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ご自宅を居住中のまま売却
早期売却の心構え売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年07月25日保有される不動産の売却には、土地・中古住宅・中古マンションや事業用、収益物件など様々ございますが、中古戸建、中古マンションの売却をされる方で、ご売却後に転居や新居購入を予定される方も少なくありません。
同居していたお子様などの親族が居なくなり、自宅が広すぎて掃除や管理が大変になったから、逆に親御さんと同居する事になり部屋数の多い新居が必要になった、お子様が生まれて手狭になった、はたまた離婚などでご自宅の売却が必要になった、などなど。
転居のタイミングによっては、ご売却を先行させる必要があったり、ご売却資金を転居費用に充てたりと、ご自宅に居住しながらの不動産売却は、事情や目的も様々です。
居住中のご自宅の売却と心構え
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の居住中自宅の売却・不動産売却相談はモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログ
居住中にご自宅を売りに出すというのは、事情が許せば売る側も買う側も避けたいところですが、特に資金や時期の関係がある場合などはやむを得ない状況があると思います。
空家状態であれば、依頼した不動産屋さんにカギを預けておくことでお客様の対応も任せることが出来ますが、居住中の売却となれば、そうはいきません。
どのような心構えで臨めばいいでしょうか？
空き家と居住中の違い
まず買う側の視点で考えた場合、ネットや広告で興味がある物件だと思った時に、空き家の物件と居住中物件とでは、「見たい！」のモチベーションは明らかに違います。
買う側にとっても一生に一度かもしれない住まい探しですから、物件が居住中であっても、希望の条件に合った物件であれば絶対に見ておくべきですが、かなりの割合の方は、やはり気が引ける思いを持ってしまいます。
住んでいるのにお邪魔するのは悪いような気がしてしまうのです。
その「何となく気が引けてしまう」事で、何も悪くないのに、空き家に比べ、ある程度の売却・紹介機会は失われてしまいます。
空家よりもチャンスが少なくなるのです。
そこで残念がっても事情があるので仕方ないですから、まずはその「買手の心理」は覚悟して受け入れましょう。
見に来る方はどんな方？
買う側にとって、物件を見学する（内見と言います）のは、空き家の方が数倍、積極的になれる点は分かりました。
では、居住中の物件を見に来る方はどんな方でしょうか？
大きく分けて、二通りがあります。
①空家でも居住中でも気にしないで見たい物件を見る方
②居住中で気が引けるけど、希望に近い物件だから、どうしても見たい方
説明不要ですが、何といっても買ってくれる可能性が高いのは②のお客様です。
①のお客様は、気になる物件を積極的に内見し、いくつもの候補の中で決めていきたいと考える方が割合としては多くなります。
必然的に、購入してくれる確率で言えば内見数が増えれば、選んでもらう際の競争率も高くなりますので、可能性が下がります。
②のお客様は、長らくお住まい探しをしていて、やっと希望に近い物件が出たけど、それがたまたま居住中だった場合や、他にも候補は有るものの、この物件を絶対に見ないとどちらが良いか決められないと考える方の場合なども多く、見るからには立地や間取りや土地の広さ、利便性、時には街並みや学区、など、その物件や立地特有の事情に興味を高める要素が多い（他に変えられない魅力を感じている）ケースが考えられます。
このようなお客様が来る場合、期待を裏切らない内見の内容となれば、かなり前向きな気持ちを持っていただく事に繋がります。
内見希望者は「お客様」
ここからが大事な「内見」に際しての心構えです。
まず、買う側の視点では無く、売る側の「売りたい」モチベーションにも、そのご売却の理由や事情により、大きく差があります。
一刻も早く買ってもらってお金に変えなければいけない、早く新居に住み替えたい、と思う人や、愛着のある長く住んだ家で、実は住み続けたい気持ちがある、本当は売りたくないのだが…、と思う人まで、ご事情により全く気持ちが違います。
売りたい気持ちが強すぎると、お客様の内見案内時にご自身が営業マンのようにセールストークを繰り広げる方もいらっしゃいます。悪くは無いのですが、あまり気持ちが前に出ると、お客様が何を感じているかが全く見えないままに終わる可能性があります。
逆に「実は売りたくない」オーラが出てしまうと、これも相手に負のオーラとしてしっかり伝わります。会話の端々に気持ちが出てしまったり、お客様の見たい箇所を見せない方もいらっしゃいますので、お客様が細かい点を見て判断する機会を失ったり、購入意欲が減退する事に繋がります。
不動産のご売却には、ご依頼に至るまでにもご家族でお気持ちの整理など、覚悟して踏み切っているかと思いますが、いざ本当にお客様が内見に来るとなると、覚悟が揺らぐ方もたまにいらっしゃいます。
そういった場合には、内見の日時調整が上手くいかなかったり、片付けが進まず、見せられない部屋や水回りは見せられないなど、受け入れ準備に気持ちが現れたりします。中には別の意味でのんびりしている方もいらっしゃいますが。。。
居住中のご売却は前向きな覚悟を
ご売却を決めた、または必ず売らなければならない、のであれば、気持ち良く買っていただくよう前向きな覚悟が必要です。
お片付けや見栄え、受け入れ態勢など、ほんの少しの頑張りの差で価格に影響する事もあります。
少しでも多くの方に興味を持ってもらい、見たい、買いたいと思ってもらう為には、より見易い状況で気持ちよく見てもらえるよう頑張る必要があります。
居住中のご売却の場合、近隣の方に知られずに売却を進めたい方もいらっしゃるかと思います。
そういった場合、見学者に車で直接ご自宅前まで来てもらわない、派手な宣伝活動を行わない、など知られない、迷惑にならない為の対応を致しますので、安心してご相談ください。
興味を持ってもらうには
宣伝活動を行う場合、まず見たいの前に、その物件の存在を知ってもらい、興味を持ってもらう必要があります。
そのためにはネットや広告での宣伝活動を行いますが、そこで大事なのは「写真や映像」です。
まずは、場所や外観から興味を持ち、「中はどうなっているのか？」と思った時に、お客様は、居住中の物件は、なかなか中がどうなっているかの確認が難しいと考えます。
内見に導くためにも重要なのは、出来るだけ多くの写真によって、興味を高めてイメージしてもらう事です。
生活をしている中での内部の写真ですから、片付けも大変ですし、見せたくない部分もあると思いますが、ここでなるべくオープンに公開する事で、お客様の興味が高まります。
住まいを探す側になれば、見たい箇所は「キッチン」「バス・洗面」「リビング」「寝室」「玄関」など、日常よく使うスペースで、お片付けも大変、あまり見て欲しくない所ばかりだと思います。
しかし、内見のお客様が来れば、こういった場所を見せずに購入に至る事はありません。
出来る限り、綺麗に整理整頓し、印象の良い写真で判断してもらい、あわせて受け入れ態勢を整えることで、準備も自然と出来てきます。
見たい人に合わせられるように
内見は、１組来たらすぐ売れるとは限りません。
人気エリアであれば、多くの内見希望者が訪れる可能性もあります。
どのような場合でも大事なのは、「なるべく内見希望者の予定に合わせる」ことです。もしくは「内見希望者が予定を合わせやすい状態で待つ」ことです。
共働きやお仕事の都合があったり、いつでも対応するのは当然難しいかと思いますが、ある程度、規則的に相手方が合わせやすいように工夫する事も大事です。
例えば、週に１日の平日夕方しか見られないよりも、平日１日、週末１日は内見対応が出来る、などのようにした方が、当然、内見希望者が予定を合わせやすい状況になります。
一か月の中で、平日を数日、週末を数日、あらかじめご用意いただくだけでも、かなり計画的に内見を受け入れられるので、売主様の気持ちの負担軽減にも繋がるかと思います。
内見に来てくれたお客様への対応は、お客様が気分を害すことが無いよう気を付ければ、自然体で構いませんし、お茶やお菓子を用意する必要もありません。
また、犬や猫などペットを飼っていらっしゃる方は、人懐っこいペットであっても、見学者が皆、動物好きとは限りませんので、見学時は接触しないよう気を付ける必要があります。
お互い気持ちの良い取引になるように
お客様が質問しやすい雰囲気で、気さくに答えるような形になると、お客様としては前向きな気持ちで検討する方向になります。
何度も知らない人がやって来て、家の中を案内しなければいけないのは、数十分から１時間程度とは言え、かなり疲れるし気を遣うかもしれませんが、始めて来るお客様への対応で好印象となれば、気持ちの良い売却に繋がる可能性も高まります。
訪れるお客様も、生活している中でお邪魔する事に遠慮しながら来られる方が殆どです。お互い様だと考え、お互いに良いコミュニケーションを取り、気持ち良い取引となるよう頑張りましょう。
高額な取引となる不動産ですが、人と人の取引ですから、お互いに気持ちの良い対応を心がけると、取引条件や引渡し条件の取り決めもストレスの少ない内容になる事が多くなります。
何かと気持ち的な負担が多くなる居住中のご自宅の売却ですが、納得できる良い取引を導けるよう、モモ・ホームが全力サポート致しますので、ご検討の方は是非、お気軽にご相談くださいませ！
査定・ご相談はもちろん無料です！≫無料査定・調査について
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不動産売却を依頼
媒介契約の種類売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年07月22日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探し・不動産売却相談はモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログ
不動産の売却をする場合、まずはご売却相談をいただき、査定や調査などを行います。
売り出し価格を決定すると、本格的に不動産屋さんに売却活動を開始してもらいます。
その際に必要なのが、売主様と不動産屋との間で締結する『媒介契約』です。
不動産売却の依頼 媒介契約の種類
正式に不動産売却を決めた場合、不動産の売却活動をご依頼いただくために、『媒介契約』を締結する必要があります。
媒介契約には、宅地建物取引業法第３４条の２に定められており、３種類の依頼方法があります。
いずれの種類も契約期間は３カ月以内となっており、お客様からの申し出により、期間を更新することが出来ます。
媒介契約の種類
■専属専任媒介契約
お客様は、依頼した不動産業者（以下、宅建業者）以外の宅建業者に同物件の不動産売買の媒介を依頼することが出来ません。
また、売主様ご自身が発見したご購入希望者との取引も禁止されますので、もし現れた場合にも、実務上は依頼した宅建業者を介して売買契約を締結しなければなりません。
依頼を受けた宅建業者は、物件情報を指定流通機構（レインズ）に５営業日以内に登録し、２週間に１度以上、売主様に販売状況を報告する義務があります。
１社に絞って、完全に売却活動をお願いする依頼内容となります。
１社に絞るのは、売主様にとっては、情報を独占させる事で、メリットとデメリットが生じます。
■専任媒介契約
専属専任媒介契約と同様、お客様は依頼した宅建業者以外の宅建業者に同物件の不動産売買の媒介を依頼することが出来ません。
ただ、お客様自身が発見した取引の相手方との取引が可能となっています。
依頼を受けた宅建業者は、物件情報を指定流通機構（レインズ）に７営業日以内に登録し、２週間に１度以上、売主様に販売状況を報告する義務があります。
１社に絞るという点で、専属専任媒介契約とほぼ変わらず、報告義務の内容の違いと考えても良いかと思います。
■一般媒介契約
こちらは、お客様が複数の宅建業者に同時に売却を依頼する事が出来ます。
他の宅建業者の名称と所在地を依頼したそれぞれの宅建業者に通知する義務がある「明示型」と通知義務のない「非明示型」の２種類があります。
一番売主様の自由度が高い媒介契約に見えますが、依頼を受けた宅建業者には、レインズの登録義務やお客様に対する活動の報告義務もありません。
レインズ（指定流通機構）って何？
媒介契約の種類により、登録義務や掲載までの期間が決められているレインズ（指定流通機構）って何でしょうか？
国土交通大臣の指定を受けた、全国４カ所の不動産流通機構場運営している、宅建業者間の不動産情報交換のためのネットワーク・オンラインシステムを「レインズ」と言います。
全国の宅建業者が加入しており、レインズに登録された物件情報はネットワークを介して全国各地の不動産会社に物件情報を拡散されます（この段階で一般の方に情報は拡散されません）。
この宅建業者の情報源がレインズであり、ほとんどの不動産情報は、この情報をもとに、不動産屋のHPやホームズやスーモなどのポータルサイトに宅建業者が情報を登録する事により宣伝されます。
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無料査定って何を調べる？
不動産売却の査定・調査売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年07月20日不動産売却をご検討される時に、真っ先に気になるのが『いくら位で売れるのか？』だと思います。
昔であれば、近所や駅前の不動産屋さんか、大手不動産会社に相談するくらいしか手段がありませんでしたが、今や不動産の査定もネットで出来る時代、いろいろな方法で査定額を知ることが出来ます。
そして、ほぼ全ての不動産屋さんで、査定は無料のサービスとなっています。
そもそも
無料査定って何を調べるんでしょうか？
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今では常識となった不動産売却のご相談時の『無料査定』ですが、その方法は、モモ・ホームのような小さな不動産屋ですらネットで査定が出来る時代、一括査定サイトのように、複数の不動産屋さんに一括で査定を依頼する方法もあります。
この『無料査定』ですが、大きく分けて3種類あり、種類によっては実際に売却予定の物件を直接見させていただく事も必要になります。
査定方法は大きく分けて３つ
不動産売却の査定方法としては3種類あります。
■簡易査定（机上査定）
主に、急いでご売却という訳では無く、大まかな査定額を知る事が出来れば参考にしたい、といった方にはこの簡易査定がお勧めと言えます。
一括査定サイトなどで、短時間で査定額を提示するサービスを行っているのは、ほぼこの簡易査定で査定額を提示します。
ただ、一括査定の場合、不動産業者は査定サイトに料金を払って登録してますので、査定は無料ですが、査定依頼=売却依頼と捉え、同様に査定を出すライバルに勝つ為に高額の査定を提示する傾向があります。
また、不動産業者としては、お金を払っての営業活動ですから、売却依頼を獲得しようと、他社に負けじと高額査定を出したり、なかなかしつこく営業をかけてきますので、複数会社の営業攻勢を覚悟する必要はあります。
殆どの場合、ネットで問合せ➡ネットで回答、では終わりません。。。
一括査定サイトなど、お客獲得目的でのサービスは、参考程度の大まかな査定として考えるならまだしも、あまり実情に合わないケースが多く、お客様目線での査定額が出てくることは期待しない方が良いと言えます。
この簡易査定が割と有効なのは、近隣の売買データが豊富な中古マンションの場合です。
同じ建物で売買履歴がある場合が多いので、実情の販売価格に近い査定額を知ることが出来ることがあります。
■訪問査定
各物件ごとの個性を調査士、より正確な査定価格を知ることが出来るのが訪問査定です。
具体的にご売却を検討中で、実情に近い査定額を知りたい場合には、訪問査定が有効と言えます。
訪問査定では、ご売却物件に実際に伺い、現地調査を行います。
また、お手持ちの資料や、市役所、法務局、インフラ、道路、境界等の調査を行い、近隣の売却事例と比較し、メリットやデメリット、セールスポイントを明確にして、具体的な査定額を出します。
実際には、簡易査定の正確性にはあまり信ぴょう性が無い為、訪問査定からご売却計画を進めることがお勧めと言えます。
■買取査定
訪問査定の一種ですが、なるべく急いでご売却したい事情のある方、現金化を急ぐ方には買取査定がお勧めとなります。
一般の市場価格を見ながらの販売の場合、早い場合は3カ月以内程の目標で販売価格の設定を行いますが、より高額での販売がご希望の場合、年単位で状況を見ていくケースもあります。
現金化を急いだり、住み替えが絡む場合、それほどの時間的猶予が無ければ、スピード売却を優先するケースは少なくありません。
そういった場合、モモ・ホームでの直接買い取りや、提携買取業者での買取等を選択する方法があります。
モモ・ホームでは、掲載エリア周辺での一般のご購入希望者でも、常時200人以上は登録されていますので、その中でご希望のマッチングが上手くいけば、早期に高値でのご売却も可能ですが、一般の方のご購入の場合は、現金購入を除けば、早くても１カ月以上の手続き期間は必要となりますので、スピードを最優先にする場合には、やはり買取が選択肢となります。
売却査定調査
では、具体的に調査とは、何を調べるのでしょうか？
■概要の把握
売却のご相談を受け、訪問査定となった場合、売主となるお客様との面談による概要の把握を行います。
✓ご売却理由
✓土地・建物の状況
✓使用状況
✓ご購入時の資料の確認
✓近隣との関係や、空き家や空き地の場合の管理状況
✓周辺環境や災害等の履歴、ご記憶の確認
売主様より、把握されている事を知っている限り詳しくお話いただく事が、何より大事で、売却時のトラブルの回避や、買主様の安心につながります。
■個人情報に関するご説明
不動産売却の査定調査に関しては、ご購入時の情報から現在に至るまで、様々な個人情報をお伺いし、資料に関してもお預かりする事が多くあります。
また、調査においても役所にて調達する書類も出て参りますので、モモ・ホームでは、個人情報をしっかり管理し、お客様のご事情に合わせ、秘密厳守でご売却プランを進めて参ります。
■物件の個別要因の調査
ご売却物件の種別により、調査項目は異なりますが、土地建物について、詳細調査を行います。
売主様ご協力の元、現地の調査
✓土地・建物の使用・利用・管理状況
✓接道状況
✓隣地・道路との境界、越境物等の状況
✓給排水施設・電気・ガスの状況
✓自治会やゴミ置き場等、地域情報
✓住宅設備やグレード、保守情況
✓マンションの場合、規約や管理組合の運営、積立金等の状況
✓住宅ローン残債がある場合、その状況
法務局調査
✓土地・建物の登記簿謄本の取得、記載事項確認
✓隣接所有者、道路管理者の確認
✓公図・地積測量図・建物図面と現地の状況の突き合わせ
役所調査
✓道路調査
✓上下水道の調査
✓都市計画法・建築基準法上の制限の調査
✓その他の法令制限・埋蔵文化財等の調査
✓区画整理等の調査
✓ハザードエリア・水災等の履歴調査
流通性調査
✓売買履歴データの収集及び、市場性や流通状況の調査
≫不動産売却の準備について
■価格査定と販売計画
上記詳細調査から得た不動産の特性と流通性から、ご売却が見込める価格『査定額』をご提示致します。
実際に売り出す価格『売り出し価格』は査定額とは違い、売主様のご希望をお伺いした上で、設定いたします。
『査定額』≠『売り出し価格』≠『販売価格』だという点が注意点で、調査の結果、ご売却が見込める価格を査定したものが『査定額』、売主様のご売却希望価格を加味した価格、実際に売り出しの価格が『売り出し価格』、実際にご購入していただいた時の契約価格が『販売（売却）価格』です。
売主様が喜ぶような『高額査定』は、誰でも提示出来ますが、より『販売価格』に近い査定が出せるよう詳細調査を行い、適切なアドバイスにより、売主様と共に販売計画を進めていくことが、結果、売主様の時間と精神的な負担を軽くします。
くれぐれも高い査定に釣られてしまわないようご注意いただきたいと思います。
営業方法や依頼獲得方法などで、何かとトラブルの多い一括査定サイトの高額査定で騙された方、踊らされてしまった方、売却に無駄な時間を費やす前に、モモ・ホームにご相談ください
モモ・ホームでは、特に、川越・坂戸・鶴ヶ島・日高のHP掲載エリア、富士見・ふじみ野・飯能・毛呂山町・鳩山町などの近隣エリア、東武東上線・越生線沿線・JR川越線・八高線沿線エリアの売却・買取りのご相談に対応、関東エリアのご売却相談に対応いたします。
ご相談の際は、不動産の売り出し価格、売り出し時期、売り出し期間、販売や広告の方法、引渡し条件など、お客様のご事情に合わせ、ご所有の不動産の特性を最大限に活かすことが出来る販売計画をご提案し、一緒にご売却を進めて参ります。
不動産売却は、古家の取り壊しや更地化、リフォーム等を先走って行うとマイナスの作用する事が多くあります。
売却をご検討の際は、『そのままの状態で』まずはご相談くださいませ！
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住宅ローンが残っている家の売却
抵当権抹消の手続き売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年07月16日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却・買取はモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログ
住宅ローンが残っている家は売却出来る？
マイホームを住宅ローンを組んで購入し、事情により売却をしなければならない時、まだ住宅ローンを払い終わっていない方も多くいらっしゃいます。
今の住宅ローンは、長くて35年、中には親子ローンなど60年等の超長期のローンを組むケースもあります。
当然、支払期間の間に、ご家族の事情に変化があり、売却しなければならない状況となる方も珍しくありません。
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住宅ローン残債がある不動産の売却
結論から言えば、住宅ローンの残債がある状態での不動産の売却は可能です。
ただし、売却完了時にローンを完済させる事が売買条件となりますので、それを可能とする売却をすることが必須となります。
売却する不動産を購入する際に、住宅ローンを利用した場合、ローンを組んだ金融機関を第一順位とする『抵当権』が設定されています。
不動産を売却し、買主様に所有権を移転する際には、この『抵当権』を抹消しなければなりません。
抵当権の残っている不動産の売買は不可能ではありませんが、好んで購入する方は皆無ですから、事実上、抵当権を残したままの不動産売却は不可能と思って良いでしょう。
抵当権とは
『抵当権』は住宅ローンが完済されるまで設定される金融機関の権利で、簡単に言えば、損害を補償するために金融機関が設定出来る権利です。
ローンの支払いが滞るなど、返済不能となった時に、抵当権者である金融機関が不動産を差し押さえたり出来る状態の事を言います。
（画像：三井住友銀行HPより）
住宅ローンを組んだ時に、その土地・建物は担保に設定されていて、ローン完済されるまでの期間は効力を持っています。
売却時の注意点・確認点
法律的な事で、なんだか面倒に感じますが、実際には不動産屋などから司法書士先生の紹介があり、法的な手続きは全てお任せでやってもらえますので、書類の準備など手間と依頼する費用は掛かりますが、手続きの心配はありません。
注意点としては、前述のとおり、抵当権は抹消する事が売却の大前提となりますので、売却した時の『手残り金=売却金額ー諸費用』がローン完済に足りるように売却しなければいけません。
≫不動産売却の必要費用
そのための確認として、まず、抵当権が設定されている事ですが、ローンを組んでいれば間違いないと思いますが、土地・建物の謄本を見ると、抵当権の設定額と抵当権者（金融機関名）が記載されていますので、いつ・いくら・何銀行で、ローンを組んだかの確認が可能です。
また、いくらで売ればローンを完済できるかの確認も必須です。
ローンの返済予定表やローン残高証明書等を確認して、売却による繰り上げ返済時には、利息分は返済不要となりますので、利息を除いたローン残高を必ず確認しましょう。
しっかり準備しておけば、住宅ローン残債のある不動産の売却は可能です。
築年数が浅い不動産の売却は、売却を急ぎたい事情の方も多く、ローン残高も当然に多いと思いますが、しっかり確認・準備をして、いち早くご相談いただく事で、よりよいご売却に繋がります。
差し押さえや競売、任意売却等の選択肢しか残らない状況とならないよう、最善の方法をアドバイス致します。
まずはご相談くださいませ。
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不動産売却を考えたら
売却の準備売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年07月15日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売却・買取相談はモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログ
不動産売却を考えたら
不動産は個人が所有する中でも非常に大きな資産です。
安全な取引を進める為には、様々な書類が必要となります。
不動産の売却を考えたら、取引に必要な書類や個人を証明する書類を揃えられるよう計画的に準備をしましょう。 ＞＞不動産売却の流れ
不動産取引に必要な書類
不動産を売却する際には、売却手続きの開始から売買の契約手続き、引渡しに至るまで、不動産の種類や売却の方法によって必要になる書類も異なりますので注意して不足の無いよう準備しましょう。
売却依頼から売買契約締結時に際し、必要書類など
売却のご依頼から売買契約締結時までに一般的にご用意いただく必要書類は以下の通り。
売買契約締結からお引渡し、残金決済までに期間が長い場合は、必要となるタイミングがずれる場合や、決済の方法等により、決済時に必要となる書類もありますので、確認しながら準備しましょう。
■土地・建物の『登記済証（権利証）』または『登記識別情報』
以前は、土地・建物の登記を証明する書類はいわゆる『権利証』と呼ばれる『登記済証』でしたが、埼玉県の場合、平成17年3月から順次、電子化が進んだことから、平成20年5月末以降の登記はほぼ全てが『登記識別情報』という証明書類となっています。
土地・建物登記済証または登記識別情報は、その所持者が登記名義人であることを公的に証明する書類で、不動産を購入するなどして、所有者となり、登記された時に、登記名義人の手元に渡されているはずです。
通常は、契約書等と共に保管されている方が多いですが、契約時では無く、残金決済後に登記申請手続きを行い、数週間経った登記完了後に郵送で登記名義人に渡る為、他の書類とタイムラグがありますので、一番大切とも言える書類ですが、別の場所に保管されるケースも多く、きちんと管理・保管されていないと見つけるのが難しい場合もあります。
その上、紛失した場合の『再発行が出来ない』書類で、その場合は、司法書士の方にお願いして別の手続きをとる等、手間と時間と費用を要することなりますので、まず、この書類があるか？は、スタートとして最優先で確認するべき書類です。
■実印と印鑑証明書
登記名義人の実印と3カ月以内に発行した印鑑証明書が必要です。
共有名義で複数人が名義人の場合は、それぞれの書類の取得が必要となります。
ご売却の後に共有名義人が別々の住所に住んでいる、遠方に住んでいる方が居る場合などは、後に必要となる住民票と合わせ、意外と揃えるのが面倒なケースもあります。
予め、確認して、何度も役所に行ったりしなくて済むよう、効率的に準備したい書類です。
■固定資産税・都市計画税納税通知書
役所から所有者に送付されている書類で、直近の物が必要となります。
年税額の確認と、買主様との年税額日割清算の為に必要となる書類です。
■購入時のパンフレット・最新の管理規約・重要事項調査報告書・管理組合草加議事録など
マンションの売却時に必要となります。
購入時のパンフレットは残っていればご用意いただきます。
管理規約と重要事項調査報告書は居住中の間に、変更されている場合もありますので、最新のものが必要となりますが、管理会社から取り寄せる事が可能です（費用が掛かります）。
管理規約は居住に関するルールの詳細、重要事項調査報告書はマンションそのものの状況についての詳細を買主様に説明するための書類で、管理費の支払いや滞納の状況、修繕積立金や大規模修繕計画、修繕履歴、駐車場の利用に関する点など、買主様が知っておくべき内容の説明資料となります。
■建築確認通知書・検査済証
新築分譲住宅であっても、注文住宅であっても、完成物件なら契約当時、注文など未完成物件であれば引渡し当時に買主様にコピー等が渡されているはずの書類です。
建築基準法に定められた内容に合致している建物であることや、建物の建築工事の完了検査を確認した旨を記載した書類です。
昭和の建物など、古い建物の場合、建築確認通知書はあっても完了検査済証が見つからない場合が少なくありません（検査済証の交付を受けていない建築物は、築年数が経過した物件では意外と多く、建築主事の取り扱い分の完了検査率は1998年では38％という低水準）。（昭和の建物の場合、手書きの物もあります）
完了検査を受けるのが義務では無かった時代の建物はこのような場合がありますが、確認通知書通りの建築がなされていれば、まだ良いと言えます。
この時代の建物は、建築確認で申請した建物と、現在、建っている建物が、間取りや床面積、外観等が違ったり、場合によっては建蔽率や容積率オーバーの違法建築物の場合も少なくありません。
違法建築であった場合、購入者が住宅ローンを利用できないなど、ご売却には大きなデメリットになる可能性が大きくなりますので、早期に確認しておくべき書類の一つです。
■地積測量図・確定測量図など
売却する不動産の土地に関しての境界線（点）を明確にし、確認するための書類です。
地積測量図は管轄の法務局で取得が可能ですが、無い場合はその土地の測量が行われていない事も考えられ、測量した図面が全く無い場合、ご売却時に売主様の負担で測量を要する場合があります。
確定測量図は隣地の方や、前面道路を管轄する自治体の立ち合いのもと、境界確認を行い、立ち合い者の押印をした境界確認書を合わせた測量図面です。
確定測量図は行っていれば、名義人（地権者）が保管しているはずで、境界トラブルのリスクが最も少ないので、買主様の安心につながりますし、逆に無い場合は、売主様が引渡しまでに行う必要がある場合があります。
■建築協定書
建築協定は、その地域特有の建築のルールを定めた書類で、緑の多い区画整理のなされた閑静な住宅地などでは、住環境を保持するためにルールが定められる場合があります。
こちらも土地取得時の書類と共に保管されているはずの書類ですが、役所等からの調達が可能な場合もあります。
最低敷地面積（小さい区画にしてはいけない）、高さ（3階建て等を建てない）、集合住宅（単身者世帯のアパートを建てない）、緑化（敷地の○％の植樹をする）などなど、購入する方にとっては、マンションで言う管理規約のように大事なルールとなります。
■物件状況報告書（告知書）
土地・建物の状況を詳細に説明した書類です。
調査して分かる部分は不動産屋でも記載可能ですが、売主様が知っている状況を正直に正確に売主に報告する書類で、売主様に交付するタイミングは売買契約時となります。
地盤や埋設物、土壌汚染の可能性や、過去の水災、浸水、また事件、事故、火災、近隣トラブル、越境など、買主様に告げておかなければならない事項を告知する書類です。
■付帯設備表
戸建またはマンションの場合に物件状況報告書と共に買主様に交付する書類です。
戸建やマンションの引き渡す時点での設備の種類や状況（不具合や故障など）を詳細に伝えるための書類です。
物件状況報告書と付帯設備表は、買主様に物件を詳細に理解していただくとともに、後のトラブルを避ける為、予め、引渡し時の状況を知っていただく事で、売主様を守る書類とも言えます。
両方とも、不動産屋が書類を用意しますので、記入して提出します。
■本人確認書類
運転免許証やパスポート、保険証など、本人を確認できる書類のコピーが必要になります。
■収入印紙
不動産売買契約書に貼付する収入印紙が必要です（契約金額により印紙代は異なります）。
■住宅ローン返済予定表
住宅ローンの残高が残っている場合、返済予定表と現在の残高が分かる書類をご用意ください。
抵当権が設定されている場合、ご売却完了時に抵当権抹消の登記手続きを完了させることが売主様の義務となります。
販売価格の決定にも大きく影響しますので、大事な確認書類です。
■住宅設備の保証書やリフォーム・修繕履歴が分かる書類
住宅設備の保証期間が残っている場合は、保証書類も合わせ、設備の取扱説明書等が残っていると買主様の安心につながります。
また、リフォームを行った、修繕を行った場合は、その箇所と内容の詳細が分かると、売却時のアピールポイントになり得ます。
逆にいつ修繕したり、リフォームしたりが不明の場合、買主様の立場では不安を感じる事に繋がりかねません。
必要となるタイミングは、前述のとおり、契約後でも間に合うケースもありますが、これだけの書類が必要となります。
当然、書類が全く見つからなかったり、揃えるのが難しい方も多いかと思いますが、売却が出来なくなってしまう訳ではありませんので、お気軽にご相談くださいませ。
購入希望者が申し込みをしてから、ご契約までは通常、１週間から１０日程の期間しかありません（もっと短期の場合もあります）。
購入希望者が現れてから慌てて準備するなどでは、到底間に合いませんし、ご売却を依頼する場合でも、最初の段階で物件を知る為に必要な書類も多くあります。
役所調達書類は2番目でも、『保管してあるはず』の書類は、売却がずっと先であっても、いつか必ず必要となりますので、早期に揃えて、しっかり管理しておくべきでしょう。
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不動産売却をご検討される方へ
想定外を避ける為に売却不動産・不動産管理不動産の売却不動産の管理2022年07月14日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売却・買取相談はモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログ
今だけでは無く、先々にでも
不動産の売却をご検討される方へ
年末年始やGW、お盆の期間等、ご家族や親族の方が集まる機会には保有されている不動産の売却や運用などの話題も増え、ご相談が増加する時期でもあります。
綺麗に管理は大事、でも…
使っていない不動産を保有されている方は、敷地内の草木の手入れ、空き家の風通しなど、適切に定期管理する事は非常に重要で、放っておけば草木は延び、近隣への迷惑はもちろん、木の枝の越境など、法的な問題も生じます。
また、空き家の場合はもっと深刻で、傷んでくれば、屋根やベランダの一部が隣地に飛散したり、害獣が住み付いたり、安全面や衛生面、また、部外者の出入りなど、治安面でも近隣に迷惑を掛ける事態となりかねません。
最悪の場合、家屋の倒壊なども有り得ますので、古い空家の管理は保有している方のお悩みの一つにもなっています。
早い段階で相談！
古い空家を保有で、よくあるケースとして『このままで売れるわけがない』と思うケースです。
特にそういった方は、ちょっと待っていただきたい！
良く調べないで古くて使い物にならないと思っている空家は、もしかしたら『無いと売り物にならない』かもしれないのです。
古家が残る不動産を保有している方は、必ずそのままの状態で、近隣の迷惑になる前にご相談を！と強くお勧め致します。（もちろん、現状、迷惑になっているかもしれないような家屋なら、今すぐにご相談ください！）
古家があっても売れます
きっと古家を解体し、綺麗な更地にした方が、売りやすいだろうと考え、せっかく百万円を超える費用を掛けて解体し、整地したにも関わらず、逆に売りづらくなってしまうケースがあります。
特に昭和56年6月1日以降に新築された『新耐震基準』の建物については、傷んでいても中古住宅として購入希望者が出てくる可能性があります。
実際には建て替え目的で購入してもらう時（建て替え用地）でも、『古家付き（上物付き）の土地』として販売した方が、『更地』として販売するよりも何倍も有利な場合は多くあります。
今は中古住宅や古家の見方が変わり、好んでそういった物件を探している方も多くいらっしゃいます。
リノベーションして再生したり、それを運用したりして、再度、居住出来る状態で流通するのです。
思い入れのある家であれば、再生して誰かが住み続けてくれる事を喜んでくれる売主様も多くいらっしゃいます。
ここでの注意点としては、これも良かれと思って、ご自身で先にリフォームやリノベーションをしてしまうケース、多いです！
決して悪い事ではありませんが、想定売却価格が良く分からないまま、費用を掛けて、リフォームした場合、元が取れなくなってしまっては元も子もありません。
また、販売価格を押し上げる要因にはなってしまうので、修繕、リフォーム、リノベーション、クリーニングはやる前に、是非ご相談ください！
古家が無いと売れない場合もある
そういった不動産は、いくら古くても、ボロボロでも『既存の建物があるから価値がある』物件であり、更地にしてしまうと、建てられる建築物が限定されてしまったり、建てることが出来る人が限定される場合や、場合によっては『建築できない土地』になってしまう事もあるのです。
隣の古～い中古住宅よりも、綺麗に更地にした土地の価値が半分！なんてこともあり得るのです！
建物を建てる規則は、建築当時から変化している事が多くあります。当時は問題なく建築されていても、現在の法律では、その土地の条件では、新築してはいけない場合や同様の建物の建築が出来なくなっている場合もあります。
特に市街化調整区域（周りに田畑や山林が多い地域、住所が大字の地域）や区画整理中の地域、不整形の土地、間口が狭い土地、前面道路が公道では無い土地、等の場合は、建築基準法や都市計画法などの法的な部分、自治体ごとの規制、隣接地の権利関係等の調査をしっかり行った後で、解体するべきか否か、を判断する方が良いでしょう。
まずは『そのままの状態』でご相談ください！
このような調査も、一般の方が詳細調査を行うのは大変な作業です。特に、保有不動産が近辺では無い方も多いかと思います。
やってしまってから、不動産価値が減少したことに気づいても後戻りが出来ません！
今でも、先々でもご売却を検討される方は、何度も言いますが、まずはそのままの状態でご相談ください！
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埼玉各地で記録的短時間大雨情報が発表されました！ 日々あれこれ地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産2022年07月12日埼玉県北部より記録的な大雨が迫っています！
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の新築戸建は新築戸建仲介手数料無料のモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログです。
本日、夕方から関東各地で観測史上１位にもなる記録的な大雨となる地域が出るなど、災害級の大雨が埼玉県北西部より東部に向かい被害をもたらしています。
各地で記録的短時間大雨情報を発表
(画像：NHKニュースウェブより）
昼頃から関東地方は断続的に局地的な大雨に見舞われていましたが、夜になり、埼玉県鳩山町付近では、数年に1度の猛烈な雨が降ったことから「記録的短時間大雨情報」が発表されました。
記録的短時間大雨情報は、その地域において、数年に一度しか降らないような記録的な大雨が短時間のうちに観測された時に発表されます。
発表された地域では、土砂災害や浸水、洪水、溢水、など、災害の発生の危険が高まる大雨が降っており、5段階の大雨警戒レベルのうち、非難が必要とされる警戒レベル４以上に相当する状況で発表され、既に「避難指示」が出ているか、間もなく指示が出るよう状況です。
鳩山町では3時間の降水量が観測史上最大の263.5ｍｍに達したようです。（23：30時点で6時間雨量350ｍｍ超と発表）
他、東松山市、越生町、ときがわ町、坂戸市、嵐山町、毛呂山町等でも1時間雨量が100～120ｍｍを超える大雨が降ったとみられ、同様に「記録的短時間大雨情報」が出されました。
鳩山町、越生町、ときがわ町では避難所を設置、水害に弱点を抱える東松山市では避難指示が出されました。
東松山市は2019年10月の台風19号の際、浸水で大きな被害が出ており、市内を流れる越辺川の支流の増水があり、氾濫の危険もある為、早めの指示が出されたのかと思います。
避難所を設置した地域や滑川町では、各所で道路冠水となり、関越道の下り鶴ヶ島インターチェンジ～東松山インターチェンジ間は午後6時50分より、上り線も午後8時10分から通行止めとなりました。
また、JR八高線も明覚駅構内の線路冠水により、高麗川駅～小川町駅の上下線で運転見合わせとなりました。
22時半時点で、ときがわ町で土砂崩れが発生、住宅5棟に被害が出ており、東南に移動した大雨により、飯能市、狭山市で「記録的短時間大雨情報」が発表されています。
いずれも1時間に100ｍｍを超える大雨で、勢いが衰えていないようです。
ハザードマップの確認を！
大雨の移動ルートにある、越辺川や入間川流域やその支流の小河川等の流域付近の方や、低地、崖の近くの方は、夜間の避難等は危険ですが、最大限の注意が必要です。
大雨による被害想定を確認するためには、お住まいの地域のハザードマップ、水害ハザードマップ、水災ハザードマップ、内水ハザードマップ、等を確認してください！
坂戸市水害ハザードマップ
東松山市高坂エリア水害ハザードマップ
入間市洪水・土砂災害ハザードマップ
狭山市水害ハザードマップ
各自治体のHPに詳細が掲載されています。
河川近辺の方はもちろん、川が遠くても河川から平地が続く地形や、低地の方、土砂災害の危険を感じる方は、早めの避難準備を心がけましょう！
入間川流域に氾濫危険情報を発表！
(画像：ウェザーマップより）
22：40分、入間川流域に警戒レベル４相当の「氾濫危険情報」を発表しました。
入間川流域、小畔川（川越市）では「氾濫危険水位」を超え、氾濫の危険性が高まっています。上流域での大雨は川越市より東京に向かう下流域の河川の水位の上昇となり、雨が弱まっても油断できません。
他、川越市、坂戸市、鶴ヶ島市、毛呂山町川島町（坂戸市を流れる高麗川では午前1時ごろに氾濫危険水位に達する見込み）
川越市、東松山市、坂戸市、川島町吉見町（都幾川では今後、氾濫危険水位に到達する見込み）
となっています。
今回の大雨は、先に上流域で大雨をもたらしながら、下流域に移動している為、水位の上昇に拍車を掛ける恐れがあります。
川越市よりも上り方面、入間川流域のお住まいの場合、お住まい地域の雨が記録的になるようであれば、上流域の雨が移動してきている為、非常に注意が必要です。
このまま雨が収まらない場合は、警戒して準備してください！
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2022年サマーキャンペーン対象物件情報！ 不動産購入キャンペーン・サービス建売住宅お勧め物件情報2022年07月02日飯田産業の新築分譲住宅が対象のサマーキャンペーン情報！
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この2年程はコロナの影響もあり、新築分譲各社のサマーキャンペーンは控えられてきたようですが、2022年は先のグラファーレシリーズの新生活応援キャンペーンに続き、飯田産業の新築分譲住宅が対象のサマーキャンペーン対象物件のご紹介です！
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グラファーレのキャンペーン対象物件情報 不動産購入キャンペーン・サービス建売住宅お勧め物件情報2022年07月01日グラファーレの新生活応援キャンペーン対象物件情報！
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