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不動産売却
売れやすいのはどんな土地売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年09月30日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却・買取・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください！モモ・ホームブログ
不動産売却 売れやすいのはどんな土地？
売却する不動産が建物の場合は、管理や「売れる不動産」にする為に、建物の修繕などに及ぶ注意点も多く、長期放置のデメリットは非常に大きいと言えますが、土地の場合はどうでしょうか？
土地放置の様々なデメリットとリスク
建物の無い土地は、その分、倒壊や屋根や壁の飛散等が無い分、リスクが小さいと言えますが、土地であっても、放置していても問題無いとは、当然ながら言い切れません。
その土地の立地状況や管理状況により、建物と変わらず、様々なリスクが存在します。
■不法投棄
管理されていない土地、管理者が居ないように見える土地は、不法投棄をする者に狙われる可能性が大きくなります。
不法投棄は、犯人が見つかりにくく、投棄されたゴミは行政側では処分してくれません。
土地所有者の責任や負担で処分する事になりますので、「不法投棄されにくい」状況にしておく事が大事となります。
管理者が居る事、また、管理されている事で、放置状態に比べ、不法投棄のリスクは少なくなります。
また、そのように管理された土地が「売れやすい土地」として、購入希望者に好印象を与える事となります。
人目に付きにくい土地は、プライバシーを確保出来る、土地としての良い面もありますが、不法投棄もされやすい土地と言えます。
■景観・衛生面、更に越境
管理されていない、草木が延び放題の土地は、景観を損ねるばかりか、様々なデメリットと問題を孕んでいます。
もちろん、景観を損ねれば、周辺居住者からの印象も悪くなり、気持ちよく思わない近隣住民が増えます。
購入希望者からの印象も当然、良くは見てもらえず、売却機会を失うデメリットが生じます。
草木が放置されれば、ゴミが隠れやすくなり、不法投棄のリスクは増大し、更に害獣の住処や害虫の発生、それに伴い、異臭など近隣に更なる悪印象を与える、「迷惑な空き地」となり得ます。
そういった状態で管理もされず、長期間放置されれば、放置空家と同様に、万が一、周辺の土地建物を売却するような時、関係のない近隣の不動産売却価格に悪影響を与える事もあるのです。
購入者側に立ってみれば、その土地はもちろん、近くに放置された土地・建物があるのは気持ちの良い環境とは言えません。
一方、きちんと管理された土地であれば、逆に興味を持ってもらえる機会が増えますので、向こうから寄ってきてくれる効果も期待できます。
放置状態の土地は、更に越境のリスクも抱えます。
草木であっても不動産取引上は、立派な「越境物」になり得ます。
道路に草木が延び、人や車の通行を妨げたり、標識やカーブミラーの視認に影響が出るなど、弊害も考えられます。
越境状態となれば、そのままでは売却出来ない土地となってしまいますから、草は刈ればなんとかなりますが、樹木の枝等の場合には、その規模によって、想定外の費用が掛かる事も珍しくありません。
樹木は根がありますので、その根が隣地や道路に悪影響を及ぼす可能性があるので、必要のない樹木は、早めに伐採、伐根をしておくべきでしょう。
管理されていない土地は、道路側に土の流出が起こり、その土で、道路の側溝を詰まらせてしまう事もあります。
更に、草木やゴミを放置すれば、空き地・空き家に限らず、不審火や放火のリスクも考えられます。
もし大きな災害につながるような事があった場合、その土地だけの問題で止まらないのはもちろん、事故物件になるような事があれば、その価値は近隣相場とはかけ離れた、全く別物の価値となってしまいます。
このように、土地・建物、空き地・空き家は、管理を怠ったり、放置する事で、どんどん、自身の土地の価値を落としていくことになり、期待するような不動産価値を失っていく可能性があります。
とは言え、大きすぎて管理が大変、日常が忙しく管理する時間が無い、場所が遠くて管理できない、など、ご事情により、管理が難しい状況の方も大変多くいらっしゃいます。
ご自身での管理が難しい方の場合、モモ・ホームでは空き地管理０円～の管理サポートサービスがございますので、お気軽にご相談くださいませ。
土地・建物、空き家や空き地は、との土地・建物に本来、魅力や不動産としての価値があっても、管理状態により、市場ではその評価を大きく落とす事も非常に多くあります。
市場は、需要と供給で価格が決まりますから、購入希望者がいくらで買いたいか？の「印象」で決まるウェイトが非常に大きく、それに左右されるものです。
不動産屋が高い査定を出す、それはそれで嬉しいものかもしれませんが、買うか買わないか、欲しいか、欲しくないか、価格の最終判断をするのは、「一般の購入者」ですので、あくまで、「素人の目線・印象」は一番重要と言えます。
まず、見た目の好印象により、興味を持ってもらった上で、更に法的な部分、安全性の部分と整えれば、購入希望者が安心出来る「売れやすい土地」となり、インフラの部分、利便性の部分など、アピールポイントが整えば、自然と付加価値が付き、より良い取引へと繋がっていきます。
大切な資産であるはずの不動産が空き家・空き地となった時、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、受け継いだ方にとっても資産として、活用される事になります。
管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円～の管理サポートを行っています。
今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。
まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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売れやすい不動産とは？ 売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年09月29日川越市・鶴ヶ島市・坂戸市・日高市の不動産の売却・買取のご相談はモモ・ホームにお任せください！
不動産を売却する際には、成功させる、希望の価格帯で売却したい、と誰もが考えると思います。
売れやすい不動産とは？
近くの物件がいくらで売れた、この辺りは昔より便利になった、道が広くなった、開発で綺麗になった、などの理由で、所有不動産が高く売れるんじゃないかと期待をされたり、算段する方も多くいらっしゃいます。
昔は不動産価格が下がる事があまり無かったので、その時代に購入された方は、購入価格より下がる事はあまり想像していない方もいらっしゃいます。
不動産は需要と供給で市場の相場が形成され、近隣の実勢価格を参考に、プラス面とマイナス面の増減と、その広さ、形、道路付け、接道方向、建物の大きさ、間取り、築年数、仕様、建物の位置、駐車場の有無、陽当り、などなど、その不動産の個性と、その地域の利便性や特徴などを勘案して、市場価格が形成されますが、その時の経済状況や市場のニーズ（購入者のニーズ）に変化があれば、同様に変化します。
市場価格は、査定で決まるものでは無く、実際に売れる価格（購入者が決める）です。
その市場の中で、売れやすい不動産と売れにくい不動産が存在します。
同じような場所で同じような価格帯であっても、売れにくい不動産になる可能性があります。
売れやすい不動産の特徴を踏まえ、売却を成功させるために、購入者のニーズをうまくキャッチ出来れば、成功する不動産の売却に近づきます。
販売する価格は、それぞれのご事情や、ご希望があるかと思いますが、その中でも対策をすれば、より早く、より高くの売却の可能性が生まれると思います。
≫売れやすい不動産①
≫売れやすい不動産②
≫売れやすい不動産③
≫売れやすい不動産④
大切な資産であるはずの不動産が空き家・空き地となった時、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、受け継いだ方にとっても資産として、活用される事になります。
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空き家・空き地が負動産になる前に 売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却2022年09月28日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の空き家・空き地の売却・買取のご相談はモモ・ホームにお任せください！モモ・ホームブログ
近年では社会問題として注目もされてきた空き家問題ですが、誰も住まなくなった空き家・空き地は遠方にお住まいであったり、どこから手を付ければ良いか分からず、管理に手が回らず、放置してしまっているという方もいるのではないでしょうか。
つい腰が重くなりがちな空き家・空き地の管理ですが、放置すると、草木の放置による景観の問題、雨漏りやカビの発生といった衛生問題、倒壊や飛散の危険性、最悪の場合は空き巣や住み付き、放火といった犯罪のターゲットになってしまうこともあり、様々な放置できないデメリットが発生します。
空き家・空き地放置のデメリット
■景観を著しく損ねる
空き地・空家に共通して言えることは、放置により、雑草や植樹の管理がなされず、伸び放題になれば景観を著しく損ね、草木が隣地の敷地内に越境する事も多く見られます。
時には電線に掛かる程、枝が延びてしまう事もあり、越境と合わせ、景観への影響だけでは済まなくなるケースもあります。
管理されていない空き家・空き地は不法投棄の場所に選ばれてしまう事も多く、敷地内に投機されてしまったゴミは、行政が管理してくれませんので、所有者の責任で処分する事になります。
ゴミが腐食したり、害虫や害獣の住処となれば、衛生上の問題も発生し、近隣住民からの苦情は避けられない状況となるでしょう。
管理を怠れば、先々に何倍もの労力と手間、時には法的な責任を取らざるを得ない状況も有り得ます。
■倒壊・飛散
特に空き家の場合は、人が住まなくなった建物の老朽化は驚くほど速く、瞬く間に老朽化が進みます。
外壁やバルコニーのひび割れや崩れ落ちる話はよく聞きますが、バルコニーの倒壊や、最悪の場合、建物自体の倒壊があれば、近隣だけでは無く、通行人など、人に被害が及ぶ危険を孕んでいます。
同様に、外壁や屋根、ガラス等の強風などによる飛散があれば、被害は近隣だけでは済まない可能性もあり、建物以外でもブロック塀やフェンスの老朽化による崩れや倒壊も、意外な被害者を出す可能性があります。
特に壁に穴が開いてしまったり、窓が割れてしまっているような老朽化が進んだ建物は、強風により、屋根や扉、ガラスを飛ばすなど、より大きな被害を出す恐れがあります。
敷地内に樹木がある場合は、何年も放置した結果、幹が太くなり、ブロック塀を押し倒した例や、枯れた樹木が強風などで隣地に倒れるなどの被害を出すことも、決して珍しくありません。
これらも被害者が出れば、損害賠償など、法的な責任を問われる可能性があります。
■資産価値が著しく低下
放置されてしまった特に空き家は、経年劣化が住んでいるよりも激しく、早く進みます。
補修や管理がされていない状態での劣化は、小さな亀裂でも雨が染み込み、そこからカビが生えるなど、劣化を急速に進行させます。
雨漏りが進行し、管理をしなければ、家屋内に湿気がたまり、カビが生え、湿気を好む白蟻等、害虫の被害に合ってしまえば、傾いたり、修繕不能に陥る可能性もあり、資産価値、市場価値が著しく低下、売りづらい物件になっていきます。
空き地であっても、管理されず、草木が成長してしまった場合、伐採や伐根を必要とする状況となれば、市場価値に大きく影響する場合もあります。
■固定資産税の負担
空き家や空き地などの不動産を持っている場合には固定資産税を納税する義務があり、所有している間には負担が生じます。
平成27年5月に全面施行された空き家対策特別措置法により、さらにリスクが増え、倒壊の危険がある、ゴミなどが溜まって地域に悪影響を与える、などの状態にある空き家を『特定空き家等』と定義しています。
通常であれば住宅用地の固定資産税は最大6分の1に減額する控除が適用されていますが、この法律により、『特定空き家等』に認定された空家には控除が適用されなくなりました。
つまり、それまでの最大6倍の固定資産税を支払わなければならなくなるのです。
■過料の可能性も
空き家の老朽化が進み、近隣住民や地域の景観・治安に不安を及ぼす状態になると、自治体から特定空家等に認定される事があり、その場合、自治体に過料が課せられる可能性があります。
例えば、改善命令が出されたにもかかわらず、それを無視すると、50万円以下の過料が課せられます。
また、自治体の権限で強制執行により、建物の解体が行われる際はその費用を所有者が負担することになります。
■放火などの被害
放置されたまま老朽化が進み、誰も住んでいない、管理されていない事が一目でわかるような状態になると、害虫や害獣の住み付きによる、周辺への衛生上の問題もありますが、放火など、犯罪の被害に会う可能性が増加します。
火災の及ぼす影響は近隣にも及ぶ可能性があり、被害に会っただけでは済まされません。
また、不審者の出入りなど、犯罪の温床となるケース、第三者の住み付きなどのケースも有り得ます。
どれも被害に会うだけでなく、近隣への影響を免れない事態と言え、管理されていれば避けられる可能性があります。
■売却が難しくなる
こういった放置状態が続けば、いざ売却しようと思った際に、『売れる状態』にする為に費用が掛かる事になります。
修繕費や解体費などはもちろんですが、売却に必要な確定測量などを行う場合、近隣の心象を損なってしまっていれば、境界の確定に必要な近隣の同意を快く受け入れてくれない場合もあるのです。
■譲渡所得特別控除の特例を受けられない
相続によって取得した空き家を、一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できますが、3年を超えて放置してしまうと、この特例が受けられなくなります。
相続登記を怠れば更なるデメリットも…
■売却出来ない
ご自身が相続した土地・建物であっても、肝心の相続登記を怠っていれば、売却処理が出来ません。
また、その土地・建物が何らかの被害に会った際にも賠償を受ける事も出来ません。
■相続人が増える可能性がある
相続登記を行わずに放置していた場合、もし他の相続人が死亡し、例えばその配偶者と子に相続が行われるとすると、その不動産の相続人がさらに増えることになります。
こうなると手続きなどが余計に複雑化するばかりか、不要な相続争いを引き起こしてしまう可能性もあります。
相続する前に準備出来ることも
■相続によって、親族の方々が、管理が難しい空き家や空き地となる可能性を感じる場合、ご自身が元気で、しっかり判断が出来るうちに、管理をしっかり行う、どのように処理、処分するかを決め、遺言等に残しておく、売却する、などの対応策を打っておくことで、デメリットの多くを回避する事が可能です。
存命中であっても、認知症を発症したり、不慮の事故などで、判断能力を失った場合には、ご自身での売却が出来なくなるばかりか、親族であっても売却等の処分が難しくなり、後見人制度の手続きを要したり、その不動産を売却するには、大変な手間と手続きを必要とします。
また、突然の相続の場合には、相続人同士の意思共有が難しいケースも多く、分割や売却、活用に関して、争いになることもしばしば起こり、いわゆる争続となり得ます。
そのような事態に見舞われた空き家・空き地の多くは放置される事となり、また、そういった不動産を、専門家を通さずに売買する業者もあり、その場合の売却価格は、当然、市場価格とかけ離れたものになるケースが多いのです。
不動産等の資産を所有されている方は、少なからず、先々の事について考えてはいらっしゃる相続の問題だと思いますが、準備は早すぎる事はありません。
大切な資産であるはずの不動産が空き家・空き地となった時、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、受け継いだ方にとっても資産として、活用される事になります。
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不動産の高値売却・手間と費用 売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年09月27日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却・買取はお任せ！モモ・ホームブログ
相続などで取得した土地や建物、現在のお住まいやご実家、管理が大変になった土地や建物の売却を検討された時に、手残り金額や税金を考えると少しでも高く売却したいと思うのは当然です。
様々なご事情で土地や建物はご売却に至りますから、モモ・ホームの基本的な売却スタンスは『手間と費用をなるべく掛けずに』、いかに高くご売却を成功させるか、ですが、資産に余裕があり、手間を掛ける事を惜しまない方は、不動産に付加価値を付け、より高額のご売却を望まれる方もいらっしゃいます。
また、どうしてもそのままでは売却が難しい不動産もあります。
そのような場合には、状況を改善し、売却を可能にする工夫や、時には売却可能にするために費用を掛ける必要がある場合もあります。
不動産は同じものが２つと無い１点ものであり、その個性も様々、手間を掛けなければ売却が難しいものから、ちょっとした手間や交渉で、大化けするものまであります。
隣近所の売却データや履歴は大いに参考にすべきですが、売却の際、同様の価格で売れるかどうかは、その不動産の個性によります。
モモ・ホームでは、不動産売却に必要な調査や資料から、ご売却不動産の個性を見極め、手間と費用を掛けなければいけない物件か、その必要性の有無はもちろん、手間と費用を掛ければ、高いコストパフォーマンスを得る事が出来るかを検証し、お客様と共に適切なご売却計画を考え、満足のいくご売却を目指します。
不動産の高値売却・手間と費用
不動産を少しでも高くご売却する事を目指す場合、買取では無く、一般の方に購入していただく方法一択となります。
一般の方に購入していただくには、宣伝し候補に選んでいただき、実際に見て確認した上で、気に入ったら、購入できるかをローンの審査等を通してもらい、購入申込を頂く段どりを踏みますので、買取に比べて時間は掛かります。
■付加価値①
リフォーム・リノベーション
一般の方に同じ不動産を高く購入していただくには、一番一般的な方法としてリフォームがあります。
これは、設備や内装を新しくして、外壁や屋根にも塗装などの手を加えれば、見栄えも性能も上がり、当然に、より高額でのご売却が期待できます。
リフォームは、手間も費用も掛けようと思えば際限なく掛けられますので、ご自身の好みや独断で妄想し、大きな費用と手間、時間を掛けた分、取り返せないリスクを考えずにやってしまうと、大きなしっぺ返しを食らうケースもありますので、慎重に行う必要があります。
その不動産を知る前に、このような大掛かりな手間を掛けても、『全く意味が無い』事があります。
リフォームやリノベーションは、しっかり調査し、不動産を理解した上で、やるべきものですから、独断で良かれと思って手を出すことだけは禁物です。
費用が大きい分、お客様の目を引きやすいリフォームは、その効果が適切に発揮されれば、相場以上の価格でのご売却の可能性を秘めますが、これから売却活動を行うのですから、『ニーズを先読み』する必要があり、見た目分かりやすそうですが、リスクも伴う点を知っておきましょう。
リスク回避の一つの方法として、現況のまま販売を開始して、お客様のニーズに合わせて（予め設定した価格の範囲内で）リフォームして引渡す方法や、この部分をリフォームする予定です、と告知して販売する方法などがありますが、この方法の場合、リスクは回避出来る反面、物件のご紹介は様々な業者の営業担当者が行いますので、その営業担当者の説明がしっかり行われるか、の不安や、リフォーム前の状態を見て、お客様にイメージしてもらう方法ですので、その営業担当者の力量により結果が変わるリスクがあると言えます。
■付加価値②
確 定 測 量
建物の見栄えも高値売却には効果が期待できますが、購入する側が当たり前の事として期待するのが、敷地の広さや権利がはっきりしている事です。
見栄えが綺麗になっても、敷地がどこからどこまでか、はっきりしていないような土地では、取引自体が不安定な内容になるのはもちろん、購入する側としては不安でしかありません。
特に、地積測量図が備わっていないような土地や、境界標が現地で確認できない土地の場合、購入者は必ず、確定的な裏付けを求めますので、費用を掛ける場合、また、ご売却を成功させる上で、必須と言えるのが『境界の確定』や『境界標の明示』と言えます。
確定測量には隣地の協力や、接している道路を管理している自治体の立ち合いが必要なので、手間と時間が掛かります。
数週間から土地の広さや境界点の状況により数カ月掛かる場合もあります。
どのような土地の広さでも、30万円程度～の費用も必要となります。
ご売却の事情により、費用を捻出出来ない等の場合も当然ありますので、その場合は、売却価格に影響が出ます。
また、確定測量を行った結果、越境が判明する場合があります。
このような場合は、売却を完了させる前に越境を解消する事が売主様の義務となりますので、固定物（建物や境界ブロック）などの越境の場合、費用が掛かる事があります。
■付加価値③
適切な管理やクリーニング
境界も確認出来て何も問題が起こりそうもない状態でも、その土地の管理状態（草が延び放題など）、建物の管理（片付けもされておらず残置物が散乱している）がしっかり行われているか否かで、購入希望者の印象は全く違うものです。
大きな費用は掛けずとも、草刈り、除草や整理整頓、清掃などをしておけば、購入希望者の印象を良くし、安心を得られる効果が大きいでしょう。
モモ・ホームでは、空き地の管理サポートを0円から提供しています。
売却活動中の管理はもちろん料金が発生しませんが、ご売却予定の無い、または先々の予定の空き地や空き家の管理を0円からサポートします。
ご売却時するまでに、管理状況によっては近隣関係の悪化による不利益や、空き家放置により老朽化を早める不利益を回避するために、定期的な管理は不可欠と言えますので、管理を負担に感じる方は、是非お気軽にご相談くださいませ。
■その他の付加価値
瑕疵保険の加入、ホームインスペクション
瑕疵保険は、取引後に貸すが見つかった場合でも、その補修費を補ってくれる保険制度で、保証期間や保証金額、対象となる部位などが、保険法人、あるいは保険の種類ごとに定められています。
個人が加入する場合の瑕疵保険の保証期間は、保険対象住宅の引渡し日から起算して1～5年となっており、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」の瑕疵が保証対象で、保証金額の上限は、500万円または1,000万円です。
保証期間や保証金額、建物の構造や規模により費用は異なりますが、保険料も3万円弱～と、それ自体は高額ではありませんし、加入しておけば、購入者の安心にもつながり、取引後のトラブル回避にも大きな効果がありますが、加入には検査が必要です（検査料金が3万円弱～）。
検査に不合格となった場合、合格するためには結局リフォームを要する事になりますので、合格要件を確認しながら検討するべきでしょう。
また、その建物の状態を調べ、どの部分に欠陥があるかを調べる手段として、ホームインスペクションがあります。
専門業者に建物の見えない部分の瑕疵をかなり細かい部分まで検査してもらえ、現在の状況を正確に把握することが出来ます。(細かすぎてショックを受ける方も…)
ちょっとした所も指摘が出るので、全部直すとなると、これもかなりの費用になる場合がありますが、このホームインスペクション自体は、10万円～20万円（建物の規模や構造などによる）は必要となります。
ホームインスペクションは検査をするだけですので、そこで、どの部分を修繕するか、の判断は依頼した売主様や、買主様となり、当然、別途費用となります。
特に空き家を売却する場合には、買主様の負担で、契約から引き渡しまでの間に、ホームインスペクションを受け入れるという条件での売却も一つの方法です。
この場合、契約条件をしっかり整えておけば、突発的な費用負担のリスクは少なくなります。
このように、不動産のご売却において、現況を改善し高値売却を目指すには、それぞれ、それなりの費用が掛かりますし、費用を掛ければ、必ずそれが購入者のニーズを満たすかは未知数と言えます。
慌てたり、先走って費用を掛ける必要は全くありません。
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不動産売却の注意点 売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却不動産の管理2022年09月26日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却・買取はお任せ！モモ・ホームブログ
様々な不動産売却・買取のご相談を受け、販売を重ねておりますが、売却する土地や建物はまさに千差万別、一つとして同じものが無い、一点ものですので、ご売却相談の都度、詳細な調査を必要とし、ご売却や買取に際してのトラブルが起こらないよう、注意が必要です。
モモ・ホームでは、土地・建物のご売却相談から、販売開始、買取のご契約に至る過程で、詳細を調査し、ご売却の場合は、ご依頼を受ける段階や販売価格を決める段階において、その不動産の個性を把握、売主様のご理解を戴いた上で、長所を発見し活かす、短所をカバーする、対処する事で、ご売却を成功に導きます。
不動産売却の注意点
不動産売却には様々な注意点があります。
その建物と土地においてはもちろん、接している道路や隣地、隣家においても、注意を怠ると売却価格に大きな影響を及ぼしたり、トラブルの元となる事も有り得ます。
見落としがちなものから、販売価格に影響のあるもの、トラブルの元となりかねないものまで、注意ポイントをモモ・ホームブログ記事より、まとめました（順次更新します）。
≫不動産売却の注意点 前面道路・周辺道路
≫不動産売却の注意点 リスクのある道路・私道①
≫不動産売却の注意点 リスクのある道路・私道②
≫不動産売却の注意点 里道・赤道・青道
≫不動産売却の注意点 道路査定
≫不動産売却の注意点 瑕疵担保責任（契約不適合責任）
≫不動産売却の注意点 瑕疵担保免責（契約不適合責任免責）
≫不動産売却の注意点 土地境界確定
≫不動産売却の注意点 境界確定工程と近隣関係
≫不動産売却の注意点 既存不適格
≫不動産売却の注意点 増改築・未登記
≫不動産売却の注意点 新旧耐震基準①
≫不動産売却の注意点 新旧耐震基準②
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不動産売却の必要費用 売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年09月20日不動産を売却する際には、購入時と同じように「諸費用」が掛かってきます。
売却の場合、特に手残り金額の計算が狂うと影響が大きい場合がありますので、予めどのような費用が掛かるのかの把握も重要です。
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不動産売却の諸費用
購入時と同様に掛かる費用として■仲介手数料■登記費用■収入印紙代（印紙税）が諸費用として掛かってきます。
■仲介手数料
仲介手数料は、売却を依頼した仲介業者に支払う、売買契約成立時に発生する費用です。
必要な仲介手数料の額は、不動産の売買金額により上限金額が決まっており、
・取引額のうち、200万円以下の部分 に取引額の5%
・200万円超、400万円以下の部分 に取引額の４%
・400万円超の部分 に取引額の３%
の合計金額に消費税を加算した額が必要となります。
■登記費用
不動産売却時に、登記された名義人の内容と、現在（実際）の名義人の指名や住所などが一致しない場合、事前に氏名や住所の変更登記を行う場合もあります。
また、住宅ローンの残債が残っている場合は、引渡し（決済手続き）の際に抵当権を抹消する必要がありますので、抵当権抹消登記を行います。
登記費用は抵当権抹消については数万円の司法書士費用が掛かります。
また、建物を解体して引き渡す契約の場合には、建物の滅失登記費用が掛かります。
■印紙代（印紙税）
不動産売却のご契約時に売買契約書に貼付する印紙代が掛かります。
買主、売主双方が売買契約書の原本をそれぞれ保有する契約の場合には必要ですが、印紙は原本のみ貼付ですので、売主様はその写しの保有で良い場合には、印紙税は不要となります。
印紙代は
・取引価格500万円超～1000万円以下 5000円
・取引価格1000万円超～5000万円以下 10000円
・取引価格5000万円超～1億円以下 30000円
・取引価格1億円超～5億円以下 60000円
が掛かります。
その他の費用
他にも売却した不動産の種類や取引条件によって、必要な費用が発生します。
むしろ、その他の費用は想定しておかないと、計画を大きく狂わせることにもなりますので、事前にしっかり確認しましょう。
■譲渡所得税
不動産売却によって利益が生じた場合には、譲渡所得税が掛かります。
≫不動産売却の税金で確認
■(確定)測量費用・境界復元費用
不動産売買において、その敷地の境界を確定させる事、境界を明示する事は、原則、売主の義務となります。
個人間売買では特約により、境界非明示として取引する事も可能ですが、確定測量や、境界明示（亡失した境界の復元）の費用は掛かるものとして考えた方が良いでしょう。
ご売却依頼のお客様は意外と税金面は気にされており、ご自身で調べたりしている場合が多いのですが、この確定測量と境界明示、復元については、全く想定していない費用として圧倒的なナンバーワンです。
一般の測量が約20万円～、確定測量で費用は30万円程度～ですが、土地の広さや境界点の数（復元する境界点の数）、近隣住民の数などで費用は大きく異なり、要する期間についても、接面道路が市なのか県なのか、また、隣地に所在不明者が居る場合など、意外に費用が膨らむ要素を秘めていますので、早めに状況を把握するべきポイントです。
■越境の是正
測量と合わせて発生する事が少なくないのが、測量により判明した「越境の是正」です。
越境については、通常は引渡しまでに売主の責任と負担により解消、是正、解決すべき事由となりますので、それまで全く気付かずに過ごして、問題も起こらなかった場合でも、他人に売却する時には是正する必要があります。
相続不動産の場合、詳細が分からず、かなり古くからある家屋や塀、樹木など、実は越境している事は珍しくありません。
この点も早めの把握で、対応する必要があります。
費用はケースによりますが、建物自体が越境している場合など、膨大になる事もあります。
■残置物撤去費用
残置物（不用品）を撤去して売却する場合、撤去費用が必要です。
残置物は残しての売却ももちろん可能ですが、残置物がそのままの物件より、撤去後の物件の方が当然見栄えが良く、売却の「スピード」や「価格」への影響は必ずあります。
■修繕、リフォーム費用
雨漏りや床の撓みなど、設備の故障など、必要に応じて修繕する場合もあり、リフォームした方が付加価値が上がり、売却時の費用対効果が確実に望める場合には、費用を掛けた方が良いこともあります。
修繕範囲、リフォームの規模により費用は様々です。
■ハウスクリーニング費用
お引渡し前、または空き家の場合の内見の印象を良くする為に業者にクリーニングをしてもらう費用です。
現況でのお引渡しも多いので、必ず掛かる費用ではありませんが、空き家で、まだ使用に耐える状態の建物であれば、クリーニングした状態で内見をしてもらった方が、費用以上に印象が良くなる可能性はあります。
広さやクリーニングの範囲によって5万円～で幅があります。
■建物診断費用（ホームインスペクション）費用
事前に建築士による建物診断を受けておくと買主様の安心を得られる可能性があります。
費用は10万円程度～が一般的です。
■既存住宅売買瑕疵担保保険加入費用
個人の売主様で売却の場合、瑕疵担保責任免責（契約不適合責任免責）の契約は非常に比率が高く、ほとんど、と言ってもいいですが、瑕疵担保補償期間が最長5年の同保険は買主様の安心を得られる可能性は高くなります。
簡単に加入出来る訳では無く、専門機関の検査合格が必要で、加入に補修が必要な場合、検査と加入費用約15万円にプラス補修費用が掛かります。
■解体費用
古家有の土地で、解体更地渡しの条件の契約の場合、解体費用が掛かります。
昔はいい加減な格安の解体業者が通用していた時代もありましたが、現在は、マニフェストを提出出来る、しっかりした業者に解体を頼むなど、自己防衛をしないと解体を依頼した者も、不法投棄があった場合の責任を取らなければいけないので、業者選びが一番難しいところかもしれません。
建物の種類、庭木や庭石、池や井戸、浄化槽や土地の間口に広さなどにより、解体費用は100万円～数百万円まで大幅に異なります。
■建物の検査済証が無い建物の場合
検査済証の無い建物は、建物の『適合証明』が取得できない為、フラット３５などの住宅ローンや、一般の金融機関においても、ほぼローンの担保要件を満たさない為、買い手が非常につきにくい状態です。
リフォームなどを行う余裕がある場合は、検査済証の『紛失』の場合は『再取得』の手続き、そもそも建築時に完了検査を受けていない（昭和の建築物では8割から9割が受けていない）場合、更に建築を開始する時に提出する設計図書、『建築確認申請』、建築前に取得する『確認済証』等の資料と、現在の建築物に相違がある場合には、『適合調査』を経て『適合証明』を取得する事が望ましいと言えます。
当初計画通りの設計図書と、現在の建物に相違が無ければ、『違法建築』や『途中、増改築が行われていない』可能性が高くなりますので、購入者がローンを利用できる可能性があります。
ご相談くださいませ。
これらの費用は、戸建、土地、マンション、など建物の有無や構造、市街地や農地などの特徴により大きく異なります。
全てが掛かってくる費用でありませんが、何より、「早い段階で」状況を把握して、費用の想定を見積もっておく事が肝心です。
売渡の条件にも関わりますので、一緒にプランニングしていきます。
是非、お気軽にご相談くださいませ。
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東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、市街化調整区域売買や不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産売却査定・売却開始の準備 売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年09月15日相続した土地・建物、管理が大変で放置状態の空き家や空き地、ご自宅やご実家の売却を検討される時に気になるのは、土地と建物の価値。
ほとんどの方が最初の動きとして、査定依頼のご連絡を頂きます。
昨今では、ネットで数社に簡易査定をしてもらえる一括査定サイトも多くなりましたが、その後の営業電話攻勢に悩まされたお話も多く聞きます。
不動産業者も費用を掛けて登録しているサイトなので、売却依頼獲得の為に、根拠のない高額査定を出すケースも、ほぼ当たり前ですので、その点は予め考慮した上でご利用いただいた方が良いかと思います。
不動産売却査定・売却開始の準備
通常の査定を行うには、根拠ある査定額を出すために、それなりの資料の準備が必要になります。
これだけ準備出来れば、かなりご売却にも有利になる≫売却の準備を参考に、お自宅やご実家に保存されているであろう書類は探してみてください。
ご購入時の資料が出てくると、いろいろと見えてくるものがあり、より有利なご売却計画をプランニングできる可能性が広がります。
また、当時の都市計画法上のルールと、現在のルールが変化している場合、対処を考えなければいけない要素があったり、申請した建物と、現在建っている建物が、間取りや広さが違うケースは、古い建物の場合、非常に多くありますので、効率的、計画的にご売却を進められるヒントが盛りだくさんの資料でもあります。
現在の価値を知るには、固定資産税の納税書類等になりますので、納税をされている場合は、その資料も重要となります（改めて取得も可能）。
無申告や脱法的、違法な建築物がある場合、ご売却方法を考えなければいけませんので、土地の価値を台無しにしないよう、早めの確認、対処をしたいものです。
資料の準備はご協力しますので、お気軽にご相談くださいませ。
ご売却開始の準備
不動産のご売却が決まり、売却活動を開始する段になった場合、やっておいた方が良いご売却開始の準備としては
■外観の見栄えを少しでも良くする…建物の外観は限界がありますが、庭木や雑草の管理、駐車スペースをやお庭を綺麗に
■使わないものは片付けて整理…居住中のご売却の場合、ご売却の為に『内覧』は避けて通れません。
使わないものはまとめて片付け、今後必要のないものは処分し、内覧時に物が整理されている印象になるよう整える事は印象アップの為に重要です。
■残置物の処分…空き家のご売却の場合、資金的に余裕があれば、残置物の撤去処分は高価が大きいのでお勧めします。
空き家の場合、ご事情により、そのままの状態でご売却される事も多いので、問題ありませんが、販売価格には影響があります。
■掃除…いつでもちょっと片付ければ準備が出来るよう、形を作っておくことは売る側のストレスを減らすためにもお勧めです。
空き家の場合もハウスクリーニングまでは必要ありませんが、スッキリ片付いていれば好印象に繋がります。
■落ちない汚れや破損部分は隠さない…壁の穴やクロスの破損、汚損、床の破損などは家具や荷物で隠したいところですが、ご売却が成立した後や、引渡し後に発覚した場合、大きなトラブルに繋がる可能性があります。
隠したいところは隠さない、何度も確認の内見に来ていただかなくて大丈夫なように、デメリットは開示しましょう。
■草木…樹木の管理…空き地の場合、雑草などの草木の管理、大き目な樹木がある場合は道路や隣家に影響の無いよう管理が必要です。
特に樹木の越境は印象が良くありませんので、管理しきれない場合は伐採、伐根を考えましょう。
空き地の場合、モモ・ホームでは、売却するか否かを問わず、無料からの管理サービスがございますので、お気軽にご相談くださいませ。
■写真…建物がある場合、特に居住中の場合は内覧希望者が空き家に比べ、激減します。
特に居住中の建物の場合、興味を持ってもらうには写真の掲載数が多いことが、ご売却機会の増加に大きく影響します。
何もない状態で撮影する必要はありませんので、なるべく多くの写真を公開する事を考えましょう。（写真はこちらで撮影しますので、撮影箇所は打ち合わせを行います）
以上の点を、ご売却に向けて頑張っていただけると、同じ不動産でも、本来の価値に合った、売りやすい不動産へと前進していきます。
ご相談いただく前に、様々手を加えたり、費用を掛けたりすると、逆にマイナスになる場合も非常に多くあります。
売却をご検討の段階で、何も手を加えずに、まずはご相談くださいませ。
スムーズにご売却手続きを完了させるためにサポート致しますので、確認、準備を早めに進めていきましょう。
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不動産売却時の税金 売却不動産・不動産管理不動産と税金不動産の売却2022年09月11日不動産取引には様々な費用が掛かりますが、「税金」もその一つです。
特に売却利益が出る場合には、ケースにより多額の納税負担の可能性がありますので、ほぼ毎年改正される税法は押さえておく必要があります。
不動産売却時の税金には■譲渡所得税■住民税■印紙税■消費税があります。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売却相談はモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログ
不動産売却時の税金
■譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却した際に利益が生じた時にかかる税金で、算出も一番複雑な上にほぼ毎年の改正となる為、最新の情報や税理士の先生など専門家への確認が必要と言えます。
譲渡所得（利益）にかかる税金は事業所得や給与所得などの他の所得と分離して計算され、所得税と住民税が課税されます（分離課税）。
売却時に利益が生じた場合に課税されますので、譲渡所得がマイナス（譲渡損失）になった場合には課税されません。
また、原則として事業所得や給与所得などの総合課税の所得と通算して計算することはできませんが、一定の要件を満たした場合は、譲渡損失を総合課税の所得と通算する（総合課税の所得から差し引く）ことが認められています。
「課税譲渡所得金額」は税額計算の基礎となり、譲渡による収入金額（譲渡金額）から、取得費及び譲渡費用を差し引いて計算された「譲渡所得」から、さらに◆特別控除等の適用がある場合に、その特別控除額を控除して算出します。
取得費の求め方
その不動産取得時の価格（代金）や取得に要した費用の事で、実額法と概算法の内、大きい金額を用います。
実額法…売却した不動産の購入価格（建物は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算）、購入時の仲介手数料、購入時契約書に貼付した印紙税、登録免許税や登録手数料、不動産取得税、立ち退き料や移転料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額で算出します。
概算法…購入時の資料の不足などの理由で、実際の取得費が不明な場合や、実際の取得費が売却価格の5%よりも少ないときは、売却価格の5%を取得費とみなして算出することができます。
譲渡費用の求め方
不動産を売却するために要した費用で、売却の際の仲介手数料、測量費用、広告費用、売買契約書貼付の印紙代の他、立ち退き料や取り壊し費用などがあります。
課税譲渡所得の計算
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 － （ 取得費+ 譲渡費用）
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 － 特別控除
税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率 （所得税・住民税）
譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。
短期譲渡と長期譲渡
不動産の所有期間とは土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間で、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。
譲渡所得は、この所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ税率も異なります。
所有期間が短期の場合、税率がほぼ倍になります。5年がラインとなりますので、短期で売却の必要が生じた場合には留意が必要です。
長期譲渡所得 短期譲渡所得 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの 税率20%(所得税15%・住民税5％) 税率39％(所得税30％・住民税9％)
◆特別控除と軽減税率
売却した不動産がご自宅の場合には、一定の要件を満たした場合、特別控除や軽減税率の特例等があります。
3,000万円特別控除
ご自宅やその敷地を売却し、利益（譲渡所得）が生じた場合でも、譲渡所得3,000万円までは実質的に課税しないという制度です。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 - （取得費 ＋ 譲渡費用） － 3,000万円
この特例を受けるための要件
①現在主として住んでいる自宅を売却したとき。（家屋とともに、その敷地や借地権を売る場合も含む。2つ以上居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヶ所のみが特例の対象となります。）
②居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却したとき。
③自宅を売却する年の前年及び前々年に、居住用財産の3,000万円特別控除又は居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
④売主と買主の関係が、配偶者や親や子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。
⑤別荘など主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋でないこと。
居住用財産の譲渡の軽減税率
ご自宅を売却した際に、譲渡所得の税額を通常よりも税率が低くなります。
具体的な税率と計算は
・譲渡所得6,000万円以下の部分＝譲渡所得×14%（所得税10%＋住民税4%）
・譲渡所得6,000万円を超える部分＝（譲渡所得-6,000万円）×20%（所得税15%＋住民税5%）
上記2つをたした税額となります。
この特例を受けるための要件
①現在主として住んでいる自宅を売却したとき。（家屋とともに、その敷地や借地権を売る場合も含む。2つ以上居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヶ所のみが特例の対象となります。）
②居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却したとき。
③売却する年の1月1日において、家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
④売却する年の前年及び前々年に、居住用財産の軽減税率の特例を受けていないこと。
⑤売主と買主の関係が、配偶者や親や子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。
⑥売却した家屋や敷地について居住用財産の買換え特例などの適用を受けていないこと。（ただし、居住用財産の3,000万円の特別控除の特例とは併用できる）
特定の居住用財産の買換え特例
ご自宅を買換えされた場合は、一定の要件を満たすことで、譲渡資産の収入金額、買替資産の取得金額のそれぞれを比較して、譲渡益（利益）が出る場合のみ、その譲渡益の部分にのみ課税する特例です。
「譲渡資産の収入金額 ≦ 買替資産の取得金額」の場合・・・課税なし
「譲渡資産の収入金額 ＞ 買替資産の取得金額」の場合・・・譲渡資産の収入金額－買替資産の取得金額＝譲渡所得 とします。
特定の居住用財産の買換え特例を利用するための主な要件は次の通りです。
譲渡資産の要件
①現在住んでいる家屋または家屋と敷地（2つ以上、居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヶ所のみが対象）。また、自己の居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したとき。
②譲渡した年の1月1日で、家屋と敷地の所有期間がともに10年超であること。
③譲渡人による居住期間が通算10年以上であること。
④譲渡資産の譲渡代金が1億円以下であること。
買換え資産の要件
①居住用部分の床面積が50㎡以上、かつ、敷地面積が500㎡以下であること。
②中古のマンション等の耐火建築物は、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。ただし、新耐震基準に適合しているものについてはこの年数を超えてもよい。
③譲渡日の属する年の前年1月1日から、譲渡した年の翌年の12月31日までに買替資産を取得すること。
④譲渡した前年から、譲渡した年の間に取得した買替資産であれば、譲渡した年の翌年12月31日までに居住すること。
また、譲渡した日の翌年の間に取得した買替資産であれば、譲渡した翌々年12月31日までに居住すること。
その他
①その居住用財産を譲渡した年の前年分または前々年分において、居住用財産の課税の特例を受けていないこと。（居住用財産の課税の特例とは、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除、買換え特例、譲渡損失の繰越控除等）
②譲渡資産の譲受人が、配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。
③買替資産に関して住宅ローン控除の適用を受けていないこと。
譲渡損失の損益通算および繰越控除
ご自宅を売却した際に譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たせばご自宅の譲渡損失を給与所得や事業所得等の他の所得と一緒に計算して損失を控除すること（損益通算）で税金を減額することや、損益通算しきれない損失を翌年以降に持ち越すこと（繰越控除）ができるという特例があります。
この特例には、「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」と「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」の2種類があります。
これらの特例を受けるための適用要件を満たす必要があります。
≫国税庁【マイホームを売った時の特例】
■住民税
売却益に対してかかります。道府県民税、市町村民税（東京23区は特別区民税）など。
■印紙税
取得時と同様、売却時の売買契約書に印紙貼付要しますので、印紙税がかかります。
■消費税
個人間売買の不動産には消費税が掛かりませんが、仲介業者等への諸費用や手数料にかかります。
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埼玉県越生町の田舎暮らし物件！敷地3680坪！ 土地中古住宅お勧め物件情報2022年09月10日東京近郊、埼玉県で田舎暮らし物件を求める方は、コロナ禍を機に急増、広大な敷地のいわゆるポツンと一軒家のような物件はいまだに争奪戦となっています。
今回ご紹介の物件は、埼玉県の田舎暮らしでも人気が高い越生町の物件です。
敷地3680坪！埼玉県越生町の田舎暮らし物件！
坂戸市・鳩山町の土地・不動産売却相談はモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログ
敷地面積は農地を含めると3680坪！
建物は築約140年程度（築年月詳細不明）の大型住居
このような田舎暮らし物件探しで、多くの方は広大敷地の住居付物件の入手に苦労されるかと思います。
こちらの物件は手に余るほどですが、大型の戸建住居付。
田舎暮らし物件の注意点としては、人気の越生町や飯能市の場合、土砂災害警戒区域内（イエローゾーンやレッドゾーン）に該当するエリアに入っている物件も多くあり、この物件も一部エリア内に入ります。
築140年程ですから、これまで被災した事のない物件とは言え、昨今の異常な豪雨等考えると無視するわけにはいきませんので、この物件に限らず留意する必要があります。
また、農地絡みで物件探しはかなり苦労するケーズが多く、この物件も農地を含む売買ですので、農地も購入する場合は購入可能な方は相当絞られます。
ケースにより、使用貸借（無償にて使用する権利）を得られることもあり、これには農業経営基盤強化促進法の要件に該当する必要があります。
埼玉県には広大敷地のポツンと一軒家的な建物は東京近郊では多い方かもしれませんが、都内からのアクセスが良く、他県に比べ安全面で安心感の高い埼玉県の物件は、売ろうと考える方と欲しい方の受給が全く間に合っていませんので、今後も入手はなかなか困難かと思います。
ご検討は慎重に、ご興味の方はお気軽にお問い合わせくださいませ！
※モモ・ホームでは、飯能市・越生町・鳩山町などの古家付き広大敷地のご売却相談を募集しております！
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不動産売却の必要書類等
売却時の引渡しに必要なもの売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年09月09日不動産を売却した際、土地建物のお引渡しと代金の決済の手続きを同日、同時に進行します。
売却した不動産のお引渡しには何が必要になるでしょうか。
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不動産売却引渡しに必要な物
買主様より売買代金の残金をお受け取りになると同時に行われるのが、所有権の移転登記手続きと物件のお引渡しの手続きです。
この手続きが完了すると不動産手続きが無事終了いたします。
売買の成立（ご契約手続き）から決済、お引渡しまでには買主様がローンを利用される場合でも通常１月程度で決済を迎えます。
決済に必要になる書類等のご用意は、出来ればご売却を決めた時点から準備を始めて、決済時に不足の無いようにしたいものです。
所有権移転登記に必要な書類等
所有権移転登記に売主様にご用意いただく書類
■登記識別情報通知書（土地・建物分）
昔で言う、『権利書』です。土地・建物の売買であれば、土地の分と建物の分、それぞれが必要となります。
売却不動産を購入され、登記した際に発行された権利を証明する書類が『登記識別情報通知書』で、通常はご購入時の契約書類等と一緒に保管されている方が多いです。契約書よりも大事な書類ですから、金庫などに保管する方もいらっしゃいます。
登記識別情報通知書は『再発行が出来ません』ので、探しても見つからない場合は、別の手続きが必要となりますので、早めに対処が必要となりますので、決済日直前に用意、というよりも、やはりご売却を決めた時に探しておくべき書類と言えます。
登記識別情報通知書は以前は権利書でしたが、埼玉県の場合、早くて平成17年3月、平成20年5月頃の所有権登記までには県全体で、登記識別情報通知書に切り替わっています。
■直近の土地建物評価証明書
物件所在地の役所で取得します。
委任状を頂き、不動産業者が取得するケースも多く、登記の際の税金関係の計算の為に原本が必要となります。
■実印と印鑑証明書
謄本記載の所有者様の実印と印鑑証明書（発行後3カ月以内）が必要となります。
登記手続きを通常は司法書士の方にお願いしますが、委任状の交付と、司法書士先生が作成した登記書類への実印の押印が必要となりますので、印鑑証明書と共に必要となります。
■運転免許証等
登記を司法書士先生に委任する際、本人であるかの確認の為、写真付きの身分証明書が必要となり、運転免許証等をご用意いただきます。
■登記されている住所と現住所が異なる場合
登記されている住所と現在のお住まいの住所（住民票上の住所）が異なる場合、登記されている住所から現住所までの繋がりを証明する為、住民票等の書類が必要となります。
一度の引っ越しであれば、住民票で足りるケースがほとんどですが、売却した不動産を退去してから複数回の転居をされた場合、住民票だけでは繋がりを証明できないので、戸籍謄本や戸籍の附票など、本籍地に行って取得しなければいけない書類が必要となる場合があります。
また、共有名義で、その後離婚されている場合、名義がそのままの場合も、それぞれの書類を必要としますので、遠方に転居している等、書類を揃えるのが大変なケースもあります。売買契約後の準備で構いませんが、早めに準備に取り掛かるべき書類です。
買主様にお渡しするもの
■建物のカギ
ご売却した不動産に建物がある場合、所有されているカギを全てお渡しします。
通常はその後、買主様がカギ交換等しますが、現在所有のカギ、勝手口やシャッター、倉庫、ガレージなど、鍵を使用している場合は、全て揃えて準備しましょう。
■建物の建築確認書類
建物を建築した際の建築確認や完了検査済証など、建築関係書類の原本は残っているものを全てお渡しします。
役所でも内容の確認は可能ですが、保存期間が過ぎると確認が出来なくなり、一定規模以上のリフォームや、再度売却する際に支障をきたす場合があります。
また、敷地に擁壁がある場合、擁壁についても同様の書類が残っているはずですので、お渡しします。
■建物設備の保証書や取扱説明書
建物に残った設備等の保証書や取扱説明書等は残っている場合は全てお渡ししましょう。
修理の際の連絡先などが分かるだけで、買主様の安心につながります。
マンションの場合は、その他に管理規約等の書類をお渡しします。
■市街化調整区域の物件の場合
市街化調整区域の物件の場合、『開発許可』関係資料は重要となります。
地位の承継や、新築後20年経過を証明する書類を要する時に必要となりますので、それら一切をお渡しします。
土地取引でその権利を使用して新築する場合は、ご契約時に必要となる書類ですから、事前に準備するべき書類と言えます。
以上が決済日、お引渡し（までに）必要となるものですが、特に登記に要する書類は不足すれば決済が出来ない場合がありますので、不足の無いようにしっかり準備する事が大切です。
スムーズにご売却手続きを完了させるためにサポート致しますので、確認、準備を早めに進めていきましょう。
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相続した空き家、空き家付土地のご売却・買取のご相談はモモ・ホームへ
【川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市・ふじみ野市・富士見市…】売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年09月05日◆相続した不動産【空き家・古家付き土地・更地など】のご売却相談はモモ・ホームにお任せください◆
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一括査定などと違い、煩わしい電話営業や訪問など一切行いませんので、安心してご利用くださいませ。
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