は、夢がいっぱいの方が多いと思います。
スーモやホームズ、また注文住宅の高スペックのカタログを見ながら、こんな家が良い、こんなところに住みたい、と様々想像するのは、誰でも最初はウキウキとされたのではないでしょうか。
現実の世界で商売をしている不動産屋の私でさえ、一瞬はそんな気分を味わいました。
買ってもいない宝くじが当たったらどうする?、みないな気持ちに近かったかもしれません。
私のように、当時、予算も限られる中で、妄想を見られる期間はそう長くはありません。
ポータルサイトで物件探しをするうちに、現実的にはどの程度の住まいの購入がかのうなのかが、何となく見えてきます。
そんな中、出来る事なら叶えたい、希望の部分は残っています。
叶うかどうか分からないけど、出来る事なら、ああしたい、こうしたい、こんな場所が良い、こんな広さが欲しい、これを付けたい、などなど、結構多いんです。
そして、物件の問い合わせや、見学などを通して、また、不動産屋に相談して、銀行にローンの相談をして、とうとうやってくるのが『現実の壁』です。
不動産屋をやっていて、この壁は、どうやら『お金さえあれば越えられる壁』では無いと思います。
2000万円の資金の時は、2500万円の希望を持ち、1億円の資金の人は1億5千万円の希望を持つ、誰にでも立ちはだかる可能性のある『欲望の壁』のようです。
後から考えれば、合っても無くても良かったような希望の数々も、その当時は、ミカンが5個しか入らないと分かっている袋に、何とか6個も7個も入れようとするように、「何とか叶えられないか」と、正に希望を持って行動してしまいます。
早期に現実を受け入れられる、または、きっとそうだろうと、初期から期待していなかったタイプの方は、早々に物件を現実世界の中で決めていけますが、一生に一度の買い物に、全力で取り組んでいる、希望を持った方が思うのは、このような希望です。
■どこかに(掘り出し物とか)あるのではないか?
■もう少し待てば出てくるのではないか?
そして、物件の見学をしても、
■あの物件と、この物件を足して2で割ったような物件なら買いたい
■あの電柱が無ければ買いたい
■前の家が無ければ買いたい
■見た物件の横の家は売りに出ないだろうか
など、ほぼ不可能な希望から抜けられなくなるタイプの方も居ます。
『良いところ』よりも『悪いところ』に先に目が行くようになってくると、こういった気づきの内容もネガティブ傾向になるように感じます。
現実を知るところまでは、嫌でも踏むステップですが、そこから素直に受け入れられるかどうか、は、ご家族、ご夫婦によりけり、そこで、良い物件に巡り合うまでの時間が決まるような気がします。
物件が決まるまでの期間は、皆さんどの程度かというと
最速は新築戸建、早くて一日
なんといっても、物件を早く決める方が多いのが、新築の一戸建てです。
完成物件も多く、ご予算内で限定して、場所やロケーション、利便性など、物件そのもの以外の優先度が高い方も多く、建売業者の建物なので、コストパフォーマンスの高さは信頼しており、間取りが合えば、あまり迷いません。
完成後には、物件が売れるのが早いのも理解していますから、判断は最速、1件のみの見学で即決する方も2割~3割ほどは居ます。
長くて数週間の間にはお住まいを決めるのが、新築戸建の特徴です。
次に、平均的に早いのが、中古住宅、中古マンションです。
こちらは、エリアやマンションの建物を指名待ちが多く、『物件待ち』の期間は長めですが、出た瞬間は、その先、ぞろぞろと物件が出ない事を、待っている期間が長ければ体感していますので、少々の点は我慢してでも、補修費やリフォーム代などが、予算の中で収まれば、迷いが少ないのが大きな特徴です。
エリアを広範囲に考えている場合は、それでも迷われる方はいるかもしれません。
なんといっても土地探し
何といっても平均的に時間が掛かるのが、土地探しです。
土地探しは、理由が明白な部分として、基本、『土地にお金を掛けたくない』方の比率が圧倒的に高いのが特徴で、注文住宅で、建物に夢を詰め込んだ分の、行ってみれば『お釣り』で土地探しをスタートさせる感覚の方も多くいらっしゃいます。
もちろん、建物は数十年で価値がなくなる消耗品で、残る土地が資産、と考えて、場所やロケーションを最優先に、土地先行で考える方もいらっしゃいます。
そのタイプの方は、さほど時間が掛からず、良い土地を探すことが出来るようですが、当初、余った予算で土地を、とお考えだった方は、建物予算を削って、土地に振り分けていく決断をするまでに、それ相応の期間を要し、現実的な相場で土地を探し始めるのに時間が掛かるケースが多いと言えます。
東京のように、建物よりも土地の価値の方が高いエリアでは、考えが逆のケースが多いですが、埼玉県はまだまだ土地に比べ、建物に予算を使いたい方が多いので、土地が思ったより入手困難な現実に驚かれる方も多いかと思います。
優先順位と譲れないポイント
いい家やいい土地、は手に入れるのは大変かもしれません。
でも、皆さん満足して購入していただいているのも事実です。
どうしても満足のいく土地や家に巡り合えない方は、このようなケースも多いように感じます。
■ご家族で話し合って決めた、優先順位が定まっていない。
■ご家族で話し合って決めた、譲れないポイントが決まっていない。
この2点は、『いい家・いい土地』に巡り合う為に、必須とも言える、お住まい探しの第一歩、非常に重要なポイントです。
土地探し・家探しの際は、是非、ご家族で『話し合って』、『ご家族で決めた』、優先順位を1位~3位程度(意見が沢山過ぎたら、妥協して5位程度まで)、譲れないポイントは、これが無かったら絶対に嫌だ、を1つ、こんな条件(状況)だったら絶対に嫌だ、を1つ、決めてみてください。
実はどこにでもあって、どこにもない『いい家・いい土地』
一般的にいう『いい家・いい土地』というのは、ネットで見れば、建物や立地について、タイプ別にも見ることが可能だと思いますが、それはあくまで『一般的』で『平均的に見れば』の話であって、『ご家族にとって』では全くありません。
一般的には南道路は相場も高いし、陽当りも良好で、実際に人気も高いですが、長らく南道路の家が実家だったという方で、『南道路の家だけは絶対に嫌だ』という方も居ます。
丸見えで暑いだけ、日差しは午前中だけ入る東道路が良い、という方でした。
子育て世帯には、嬉しい、公園の近く、小学校や保育施設がすごそこ、の物件も、子供が苦手な人や、子供の声が苦手な人、子供が歩いていると逆に危険だと思う人など、それだけは勘弁してくれと思う人は、その実家を売却しました。
土地は、整形地で平坦地、前面道路がある程度広く、陽当りが良い、利便性の高い閑静な住宅地、駅の近く、であれば、相場は高くなり、『一般的には』多くの方が欲しがる需要の高いものなので、価格は当然上がります。
それは『一般的な希望の一つ一つ』を寄せ集めて、良い評価となり、価格は上がりますが、それがどの家族にもベストな土地かと言えば、絶対にそうではありませんし、そのすべてが揃った物は、その家族にとってパーフェクトかと言えば、それも絶対にそうではありません。
1億の予算があれば1億5千万の物が欲しくなるのと同じで、こうしたい、という気持ちはビックリするくらい、際限のない物なのだと思います。
90点の物件を見て、マイナスの10点をどのように感じるか、で良い土地・良い家に巡り合えるまでの時間が決まります。
80点や90点の物件が、ご家族にとっての100点の物件である事もあり、60点の物件がご家族の優先順位、譲れないポイントに照らすと、80点や90点になる事も当然あります。
ご家族にとって、80点や90点の物件に巡り合った時に、あと10点、20点を満たす物件を求めて、更に探し続けるか、そこで、現実の市場や相場と向き合い、ご家族で話し合い、80点、90点を100点と評価出来るか、で『いい土地・いい家』に、巡り合えるのか、いつ巡り合えるのか、が決まってくるかと思います。
『いい土地・いい家』は、時にラッキーなことに、すぐそこにある事も有り得ますが、ご夫婦、ご家族で豊かな楽しい生活を想像しながら、しっかりと考えて決めた優先順位、譲れないポイントを基に、広い視点で見ることで、向こうからやって来てくれるわけでは無く、こちらから歩み寄ってこそ『愛すべき、いい家・いい土地』に巡り合えるのではないかと、土地や家を購入するお客様を見ていると思うのです。
不動産とは言え、普通の買い物、ただ、一生に一度の一番高い買い物になるかもしれない、と思えば、気合が入って、失敗なんて絶対にしたくない、という思いで品定めするのは、当然の心理です。
土地探し・家探しにお悩みのある方、どうしても巡り合えない方は、是非お気軽にご相談ください。
ご家族にとってのいい土地・いい家は、掘り出し物の隠し物件などでは無く、すぐ近くにあるかもしれませんよ。。。
お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、様々な手続きの忙しさや、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。
特に気に入った土地・建物で、意外なトラブルの種を発見したり、改善や解消に時間を要するケースも稀にあります。
思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。
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昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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土地・建物購入のチェックポイント 不動産購入土地中古住宅2022年10月08日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地・建物探しはお任せ!モモ・ホームブログ
お住まい探し、購入する土地や建物はまさに千差万別、一つとして同じものが無い、一点ものですので、お住まい探しの相談の都度、詳細な調査を必要とし、購入に際してのトラブルが起こらないよう、注意が必要です。
モモ・ホームでは、土地・建物のご購入の相談やお問合せから、ご契約に至る過程で、詳細を調査し、その不動産の個性を把握、買主様のご理解を戴いた上で、納得、満足の頂ける購入のお手伝いをしています。
不動産購入のチェックポイント
不動産購入には様々な注意点があります。
その建物と土地においてはもちろん、接している道路や隣地、隣家においても、注意を怠ると、トラブルの元となる事も有り得ます。
特に土地購入や中古戸建購入の際は、見落としがちなものから、トラブルの元となりかねないものまで、注意ポイントをモモ・ホームブログ記事より、まとめました(順次更新します)。
≫不動産売買の注意点 前面道路・周辺道路
≫不動産売買の注意点 リスクのある道路・私道①
≫不動産売買の注意点 リスクのある道路・私道②
≫不動産売買の注意点 里道・赤道・青道
≫不動産売買の注意点 道路査定
≫不動産売買の注意点 瑕疵担保責任(契約不適合責任)
≫不動産売買の注意点 瑕疵担保免責(契約不適合責任免責)
≫不動産売買の注意点 土地境界確定
≫不動産売買の注意点 境界確定工程と近隣関係
≫不動産売買の注意点 既存不適格
≫不動産売買の注意点 増改築・未登記
≫不動産売買の注意点 新旧耐震基準①
≫不動産売買の注意点 新旧耐震基準②
お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、様々な手続きの忙しさや、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。
特に気に入った土地・建物で、意外なトラブルの種を発見したり、改善や解消に時間を要するケースも稀にあります。
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昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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家探し・土地探しのタイミング 不動産購入建売住宅注文住宅土地2022年10月07日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の家探し・土地探しはモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
新居を購入する場合、新築戸建、中古戸建、中古マンション、注文住宅など、その種類はいろいろあります。
同じ境遇の方が、同時期の入居を目指す時、皆さん同様のタイミングで家探しや土地探しをしたら、同時期の入居が叶うでしょうか?
もちろん、そうとは限りません。
家探し・土地探しのタイミング
家探し・土地探しのタイミングにも、様々な視点で考えることが出来ますが、まず一番に、購入(契約)から引き渡し(決済)までの期間の長さから見た、購入のタイミングがあります。
新居購入と言っても、既に物件がある中古戸建や中古マンションと、土地から探して新築する注文住宅では、契約から引き渡しの期間が全く異なります。
住宅ローンの事前審査を問題無くクリアした状態だとして、最短の引き渡しとなるのが、空き家の中古戸建、次に空き家のマンション、となります。
どちらも契約から数週間でのお引渡しが可能になるかと思いますが、売主側が個人のケースが殆どですので、平日の日時調整などの関係などは、少し手間取る可能性があり、また、中古ですので、現況有姿の引渡し以外の契約条件がある場合には、引渡しまで数カ月を要する場合もあります。
通常、1カ月程度でのお引渡しとなるのが、完成済みの新築住宅です。
こちらは完成済みで、現地確認で問題が無ければ、空き家の中古物件とさほど変わらないスピード感でのお引渡しとなります。
相手が業者ですから、日程調整も割とスムーズで、契約内容も問題が起きづらく、一番計画通り進みやすい物件と言えます。
契約条件により時間が掛かるケース
中古住宅・中古マンションや土地の購入で、契約から引き渡しまでに時間を要するケースがあります。
時間が掛かる契約条件
■解体更地渡し
■造成・完成宅地渡し
■開発許可や農地転用等、申請を要する土地
■確定測量後のお引渡し
■測量、境界明示・復元後のお引渡し
■越境解消後のお引渡し
■残置物撤去・ハウスクリーニング後のお引渡し
■修繕箇所を補修してお引渡し
などが考えられます。
土地に関しては、解体更地➡農地転用・開発許可申請等➡造成・完成宅地・確定測量のセットになると、2カ月以上から半年程掛かるケースもありますので、特に市街化調整区域の土地も考えている場合は、相当前から動き出す必要があります。
境界や越境の関係は、イレギュラーが起こりやすいところで、測量の結果、越境が判明したり、境界復元を要したりする場合もあります。
確定測量には最低1カ月程度を要しますが、復元は数日、越境があれば解消には数日から数カ月の期間を要する場合があります(稀に解消できないケースもあり、契約条件の見直しがされる場合もあります)。
測量には隣地の協力や、自治体の立ち合いが必要な事もおおいので、期間の調整が最もしづらい作業とも言えます。
残置物撤去とクリーニングは、個人の売主様の場合、普通にお仕事をされながら、引渡しまでに撤去やクリーニングを行いますが、その後、立ち合い確認なども伴いますので、やはりある程度の期間を見る必要があります。
そのような場合には、1カ月半から2カ月程度は見た方が良いでしょう。
補修カ所が見つかれば、期限の延長もあり得ますので、引っ越し準備は余裕を見る必要があります。
マンションの場合は、補修、修繕の個所によって(水回り等)、所有者が自分の都合で勝手に工事を行えない事も有り得ます。
この場合には管理組合への承諾を要する事もあり、工事まで時間が掛かる事があります。
中古物件の現況有姿でそのまま引き渡す契約では無い場合、引渡しまで1カ月半程度は最低でも見ておくべきで、引渡し時期が明確になってから引っ越しの手続きを始めるくらいの心構えが望ましいでしょう。
注文住宅は相当の余裕が必要
ダントツに期間を要するのは、もちろん土地+注文住宅、です。
土地も場所や契約条件により、引渡しまで数カ月から半年程掛かるケースが考えられ、建築も着工までに最低でも数週間、着工から完成までは、数年前までは4カ月程度の工務店もありましたが、資材不足や、社会情勢などで、現在では6カ月から8カ月、1年ほどの予定を組むケースが出ています。
注文住宅は社会情勢の他、災害により資材の入手が困難になる事も多く、東日本大震災などの時には、ユニットバスや断熱材など、東北に製造拠点を持つ工場の被害により、関東の住宅建築が滞るなど、遠くの災害でも影響が大きいケースもあります。
土地と建物で、1年程度は期間を見た方が良く、土地探しは1年以上前から始めるのが望ましくなります。
同様に、何かの影響を受けやすい注文住宅は、資材価格の高騰などの影響も大きく、想定していた予算では足りなくなる事も珍しくありませんので、カタログ価格は最新のものをチェックしながら、計画する事がお勧めとなります。
災害があれば分譲住宅でも影響あり
分譲住宅は比較的安定的に引渡しまでが進み、通常では1か月から1か月半程度で引き渡されますが、これは完成済みの場合で、未完成や特に未着工の分譲住宅の場合、注文住宅と同様に、どうしても引渡し時期が延長されることが稀に起こります。
資材自体は確保できており、価格の変更などはありませんが、流通が滞るような災害の影響や、災害による人手不足による引渡し延長はこれまでに経験しましたので、分譲住宅と言えど、イレギュラーは起こり得ます。
常に、プラス1か月、2カ月程度の余裕を持って動く事が望ましいと言えるでしょう。
仕事や家族の事情に合わせるタイミング
お子様の進学など、ご家族のライフイベントのタイミングで新居を購入する方は多くいらっしゃいます。
学区等が変わらない、同様の環境で賃貸から購入するケースは、学区などの条件縛りで、物件が非常に見つかりづらい事がまず考えられますが、運よく物件に巡り合えれば、住宅ローンに関する弊害も少なく、一番スムーズに転居を進められます。
このような動機でお住まい探しを始めても、結果、全く別の学区に気に入った物件が出る事も多く、物件の魅力が勝り、学区以外に購入する方も実は多くいらっしゃいます。
住まいの購入は転居を伴いますので、その時期には注意が必要な場合もあります。
特に住宅ローン利用の方は注意
多くの方は住宅ローンを利用して新居を購入しますが、ライフイベントのタイミングによっては、一歩間違えるとローンの借り入れや借入額に大きな影響が出る場合があります。
例えば、転職を伴う新居の購入や、転職後間もない新居の購入には注意が必要です。
住宅ローンは勤続年数が長く、安定した収入である程、承認の確率が上がり、融資額も安定して獲得できます。
転職の場合、これから働く予定の会社から、内定証明や、雇用契約書を出してもらえるなど、新しい会社で、働く前から書類を出してもらう必要があるかもしれません。
また、前職と転職先の仕事に継続性が無い場合、審査が不利に働く事があります。
職種や見込み収入、前職の勤続期間によっては、審査の土台に乗らないケースもありますので、タイミングは非常に重要と言えます。
転職と新居の購入を同時期に考えた場合、転職前の勤続年数や収入の安定性が得られていれば、転職前に購入のタイミングを持ってくることが得策のケースも多く見られます。
転職間もない時期での新居の購入は、様々、不利な影響を受けてしまいます。
最低でも3カ月程度の勤続期間を経てからでないと、住宅ローン審査の土台に乗らない可能性が高く、融資額を高くするには、1年以上は勤続期間を稼ぎたいところです。
これも前職との継続性の有無で、評価に雲泥の差が出ると言っていいでしょう。
ほぼ同様の職種で転職し、年収が安定的に上がっていれば、当然、有利に働く事もありますが、審査は年収だけでなく、お勤め先の会社規模や信頼性も見られます。
一部上場企業の社員から、零細企業への転職となった場合、年収が上がってもプラスに見られるとは限りません。
これも、同時期に新居の購入を考えた場合、そのタイミングは非常に重要と言えます。
転勤の場合もタイミングは、当然難しくなります。
転居のタイミングに合わせ、物件が出てくれるわけでは無いので、通常は、転勤前、それもかなり前に新居を決定して購入する事になります。
住宅ローンというのは、意地悪く出来ているもので、購入時(決済引渡しの時)には、住民票を移動しなければいけない条件になっています。
転勤先での勤務が始まる前に、数カ月は住まない予定の新居に住民票を移動する必要があります。
原則、このような条件なのは、ある程度遠方に新居を購入する場合、住宅ローンを利用して家を購入し、賃貸で人に貸して運用してしまう人が一定程度存在するために、住民票を家族ごと移動させる、という側面があります。
そういう住宅ローンを悪用した諸先輩方の煽りを受けてしまったわけですが、これが、家族のイベントに関わるとややこしい事になってしまいます。
住民票を移動すると、お子様が今の小中学校に通えなくなる、社宅に住めなくなる、奥様の仕事やパートに影響がある、などなど、意外と住所変更の影響は大きくなります。
銀行担当者にも状況を説明し、譲歩の条件交渉を当然行いますが、ご家族も同時進行で、学校に通い続けられるよう手配する、奥様の仕事やパートに影響が出ないよう説明する、社宅の引っ越しは先に延ばしてもらう、などの手続きが付いてきてしまいます。
このように、新居の購入は、単純にいつから住み始めたいか、だけで動き始めるだけでなく、転居の時期やその影響を予め想定しておかないと、想定外のあわただしさや、ローンにおいても想定外の不利益が生じる可能性を秘めています。
特に住宅ローンは口で説明してもダメですから、いちいち証明書類を用意する必要があり、お勤め先なども巻き込んで、手間と時間が掛かります。
ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、様々な手続きの忙しさや、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。
是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、お住まい探しを始めてください。
≫モモ・ホームで家探し・土地探しご売却・買取のご相談は、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
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不動産売却の想定外!ケース⑨
違法建築・検査済証がない売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年10月06日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の空き家・空き地の売却・買取のご相談はモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
その他にも、ご家族の事情、転勤や同居、離婚を理由にご売却に至るケースの多くあります。
相続や譲渡による取得を含め、ご売却に至ったその不動産が数十年前に購入した、建築した物件や、中古住宅として購入、購入時には気に留めていなかった意外なデメリットが潜んでいるかもしれません。
その不動産、価値ありますか?
ご売却をする不動産が、ご自身で土地を購入し、工務店に依頼して新築した土地・建物、またはそのような経緯の不動産を相続や譲渡で取得した場合、あるいは、数十年前に購入した中古の注文住宅の場合など、特に昭和や平成初期の時代の土地・建物であった場合、注意するべき点があります。
ケース⑨
建物が違法建築だった
建物を建築する場合、土地を取得し、その土地にどのような建築が可能かを建築基準法に照らし、主に建蔽率や容積率など、その区域の都市計画法上のルールにもしたがって建築しなければいけません。
建築確認は、建物の設計段階で行われる審査で、建築確認の「確認済証」が交付されないと、工事の着工はできません。
中間検査は、工事の途中の検査。指定された工程が終了した段階で検査を受け「中間検査合格証」が発行されます。
完了検査は、住宅などの建築工事が終了した時点で行われ、建築物が敷地・構造・建築設備に関する法令に適合している場合に交付されます。
完了検査に合格し、「検査済証」の交付を受けるまでは、その建築物を使用することはできません。建築をする前に、建築確認申請を役所に提出し許可を得てから建築をします。
これは義務付けられているので、この過程を無視すれば、当然違法となりますので、役所に指摘されれば取り壊しの指示などを受ける事となります。
また、建物が完成した時に、申請通り、法令に従って建物が建築されたか、の検査を受け「検査済証」の発行をもって、建物が完成するのですが、この「検査済証」は取得義務があるにもかかわらず、未取得の建物が相当数存在します。
検査済証の取得率
検査済証の無い建築物は全国にどの程度あるのでしょうか。
昭和37年から平成25年までに新設建築物数は5,158万棟、総延床面積は37,423km2で、戸建住宅が全体の85%を占めています。
このうち、検査済証の無い建築物は3,743万棟、残存数でなんと2,144万棟と推測されています。
法令順守(コンプライアンス)精神が低かった、昭和60年以前の取得率は得に低く、10%程度だった為、検査済証の平均取得率が34%であることがこの背景です。
それを見過ごしてきた行政側にも責任の一端はあると言えますが、その後、耐震強度(構造計算)偽装事件など、世間の注目を集める事案をきっかけに法整備やコンプライアンスの向上を市場が求めた結果、現在では違法、脱法的な住宅はほぼ見られなくなりました。
昭和60年から平成11年には取得率は向上していますが、平成11年に確認検査業務が民間に解放された際に中間検査ができたこと、住宅金融支援機構等の融資条件で検査済証が必須になったことで検査済証取得率は格段に向上しています。
このデータから分かるように、昭和60年以前の建築物は、なんと10棟に9棟は完了検査を受けていないまま引渡しを受け、販売されてしまっている可能性があるという事です。
このような時代ですから、市場に出回る昭和に建築された中古住宅で、完了検査を受けていない、「検査済証」の無い建物は、決して珍しくないのですが、その中で、特に売却を難しくする建築物が存在します。
違法建築物
通常、建物の建築は
建築確認申請➡確認済証交付➡消防等の同意を経て、着工➡中間検査・合格証交付➡完了検査・検査済証交付
という手順を踏んで行われ、現在では検査済証の交付無く、使用開始できない事となっています。
完了検査取得率の極端に低い昭和の建築物であっても、建築確認審査後の確認済証はほとんどの建築物で交付されていますので、その当時の資料を元に、どのような建物を設計して申請したかを確認する事が出来ます。
しかし、中には、確認申請時の設計図面と、現在、実際に建っている建物が「全く違う」場合があります。
部屋数が違ったり、駐車場が部屋になったり、吹き抜けが部屋になったり、2階が3階になったり…。
これは、確認申請の時点で、その設計のまま申請すると、建蔽率や容積率をオーバーしてしまう、構造計算上の強度を保つのが難しくなる、などの理由で、「確信犯的に」虚偽の設計図で申請を行った違法行為、脱法行為の可能性のある建築物です。
このような建物の場合、建築確認申請時の設計図と同じ建物が現に建っている検査済証の無い建物と、扱いが全く違ってきます。
購入希望者が現れたとしても、金融機関から「構造上の問題を疑われ、担保評価が出ない」可能性が高く、担保として認められなければ、「住宅ローンが使えない中古住宅」となってしまのです。
そうなれば、購入可能者は「現金購入」の方限定となるので、極端に「売れづらい物件」となります。
検査済証のある建物でも注意が必要
では、検査済証があれば安心かと言えば、手放しで安心とは言えません。
注文住宅の場合、少なからず行われていたのが、「検査済証交付後の増改築」です。
吹き抜けで申請して、完了検査後に床を張り、居室にしてしまったり、窓を大きくしたり、多くの場合、容積率オーバーや強度不足の状態になっています。
当時は、建築主の希望でそのような違法行為が行われているケースも多く、工務店側もそのような話を積極的に持ち掛けていた側面もありますし、これは現在でも行われています。
購入時には、快適さやこだわりを優先し、先々のリスクを考えもしなかったのだと思いますが、受け継いだ側にとっては、正に「想定外」に価値を下落させ、「売りづらい」不動産となってしまうのです。
このように違法・脱法的に建築された不動産は、実際の建築物と「登記された面積や階数」などが異なるケースも多く見れます。
未登記状態です。
そういった場合、「登記に合わせて建物を戻すか」「建物に合わせて登記しなおすか」などの判断も必要になり、そのままでは「売れない」か極度に「売りづらい」不動産のままとなります。
安易に手を加えない
売却する不動産がどのようなリスクを隠しているか、見ただけでは分かりません。
少し手を加えれば、少し綺麗にすれば、直ぐに、高く売れるのではないかと、安易にリフォームをしてしまってから、違法建築を気づいても手遅れです。
その不動産の本当の価値を見極めてから、リフォームやリノベーションの必要性、改修を行い、価値を上昇させるべきか、土地としての価値を重視するべきか、を間違いなく判断する事が、売却を成功させる第一歩と言えます。
※検査済証が見当たらない場合、紛失しただけ、の可能性もあります。その場合には別の対処法(検査済証明書、建築確認台帳記載事項証明書の発行)がありますので、ご相談ください。
大切な資産であるはずの不動産が、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、売却時にも、受け継いだ方にとっても資産として、活用される事になります。
管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円~の管理サポートを行っています。
今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。
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古い家のある土地・古い空家は売れないのか
古家付き土地の売却売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却2022年10月05日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の空き家の売却・買取・管理のご相談はモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
相続した不動産の中で、放置される比率が高いのが、かつてご実家として住んでいた、親が二人住まい、一人住まいで住んでいたものが空き家となったケースです。
相続による空き家化ではなくても、お住まいの方が、お子様世代との同居する事になったり、入院などが長期化したり、老人ホームに入所するなどの理由で空き家となる場合もあります。
特に相続前の空き家化の場合は、お子様の判断で勝手に売却等をすることは出来ませんので、使用しないけど、売る事も出来ない、等のお悩みの方が多い実情もあります。
その上、その家が遠方にあるなど、行き来だけでも管理が大変な場合は、最初は頑張れても、だんだんと足が遠のく傾向があります。
管理が行き届かないと、人が住まなくなった建物の老朽化は驚くほど早く、少しの痛みがあっという間に、大きな破損や腐食となり、「使い物にならない」と感じる変化を遂げてしまいます。
古くなってしまった空き家の売却
このように古くなり、傷んでしまった空き家もそうですが、人里離れた場所にある空き家や、リゾート地などで放置された空き家など、一見すると「売り物にならない」空き家は多数存在します。
しかし、長年、不動産売買専門で携わって来て、結局売れなかった不動産や活用できなかった不動産、というのは「見たことが無い」ですから、期間は掛かる事もあると思いますが、その不動産の個性をしっかり分析し、ニーズを合わせることが出来れば、どんな不動産でも興味を持ち、購入を希望したり、活用方法が見つかったりするものです。
それでも管理が大変な古い家である空き家は、早く処分したい、と思う方の中で、その「売れなそうな外観の印象」から、少しでも「売れそうな印象」にしたいと、ご自分なりに考えて、時には大規模なリフォームをしたり、建物が欠点と考えて、取り壊して更地にして売ろうと頑張ってしまうケースも非常に多いです。
古家がある土地、空き家の売却をする場合、正直に申し上げれば「売れなそうな印象」と思った時点でご相談いただきたかった、という不動産は非常にたくさんあります。
ご自身でお住まいになっていた場合は、多くはありませんが、相続により取得された遠方にお住まいのご親族の場合、その地域性などが知らないか、数十年前の感覚で想像してしまう為、売れるわけがない、と勝手に思ってしまう事も多いようです。
古い家や、利便性が極端に悪い立地、バブル期に購入した観光地のマンションなど、高額な維持費が掛かるなど、売れづらい空き家、狭小であったり、不整形地、傾斜地、過疎化が進む街、など土地や場所にネックを抱えるものなど、ネガティブに捉えると「売れなそうな」空き家は「売りづらい」空き家ではあっても、「売れれない」空き家とは言い切れません。
購入希望者のニーズは様々なものがありますので、こちらで勝手に決めつけて、無計画に手を加えると、元が取れないばかりか、価値を激減させる可能性すらあります。
古くても家がある事で価値がある土地もある
筑後数十年の建物、放置状態が数年続いた建物は、一見すると更地にした方が買い手が付きやすいのではないか、と思ってしまいがちですが、その土地の性質によっては更地にした時点で価値が激減したり、極端に売りづらくなる場合があります。
特に、市街化調整区域や、区画整理中の地域など、特殊な規制やルールがある土地は注意が必要です。
市街化調整区域内の空き家・空き地
市街化調整区域の場合、都市計画法により、その土地で住宅を建築する事が許される人の属性に規制がある場合があります。
市街化調整区域の区域内では、原則「建物の建築が出来ない」とされ、農地や山林などが優先されるべき区域となっており、そこで住宅を構え、生活するのは農家やその分家の人たち、という前提のある区域です。
その中にあって、現在では、一定の要件を満たせば住宅の建築が認められる制度や、人口の調整の為、自治体が決めた一定の期間内であれば、だれでも住宅を建築できるとした制度などで、実際には、畑や山林などのエリアでも一般の方が生活するエリアも形成されています。
都市計画法第34条12号該当地や、同第34条11号許可を得ている土地などです。
だれでも住宅の建築が可能な34条11号の土地と、一定要件を全て満たしている人でないと住宅の許可が得られない34条12号の土地とでは、市場価値は全く異なります。
34条12号該当地に建つ建物は新築後20年経過しているか否かで、次の購入者が誰でも建て替えが可能になるか、一定要件に該当する者でないと建て替えが出来ないか、に違いがある自治体がありますが、それも「建物があっての話」ですので、建物が無ければ34条12号という一定要件に該当する者以外は、土地を購入しても住宅の建築が出来ない「買手を選ぶ売りづらい土地」になります。
そうなれば当然、需要が劣りますので、販売価格も下げざるを得ないと言えます。
市街化調整区域では、その他にも「既存宅地」という制度により、同区域内であっても、既存宅地の認定を受けている土地については、だれでも購入し、住宅の建築、建て替えが可能な土地も存在します。
既存宅地の場合、過去に認定を受けてさえいれば建築できる自治体と、建物が残っている事を条件とする自治体とに分かれ、その制度次第では、建物を解体すると認定が意味をなさなくなり、これも34条12号の土地と同様に「買手を選ぶ売りづらい土地」となってしまう可能性があります。
区画整理事業地内の空き家・空き地
区画整理地においては、区画整理後の土地であれば、通常は価値が上昇するものですが、区画整理は数十年に渡り計画、整理されていきますから、その区画整理中には、「売りづらい不動産」が生まれる可能性があります。
区画整理というのは、狭い道路や曲がった道路を広く使いやすい形に区画を整理し、足りなかったインフラ(上下水道や都市ガス)を整備する事で、綺麗な街並みと暮らしやすい街並みに改造する作業です。
自治体の街づくりは都市計画と呼ばれますが、地域の住民が自ら区画整理組合を形成し、街づくりを行うのが区画整理、と考えても良いでしょう。
道路を広くしたり、直線にすれば今ある土地や家が道路予定地、または公園予定地などに該当してしまう住民も当然いますし、道路が広くなるので、多くの区画は今より小さくなります。
区画整理後は生活しやすくなり、価値も上昇するとの考えから、このような区画の移動や敷地の減少を地域で受け入れるわけです。
その区画整理事業が進行する間には、現在の土地と区画整理後の移転する予定の土地(移転先の土地)、の2つが現れ、詳細の解説をするとややこしい事になります。
現在の土地から移転先が決まると「仮換地指定」がなされます。
これは現居住者の確認、土地が移動したり、減少する事を承諾した上で、図面上で計画していた移動先(換地)を指定する段階です。
この仮換地指定がなされた場合は、直ぐに移動する訳ではありませんが、売却をした場合、現在の土地では無く、仮換地指定先(場所や面積の異なる移動先の土地)の権利の売買となります。
これでも、一般の方にはかなりややこしい話ですが、この区画整理による計画で面積や場所が異なることまでは決まっていても、「仮換地指定」がなされるまでには、住民の同意や測量など、一定期間の時間が必要で、この期間の売却の場合は、特に注意が必要となります。
事業には通常でも数十年掛かりますので、その間の売却を控えるといっても、そううまくは行きませんから、タイミングによっては、この仮換地指定前に空き家や土地の売却をすることとなります。
このような場合に、古くても家が残っているか、解体して綺麗な更地としたか、で、どちらの方が「売りやすいか」というと、古くても家が残っている方が断然売却が容易になります。
一つの要因として、仮換地指定前の土地は金融機関の担保要件を満たさない方が圧倒的に多く、「住宅ローンが組めない」ので、更地にしてしまうと、土地+注文住宅という、ほとんどの人がローンを利用するような取引には向かない土地となります。(土地だけ現金購入であれば、可能性があります。)
また、インフラの整備は仮換地指定後に工事が進行しますので、現在、下水や側溝などの排水先が無く、単独浄化槽を利用するような土地の場合だと、意外なデメリットを露呈します。
区画整理後には必ず上下水が整備されるような土地であっても、仮換地指定前に解体し、更地化してしまった場合、新築される住宅は合併浄化槽の汲み取り式をほとんどの場合、選ばざるを得なくなります。
既存の建物が残っていれば、単独浄化槽の汲取り、すなわち、風呂やキッチンの排水(雑排水)は宅地内に浸透させて処理できますが、合併浄化槽の場合は、トイレ以外の風呂やキッチンの排水も浄化槽処理となりますので、処理する排水量が桁違いに多くなり、汲み取りといっても、かなりのランニングコストを覚悟しなければいけな情況になります。
単独浄化槽も気に入られはしませんが、合併浄化槽の汲取りはそのコストの高さから、それを理由に、土地を諦める人が居る程、敬遠されます。
普通の住宅地でも規制の変化はある
市街化調整区域や、区画整理事業地内など、特殊と思える空き家や土地のお話でしたが、ご実家や、相続された空き家、空き地が数十年など、長い期間保有された不動産の場合、その間に都市計画法や自治体の建築に対する基準や規制が改正されている事は、全く珍しくありません。
空き家・空き地を放置するという事は、単に放置して、衛生面や安全面、治安面において、近隣に迷惑を掛ける恐れがあるだけでなく、このように、その土地・建物の扱いを注意しないと、一つ判断を誤れば「売りづらい空き家・空き地」に変貌するリスクもあるのです。
早めの対処・ご相談を!
リスクの可能性を感じる場合は、次の世代が万が一にでも、そのリスクに直面しないようにしたり、分割や負担割合などで、トラブルを起こさないようにしたり、放置される恐れがあれば、早期の売却を検討するか、しっかり準備する事で、価値ある資産を有効に売却や活用が出来るのではと思います。
受け継いだ不動産においても、放置する前が望ましいですが、放置空き家・放置空き地の様々なリスクを考えれば、放置したまま所有し続ける選択肢は無いと思います。
どのようにする事が、より効果的でリスクが無いのか、一緒に考え、解決する窓口として、是非お気軽にご相談くださいませ。
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空き家・空き地放置のリスク・放置するデメリット
管理困難な空き家・空き地の売却はモモ・ホームにお任せください!売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却2022年10月04日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の空き家・空き地の売却・買取・管理はモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
相続財産にも様々な種類があり、税法上は、現金、預貯金、有価証券、宝石、土地、家屋などのほか貸付金、特許権、著作権など金銭に見積もることができる経済的価値のあるすべてのもの、とされています。
その相続財産になり得る資産の内、手間を掛け、管理をしておかないと資産価値の減少が大きいと言えるものの一つが土地・家屋です。
複数の不動産を所有している場合や、遠方に所有している場合、また、管理が欠かせないアパートや駐車場のような貸している不動産など、部屋や引出しにしまっておけない土地・家屋は、相続財産となる時に、管理や引継ぎにも手間が掛かり、きれいに割り切れない等、相続人の間でトラブルの種になりやすい資産の一つと言えるでしょう。
空き家・空き地放置のリスク
放置状態が生む悪影響
放置空き家・放置空き地は、社会問題として認識されるようになって10年ほど経ちます。
一部、古家などの再生や運用の面で、改善される風潮が出てきて、古家、中古住宅の流通は増えたものの、未だ、増え続けるであろう放置空き家・放置空き地問題は、法改正や税法上の優遇撤廃、登記の義務化などの、厳しい方向に向かっています。
放置空き家・放置空き地は、全てが故意的に放置されている、という訳ではありません。
中には、相続財産として「認識されていなかった」事が原因で、放置されているものもあり、相続した側もその存在にしばらく気が付く事すら出来ない状態で放置されるケースも、近年では増加していると言います。
実際にご売却相談の中にも、「どこからどこまでの土地なのか分からない」「正確な場所が分からない」「一度も見たことが無い」など、相続前に話は聞いたが、場所までは良く分からなかったり、見たことが無い、というケースは少なくありません。
ひどい場合には、その土地が他人に使用されているようなケースもありました。
放置空き家・放置空き地の問題は、このように、生前の準備、生前からの管理を行ってしまえば、相続時に折角の資産が、知られる事も無く放置されてしまう結果になりかねない、「相続準備」の問題でもあります。
空き家・空き地問題は社会問題ですが、所有資産や相続財産である空き家・空き地を放置してしまえば、問題のある空き家・空き地となります。
社会問題になった空き家・空き地
日本でこの30年間に供給された住宅は約2200万戸あります。
対して、世帯数の増加は約1725万世帯となっており、世帯数の増加に対して、約475万戸の住宅供給過多となっています。
空き家・空き地の増加はこの住宅供給過多が一つの要因です。
(平成31年4月26日総務省法制局調査資料より)
これが、日本の社会問題である空き家・空き地問題で、全国平均の空き家率は平成30年時点の調査では、13.6%で約7軒に1軒が空き家となっています。
この10年、特に社会問題化し、国や自治体の政策が施されたことから、伸びは鈍化してきているものの、住宅の供給過多の状況は変わりませんので、空き家・空き地の増加は避けられない状況です。
埼玉県は流入人口は増加し続けていることもあり、安定した需要がある事も手伝って、空き家率は10%程と全国平均に比べ、空き家は少ないですが、同様に増加傾向であることは変わりません。
10軒に1軒が空き家となれば、いつ自宅の隣が空き家になってもおかしくないと言えます。
そういった状況ですから、「空き家問題」の「問題空き家」は既に空き家や空き地を保有している方はもちろん、そうでない方にとっても他人事とは言えない時代になったのです。
放置空き家・空き地の大きな影響
不動産屋をやっていれば、街の中に放置されているであろう空き家や空き地は目立つようになっており、所有者不明の不動産も多くあります。
大きな敷地に大きな建物等、立派な実家などであっても、複数の相続人が受け継ぐことになれば、割り切れない大きな資産は、共同で管理する事は大変で、誰が何を負担するかのトラブルの元にもなります。
関係ないと思っていても、隣の家が空き家となり、長年、管理もされずに放置されれば、不安もあります。
不安だけならまだしも、老朽化して地域に様々な迷惑を掛ける「問題空き家」になってしまってからでは、早期に対応、しっかり管理している場合と、処分の条件も全く異なってきます。
デメリットとしては、空き家・空き地が放置されることにより、衛生面(不法投棄や害獣の住み付き、害虫の発生、異臭)はもちろん、第三者が出入りしたり、住み付くケース、樹木や塀、屋根やガラスの飛散による周辺被害、樹木の成長や傾き等による越境、など、老朽化や災害による建物の倒壊被害まで、起こり得る事は数限りなくあります。
このような事態になれば、ただの放置では済まず、損害賠償を請求されるリスクや、「特定空き家」の指定を受ければ、ご自身で解体するなど解決しなければいけない状況になり、近年では、所有者不明の不動産であっても、行政代執行による解体が行われ、所有者を追いかけるケースも出てきました。
問題空き家の影響はこれだけでは留まりません。
不衛生で景観を損なう状態となった、空き家や空き地は、不動産売買の際に、ご自身の不動産価値、特に市場価値を低下させます。
放置している本人は、まだ納得がいきますが、この市場価値の低下は、物件そのものだけでは無く、むしろ、近所で売りに出る不動産、隣家・隣地はもちろん、周辺の不動産市場価格に大きく影響を及ぼします。
相場並みの適正な販売価格で売却を試みても、見える範囲に気になるような放置空き家や放置空き地が、ある物件とない物件では、購入検討中の方にとって、全く印象が変わりますので、相場並みの価格での売却を当然、難しくします。
空き家や空き地が増えていくことは避けられない事実だとしても、相続財産として取得した不動産についてや、これから相続するであろう不動産で空き家や空き地となっているものは、せっかく所有している価値ある資産ですから、「問題空き家・問題空き地」「迷惑空き家・迷惑空き地」となってしまわないよう、しっかりと準備、管理をする必要があるのです。
相続などが発生するまでは、あまり興味を持てず、話を聞いたことがある程度、という方は非常に多く、場所の特定に手間や時間を要するケースは少なくありませんし、放置されているケースも多くあります。
大切な資産であるはずの不動産が空き家・空き地となった時、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、受け継いだ方にとっても価値ある資産として、活用される事になります。
最近の傾向として、空き家となった共同住宅(アパート等)に比率は戸建を戸数で上回っています。
特に東京ではタワーマンション等の供給過多により、空き家の70%は共同住宅、大型ショッピングモールの進出でシャッター商店街が社会問題となったのと同様で同じことを繰り返しています。
借り手のいなくなったアパートの管理等は残された相続人の方にとっても重荷となります(相続後にトラブルになるのは、相続財産の持ち分割合よりも、不動産の場合、管理費用等を誰が負担するか?など、「共同で相続した後の問題」特有のものです)。
こういったトラブルの種になりやすい不動産は特に、相続が起こる前などの早めの準備や管理、対策を要すると言えます。
管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円~の管理サポートを行っています。
今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。
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不動産売却の想定外!ケース⑧
相続した土地の場所がよく分からない!売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却2022年10月03日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の空き家・空き地の売却・買取のご相談はモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
その相続・譲渡不動産、価値ありますか?
相続が起きた時に、相続した資産がご実家の土地・建物であるケースはほとんどかと思いますが、他にも不動産資産を所有している事も多くあります。
アパートや駐車場など、分かりやすい不動産の相続であれば困りませんが、中には山林や市街化調整区域の土地等の場合も少なくありません。
ケース⑧
土地がどこにあるのか良く分からない!
ご自身で取得した土地・建物であればまだしも、ご両親さま等が、そもそも昔に相続などで受け継いで取得された土地等の場合、聞いたことはあるけれど、行ったことは無い、見たり、確認したことが無い、というケースはあるのではないでしょうか?
あるお客様は、まだ相続になる前に、資産を確認しようと調べたところ、両親が住んでいる実家とは別に、近所に土地を所有している事が判明、役所関係や法務局など、資料を集め、なんとか場所を特定してみると、なんと全く縁もゆかりもない方が「田んぼ」にしてお米を作っていた、なんてケースがありました。
このケースでは、田んぼをやっていた方に事情を説明したところ、運良くご理解いただく事が出来、その後、田んぼは埋め立てられ、ご親族が宅地利用することが出来ました。
これは、説得も上手くいったので良かったですが、専有状態を占有者が数十年(10年または20年以上)継続して、その間、真の所有者から何も言われなかった場合、その占有者は所有権を主張する事が出来る『時効取得』に該当する場合もあります。
そういった場合は、せっかくの先祖から受け継いだ不動産資産が「管理不行き届き」により、第三者に渡ってしまう事があるのです。
このように、場所が良く分からない、見たことが無い、どこからどこまでの敷地かが分からないなどの場合、いくつかの方法があります。
■実際の場所が、このあたりのはず、と目星が付く場合、公図を頼りに位置の特定を試みます。
山の中や、人があまり住んでいない場所の場合、公図の取得すら難しい事がありますが、その場合、役所で「国土調査図」を取得できるかもしれません。
■公図などで、現地と照らし合わせ、場所が分かる場合で、地番を特定できれば、法務局で謄本を取得して所有者を知ることが出来ます。
謄本はどなたでも取得できますので、有料ですが、いくつかの近辺の謄本を取得する事で見つけられる可能性があります。
■同様に法務局で取得や閲覧が可能な資料として、「地積測量図」があります。
これは、測量が行われている事が前提ですが、隣近所が測量図を作成していれば、組み合わせて、土地の形状を特定できることもあります。
■すべてが揃わなくても、場所をおおまかに特定出来たら、近隣への聞き込みで、場所の特定が出来る事もあります。
人里離れたような場所では、かなりいい加減な土地の境界となっているケースは多いので、その後、隣地の方と境界確定等の可能性がある場合は、必ずコンタクトすべき人たちと言えます。
■固定資産税納付書や固定資産税納付通知書が、所有者宛てに送られているはずなので、これらの書類に記載してある土地の所在地から場所を特定します。
所在地の番地等を特定するためには最優先の資料と言えます。
その年の1月1日時点での所有者宛てに送られる通知書なので、数カ月以内に売買による所有権の移転があった場合は、前所有者に送付されている可能性がある点は注意が必要です。
固定資産税の課税明細書は再交付を受けることが可能です。
後述の名寄帳の写しの取得が出来ない時などの場合、この再交付を元に、土地所在地を特定することも可能です。
■各自治体の役所では固定資産税徴収の為に作成する固定資産税課税台帳を備えており、所有者ごとにまとめたものとして、名寄帳があります。
名寄帳は、本人か本人の委任を受けた者しか閲覧が出来ません。
本人が直接取得するのが望ましいですが、ご両親などに委任状を貰い、取得するなどします。
相続の際に、不動産資産の特定をする資料としては、非常に当てになりますので、相続人が閲覧し場所の特定を行います。
ただし、名寄帳の管理は自治体ごとになりますので、あちこちに土地を所有している場合などは、各自治体に行って閲覧する必要があり、自治体によっては名寄帳の写しを取得できない場合もあります。
■そして、その場所が境界線の詳細までとは言えないまでも確定出来た場合には、現地を必ず赴き、管理状態を確認しましょう。
状況によっては近隣に迷惑などを掛けている事も考えられますし、不法投棄など、いち早く、対応を迫られる事もあります。
相続などが発生するまでは、あまり興味を持てず、話を聞いたことがある程度、という方は非常に多く、場所の特定に手間や時間を要するケースは少なくありませんし、放置されているケースも多くあります。
大切な資産であるはずの不動産が空き家・空き地となった時、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、受け継いだ方にとっても資産として、活用される事になります。
管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円~の管理サポートを行っています。
今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。
まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください!
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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広い土地の探し方
広い土地の売却売却不動産・不動産管理注文住宅土地不動産の売却不動産購入中古住宅2022年10月02日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地探し・売却・買取はモモ・ホームにご相談ください!モモ・ホームブログ
お住まい探しの中で、注文住宅等を希望の方は特に、土地探しに苦労される方も多くいらっしゃいます。
モモ・ホームに会員の方でも、沢山の方が希望されるのは、『広い土地』です。
駅から多少離れてでも、余裕のある広い土地を望まれる方は多く、条件の良い土地に関しては争奪戦とも言え、人気と共に、供給が追い付いていない人気の条件となっています。
広い土地の探し方・売却
住宅地にある土地、市街化区域内であれば、市街化区域の中で定められる用途や制限に沿って建築できる建物の面積や高さに限界がありますが、市街化区域を外れた、『市街化調整区域』は、一見すると、農地などが比較的多いエリアにある土地で、広々と自由に建物が建っているように見えますが、市街化調整区域には、市街化区域より、ある意味厳しい規制もあります。
広い土地が良いからと、誰でも購入して家を建てられるわけではありません。
建てる人の資格要件がある土地も多く存在ます。
土地を探すとき、また、現にお住まいだった土地の方はご存じかもしれませんが、相続などで取得した土地が市街化調整区域内であった場合などの場合、知っておいら方が良い『市街化調整区域』の土地についての解説です。
≫市街化調整区域って何
≫都市計画法第34条12号の土地
≫34条12号の建築要件②
≫都市計画法第34条11号の土地
≫34条11号の土地②
≫既存宅地・線引き前宅地
市街化調整区域の土地のご売却・買取は、まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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