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朝日新聞の記事よりこんな話題が掲載されました。

 急増する相続放棄 

　亡くなった親族の遺産を受け継がない「相続放棄」が増えている。２０１８年は約２１万件と、１０年前の１・５倍に増えた。地方の地価低迷に加え、住む予定のない実家など引き継ぎたくない遺産だったり、疎遠な関係を理由に親族が相続を拒んだり。世代間で財産を引き継がない動きが広がっている。

　司法統計や人口動態統計によると、１８年の死者は１３６万２千人で、単純計算すると相続放棄は１千人あたり１５４件。０８年は死者１１４万２千人、相続放棄約１４万５千件で、１千人あたり１２７件だった。死者も増えたが、相続放棄の急増がそれ以上に目立つ。

　相続時は不動産や預貯金とともに、借金などマイナスの資産も受け継ぐ。バブル経済崩壊後などには事業で失敗した親の借金を引き継がないように放棄するケースが目立った。故人（被相続人）の死亡を知ってから３カ月以内に家庭裁判所へ申請して手続きできる。

　「戦後最長」とされる景気拡大局面にあった最近も増えているのは、新たな要因がある。東京国際司法書士事務所の鈴木敏弘氏は「（実家の土地など）不動産が売るに売れない『負動産』になることを見越し、放棄を選ぶ人も多い」と話す。子が海外へ移住して相続を断ったり、被相続人の子や兄弟がいなくて遠い親類が法定相続人となって放棄を選んだりするケースもあるという。鈴木氏は「最近は親族間の関係が薄くなりがち。遠い親戚の財産は『自分に無関係』と考える人が増えた可能性がある」とみる。

といった内容です。

不動産を相続しない、と言うよりも相続を放棄する人の割合が増えている、といった内容ではありますが、放棄される資産で不動産の割合が多いのは間違いないところでしょう。

景気拡大局面とは言え、所得格差の拡大など、実感として感じるところは様々かと思いますが、家族や親戚、相続の在り方が変わってきているのは鈴木敏弘氏の見方の通りかもしれません。

不動産売買に携わっていても、最近の住宅購入世代の不動産に対する価値観は、以前と変わってきている事は実感としてあります。

昔であれば、代々の土地建物を相続し、受け継いでいく事も当然と思えていたかもしれませんが、少子高齢化の進む、家族の在り方や、バブル期以降、目立った好景気を経験していない世代の方々などは、「将来不安」を優先に考える傾向が強く、「所有」する事への執着があまり無くなりました。

ライフスタイルの変化や、家族や仕事の在り方の変化に伴い、自動車販売台数の減少などにもみられる「カーシェアリング」のように、「必要な時に必要なだけ」あれば良い、という、いわば合理的な考え方が主流になりつつあります。

不動産に関しても、「所有するか、賃貸するか」の話は昔から論じられてきましたが、昔は「損か得か」の比較であったものが、昨今では「必要か否か」の部分も重視されているように思います。

世代により、不動産の所有に対する感覚は変わりつつあります。

依然、需要の高いエリアの不動産売買は非常に活発で、地価も高騰傾向は変わりませんが、今後の不動産の活用方法については、時代に合わせ、「所有するのでも、借りるのでもない」何かに変化していくかもしれません。

現在では、「会費制」の形態である「サブスクリプション」の波も不動産業界に押し寄せようとしています。

言葉は新しいですが、形態としては古く、月々の会費を払えば、住む場所を選んで自由に転居出来るというシステムで、ライフスタイルが合った人にはメリットが多いですが、現在はまだ、転居費用と会費と需要のバランスが全く合っていないので、業界も様子見といったところです。

いずれにしても、１億人がこの狭い国に住み、今後は日本人は人口減少となっても、恐らく外国人の流入は急増します。

不動産業界全体の見方としても、地価下落を単純に言い切れない要素が多くあるため、迎える２０２０年は節目となる注目の年となるのは間違いないでしょう。

所有する不動産の地域で、いくらで取引されているか、いくらで売れるのか？は気にならないわけがありませんが、このような全体の流れから、今動くか、数年様子を見ても大丈夫なのか？の判断も重要と言えそうです。

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先日の記事でフラット３５の金利上昇をお伝えしました。

景気が良くなってきている実感が得られない状況は続いているかと思いますが、上場企業の一部ではボーナスも史上最高額が出る等、ほんの一部かもしれませんが、企業だけでは無く、働く側にも恩恵が回ってくるようなニュースもチラホラ…。

とはいえ、世の中90%は中小企業で働く人々ですから、所得格差が更に広がってきているのであれば、ちまたに好景気を実感する人はまだまだ少数派かもしれません。

株価など、『数字』だけは上昇していますので、その影響を「金利」も受ける事になっていきます。

消費税率アップ後の住宅消費の減退対策として住宅ローン減税などの措置が打たれていますが、折角のメリットに「金利」の冷や水が掛かってきそうな動きとなってきました。

（時事通信より）
大手３行、住宅ローン金利アップ

大手銀行５行は３０日、来月適用する住宅ローン金利を発表し、代表的な固定期間１０年の最優遇金利は、三井住友銀行とみずほ銀行、りそな銀行の３行がいずれも０．０５％引き上げた。長期金利の上昇などが理由。

　同金利は、三井住友信託銀行が０．７５％、りそな銀が０．７５５％、三菱ＵＦＪ銀行が０．７９％、みずほ銀が０．８５％、三井住友銀が１．１０％となる。変動金利は据え置いた。　

フラット35などの超長期固定金利の上昇があった後は、徐々に変動金利がその影響を受けます。

その流れが、そのまま形となってきています。


参考：住宅ローン金利の推移（住宅金融支援機構HPより）

まだ、いわゆる「変動金利」は最低水準を保っている状況ですので、早急に金利上昇とはならないかもしれませんが、この「上昇基調」は、お住まいの購入を検討されている方は、注意して観察する必要がありそうです。

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保有する不動産をご売却しようと考えた時に、一番気になるのが「いくらで売れるのか？」だと思います。

ご売却の事情により、早く売却したい方にとっては、販売価格ばかりにこだわれない事情の場合もありますが、それでも、事前に把握しておかなければいけないのが、

 不動産を売ったら手元のいくら残るのか？ 

です。

不動産は購入時と同様に売却時にもいわゆる「諸費用」が掛かってきます。

売却時に掛かる諸費用には、「仲介手数料」「税金」「登記費用」「その他」の費用が掛かり、諸費用のほとんどは、売却の決済時に清算されます。

よって、

 不動産売却したときの手取りの計算方法は 
 

「不動産の売却代金（=売買金額）」から売却にかかる「諸費用」を引いた残りのお金が手取り金額になります。

 不動産売却時の「諸費用」 
 

まずは、売却活動をしてくれる不動産会社への費用です。

1．仲介手数料

仲介手数料とは、売買契約の成立をもって、不動産会社に支払う手数料のことです。

基本的に、売却する不動産の査定費用や売却中にチラシやホームページ等に掲載した際の広告費用などを請求されることはありません。

通常は契約成立時の仲介手数料の中から、査定費用や宣伝費用を不動産会社が負担します。

また、不動産会社に売却依頼をして、売れずに売却することをやめたとしても仲介手数料はかかりません。

仲介手数料は、その金額の上限が法律で定められており、それを超えない範囲内で、不動産会社が自由に決められることになっています。

しかし、上限いっぱいに設定するのが慣習であり、一般的です。

こちらの計算方法（上限）で計算できます。

売買代金（税抜）	計算方法
401万円以上〜	（売買代金×3%+6万円）×1.10
400万円以下	18万円

例えば、売買代金が3,000万円の場合は、（3,000万円×3%+6万円）×1.10で105万6000円ということになります。

また、400万円以下の不動産については、2018年1月1日より上限の仲介手数料が18万円となっています。

これは、あまりにも売買代金が安いと、仲介手数料が安くなりすぎて、不動産会社が売却活動できなくなることを考慮したものです。

2．税金

税金として、「印紙税」と「所得税／住民税」「登録免許税」があります。

a．印紙税

売買契約が決まれば、不動産の売買契約書に印紙を貼付します。

売買金額	印紙税
100万円超〜500万円以下のもの	1,000円
1,000万円以下のもの	5,000円
5,000万円以下のもの	10,000円
1億円以下のもの	30,000円
5億円以下のもの	60,000円

(国税庁HPより)

印紙税は原本にのみ課税されますので、売主、買主の双方が原本を保存する場合は、それぞれに印紙の貼付が必要となり、例えば3,000万円の契約であれば、原本2通だと1万円の印紙が2枚となり、印紙税が倍になりますが、売主は写しの保存のみでよければ、買主の契約書に貼付する印紙1万円のみで、売主の印紙税は掛かりません（売主と買主が折半の場合もあります）。

b．所得税／住民税

住んでいるお家を売るとき、3000万円以上の利益が出ないと所得税・住民税はかからないので、実際ほとんどの方はかかりません。

お家を売った価格が買ったときの価格より高くて、利益が出た場合は所得税と住民税を納めなければなりません。

不動産を売却した利益を譲渡所得といい、譲渡所得にかかる税金が所得税で、譲渡所得税ともいいます。

逆に、売却して損失が出るなら課税されないため、所得税・住民税を支払う必要はありません。

お家を「売った金額」の中には、売買代金だけでなく、仲介手数料など売却するときにかかった費用（=譲渡費用）も加えます。また、お家を「買った金額」というのも、購入代金だけでなく、仲介手数料など購入したときの代金（取得費）も加えて計算します。

もし、譲渡所得（売却益）が出ていても、ご自宅を売ったときの特例があり、条件に当てはまれば税金を安く抑えることが可能です。

譲渡所得税と住民税の税率は保有期間によって、5年以下の「短期」なら39.63%（譲渡所得税率30.63%、住民税率 9%）、5年超の「長期」なら20.315%（譲渡所得税率15.315%、住民税率5%）です。

これは、主にバブル期に流行った、個人がワンルームマンションなどを短期所有して転売を繰り返し、「投機的な」取引が問題となった事を受け、5年以下の短期所有の不動産売買の場合に税率を約2倍にする措置がとられた事に端を発します。

 注意点としては「保有期間（5年）は売却した年の1月1日時点で判定」される事と、「自宅の買い替えの場合、自宅を売ったときの特例（3000万円控除の特例など）と住宅ローン控除は併用できない」という点です。


3．登記費用と登録免許税

一般的に、不動産（土地・戸建・マンション）を売買や相続、贈与で取得した場合や、建物を新築したとき、住宅ローンを借りた時に登記します。

登記とは、その不動産の現在の状況や権利関係を法務局保管の登記簿という帳簿に載せることをいいます。

登記する理由は、その不動産が自分のものであることを証明し、第三者に対抗することができるからです（万が一、別の人間がその不動産の所有権を主張してきた場合、登記がされていれば、自分の所有権を主張できる、というイメージです）。

この登記するときに登録免許税という税金がかかります。

次の場合、登録免許税がかかります。

・住宅ローンが残っている場合（抵当権抹消登記・根抵当権抹消登記）
・登記簿上の住所と現住所が違う場合
・結婚等で登記簿上の名字と違う場合
・相続等で登記簿上の所有者と名義が違う場合
・権利証（登記済証・登記識別情報）を紛失した場合
・登記していなかった（未登記）場合

登録免許税も税金なのですが、登録免許税に加えて司法書士への報酬として登記費用がかかります。

売却するときの登記費用は自らの登記の状況によって異なりますが、1万円〜5万円が相場です。
 

4．その他

その他、印鑑証明書の取得費用などがかかります。

◆印鑑証明書の費用

印鑑証明書が必要になるのでその費用（数百円）が必要になります。

◆測量費用

土地・戸建を売却する場合において、土地の面積があいまいな場合や、境界が不明確な場合、境界の明示や復元、境界の確定など、もう一度、土地の測量が必要になり、一般的な30～40坪（100〜130㎡）くらいの住宅地では、30～45万円くらいが相場です（土地の形状や境界の数、前面道路の条件などにより大きく変動します）。

◆引越し代など

引越し費用など売主の状況や売買条件などによって費用がかかる場合があります。

このように、家を売ったときの手取り金額の計算方法は、不動産の売却代金（=売買金額）から売却にかかる諸費用を引いた残りになりますが、おおまかにいって、売買代金−（仲介手数料＋印紙代＋登記費用）と計算すればおよその正確な手取り金額がわかります。

不動産の売却の場合、ただ売却して終わりではなく、住み替えや、住宅ローンの完済などの事情も絡んでいるケースが多いかと思います。

手元に残る金額をきちんと把握出来ていなければ、計画が大きく狂う事も考えられます。

ご売却を検討される場合、実際にご売却されるかどうかの判断基準としても、まずは全体を把握して計画的なご売却が出来るよう、ご相談くださいませ。

実際に売りに出すか否に関係なく、ご検討の段階から、ご相談は大歓迎です。近隣相場や取引情報から、簡易的な査定まで、まずはお気軽にご相談ください！

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所有されている不動産が空き家の場合、空き家のまま放置しておく事が得策ではなくなってきた現在、どのように活用するかは悩ましいところです。

管理を誰かに任せて、しばらく様子を見るのか、中古住宅で売却するのか、建物を取り壊して土地で売却するのか、もしくは賃貸住宅として活用するのか、などなど…。

 売るか？貸すか？ 
 

売却を選択する方はやはり割合として最も多い選択肢です。

売却方法や、売るか、貸すかの判断において、まず、『貸す』事が出来るか？を判断しなければいけません。

「貸す」ということは、誰かに借りてもらい、賃料を支払ってもらわなければなりません。

そのため、「貸す」事を考える場合は、まず、その不動産に借り手の需要があるかどうかを知る必要があります。

所有されている不動産が、賃貸の需要が多い立地にあるのであれば、「貸しても売ってもよい」と考えられるため、売った場合と貸した場合の比較から始めます。

例えば、いま売却した場合の手取り額と、5年の定期借家契約（契約期間終了とともに賃貸人に出ていってもらう契約）期間で得られる賃料収入の手取り額と5年後に売却した場合の手取り額との合計額を比較します。

賃貸の場合、修繕や内装などリフォーム工事を行ってからでないと貸せない場合が多いので、この分の金額は差し引きます。

賃料の割に大規模な工事費用がかかる場合や、築年数が浅い、または状態の良い中古住宅では無い場合、5年賃貸の比較だと現実的ではない事も考えられます。

また「確実な賃料収入」「5年後の売却価格」といった点は不確定要素なので、ちょっとややこしいですが、金利や賃貸事業のリスクを加味した割引率を算定し、将来得られる金額を今の価値に換算する方法もあります。

売却による手取り金額を計算する場合、取得費加算や空家の譲渡に関する3000万円の特別控除などの特例の適用も加味して考えます。

いずれも売却の手取り額がアップするため、賃貸した場合と比較する際には重要な要素です。

将来の経済状況や賃貸への不安が大きい人とそうでない人とで判断が異なってきますが、これらは「売る」か「貸す」かの判断基準の一つとなります。
 

一方、賃貸の需要が少ない立地にあるのであれば、「貸す」という選択肢は取りづらく、加えて「売りにくい」不動産と考えるべきです。

今後、人口が増えるなど需要をつくる政策がなければ、駅からの利便性や、生活施設等の利便性が周辺地域に比べ特に良い場合や、特別にエリア人口が増える見通しが無い場合は、価格が下がる可能性が否定できませんので、少しでも早く売ったほうがよいでしょう。

ただ、相続の場合、相続人が複数いると、「売る」か「貸す」か判断を簡単に決めれないというのも事実です。

そのため、「しばらく放置しておく」という選択肢を選ぶ人も少なくないのですが、固定資産税や建物の維持管理にもお金がかかるので、そのことを踏まえた上で「放置」しなければなりません。

親から相続した土地や家を処分できない気持ちもわかりますが、老朽化した空き家は、地震などの災害時に倒壊や延焼の恐れがあり、台風のときに被害をもたらすなど、周りに住んでいる方に迷惑をかけるリスクを招きかねません。

また、住む可能性はほとんどないのに、家財整理や建物の解体を考えると手放す踏ん切りがつかず、売却を先送りしている空き家も多くあります。

以前は、節税の意味で建物を残している方が多くいましたが、管理されていない空き家に関しては、今後、行政も対策に乗り出している現状もあります。

先日の記事でも掲載しましたが、埼玉県での行政代執行により、建物の解体が強行されました。

このような場合は、解体費用は所有者に請求されるのは当然です。

放置する場合には、かならず管理をきちんとしておきましょう。

また、「売る」と「貸す」を合わせて、「貸して売る」という方法もあります。

「賃貸住宅」として、最初に借り手を探して、入居してもらった状態で、居住中の賃貸住宅を「オーナーチェンジ物件」として販売する方法です。

売りづらい物件の場合、売却と賃貸の両建てで市場に出す方法もあります。

安易に買取業者に安い価格で買いたたかれる前に、様々な方法を模索してみましょう。
 

どうしたらよいのかわからないという方はまずご相談ください。

「売る」べきか「貸す」べきかも含めて、不動産（マンション・戸建・土地）の状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスを合わせ、一緒に考えていきます。

実際に売りに出すか否に関係なく、ご検討の段階から、ご相談は大歓迎です。近隣相場や取引情報から、簡易的な査定まで、まずはお気軽にご相談ください！

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昨今の空き家問題は深刻さを増してきていますが、埼玉県の空き家率は10%前後で、全国平均の13%台と比べると、それほど深刻に感じません。

しかし、実際に存在する空き家の近隣住民にとっては、空き家率など関係なく、すぐそこに景観を損ね、危険を感じさせる建物があるだけで、十分迷惑なわけです。

そんな中、埼玉県でもとうとう初の行政代執行による空き家解体事例が出てしまいました。（埼玉新聞より）


 危険…道路に倒れ掛かる空き家 

行政代執行で空き家解体、熊谷市が県内初 費用230万円、所有者に請求へ

　埼玉県熊谷市は25日、同市久下に放置されている築88年の特定空き家について、倒壊などの危険性が高いとして行政代執行による解体作業を始めました。

　市によると、行政代執行で所有者が判明している空き家の全体を除去するのは県内で初めてとの事です。

　市によると、空き家は1931年に建築された木造2階建てと平屋の2棟。

　屋根や壁に穴が開き、内部は足の踏み場もない状態で、一部の柱は隣接する生活道路に倒れ掛かっている。

　市は2016年に地元自治会と協力して実施した実態調査で存在を把握。

　所有者は1992年に死亡しており、空家特措法に基づく特定空き家として相続人に指導を行ったが、期限の今年10月末までに改善されなかったという。

　空き家は市立久下小学校から約100メートルの距離にあり、子どもたちに危険が及ぶ可能性もある。

　台風19号の影響も加味し、行政代執行を決め、約230万円の費用は所有者に請求する。

　富岡清市長は集まった近隣住民に向けて、「空き家の管理は所有者が行わなければならないが、保安上危険な状態を放置することは市民の生命、身体、財産を脅かす」とあいさつし、行政代執行を宣言。

　午前10時すぎから、重機を使って庭木の除去などを行った。本格的な作業に移るのは年明け以降で、来年1月末までに完了する予定。

記事にあるように相続された不動産が空き家となる場合、危険が及ぶような老朽化された空き家はきちんと管理されるか、または、相続された方が責任を持って解体する事が要求されます。

今回の建物は築88年と非常に古い物ですが、空き家として不動産を所有されている方にとって、他人事ではありません。

しっかり管理されていたり、管理を委託されている方はまだしも、ご自身で年に数回、または、何年かに一度、などの管理状態の方は要注意です。

空き家というのは、ご存知の通り、人が住まなくなると急速に老朽化します。

住んでいた方が痛みそうなかんじですが、不思議なもので、家は人が住むから生きているようなものです。

合わせて、最近の自然災害の影響も大きく、豪雨や暴風などにより、近隣に迷惑をかけるリスクが増大してきています。

管理や、解体が難しいと感じられる方は、問題が起きる前に積極的に売却を行うべきです。

売却の場合では、例え老朽化した家屋が残っていても、土地として売却が可能ですし、購入された側で、解体更地化して、再度、新しい家を建築してもらうわけですから、負の財産にならなくて済みます。

相続などで譲り受けた不動産は、ご自身の管理が難しい場合や、売却を検討される場合などは、お気軽にご相談してみてください。

より有効な活用方法もあるかもしれませんし、管理しながら保有していく方法もあるかもしれません。

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 ピオニウォーク東松山、２７日に営業再開！　

台風１９号被害で臨時休業中だったピオニウォーク東松山が2カ月以上の復旧工事を経て、営業再開に漕ぎ着けました。　全館再開は１月下旬から2月頃の予定です。

　台風第１９号による河川氾濫に伴う館内の浸水被害で、休業中の東松山市あずま町の商業施設「ピオニウォーク東松山」は、アピタ東松山店と一部のモール専門店を、２７日午前１０時から営業再開することとなりました。

　同施設は、浸水被害のため１０月１３日から臨時休業しており、運営会社のユニーによると、アピタ東松山店と、モール専門店街の１２０店舗のうち、約７０店舗が２７日から営業を再開します。全館再開は「１月下旬」を目指しています。

　同じく順次営業を再開しているライフガーデン東松山や、マクドナルドや西松屋など、ショッピング施設が密集するこのエリアは、すっぽりと『浸水想定エリア内』であり、今回の台風により、その弱点を露呈する事となってしまいました。

　あずま町は、積水ハウスやダイワハウスなどの大手ハウスメーカーの分譲地もあった事から、周辺エリアに比べ、高額物件の多いエリアでしたが、開発当時より、地盤の低さや災害に対する弱さは、地元や近隣の不動産関係者より不安視されていました。

　私も、お客様に地図を広げて見せ、このエリアを避けた方が良い、と話していた記憶が残っています。

　浸水したピオニウォーク東松山、ライフガーデン東松山は、浸水の程度がひどく、その衝撃的な景色から、『撤退』するのでは、との憶測があり、私もその方が安全と思っていましたが、浸水した商業施設がほぼ全て撤退することなく、再開に向かっています。

　来年以降の自然災害など、一抹の不安を感じますが、地域の方々にとって、この商業施設群はあると無いでは、全く利便性が変わってしまう存在でもあるのは事実であり、実際に再開を非常に喜んでいると思います。

　ピオニウォーク東松山の全面復活は2月から3月との事ですから、その数か月後より、梅雨や豪雨の季節がまたやってきます。地盤が高くなったわけではないので、安全になったわけでもありません。

　また同じような事が起こった際の対策を万全に、地域復活に貢献してくれることを期待します。頑張れっ！！

(ピオニウォーク東松山HPより)

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 埼玉県と川越市、「福祉仮設住宅」整備へ 
特養ホーム浸水で移転（産経新聞より）
 

　埼玉県と川越市は２４日、１０月の台風１９号で浸水した市内の特別養護老人ホーム「川越キングス・ガーデン」の移転に向けて、災害救助法に基づき、入居期間２年間の「福祉仮設住宅」を整備すると発表しました。

　来年３月の完成を目指しており、被災後、各施設に移った入居者７６人が利用する予定とのことです。

　川越キングス・ガーデンは台風１９号で河川決壊により施設が浸水し、ニュースでも映像で見た方も多いかと思います。

　その浸水により、建物は使えなくなってしまいました。

　このエリアは、ハザードマップ上での浸水警戒のエリア内であり、過去にも浸水被害を受けた事もあります。

　今後も水害の懸念があるため、施設側も移転を希望していましたが、川越市はこのほど、施設から約４キロ離れた市立霞ケ関北小学校跡地約６千平方メートルを無償で提供する事を決めました。

埼玉県と国が鉄筋平屋建て約２千平方メートルの建物１棟を整備することとなり、来年１月初旬にも着工する計画になったそうです。

　今年は、今年もと言っていいかもしれませんが、台風19号のみならず、災害がいつもどこかで起こっているような年となりました。

　きっと来年以降も、『想定外』の災害はどこかで起こってしまうのでしょう…。

　自然災害は常識が通用しなくなりました…。お住まいのエリアの安全性について、必ず一度、確認しておいてくださいね。

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消費税率アップに伴い、住宅取得の支援措置が様々ありますが、代表的なのが『住宅ローン控除』ですね。

今回は、住宅ローン控除についての解説です。


 住宅ローン控除の概要 
 

「住宅ローン控除（減税）制度」、正式名称「住宅借入金等特別控除」とは、個人が住宅ローンを利用してマイホームの取得やリフォームをする際に、一定要件のもと所得税からの控除が受けられる制度です。

ケースによっては一部、翌年の住民税から控除される場合もあります。

 

住宅ローン控除の拡充ポイント


制度の概要を把握するうえで、2019年10月から住宅ローン控除の内容が拡充されることを押さえておきましょう。

これは、消費税率が10％にアップされることに伴う政府の住宅取得対策によるもので、控除を受けられる期間が現行の最長10年間から3年間延長されて13年間になります。
 

減税期間が3年延長されるということは、それだけ節税期間が延びるということですから、人によってはより高いメリットを期待でき、これからお住まいをご購入される方にとっては見逃せないポイントです。

拡充される住宅ローン控除で節税効果を効率よく得るために、住宅ローン控除（減税）制度の仕組みや適用条件をきちんと把握したうえで、購入手続きに進むようにしましょう。

 住宅ローン控除の適用条件 
 

住宅ローン控除の適用を受けるためには、一定の条件を満たさなくてはいけません。この条件は、取得する住宅が新築なのか中古なのか、増改築のようなリフォームなのかでそれぞれ内容が異なります。

 

 新築住宅購入の場合の適用条件 
 

新築住宅を購入する場合には、次の条件を満たさなければいけません。

①減税を受けようとする人自身が、住宅の引渡し日から6ヵ月以内に居住すること

②特別控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

③対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること

④対象となる住宅に対して10年以上にわたるローンがあること

⑤居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと

※国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」より

なお、算出方法の違いによって、売買契約書と登記簿上では床面積が異なる場合がありますので、住宅ローン控除の適用を受ける際には注意しましょう。

 中古住宅購入の場合の適用条件 
 

中古住宅の場合は、建築された時期によって現行の※耐震基準を満たしていない場合があります。


そのため、中古住宅は新築住宅の適用条件に加えて、「一定の耐震基準を満たしていること」が条件となり、次の基準のいずれかをクリアしなければいけません。

①住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得していること

②耐震基準適合証明書を取得していること

③既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

④築年数が一定年数以下であること（木造の場合は20年以下、耐火建築物の場合は25年以下）

※国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」より

 リフォーム、増築の適用条件 
 

リフォームや増築の場合は新築住宅の適用条件の他に、次のいずれかの工事に該当していることが必要です。

①増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替え（壁・柱・床・はり、屋根または階段のいずれか1つ以上）の工事

②マンションの専有部分の床、階段または壁の過半についておこなう一定の修繕・模様替えの工事

③家屋・マンションの専有部分のうちリビング、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、または壁の全部についておこなう修繕・模様替えの工事

④耐震改修工事（現行の耐震基準への適合）

⑤一定のバリアフリー改修工事

⑥一定の省エネ改修工事

※国税庁「No.1216 増改築等をした場合（住宅借入金等特別控除）」より

更に、これらの工事費が100万円を超えていることも条件です。

この100万円のなかには、住宅ローン控除の適用を受ける工事と一体性があれば、設置費用や設備機器の購入費用も含めることができます。

たとえば1階の水回りリフォーム時に2階のクローゼットを新たに付けた……などの場合は、2階部分の費用は一体性がないため住宅ローン控除の対象になりません。

リフォームや増築の適用条件はかなり複雑となっていますので、新築や中古住宅の購入時に比べて注意しなければいけない点がたくさんありますので、ご相談くださいませ。

 

 住宅ローン控除の対象となるローン等  
 

住宅ローン控除の対象となるローン等の適用条件もいくつかあり、そのすべての条件を満たす必要があります。

◆適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

◆自己居住用の住宅とその敷地取得のための借入れで、一体として借入れられたものであること

◆返済期間が10年以上あること

◆借入れは次の6つのいずれかからのものであること

1.銀行
2.農協・信用金庫・信用組合
3.住宅金融支援機構
4.地方公共団体
5.各種公務員共済組合
6.勤務先（市場金利を換算して定められた0.2％以上の金利、2016年12月31日以前に居住用とした場合は1％以上）

ただし、親族や知人などの個人、親族の会社や自身が役員となっている企業からの借入金は対象となりません。

※国税庁「No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等」より
 

 他の特例との関係 
 

例えば、居住した年とその前後2年間（合計5年間）で、前の自宅で特定居住用財産の買換え特例や3,000万円特別控除を使っている場合はこの制度の利用ができないなど、住宅ローン控除の利用可否についての条件があります。

特定居住用財産の買換えなどの場合、譲渡損失の損益通算および繰越控除との併用は可能となります。

しかし、譲渡損失の損益通算または損益通算の繰越控除を利用するということは、その適用を受ける年の所得税がゼロになる可能性があるということです。

そもそも、住宅ローン控除は課税されるべき所得税がなければ利用できません。

住宅にかかる税制度に関しては条件や手続き方法などが複雑ですので、不明な点は税理士等の専門家に確認してみると良いでしょう。

 住宅ローン控除で一体いくら税金が戻ってくる？ 
 

住宅ローン控除は控除期間中、原則として毎年末の住宅ローン残高の1％が所得税から控除される仕組みです。

控除期間は、消費税の適用税率および居住開始日が2019年10月1日以降、2020年12月31日までの期間内であれば、最大控除期間13年となります。

住宅ローン控除（減税）は、本来払うべき所得税から直接引くことができる税額控除という仕組みです。

控除額は年末の住宅ローン残高の1％と計算自体はシンプルですが、通常ローン残高は毎年減っていきますから、控除額も年々変化していきます。

しかし、本来の所得税額が住宅ローン控除可能額より少ない場合は、控除可能額のすべてを利用することができないため、残った部分は翌年の住民税から差し引かれることになります。

 

 住宅ローン控除の計算方法 
 

毎年控除できる金額は、「年末時点の住宅ローン残高×控除率1％」の計算式にあてはめると簡単に計算できます。

たとえば、年末時点の住宅ローン残高が3,000万円の場合は以下の通りです。

3,000万円×1％＝30万円（その年の所得税から控除できる金額）

控除可能額は上記のように「年末時点のローン残高から計算した金額」と、「最大控除額である40万円」のうち少ない金額のほうが適用されます。

たとえば、年末時点で4,500万円のローンが残っていた場合、計算式にあてはめると以下のように計算できます。

4,500万円×1％＝45万円

しかし、年間の最大控除額は40万円と決められているため、住宅ローン控除として所得税から差し引くことができる金額は40万円となります。

 住宅ローン控除（減税）の手続き方法と注意点 
 

初めて住宅ローン控除の適用を受けるときには、確定申告をすることが必要です。入居した年の翌年に、次の必要書類を申告書に添付し、納税地の税務署長に提出することになります。

1.確定申告書A（第一表と第二表）

2.（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書

3.住宅ローンの借入残高証明書

4.勤務先の源泉徴収票

5.土地建物の登記簿謄本

6.建築請負契約書または売買契約書のコピー

7.マイナンバーカード（本人確認書類）

これらの書類は、税務署やローンを借入れした金融機関、不動産会社、法務局などから入手します。

なお、確定申告の期間は毎年2月16日～3月15日とされていますが、住宅ローン控除などの還付を受けるためだけに申告する場合、確定申告期間に限らず翌年1月1日から5年間いつでも申告できます。このことを「還付申告」といいます。

 

 2年目以降の注意点 
 

住宅ローン控除の適用を受けた1年目は確定申告が必要ですが、会社員の場合、2年目以降は会社でおこなう年末調整の際に住宅ローン控除の手続きをすることが可能です。

年末調整で住宅ローン控除の手続きをおこなう場合、税務署から届く書類や銀行の残高証明書などの必要書類を勤務先に提出することになります。

一方、自営業者など源泉徴収制度の対象とならない人は、1年目と同様、確定申告の際に住宅ローン控除の申請に必要な書類を添付し提出しなければいけません。


※中古住宅購入の際の新耐震基準についての記事はこちら

税金は払わないときは、必ず督促され、払うまで追いかけ続けますが、減税措置や、軽減措置などは、このように自己申告の場合、自身が申告しなければ、税務署から「サービスがありますよ」とは言ってくれません。

これとこれが併用出来る、なども見落とせば、損とまではいかなくても、後で気付いて残念な気分にならないよう、購入した家が何に適合して、どんな減税措置などを利用できるのか、いつまでに申告するのか、などを確認しなければいけません。

そういったご相談から東武東上線・越生線・川越線の不動産売買に関するご相談はモモホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。

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不動産のご売却の方は相続や空き家、土地などの不動産売却のご相談の他、お住み替えのご相談をされる方は多くいらっしゃいます。

お住み替えでの不動産売買でほとんどの方が悩まれるのが

 売りが先か、買いが先か？ 

という点です。

坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ。

それぞれメリット、デメリットがありますので、モモホームでは、お客様のご事情をよくお伺いし考慮した上で、売り先行か買い先行かを選び、どちらもスムーズに不安なく進めていけるよう計画致します。

 買い先行が多数派 

一般的には、購入物件を先に決めてから、売却活動を始められる方が約半数を占めます。

売却先を先に決める方は約２割強、その他は同時進行の方もいらっしゃいます。

同時進行というのは、タイミングなどもバッチリ決まったケースも含まれますで、当初は買い先行であったり、売り先行であったりした場合でも、タイミングさえ合えば、同時進行に持っていける可能性があります。


 売却物件は築２０年以内が８割 

住み替えのタイミングとしては、新築後２０年以内のご売却が約８割であり、その中でも１０年から２０年が全体の約３割を占めています。

売りやすいか？と言う面でだけ見た場合、築２０年を超える物件の場合、築年数以外のセールスポイントやリフォームなどの付加価値などもより重要となってくると考えられます。


 居住しながらのご売却は７割 

ご売却の際、ご売却物件に居住しながらの売却活動を進めた方は、約７割です。

購入検討者から見ると、遠慮がちな方であれば『見たい』と言いづらい物件と言えますが、住み替えの場合は特に空き家とする事が出来ない事情が多い実態がありますので、この割合となります。

言うまでもなく、空き家でクリーニング済みの状態と比べ、同じ建物でも印象は全く変わってきます。なるべく、新生活を想像できるステージングをする意味で、整理整頓し、清潔にして、ライバルの空き家物件に負けないようにしましょう。


 お住みかえの半数はローン残あり 

ご購入時に住宅ローンを利用し、ご売却時に住宅ローン残がある方は、半数弱いらっしゃいます。

先の築２０年以内でのご売却の場合、住宅ローンご利用の方はほぼローン残債があると考えればこの割合は納得がいきます。

ローン残債がある場合、ご売却により残債を清算して、住み替えの為のローンを新に組みなおすケースが多く見られます。

このケースの住替えはタイミングに気を付けなければいけないので、準備と計画をしっかり練って、ご売却にこだわらず、賃貸として貸し出す事を考慮する場合もあるかもしれません。


 売り先行の場合のメリットとデメリット 

売り先行の場合、ある意味、売れてから物件探しを始めるので、ご売却に関して、あせったりする必要性は低くなります。


売り先行のメリットとしては、

◆売り急がなくて良いので、売却金額をはじめ、条件面を最初から妥協しなくて良い。

◆ご購入の際、売却価格が確定してからなので、資金計画に不安が生じにくい。

売り先行のデメリットとしては、

◆ご売却が成立してからは、お引き渡しまでの間に購入物件を見つけなければならず、ある物件の中から決めなければならないリスクが生じる。

◆ご売却物件のお引き渡しには期限があるため、お引き渡しまでに購入物件が決まらない場合、退去しなければならず、購入物件が決まるまでの間、仮住まいに引っ越したり、住所移転をしたりの手間が２度かかったりのリスクがある。

売り先行の場合、ご売却に関しては、売り急ぎが無く、納得価格で売れるまで粘る事も可能ではありますが、ご購入の際に、逆にゆっくり探す時間が無く、退去のリスクが生じます。

結果、２度の引っ越し費用や仮住まい費用、２度の住所移転の手間などを考えるとさほどメリットを感じられない場合もあるのです。

 買い先行のメリットとデメリット 

買い先行の場合は、逆ですから、ご売却に関してリスクが生じる事になります。

買い先行メリットとしては、

◆ご購入に関しては、じっくり物件探しが出来る。

◆購入物件が先に決まるので、仮住まいに転居するリスクは軽減される。

買い先行デメリットは

◆ご購入時に住宅ローン利用の場合、２重ローンとなれば、購入物件のご予算に縛りが出る、または、ローンを通す事が難しいケースがある。

◆ローンが組める場合でも、購入と売却のタイミングによっては、２つのローン支払いが重なる場合がある。

◆ご売却物件が、ご希望の価格で売却できるとは限らないので、見通しが甘ければ、資金計画に無理が生じるリスクがある。

こちらもデメリット部分は資金的なリスクが生じがちです。


 準備とプランニング・シミュレーションが重要 

ローンに関してのリスクを含め、売買のタイミングや、金融機関との打ち合わせにより、事前からどのような計画で行けばリスクが最小限となり、ご売却やご購入時のメリットを最大に出来るか、ご事情を踏まえながらプランニングします。

より、同時進行に近づけられれば、売買のタイムラグによって生じるリスクを軽減できますので、お住み替えのご相談の場合、計画段階から、ご売却物件と同時に、ご購入に関しても、しっかり計画的に進めて行くことが重要ですし、ご売却に関しては、ご購入者様にお引き渡し猶予についての交渉も行い、時間的リスクが最小になるよう調整していきます。

スムーズにご売却手続きを完了させるためにサポート致しますので、確認、準備を早めに進めていきましょう。


 
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坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。

今回は業者さんたちも固唾をのんで注目している川越市の不動産価格です。

何と言っても、ここまでご紹介してきた坂戸市と隣の鶴ヶ島市は東武東上線の川越よりも下り方面、日高市は川越線の終点でしたが、この上り方面、川越までは、これらのエリアとは全く違う動きをこの数年見せてきました。

なぜ、違う動きになったかと言えば、大きな要因の一つが、『オリンピックバブル』です。

来年は、だれも予想がつかない川越～東京方面の不動産価格に関係業者さんたちですら、大注目です。


 坂戸・鶴ヶ島・川越の中で言えば『別格』 

当然ではありますが、この３市で比較すると、ベースとなる人口から、知名度、人気、駅の保有数、不動産の取引量、何をとっても『別格』の川越市。

モモホームのHPの物件掲載は東武東上線霞ヶ関駅エリアと、一部に留めていますが、そのエリアのみでも、坂戸・鶴ヶ島を合わせた取引件数と同等と言える件数が年間で動きます。

川越市も昨今は所沢市と張り合うかのように人口増に躍起になってきた面もあり、不動産価格の上昇と実際の住み心地を比較しての『コストパフォーマンス』には、好みが分かれてきています。

所沢市などは、道路整備が置き去りに人口が増えて、あまり広くないエリアに車が集中し、渋滞が慢性化しています。

川越市は、印象的にそこまでではありませんし、道路もバイパスを通したり、むやみに開発出来ない『小江戸』を抱えている分、丁寧に開発が進んでいるように感じます。


 川越市と言っても広い 

川越と言えば東武東上線川越駅と西武新宿線本川越駅の駅周辺エリアと、小江戸の観光地的商業エリアなどが大変印象的ですが、駅から１５分～２０分程度から外周は、田畑が広がる農地のエリアがまだ多く残されています。川が近い事から、鶴ヶ島市や坂戸市、日高市などと比べ、『水田がまだ多くある』のも印象的です。

また、国道１６号沿いも商業エリアが発達すると共に、田畑も囲んでいたり、住宅エリア近隣にホテル街があったりと、同じ市内の近いエリアでも、場所によって、不動産価値に雲泥の差が生じるのが特徴です。

市内全域を見れば、高低差も激しく、新河岸川、入間川などの荒川水系河川の支流が多くあり、さすが『川越』の地名通りですが、最近では越辺川の氾濫で一躍注目を集めてしまいました。


 川越より上り方面は弱点が… 

様々、格の違いを見せる川越ですが、川越から新河岸、ふじみ野、清瀬や朝霞方面に共通の『弱点』としては、入間川や荒川が平行しているが故に『地盤が軟弱』で、『河川氾濫』『液状化』『浸水』のリスクが、鶴ヶ島～坂戸や、川越線的場～高麗川方面に比べて、圧倒的に高い点です。

川越市やふじみ野市は、ここ最近、豪雨により、２年に１度や、毎年のように、浸水被害が出ており、道路冠水レベルでは済まない状況です。

今年の台風１９号でも川越市内で氾濫が発生、老人福祉施設が浸水したニュースが記憶に新しいですが、下流域においても氾濫危険水位を超えた、または、川越市とふじみ野市では、床上浸水するほどの氾濫が起きていた事はあまり知られていませんが、このような被害が１、２年に一度程度のレベルで起きています。

エリアとして、新河岸駅から上り方面の東武東上線と入間川の間のエリアは、水害と地震被害において、決して『安心』と言えなくなってきており、注意すべきエリアです。


 格差が激しい結果に 

このように、広い川越市内でも、中心地に近いエリアは、けた違いの高値が付くエリアもあれば、ほんの数分の違いで、全く住居に適さないエリアが登場するなど、かなりピンポイントで価格差が生じるのと合わせ、沿線や駅などの要因でも価格差が大きく、人気度によって格差が激しいのも特徴的です。

利便性と人気や知名度が優先される形で、当然に川越、本川越周辺の相場は一段上の価格帯での取引となっています。

新河岸駅は駅周辺の再開発もあり、注目ですが、上福岡駅と共に災害時の安全性で今後どのように買い手が判断していくか、また、このエリア内でも土地の高低差が大きいのと同様にニーズにも偏りがありますので、価格が落ち着いていく場面で、この価格帯をキープできるのかが注目です。

的場や西川越については、利便性が向上してきているので、川越との距離感を考えても住む場所として、市内ではお買い得感があるのではないでしょうか。


 坂戸・鶴ヶ島と違う価格推移 


全体の動きとしては、坂戸市・鶴ヶ島市・日高市と同様の曲線に見えますが、リーマンショック後の下落から、実は２０１４年以降、市内のどのポイントでも軒並み上昇に転じています。

グラフではなだらかに見えますが、ランキング上位の川越駅エリアだと約１５万円/坪、本川越駅エリアでも約１０万円/坪の上昇、下位のエリアはほとんど微増ではありますが、下降したエリアはほぼありません。

大きな要因として２０１３年９月に決定した『オリンピック開催決定』があることは間違いないところです。

リーマンショック後の最低水準が約６７万円/坪だったものが、現在約８４万円/坪までの回復、リーマンショック直前の約７５万円/坪をも上回る上昇となっています。

リーマンショックによる不動産価格の下落は深刻な物ではありましたが、この『オリンピックバブル』の上昇を『川越のポテンシャル』と見るか、『上げ過ぎ』の状態と見るかは、地元不動産関係者でも見方が全く違うと思います。


 極端な動きに警戒 

不動産価格が上昇する局面では、不動産業者による『買取』が活発になります。

なぜでしょうか？

バブル景気をご存知の方は、すぐに分かると思いますが、要するに『土地転がし』が始まるのです。

一般の方から買い取った不動産を業者から業者へ転売して、最後に一般の方に売る…、といった方法で、地域の不動産業者は『利ざや』を稼いでいきます。

不動産価格が上昇するには、需要が高まっている必要がありますので、そのような機会を見逃すことなく、不動産業者は価格を吊り上げていきます。

オリンピックバブルは、『バブル景気』のそれとは次元は違いますが、リーマンショック後に訪れたチャンスを見逃すはずもなく、川越市に限らず、不動産価格の上昇を見込める地域全体で起こるべくして起きた現象です。

ただし、このバブルというのは、はじける可能性があります。

派手にはじけると、最後に不動産を所有している業者は『大損』をすることになるばかりか、その不動産が売りたくても売れなくなってしまいます。

こういった『土地転がし』に手を出す業者は、最後の『ババ』を掴みたくないので、タイミングよく抜けていくのです。

この『タイミング』なんて誰にも分かりませんから、怖くなったら逃げる、ということです。

なんとなく分かるでしょうか…？

オリンピック後が怖いと思ったら逃げる、と思う業者が半数を超えるようなことがあれば、『ババ抜き』の始まりであり、相場が下落を始める時です。

結局、バブルははじける時には『消費者』や『実際の需要』とは離れたところで事が展開しており、購入する側は、オリンピック後に相場が崩れると想像するのであれば、業者にババを引かされないように気を付けることです。

そういった恐れが一番低いのが、『個人売主』である、仲介物件です。

売主が個人であり、購入者も個人であれば、多少の相場の影響は受けるものの、個人対個人の取引ですから、ババ抜きにはなりません。

ご売却をご検討の方は、現在においては、今後の動向が要注意の中、業者の『買取』には注意が必要である局面と考えた方が良いのではないでしょうか。

原則は、どんなエリアであっても、そのエリアの情勢にばかり気を取られるのではなく、ご自身のタイミングを一番大事にすることだと思います。

そういった中で、どのような形でご売却やご購入をお考えなのかをお聞かせいただき、適切なアドバイスを行っていきたいと考えております。

実際に売りに出すか否に関係なく、ご検討の段階から、ご相談は大歓迎です。近隣相場や取引情報から、簡易的な査定まで、まずはお気軽にご相談ください！

当然に、秘密厳守・査定無料で対応させていただきます。
ご売却においての広告宣伝活動の費用も原則無料です。

モモホームでは、東武東上線沿線（北坂戸・坂戸・若葉・鶴ヶ島・霞ヶ関駅…)・東武越生線（一本松・西大家・川角・武州長瀬…）・JR川越線（高麗川・武蔵高萩・笠幡・的場…）他近隣エリアの不動産売却物件、買い取りのご相談を常時大募集しております。

川越市・鶴ヶ島市・坂戸市・日高市の不動産売却・査定・買取はお気軽にご相談くださいませ！
東武東上線・越生線・川越線の不動産売却・買取のご相談はモモホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。

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坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売却・買取はお任せ！モモホームブログです。

不動産ご売却の問い合わせが年間で一番増えるのが年明け～３月の『新生活シーズン』です。

ご売却をご検討の方は、この『ハイシーズン』に向け、準備を進めるのが早期売却や、ご希望価格での売却に繋がるチャンスです。


 ご売却の流れを確認してハイシーズンの準備を！

モモホームではお客様の大切な資産の売却を一日も早くご希望に近い価格で売却する為、積極的に、ご希望に合わせ、オープンに販売活動を致します。

◆お客様の「囲い込み」・「売り止め」・「レインズ掲載中断」などの手法に
より、外部への情報を遮断する行為を行いません。

◆ご相談の事実や内容、経過については秘密厳守で対応致します(ご希望に合わせ、ご近所や関係者に承諾なしに公表しません）。

◆一括査定サイトなどでも横行している、早期売却を無視した現実離れの高値査定でお客様を獲得するような行為を致しません（査定が高くても早期高値売却は出来ません！）。

◆ご売却価格により、正規手数料より必ず割引致します。


 売却のご相談から売却後までの一般的な流れ 


 ①売却のご相談  

売却価格の適正な査定や売り出しのタイミングのご提案など、お客様のご要望に
あった売却計画を親身にお世話させていただきます。

◆ご相談内容は秘密厳守…お客様のご売却理由、ご売却の時期など詳しくお聴かせください。同エリアの取引事例や現状などを元に最善のご提案をさせて頂きます。

◆売却計画…ご売却時には諸費用が掛かります。計画的な買換えやご売却のために、お客様の手取り額を算出致します。現在、住宅ローンの残債が残っているお客様は残債額、残期間をお聴かせください。


 ②ご売却不動産の調査  

早期売却のために、長所や短所を正確に把握する為、徹底した調査を行います。

◆適切な査定調査…市場動向・取引事例を考慮した上で、ご売却物件の調査を行います。

①現地調査、建物の現況調査
②敷地・境界の調査
③道路の種別・道路付けの調査
④ライフラインの調査
⑤法務局での権利関係の調査
⑥埋蔵文化財・災害履歴の調査
⑦市役所での各法令制限・都市計画などの調査　などを行います。

お客様には保存されている権利証や建築確認書など具体的な内容が確認できる書類をご用意いただきます。


 ③ご売却物件の査定  

調査内容と共に、現在の市場流通性を分析した上で価格を査定致します。
(①～③無料査定サービス)

◆売り出し価格のご提案…①②を総合考慮の上、売り出し価格をご提案いたします。

ご売却計画により一刻も早い売却希望の場合から3か月以内の売却など、ケースにより適切なご提案を致します。

◆物件価格の無料査定…「とりあえずどの位で売却できるか知りたい」・「将来の住み替え計画の為に把握しておきたい」とお考えのお客様にも物件の価格査定を無料で行っております。


 ④媒介契約の締結  

お客様との間で締結される売却依頼のご契約です。契約の種類により活動内容が
異なります。

◆媒介契約は3種類あります…①専属専任媒介契約②専任媒介契約③一般媒介契約のいずれかの契約を結びます。

執拗に①や②を勧めてくる来る業者には注意が必要です(①②は業者が情報を独占出来るメリットがあります)。

但し、③は複数の業者と媒介契約が出来る点はメリットではありますが、反面、業者にとって「特別な情報」では無くなる為、積極的な販売活動をしてくれなくなるデメリットが生じる可能性があります。


 ⑤売却活動  

チラシや現地見学会開催などの直接的な販売活動や、レインズ(不動産流通機構)
への登録、HPへの掲載など様々な広告活動を積極的に行います。早期売却に向け
販売活動を行います。

◆レインズに登録など…媒介契約を締結後、不動産業者はレインズ(不動産流通機構)に売買物件情報の登録を義務付けられています。

また、登録した内容を売主様に報告、売主様がその情報を独自にチェック出来るようにしなければなりません(専属専任・専任の場合)。

売却活動において適切に公開していない業者が多いのも現実です。全国展開の大手業者3社が大いに問題となったのも最近の話です。

他社に公開していない物件を多く持っている業者・預かり物件数を重視する業者・同じ物件が長期独占契約されていて掲載されたり消えたりを繰り返している業者、レインズに登録した情報を提出しない、などの業者は避けましょう！

これを「囲い込み」といいます。

早期売却・顧客利益より、自社の利益(手数料収入)を優先する業者と考えていいでしょう。


 ⑥ご案内  

ご検討のお客様へセールスポイントを売主様に代わってアピールします。居住中で
あれば、売主様と一緒にご案内のケースもあります。

◆トラブル防止の為に…現在のお住まいの設備や状態を誤解なく正確にご案内致します。

重視してもらいたいセールスポイントはもちろん、後々のトラブルにならぬ様に修繕履歴や設備の不具合など正確に状況を伝える事も重要です。

「付帯設備表」と「物件状況等報告書」を売主様と共に作成致します。

◆早期売却の為には…見学希望の方はいつ来るか分かりません。「今日見れますか？」というケースも珍しくありません。

急なご案内に出来るだけ対応していただけると自然とチャンスが増えてきます。


 ⑦売却活動の経過や反響のご報告  

販売活動の経過とお問い合わせの件数や内容、ご案内の反応等のご報告を定期的に
行います。

◆モモホームの販売活動…①レインズ登録　②HP掲載　③情報をオープンにし、より多くの業者さんに情報を拡散して頂きます　④買取希望の業者さんや住宅展示場への売込み　⑤現地見学会等現地販売　⑧単独チラシ配布などなど。

打ち合わせの上、可能な限りオープンな販売活動により早期売却を目指し、定期的に正確なご報告（⇦これをしない業者が多いのです！）を怠りません。


 ⑧購入申し込みとご売却の契約  

購入希望者の方と売却条件を調整し、合意の下で購入申し込み受領後に売買契約の
締結をします。

売買契約が締結されると、契約書に記載された条文に基づいて売主様・買主様双方の権利や義務を履行することとなります。

◆購入申し込み…売却活動によりご紹介した買主様の中で、購入希望があった場合、「購入申込書」が提出されます。

代金の支払い方法や引き渡し時期、ローン利用、ご契約日など希望条件をご説明の上、条件が整いましたら不動産売買契約の締結となります。

◆売買契約の手続き…ご契約手続きでは、①重要事項の説明 ②付帯設備の確認 ③物件状況の確認 ④契約書の読み合わせ ⑤手付金の受領 を行います。物件資料のご用意が必要となります。


 ⑨物件引渡しの準備・抵当権など抹消の手続き  

抵当権などローン残債がある場合、金融機関と協議の上、事前に抹消に必要な手続
きや司法書士の手配、また、引っ越しの準備などを始めます。

◆お引き渡しに向けて…契約内容に従い、お引き渡しまでに抵当権抹消登記やお引越しの準備を整えます。

お引き渡し日までに引っ越しを完了しなければいけませんので、難しくはありませんが、ミスなく進めるよう、確り打ち合わせを行い進めていきます。


 ⑩引渡し前の立会い  

引き渡し後のトラブルを未然に防ぐため、売主様・買主様双方で、お引き渡し可能
な状態である事の最終確認をします。

◆契約内容との突合…現地の立会いは後々のトラブル防止の為、重要です。最低一度ご案内してるとは言え、お引き渡し後に不具合に気付いてトラブルに発展することの無いよう、物件状況確認書や付帯設備表、境界が契約時の説明と相違ないかの確認をしていただきます。


 ⑪残代金の受領と物件のお引き渡し  

買主様より売買代金を受け取り、同日に登記の申請を行い、所有権の移転を完了さ
せることでお引き渡しが完了します。前日までに引っ越しを完了させる必要があり
ます。

◆権利と代金が一気に移動…金融機関にて売主様に代金を振り込み受領し、所有権を買主様に同日に移動します。

売主様・買主様・仲介業者・司法書士が同席の上、代金決済手続き・権利移動
手続きを同時に進めます。

固定資産税の日割り清算や諸費用の清算なども同時に行います。


 ⑫確定申告  

売却した年の翌年2月1６日から3月15日の確定申告期間中に売却に関わる税務申
告を行います。


 査定は無料です！ご不明点やご相談はお気軽にご相談くださいませ！ 

坂戸市・鶴ヶ島市・川越市の東武東上線沿線（北坂戸駅・坂戸駅・若葉駅・鶴ヶ島駅・霞ヶ関駅）、東武越生線沿線（一本松駅・西大家駅）、JR川越線（的場駅・笠幡駅・武蔵高萩駅・高麗川駅）、八高線（高麗川駅）、西武池袋線（高麗駅）、及び周辺市町村について、積極的にご売却不動産を募集しております。


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『両手取引』にこだわる会社は、『絶対に』一生懸命販売活動をしません！
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『お客様目線』ではないのです！

実際に売りに出すか否に関係なく、ご検討の段階から、ご相談は大歓迎です。近隣相場や取引情報から、簡易的な査定まで、まずはお気軽にご相談ください！

当然に、秘密厳守・査定無料で対応させていただきます。
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不動産のご売却やご購入をご検討の場合、現在の売却や購入が高いのか、安いのか？は気になるところです。

今回はモモホーム掲載エリアである日高市の不動産価格の推移などを前回までの 坂戸市の不動産価格の推移 と 鶴ヶ島市の不動産価格の推移 に続き、お届けします。

正直、最初から『日高市に住みたい』と思う方の絶対数は少ないのが実情です。


『日高市』は意外と知られていない？ 

日高市自体が意外と新しいのも要因かもしれませんが、認知度と共に、坂戸市や鶴ヶ島市と比較しても『田舎』なイメージはぬぐえないかもしれません。

あまり興味を持ったことがない方が多いかもしれませんので、PRすると、結構悪くないと思う方もいるかもしれません。

確かに日高市は、地図で見れば山や川が多く、市の半分程度を占めているイメージです。

隣接する市町村は川越市、鶴ヶ島市、坂戸市、飯能市、狭山市、毛呂山町と多く、鉄道はJR川越線の武蔵高萩駅、高麗川駅、八高線の高麗川駅、西武池袋線の高麗駅、武蔵横手駅、とメジャーな駅ではありませんが、４駅を有しています。

駅周辺には丸広やヤオコーなどの商業施設も備えており、日常生活の利便性についても特に不便な点はありません。

鉄道では、東京や川越、さいたま方面へのアクセスも実はそんなに悪くありません。何が不人気の理由かと言えば、『単線』だからでしょうか…。

 見る人によっては『穴場』 

毎日、決まった時間の電車さえあれば、特に本数が多くなくても、と感じる方にとっては、土地や新築が安い日高市はまさに『穴場』と言えます。

車のアクセスについては国道４０７号線を軸に鶴ヶ島インターや、狭山日高インターで高速道路利用可で、県道は川越日高線、日高狭山線、日高川島線と放射線状に県道が走っており、これも悪くないと思います。

不動産取引の内容で言えば、先の４駅の周辺の住宅エリア、もしくは『広くて安い』市街化調整区域、が半々で売買されている印象です。

調整区域についても、隣接自治体では、個人が住宅を建築する要件が非常にハードルが高いのに比べ、日高市はほとんど『無い』に等しい要件となっているので、広い土地を求める方は、当然にこのエリアにたどり着く方も多いのです。

 日高市の不動産価格の推移 

埼玉県、隣接自治体と同様の動きとなります。

１９９１年に天井を迎え（５６万円/坪）、その後、バブル崩壊以降、下降線を辿り、約1/3の水準で現在推移している点は坂戸市や鶴ヶ島市と同様の推移です。

実際の取引から平均坪単価を算出すると、調整区域の取引比率の高さから、埼玉県内で３６位、平均坪単価は１８．２万円/坪となります。

今後の推移としては、市独自のマイナス要因も特に無いことから、全体の推移と同様に動くと思われます。

川越より上り方面は、オリンピックバブルのような現象が起きましたが、このエリアはさすがに影響を良くも悪くも受けませんでした。平穏な動きです。

鶴ヶ島市同様、鶴ヶ島日高インター近辺の農大跡地の開発に伴う都市計画で、全体を押し上げる可能性が少しあるかもしれません。

また、高麗川駅は現在西側出口しかありませんが、数年内に東側出口がいよいよ出来るようです。国道４０７号線に向かっての計画道路も当初より縮小した形ですが、整備されていきます。

昔から東側は開発の必要性を訴えられてきましたが、数十年前には、住民の反対によってとん挫した経緯がありますが、住民も入れ替わり(当時の反対住民は地元の人間では無かったとの話も…)、やっと現実化するようですので、その点では期待が持てます。

隣の飯能市は西武のおかげで街並みは発展していますが、市の人口流出は多く、減少傾向が大きくなってきているのに比較すると、日高市は、平均年齢の上昇は仕方無いにしても、自然減以外の流出が少なく、今後も人口を保つ予測となっており、『住みやすさ』は住民が実感しているところかもしれません。

鶴ヶ島市でも解説しましたが、日高市の強みとして、『地震などの災害に強い』点も注目されます。

河川も上流域であるため、記録的豪雨に見舞われた台風１９号でも、高麗川の被害は、ウズラ業者さんにはありましたが、限定的でした。

住宅街においては、山を背負っている地域であるため、地盤が頑強で、揺れが増幅されず、大きな振動として伝わらない利点があります。

鶴ヶ島市と並んで、『災害にほぼ無縁』という強みはあるでしょう。


 近隣自治体との違い 

近隣自治体との違いは、人口密集エリアや、商業施設の密集エリアが特に無い点と言えます。

不便の無い街ですが、坂戸市のように、北坂戸や若葉の駅前に大規模団地やマンションが林立したりしていませんし、鶴ヶ島市のように、大学などを有し、近辺に単身向け集合住宅が多いエリアなどもありません。

世の情勢に左右される要因に乏しいのは、得意も無ければ不得意もなく、個性が無いとも言えるかもしれません。

あるとすれば、最近出来た『メッツァビレッジ・ムーミンバレーパーク（飯能）』や『サイボクハム』、『巾着田』、『高麗神社』など、週末やシーズンにより人が大挙する観光スポットが得意分野かもしれません。

こういった性格の地域を『住む場所』として、大きなくくりとして『閑静なエリア』と思う方にとっては、今後も『穴場』的存在であり、『お買い得感』のある価格推移となるでしょう。

ご売却においても、安定した価格推移ですから、他の自治体同様、オリンピックバブル以降の価格下落のあおりを受ける可能性を感じる方は、今のうちにご相談くださいませ。

個人的には『住む場所』としてのコストパフォーマンスが高いエリアと思うところもあり、半分宣伝のようになってしまいました…。

興味が全くなかった方は、知ってみると意外とありかもしれませんので、調べてみてはいかがでしょうか？

実際に購入するか売却するかは関係なく、ご検討の段階から、ご相談は大歓迎です。近隣相場や取引情報から、売却の簡易的な査定まで、お気軽にご相談ください。

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今回はモモホーム掲載エリアである鶴ヶ島市の不動産価格の推移などを前回の坂戸市の不動産価格の推移に続き、お届けします。

 鶴ヶ島市の不動産価格の推移 

鶴ヶ島市は東武東上線沿線では、ふじみ野市と同様、『単独で駅を持たない市』です。

東武東上線鶴ヶ島駅は鶴ヶ島市「も」持っていますが、約1/3です。
隣の若葉駅は鶴ヶ島市「も」約1/3ほど持っています。

ちなみに東上線沿線では、『ふじみ野駅』はふじみ野市内では無く、富士見市の駅で、ふじみ野市には駅がありません。


鶴ヶ島駅の東西出入口は鶴ヶ島市ですが、なんと西口から出るとロータリーは川越市となり、東西出口の東側は川越市内となります。


若葉駅はほぼ坂戸市ですが、一部鶴ヶ島市内にあり、こちらは西口から出るとほぼ全域が鶴ヶ島市内となります。東口も商業施設『ワカバウォーク』は鶴ヶ島市にあります。

良くも悪くも２駅の一部が鶴ヶ島市であり、両駅のメリットを上手く活用しているのが、鶴ヶ島市とも言えます。

若葉駅東口のワカバウォークを中心とした街作りは坂戸市と上手く協力して川越より下りのエリアでは、人気の街並みとなっています。

逆に坂戸市との関りが薄い、西口エリアは計画から開発が行われるまで非常に閑散とした風景でしたが、やっとここ１０年の間で、見違えるほどになってきました。

鶴ヶ島駅は、ロータリーが川越市で、駅から川越の吉田新町方面にかけ、川越市側のみが商業施設が通り沿いに集まった景色となっており、鶴ヶ島市の商業施設誘致は完全に後れを取ってしまった感じです。

ただ、町全体として、これから、と言うのではなく、既に街並みは形成されており、鶴ヶ島市側は若干昔の街並みを残している、良く言うと閑静な街並みとなっています。


 鶴ヶ島市でも人気エリアは若葉駅周辺 

不動産の動きとしては、若葉駅、鶴ヶ島駅共に徒歩10分圏内の物件は人気は高く出ても短期間で無くなっていく回転率の高いエリアとなっています。

取引事例からの坪単価の上位を占めるのも、若葉駅エリアの藤金や富士見の若葉駅から１キロ圏内、上広谷の鶴ヶ島駅から１キロ圏内が、トップ１０を占めており、両駅の駅近に人気が集中しています。

実際に物件の動きや、お客様からの人気を見ると、駅から近いばかりではなく、川越市の伊勢原町や、吉田新町などに隣接する松ヶ丘エリアの閑静な住宅地などは、駅から２０分前後であっても、常に需要が絶えず、人気を保っている印象です。


 災害はほぼ無縁！鶴ヶ島・日高エリア 

鶴ヶ島市は駅が市の端っこに２つある形で、小さく感じてしまいますが、鶴ヶ島インターまで南北に伸びており、意外と様々な性格を持っています。

農地や工業地帯も備えており、住み分けが割とはっきりしています。

東日本の大震災から、現在に、にわかに注目される点としては、『災害に無縁』の強さを持っている点です。

現在は市もアピールポイントとしている程で、地震に対しても強い地盤のエリアが広く、もともと関東エリアの活断層からの距離も遠いので『揺れない』、河川も小河川や水路のみで、『液状化しない』『氾濫しない』など、ほとんど災害と無縁の地域としての魅力があります。

安全性は今後、住まい探しには必須の条件となってくる中で、隣の街より鶴ヶ島を選ぶ人は出てくるかもしれません。

周辺エリアは、地震に対しては、鶴ヶ島市、日高市、坂戸市南部は非常に強く、水害に関しても、鶴ヶ島市と日高市は、小河川や上流域と言う点で安全性が非常に高いエリアとして、中下流域の隣の街より有利となるかもしれません。


 坪単価は底打ち感、堅調推移 

鶴ヶ島市の坪単価平均は３１万７０００円前後/坪で、埼玉県内の順位は２３位、東武東上線沿線では、川越より上り方面が上位を占めますが、それに次ぐ順位となっています。

価格の推移は、坂戸市と同様、バブル期に天井となる90万円前後/坪をマークし、以降、リーマンショック後まで下降し、現在は、緩やかに上昇している局面となっています。



今後急激な上昇要因も見られない事から、この水準で堅調に進むように感じますが、ご売却の場合、オリンピック後の不動産価格の動きに不安を感じられる方は早めに動いてみるのも良いかもしれません。

ご購入の方も味方により同様ですが、年表から分かるように、現在の水準自体、かなり『安く手に入れられる』状態であることは間違いないかと思います。

現在、ご購入を検討されている場合は、オリンピック前後の動きを気にするよりもご家族のタイミングを重視された方が良いのでは、と考えます。

鶴ヶ島市内の価格変動傾向は以下の通りです。
やはり、特に若葉駅周辺は上昇傾向が続きそうです。（坂戸市においても上昇傾向のエリアとして重なります。）

駅から遠いとはいえ、鶴ヶ島インター付近でも上昇傾向である点も注目です。
近隣の農業大学の移転に伴って、跡地再開発から、誘致される企業なども決まってきました。それらの影響から、インターチェンジ付近の不動産価値が上昇傾向にある、といった形です。

上昇傾向にあるエリアと、下降傾向エリアでは、今後、乖離は激しくなると思われます。大きな流れを確認した上で、ご売却などのタイミングはご相談ください。

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隣の坂戸市の推移も参考にご検討ください。(当記事の資料はより）

 

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今回はモモホーム掲載物件が最多の坂戸市の不動産価格の推移などについて。

 坂戸市の不動産価格の推移 

坂戸市は東武東上線の若葉駅、坂戸駅、北坂戸駅、東武越生線の坂戸駅、一本松駅、西大家駅、川角駅エリアに掛かり、近隣の市に比べても、多くの駅がある利便性の優れたエリアと言えます。

最近では、台風19号の被害にあってしまったエリアもあり、高麗川、越辺川、飯盛川など、川に囲まれ、おとなしければ桜やバーベキュー、ビオトープなど行楽も楽しめる環境でもあります。

地盤については、東上線沿線でも安心出来るエリアであり、特に若葉から坂戸駅、坂戸から一本松（越生線西側）については、東日本大震災後に、関東の被害が大きい千葉県や神奈川県から、わざわざ移住されて来た方もいる程、強いエリアです。


不動産価格については、坪単価平均25万円前後で、埼玉県内で29位と中間レベルで、多くはJR沿線や東京隣接エリアが上位を占めるので、健闘しているかと思います。

 絶頂期はバブル時代 

現在は、土地の価格もバブル期を超えた、などとニュースで報道されたりしていますが、正直、ほんの一部を切り取った『好景気アピールのデマ』のような情報で、東京の一等地などに限られる話です。

埼玉県、その他全国的には、やはり地価の絶頂期はバブル期にあります。

坂戸市も絶頂期はバブルの時代であり、１９９０年代でした。

当時の坪単価平均は１９９１年に約９３万円！となり、８０年代後半から９０年代にかけては８０万円台をキープする程、高額で流通していたのです。

９０万円台となると、現在で言えば、川越駅徒歩５分圏内やふじみ野駅東側徒歩5分圏内、鶴瀬～朝霞方面でも駅周辺レベルの坪単価となります。

当時は東京まで1本で通勤できる坂戸市などは、ベッドタウンとして非常に人気がありました。

現在に至る坪単価の推移は以下の通りです。


下が例として緑町の推移ですが、坂戸市平均とほぼ同様の推移となっています。

バブル崩壊後、絶頂期から比べると取引価格は3分の1から4分の1にまで下落してしまいました。

非常に微妙ではありますが、２００８年に向かって少～しずつ回復基調に向かおうとしたのですが、この年に『リーマンショック』があった為、一気に経済が失速しました。

その影響は不動産にも及びましたが、『底』からの回復がわずかだった為か、下落も一定程度に抑えられています。

そして現在に至る間、東京オリンピックにより、不動産価格は全体的に上昇基調と感じている方も多いかと思いますが、これも東京近郊の局地的な現象と言えます。

川越市や所沢市、さいたま市、越谷市、など大きな自治体エリアではかなりの上昇となりましたが、坂戸市においては、良く言えば『落ち着いた動き』で堅調に上昇しています。

この推移を見ると、巷で心配されている『オリンピック後』の『地価の大暴落』などというのも、『オリンピックバブル』が起こった地域の話であって、坂戸市においては、恐らくあっても『限定的』になるであろうことが想像できます。

現在は、バブル崩壊後の地価の下落に反比例するように、東日本大震災～東京オリンピックにかけての『建築人材不足』が慢性的となりつつあり、建築費は建材の値上がりも伴い、増加傾向が止まらない状況です。

これらの状況を不動産売買に関連して考えてみると、１９９０年前後に取得した不動産価格は、『非常に高かった』のは言うまでもなく、当時は住宅ローンの金利も７％などもあった時代であり、少なくとも、当時取得した不動産の『土地の価値』は３分の１程度までは下がってしまっている、という事です。

この当時は好景気ですから、当然に住宅を購入した方も非常に多いのですし、売却を考える時期に差し掛かっている方も多いと思います。

ご売却の際は、歴史的な高額物件の購入だったかもしれませんが、現在の状況を踏まえ、『土地の価値』については、納得して検討していかなければなりません。

推移を見る限り、この先また下降してしまう動きではありませんが、急上昇もまた難しい、やはり堅調と言える動きです。慌てる必要もありませんが、待っても変わらない、とも考えられます。

ご購入の目線で見ても、土地価格においては、下がるのを待っても『大きな変化』は望めない動きと感じます。

微妙ではありますが、僅かながら上昇してきているのは間違いないですから、オリンピック後に、少し下がるような想像をしている方なら、待ってみても良いかと思います。

但し、建築費の上昇は、今後も下がる気配はありません。現場で働く世代が圧倒的に少ない上に、昨今の災害続きで、常に人手不足の状態です。

土地の価格が下がったとしても、建築費用で相殺されるのは間違いなく、新築の住宅価格が現在より安くなっていくのは難しいのではないでしょうか…。

あるとすれば、外国人労働力の影響ですが、彼らが真面目で一生懸命にやってくれても、語学力不足や、図面の理解力は現場作業に大きな影響を与えます。簡単に人手不足は解消されないでしょう。

 人気エリアはやっぱり『若葉』周辺か 

市内のエリア別で坪単価の順位を見ると、

やはり、『若葉駅』周辺の人気が高いです。

鶴ヶ島市がすぐそこまで伸びてきて、閑静な住宅街を形成しており、駅前の再開発や、既存のワカバウォークなど、利便性も好印象な若葉駅は、変わらない人気となっています。

『坂戸駅』も新しくなった後、アクロスプラザなど新商業施設により、今後、若葉駅に迫っていく事は間違いないでしょう。

『北坂戸駅』も駅はそのままですが、周辺が少しづつ変わりつつあります。商業施設も出来て、駅前の風景もすこしづつ変わってきています。

もともとの団地が陣取っていますから、なかなか地価上昇とはなりませんが、逆に駅利用の人口が安定的である点での安心感はあります。

個人的には、地盤や水災に対して、坂戸市の中では最も心配なエリアではありますので、今後、印象がどうなっていくか、が気になります。

越生線沿線は、一本松も駅周辺再開発で、今後期待できますが、それ以外のエリアについては、将来的な人口の維持まで、少し心配なエリアと言えます。

バブル期に住宅団地化した地域もあり、入れ替えが上手く進んでいくのが望ましいと思います。価格は安く流通しているので、現在のところ、新築住宅も出れば堅調に売れており、安心、といったところです。

最後に坂戸市全体の値動きイメージマップです。

解説したエリア以外だと、『にっさい花みず木』が好調です。
駅から離れたエリアで、バブル後に開発された、独特の性格を持っていますが、高速道路のスマートICが出来た事で、駅の利便性にこだわらない若い世代の流入が多く、子育て環境や生活利便性は良く、お洒落で閑静な街作りは長く住む魅力を感じます。

（出典：）

不動産の売買はタイミングが大事ですが、基本、『必要があって売買する』ものであり、本来『損得勘定』でするものではありません。

少しでも高く売りたい、安く買いたい、のは当然ではありますが、株の売買と違い、相場を読んで、この瞬間を狙って売買、などは『不可能』な話です（株もそうですよね…）。

ライフスケジュール、ライフステージの中で、ご家族ごとの『売買』のタイミングに、間違いのない土地、住宅を売却、購入する事が大事です。

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売れやすいのはどんな家①では、購入希望者目線で、売却不動産はどのような所を見られているのかの確認内容の解説、売れやすいのはどんな家②では、建売住宅と注文住宅の中古住宅市場での価値についての解説をしてきました。

ご売却物件の性格を理解したら、購入希望者にとって不安を与えない準備をする必要もあります。


 売れやすいのはどんな家？③ 

前回までで解説の通り、購入希望者の方が売却物件を見た時、『大切に使われていた』印象を持つ物件というのは、希望の満点では無くても好印象を残します。

また、売買においては当たり前となっている『価格交渉』においても、丁寧に使われた住宅と、そうでなかった住宅とでは、交渉の有利不利に影響が出ます。

『丁寧に』『大切に』使われていた家、という印象は、購入希望者に『安心感』を与えるのです。


 書類が揃っていると安心 

価格の設定や交渉、購入希望者への安心と言う面で、揃えてほしいのは『不動産取得時の書類』です。

◆購入時の不動産売買契約書
◆重要事項説明書
◆建物の設計図面など
◆設備品の取説、保証書
◆敷地の測量図面
◆境界確定書類

ほとんどが不動産購入時には揃っている書類ですので、見つかる時はまとまって見つかりますが、見つからないと一つも見つからない場合もあり、あると無いとでは、与える印象や安心感に差が出ます。

また、途中でリフォームや増改築などがあった場合には、変更後の仕様や間取りが分かるものは必須と言えます。

リフォーム内容（特に水回りや、屋根・外壁など）や時期によってはセールスポイントにもなり得ますので、大事に保管しておきましょう。


 敷地に関しての資料は必須 

そして、一番大事なのが、敷地の広さを証明する測量図面などです。

売却の該当地がどこからどこまでなのか、を確定、証明する裏付けは必ず必要と言っていいでしょう。

隣地との境界が確定したことを証明する資料として『境界確定図（確定測量図』等と言います。

この『境界確定図面』と法務局にて取得可能な『地積測量図』の突合せにより、敷地の境界や敷地面積を確定的に証明する資料となります。

道路など市や県との境界線がある場合には、官民境界が確定している事を証明する『官民境界査定図』も必要となります。

こうして、売却不動産の隣地について、全ての境界が『確定』している事が、必須とも言え、更に必要となるのが、その図面上に示された境界に実際に『境界杭』などで『明示』されている事です。


 境界確定と明示は売主の責任 

この境界の確定と明示は、一般の個人間の取引の場合には、必須であり、未確定であれば、『確定測量』を行い、非明示であれば、『復元』などの作業を売主の責任として行います。

売買契約が成立してから、お引き渡しまでに明示する、などの約束事も可能ですが、購入希望者が現れた時、既に明示されていれば、安心を得られます。

特に、『未確定』の場合には、確定させることで、登記されている敷地面積と差異が生じるリスクがあるので、未確定状態での売買は行えない、と考えていいでしょう。

境界確定には隣地との立ち合い、押印などが必要となり、ご自身の都合だけで作業は進みませんので、準備は早めに行う必要があります。

急いで売却したい方程、早く動く必要があります。ご自身の不動産の境界が『確定』しているのか、確認してみましょう。

その他、建物の建築確認関係の書類や、土地・建物の謄本、住宅性能評価を取得していれば関係書類、などなど、絶対必要な物から、あればセールスポイントとなり得るものまで、土地建物に関する書類は保管されていれば、全て提示できるよう、準備しましょう。

不動産の売却同様、購入する方も、一生に何度も売買するわけではありません。

中古住宅となれば、より慎重に、不安を持ちながら物件選びをしますので、少しでも安心してもらえるように準備する事が、早期売却や高値売却への基本スタンスだと思います。


≫不動産売却の注意点


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大切な資産であるはずの不動産が空き家・空き地となった時、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、受け継いだ方にとっても資産として、活用される事になります。


管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円～の管理サポートを行っています。

今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。
 

まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。


昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
 

不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！

　
 

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先日（新）国立競技場が完成！
お金のことや競技会場ですったもんだし続けるものの、いよいよ東京オリンピック・パラリンピックが7か月後と迫ってきます。

既に代表選手なども決まり始め、年が明ければ、国内外のいろんな問題なんてすっかり忘れてオリパラに向かって盛り上がっていってしまう国なんでしょうねぇ…。

大事な事は忘れないようにしてもらいたいですが…。

さて、モモホームの掲載エリアである、川越市・鶴ヶ島市・坂戸市・日高市、特にゴルフ開催の川越市などは、東京オリパラに無関係ではありません。

川越市周辺にも、『聖火』が通過していくのだそうです！

埼玉県の場合、特に有名人などはいないよう？ですが、一般応募により選ばれたランナーが埼玉県各地をリレーするコースに、川越・鶴ヶ島・坂戸・日高が入っています。

7月7日（火）には、日高市の高麗神社から巾着田までのコースを、途中乗馬なんかを織り交ぜながら聖火を運ぶそうです。


7月9日（木）は、川越市では、川越城本丸御殿から連雀町交差点、鶴ヶ島市・坂戸市は広田橋交差点から坂戸市役所の各ルートを聖火が通ります。


火のついたトーチを一般のランナーが持って通過するだけではありますが、これももう一生日本に来ないかもしれないオリンピック・パラリンピックだと思えば、とりあえず見ておきたいような気になります。

祭典後にどうなってしまうかも気がかりですが、少なくとも開催前から開催中には、日本に元気になってもらいたいものです！


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売れやすいのはどんな家？①では、売れやすい物件の条件について、広い目線で路線やエリアなども含めて解説しました。

売却物件では土地建物一体としての価値をどう買主が評価するかで、『買い』なのかを判断するわけですので、常に買主の目線に立つことが必須となります。

 売れやすいのはどんな家② 

今回は、建物に注目して一般的に早期に売却出来るケースから考えてみましょう。

 中古住宅市場において強い『建売』 

お住まい購入においては、私も含め、スタート時に『せっかくのマイホームは注文住宅で』と考える方は非常にたくさんいると思います。

我が家の仕様や間取りを自分の好みに出来る『注文住宅』は土地探しから、建物プラン、建築して完成まで、沢山のワクワクがあり、いかにも『夢のマイホーム』といった感じが満載です。

そのまま次世代に受け継がれ住み続けられる住宅であれば、非常に良い事で、本来はそうある事が望ましいのですが、オーナーの沢山の想いの詰まった『注文住宅』も中古住宅市場に多く出回ります。

注文住宅は仕様によっては耐用年数も非常に長く、ある程度の年数が経ってもまだまだ使用に耐えるメリットがありますし、そういった中古戸建は価値が残りやすいですが、建築費は高いですから、当初の予算計画が狂い、支払い難となった結果、売却を余儀なくされるケースも多いと言えます。

家庭の事情や、家族構成の要因、お仕事の変化など、通常のご売却事情である事ももちろんありますので、その場合は、販売価格次第で中古住宅市場においても、引けを取らない人気となる事があります。

新築住宅市場の人気は注文住宅かもしれませんが、中古住宅市場となると、強いと言える存在は『建売住宅』です。


 注文住宅は『オーナーの想い』が重荷になる… 

なぜ『建売住宅』が中古住宅市場で強いのでしょうか…。

答えの第一は、ずばり『一般的』で『リーズナブル』=コストパフォーマンスが高いからです。

建売住宅は新築時に、開発業者が土地を開発し、建売業者が法令に基づいて建築販売します。

１棟の特別仕様では無く、エリア内に似たような仕様の似たような間取りの建物を、大量に建築し続ける事により、建材の仕入れ単価などの建築費用を大幅にコストダウン（今の時代では、安物建材ではありません）し、１棟ごとに間取りや建材・設備品を各支店ごとに発注して建築する注文住宅に比べて、『ケタ違い』のコストパフォーマンスで提供されています。

そのパフォーマンスは、同じ土地に全く同じ建物を建築した際には、数百万円の建築コストの差が出る程ですから、当然に購入時の価格もかなり『お得に』手に入れていることとなり、この差は、再販売時に大きなメリットとなるのです。

しかも、業者による土地の仕入れから開発、建物の建築、完成までお任せで出来ており、法令を遵守したものを手に入れている為、土地の境界も確定しており、滅多な事では、瑕疵のある物件にはなりません（あれば新築購入時に発覚します）。

間取りも一般的な４LDKや３LDKが多く、『全世代に使い易い』事に徹しているので、どのような世代・所得層にも最も受け入れられやすく設計されています。

新築住宅購入時には、このような点が、逆に『ウキウキしない』点でもあり、『普通過ぎる』『どこにでもありそうな』ところがつまらないと感じる方も少なくないのですが、実は、住宅ローン利用時の『担保価値』としても土地の取得価格や建物の価格設定も適正である『建売住宅』は『再販売価値が高い』のです。

建売住宅で購入した住宅をご売却される場合には、こうした理由から、短期間での売却が期待できます。

但し、ご購入時に一部販売会社が行う「オーバーローン」（住宅価格以上のローン⇨諸費用や時には車のローンなども住宅ローンに組み込んでしまう方法）で購入して、ローンが残っている住宅の場合、ローン残高が相場価格より高額になるケースがあります。

このような場合には、建売住宅に限らず、販売価格に縛りが出来てしまうので、短期売却の足かせとなってしまいます。

では、注文住宅は『売りづらい』物件となってしまうのでしょうか？

前述のように注文住宅にはよりこだわりの強い『オーナーの想い』が詰まっており、その想いは『仕様』・『外観』・『間取り』・『設備』などに現れます。

当然こだわればこだわるほど、注文住宅の建設費用は高くなりますので、中古住宅となった時にも、当然価格に影響を及ぼしますし、なにより、オーナーの『こんななにこだわった』という想いから、時に相場とかけ離れた価格での売却希望が飛び出す事もあります。

注文住宅というのは、『一点もの』であるがゆえに、中古住宅で別の方に売り渡す際に、特別過ぎてメンテナンス性にも難がある場合すら出てきてしまいます。

特別な間取りも同様に『一般的』では無い場合には、ハマる買主様が現れるのに短期でという保証ができません。

建売住宅が『一般的』な建物で『一般的な』間取り、『一般的』な価格で、ハイコストパフォーマンスである事に徹しているのに対して、注文住宅は徹底的に『個性的』である点が魅力ですから、ご購入時の満足度は高いかもしれない注文住宅も、いざ売却となれば、その『個性』と『価格』に納得してくれる買い手を見つけるのは簡単では無い、という事です。

そもそも、人と同じ、隣と似たような家は嫌だな、という思いで註文住宅を考える方は多いかと思いますが、その時のそのご家族の想いで建築した注文建築であり、一生涯満足を得られる目的で設計されているものは、逆に少ないと言え、売却時には、『価値観』が同じような方が買い手として現れる可能性と考えれば、売却が簡単かの判断は想像できるかと思います。

ただし、その個性的な部分に共感する購入希望者が現れた場合、一発で決まる可能性を秘めているのも事実で、悲観する必要は全くありませんが、その機会を確実にものにするためには、そのご購入希望者様を取りこぼさない交渉力や、条件の精査が出来る仲介業者が必要です。


 それでも注文住宅が強いケースはある！ 

注文住宅の多いパターンとして、こだわりのあまり高額となってしまい、『住宅ローンの残債が高額』となってしまっているケースがあります。

このような場合には、販売価格はローン残債を完済出来るレベルにする必要があるため、容易に価格を下げられません。売却が長期化する一つの要因となります。

また、建物の建築費用に予算を投じ過ぎた結果として、立地に弱点を抱えているケースも多く見られます。

駅からの利便性や周辺の買い物施設や小中学校が遠かったり、土地だけがやけに広かったり、逆に、家は高そうだけど、土地が不整形地や狭小であったり、という場合もあります。家に想いを詰め込み過ぎて立地を犠牲にした場合、このように再販売が困難となります。

このような注文住宅でも、めっぽう強い売却シーンはあります。

例えば、『大手有名ハウスメーカー』のブランド住宅、『鉄筋コンクリート造り』、『鉄骨造り』、『２世帯住宅』、『平屋住宅』などです。

これらは『建売住宅』の持つ『一般的』な魅力を超越して、『建売住宅では成し得ない魅力』を持った住宅と捉える買い手が現れやすい、特別な中古住宅となり、存在感が出ます。

特に、『鉄筋コンクリート造り』や『鉄骨造り』、『２世帯住宅』、『平屋建て』などは、埼玉県であれば、全体で見てもそれぞれ数十件程度の物件しか出てこない市場ですので、探している方もある程度広範囲で検索しています。

また、こういった住宅を探している方々は、多くの場合、立地より『建物』を優先して探しますし、一般的な木造の４LDK２階建てなどには目もくれず、新築分譲住宅が隣で安く販売していても関係ない、といったこだわりを持っていますので、そういった方へのアピールが届けば、その方にとって『唯一無二』の物件になるチャンスがあります。

その中で選ばれる住宅になるのは、ご自身のメンテナンスなど、買い手が納得する状態を保てていれば、難しくないでしょう。

今回は、建売住宅と注文住宅の『中古住宅』としてのメリットやデメリットを解説してみましたが、どちらの物件にも共通して言える事は

大切に使われていたかどうかは物件に表れる

と言う点です。

建売住宅が有利と言っても、メンテナンスがズサンであれば、壁や床・天井、建具、水回り、外観、お庭などに表れます。

こだわりのある魅力的で、高額な注文住宅にあっても同様です。

大切に使われていた住宅という印象を買主様に持ってもらえるよう、最低限のメンテナンスと、次期オーナーを受け入れる準備は、様々な事情の中でのご売却であっても『出来る範囲』で、行うことで、早期売却に繋がっていくと思います。

大げさなリフォームなどは通常必要ありません。どの部分をどの程度メンテナンスするべきかは、是非お気軽にご相談ください。

≫売れやすいのはどんな家？③　


大切な資産であるはずの不動産が空き家・空き地となった時、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、受け継いだ方にとっても資産として、活用される事になります。


管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円～の管理サポートを行っています。

今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。
 

まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。


昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
 

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坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
大切な資産であるご自宅などの不動産の売却。

出来れば早く、高く、買い手が見つかって欲しいと誰もが希望する事だと思います。

モモ・ホームのホームページも坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の物件情報を毎日更新していますが、年末年始やお盆など、不動産流通機構（レインズ）の不動産情報事態が休みにならない限り、新しい物件が０件だったことはありません。

新築・中古住宅、中古マンション、土地のいずれかが毎日新しく市場に現れます。

そんな中、情報が出て、早ければ当日中や、数日の間に売れてしまうものから、長ければ２年や３年と、依頼する不動産屋を転々としながら、全く売れない物件があるのも事実です。


 売れやすいのはどんな家？ 

もし、不動産を売却する際、「早く売れてほしい」とお考えであれば、少なくとも早く売れる物件の特徴を知り、早く売れる要素をどの位満たしているかの現状把握をしておいた方が良いでしょう。

早く売れる物件には特徴があり、売主様が準備段階で出来る事もあります。

■価格設定 

売りに出すのですから、売却する方が気になる販売価格は、当然に購入希望者が一番気にするポイントです。

まずは、購入希望価格帯から物件を検索するわけですから、この設定一つで、場合によっては希望者が全く現れないことにもなり得ます。

購入する側としては、売却希望の言ってみれば真逆の想いで物件探しをします。
『希望に叶う家を１円でも安く手に入れたい』と思っています。

早期売却に力点を置く場合は、少なくとも『近隣相場』並みの設定であり、少し『お手頃』と感じさせる設定が出来れば、購入希望者の目に留まる可能性が上がります。

価格設定は大変重要で、ころころと価格を変更したり、短期間に何度も値下げしたりすると、中長期で物件を見ている購入希望者に、「訳アリ物件なのでは？」と良くない想像をさせる事もあります。

まずは、ご希望を伺い、適正な価格設定を一緒に考え、ご提案致しますが、周辺の「運よく高く売れた」物件などを参考（気持ちは分かりますが）にすると、時間的な損をしてしまうかもしれません。

■周辺環境・立地 

価格の次に購入希望者が、条件として検索するのが、「周辺環境と立地」です。

「○○駅の徒歩〇分以内」や「スーパーなど生活利便性」、「子育て環境」、「治安の良い閑静な住宅地」など、『利便性が良く』『安心・安全』な環境であるかが、ポイントとなります。

土地や中古住宅は、最近では特に駅から近く利便性の良いエリアへの検索が増加しています。その路線が都会に直結するかどうかなども影響しますし、今後も人気は利便性に偏る方向と言われています。

通常好まれる立地環境と言えば、駅から１５分以内の閑静な住宅地で、スーパー・ドラッグストア・コンビニなど生活施設が充実しており、公園なども徒歩圏内、更に保育施設や小中学校が近い、など、希望をあげればかなり贅沢な立地となります。

すべてを満足させる立地などがあれば、近隣に比べ有利な販売価格となりますが、沿線や駅の人気度などにより、かなり価格差がでますので、最寄り駅・沿線の利便性や街の人気度もチェックポイントとなります。

■土地の条件 

更に購入希望者は、その土地に求める条件にこだわります。

『土地の広さ』『形状』『接道状況』『間口と奥行き』『陽当り』『地盤』『隣接住宅の状況』『電柱やゴミ置き場の位置』『傾斜』『段差』『前面道路の幅員』『交通量』『建蔽率・容積率』などなど…。

購入希望者は、『希望に叶う』物件を探し求めますので、立地状況が良くても、土地形状や陽当り、道路の広さなど、一つでも叶わないと興味を持ってくれないなど、極端な場合、電柱の位置だけで無理、となるケースもあります。

しかし、立地や土地の条件については、売主様がどうにも出来る問題ではありませんので、これらの点は、『購入希望者目線』で見れば、メリットなのだ、デメリットなのだ、と言う点を理解しておく事が、お互いの気持ち良い取引にとって、後々有効となってくるでしょう。

■建物の条件 

建物については、まず注目されるのはなんといっても『築年数』です。

最近では災害を意識している方も増え、『新耐震基準』以降の建物か否かでの差別化も進んでいます。

ご購入者が住宅ローンを利用する場合、この新耐震基準の前か後かで、金融機関が査定する担保価値が全く変わるケースが多くありますので、そういった意味での売りやすさは大きな差が出ます。

設計構造上の安全性は、そのような『基準』を目安に安心する部分と『目視』による部分もあります。

『建物の程度』がイメージする経年劣化の程度より丁寧に使われている印象であれば、かなり印象が良くなります。大事に使われていたのだな、と思ってもらえる状態にする事も重要と言えます。

また、耐震基準以外には、『構造上の安心感』として、鉄骨住宅や、ベタ基礎など、ダイレクトに丈夫さをアピール出来る部分も安心に繋がります。

○○ハウス施工、など大手有名工務店の施工住宅などは、ブランド品の中古でもそうですが、それだけで安心のアピールに繋がる傾向がありますし、大手の場合、転売された場合でもアフターサービスが継続できる場合もありますので、確認が必要です。

『間取り』も使い易さ、という点ではこだわる方が多くいます。

使い易さの点で、有利となるのは注文住宅では無く、分譲住宅が有利となります。

個性の強い注文住宅は、好みや価値観が近い方じゃないと『使いづらい』と捉えられがちで、とにかく一般的に使い易く、収納等の満足度の高い分譲住宅は、実は中古住宅市場では『売れやすい』物件となります。

個性の強い注文住宅や、高級住宅、庭園付きのお庭などは、みな手入れが行き届いていて、価値観のマッチする方が現れれば、その方にとっての『唯一無二』の物件となり得る強みはあり、『高額で』売却できる可能性を秘めていますが、売却スピードの点では『運とタイミング』に左右されます。

モモ・ホーム掲載エリアでは、まだまだ駐車場が２台の一般的な４LDK住宅が回転が早いですが、今後、少子化による家族構成の変化や、車離れなどで、流行は変化してくるかもしれませんし、売却のご検討まで進んでいる方においては、『昔のタイプ』の印象を持たれてしまう前に積極的に考えてみても良いかもしれません。

■設備関係 

中古住宅と言えば、その流行により、キッチンやユニットバスなどに『時代』や『使用感』を感じさせたりします。

基本、無理に価値を上げようと先行してリフォームするなどは、安易にお勧めしませんが、設備品においても重要となるのが『大事に使用していた』『綺麗に使っている』印象を持ってもらう事です。

また、給湯設備や残置エアコン、照明器具などは、置いていくのであれば、きちんと作動する状態となるよう、点検準備しましょう。

このように、土地建物の状況のみでも、購入希望者がこれだけ厳しい目で比較検討するとなれば、毎日現れるライバル物件との中で短期に売却を成功させる為に、日頃から手放すまで、土地、建物の点検やメンテナンスは確り行って損はありません。


≫売れやすいのはどんな家②

実際に売りに出すか否かも関係なく、ご検討の段階から、ご相談は大歓迎です。近隣相場や取引情報から、簡易的な査定まで、お気軽にご相談ください。

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 売却はタイミングと業者選びが大事 

不動産のご売却を検討される時、気にすることと言えば、「いくらで売れるのか？」や「どこに頼むのがいいのか？」にどうしても目が行きがちですが、売却において最も大事と言えるのが『業者選びとタイミング』です。


 依頼する業者の選び方 

ご売却の際、業者選びは高く売る、早く売る、気持ちよく売る事を実現できるかを左右する、非常に大事な岐路となります。

ネットやチラシを見て業者を選ぶことが多くなった昨今では、手軽に数社からの査定を出してもらえる一括査定サイトを利用される方も多いのではないでしょうか？

モモ・ホームには、一括査定サイトや大手の不動産会社で、売却を依頼した末に、希望の売却を成し得ない状況の方の比率が非常に多くいらっしゃいます。

なぜそうなるかは、そういった被害に合われた方のお話を聞けば簡単で、要するに、ご売却の依頼、媒介契約をもらう事にはとても一生懸命だが、販売は一生懸命では無い、という点です。

そういった業者の担当者は、媒介契約を獲得する事で成績となりますので、売却に関しては、『売りやすい物件』を早く売った方が、成績を稼ぎやすい事情があり、少し難しい物件や、売却希望価格を高く受けてしまった物件などは『後回し』にされ『値こなし（長期預かりの末、売却価格をどんどん下げさせられる）』の対象にされます。

様々なデータを持ち込み、信用させ、高額査定などで顧客を無駄に喜ばせ契約を取ろうとするような業者には、依頼しないよう気を付けましょう。

また、『○○のアンケートで顧客満足度No1を獲得』など、1週間程度の調査機関で、1000人ほどのデータから『ナンバー１、第Ⅰ位を獲得』のアンケートを実施して広告しているような業者はやめときましょう…。

その程度でお客様の信用を『買おう』としている業者ですので、信用に値しません。そのようなアンケートは、質問事項もこちらで設定可能、アンケート対象者も操作できる出来レースのようなものです。信用しないようにしてください。。。

 販売活動をしっかり行う業者へ 

広告準備が整ったら販売活動を私どもが行います。

モモ・ホームでは、レインズへの登録は当然ですが、今では当然になったネットによる宣伝活動やチラシ配布、モモ・ホームに既に登録されているご購入希望者様へのマッチング、更に地域の不動産業者や工務店、住宅展示場などへの宣伝活動も欠かしません。

売却期間中は、現地での販売活動や物件の管理を行い、好印象を保ちます。

売却依頼獲得に重点を置き、売却物件募集活動だけ活発に行う業者と違い、販売に早期に少しでも高く販売できるよう、地域から広域まで幅広く積極的な販売活動を行います。

売却物件を沢山預かっている大きな会社=預かった不動産を沢山売っている会社、ではない事に注意しましょう。

両手仲介取引にこだわらない販売活動により、より高く、より早く、気持ちの良い売却が可能となるのです。


 お客様利益の為に行動できるか？ 

販売活動を積極的に行うか否か？は、業者として基本的な営業方針に関わる話で、営業担当者の変更程度では、どうにもできない話ですが、お客様の利益になる営業活動が出来るかの資質も売却を成功させるために、大きなウェイトを占めます。

いくら販売活動を積極的に行っても、商談を上手く纏められない担当者では、得られたはずの利益を失う可能性があります。

伝えるべきことを伝え、トラブルを回避し、購入希望者にも仲介担当者が付くわけですから、その担当者とのコミュニケーションの中で、伝わり方を想定した上で伝え方を考えられる必要があります。

時にはどう伝えて欲しいかをしっかり指示することすら必要な場合もありますので、売主様⇔モモ・ホーム⇔購入希望者側仲介担当者⇔購入希望者、の交渉をしっかりこなしてこそ、仲介担当としての仕事をしていると言えるのです。

例えば、転勤による転居や、返済が絡むご売却で、一刻も早く売却したい物件だった場合、その伝え方、伝わり方により、購入希望者に足元を見られる交渉になりかねないのです。

交渉の仕方を知っている業者、営業担当者に巡り合う事は非常に大事なポイントと言えます。

 小さな取引と大きな取引 

不動産の売却は、仲介業者に依頼して、興味がある人を募り、その中で商談を重ね、購入希望者が現れたら、購入希望者側の仲介業者と交渉を行い、売却が決まります。

その後、契約書を作成し、契約手続き、引渡しの準備を売主様のご協力の元進め、最終立ち合い確認、決済、お引渡しを完了し、仲介手数料を頂きます。

この手続きや段取りは、土地と建物、マンションでそれぞれ違いがありますが、仲介手数料の計算は、あくまで『取引価格』で上限が定められており、安いけど調査が大変な不動産でも、手続きが簡単でも高額な不動産でも、計算方法は同じです。

速算式で表現すると
200万円までの不動産は、         （売買価格×５％）
200万円超、400万円以下だと、（売買価格×4％+2万円）
400万円超の不動産だと、         （売買価格×３％+6万円）
に消費税加算となります。

200万円の不動産売買では、仲介手数料は税込みで、11万円が最大の手数料額、他方、例えば、3500万円の建売住宅であれば、税込みで、122.1万円の仲介手数料が入ります。

もし、200万円の不動産が、管理されていない放置空家、資料もほとんど残っていない物件だとすれば、それなりの詳細調査が必要であり、もし宣伝を行う場合には、チラシやポータルサイトの宣伝費が掛かります。

お客様のご案内や、契約手続き、お引渡しの準備、などなど、営業担当の手間を人件費と考えた場合、１１万円の売上で利益を出すのはかなり難しい話になってきます。

一方、新築の分譲住宅などの場合、高額ではあるものの、契約となれば100万円を超える手数料が入る為、同様の調査や宣伝費、人件費を使っても十分な利益となります。

調査の手間や、契約手続き、取引後のトラブルのリスク等は、例え同等の価格であっても、中古住宅やマンションよりはむしろ新築住宅の方がかなり少なくて済むので、負担が少なく、利益もその分、大きくなるのです。

そういった中、不動産屋で働く営業社員は、月々の売上ノルマがある中で、通常、どちらの販売に力を注ぐか？、支店などの営業店舗で、社員給与と家賃を払いながら売上ノルマを達成しなければならない、店舗責任者は、どちらを優先して販売させるか？、は考えなくても想像出来るかと思います。

このように見れば、あの有名な仲介業者は、沢山の物件を預かった後に、どんな優先順位で販売するのか？、どのような不動産屋であれば、大小に関わらず、ほとんど変わりなく販売活動をしてくれるか、明確に見えてきます。

モモ・ホームは、きちんと儲けを得たいし、新築の販売が嬉しいのは、他の不動産屋と同様ではありますが、小さな取引だからと、手を抜く理由はありませんし、そういったご売却希望者様と合わせ、そういった物件を購入したいお客様も日頃から積極的に集って、マッチングします。

普段から、大きな手数料、大きな取引で売り上げる活動をしている不動産業者と活動内容がそもそも違いますので、空き家や空き地、中古住宅や中古マンションを預かるだけでは無く、マッチングに焦点を向け、取引の大小は関係無く、売却の成功に向けての日々の積み重ねがあります。

ご売却依頼のお客様は、大手の不動産業者でさかんにCMを流しているような業者に依頼すると安心だと考える方も多くいらっしゃるようですが、逆に購入する場合を考えると、当社で買えば安心、とCMをさかんに流しているような不動産業者は住宅メーカー以外、ほぼ見当たりません。

購入する方は、その物件を買うのであって、どの業者で買うかに重点を置いていない事が分かります。

あの業者に任せれば、大手だから安心、というのは、売却希望者だけが持つ、売却に失敗したくない心理を利用し、誘導されているのではないでしょうか。。。

駅前の一等地に立つビルの数フロアをテナントに持ち、受け付けがあって、立派な応接や、多数の営業を有する店舗と従業員には、街の不動産屋とは桁の違う経費を使っていますが、なぜ、仲介手数料の売上だけで、そんな店舗を運営出来るのか？には、その営業方法や手法に、仕組みがあります。

売却をご検討の際は、是非モモ・ホームにご相談ください。


 売却のタイミング 

タイミングとは、ライフサイクルの中でのタイミングももちろん重要ですが、売却しようと思ったら、一年の中でいつ準備して、いつ売却活動を行うのか？という視点です。

恐らく想像に難しくないと思いますが、一年の中で、最も引っ越しなどの動きが活発になるのが、３月や４月の入学、入社、人事異動や転勤の時期となります。


 春前に一斉に動き出す不動産市場 

このように、４月からのご家族の新生活に向けて、一般的なご購入希望者に重ねて、事情によりご購入する方々が一斉に動き出します。

ご売却する売主様にとっての、このタイミングの最大のメリットは、『ご購入希望者の購入期限が決まっている』事にあります。

４月からの新生活に備えるわけなので、３月までに希望の場所に希望に叶う物件を探すために、検討からお住まいの決定まで、数回の見学や検討を見越して、通常、動き出すのが１月あたりからとなります。

実際に(財)東日本不動産流通機構の首都圏の「中古住宅（マンション・戸建）成約件数の推移」の票を見ると、３月の成約数が際立っている事が分かります。


 物件のお問い合わせは１0月～２月に増加 

２月や３月には新居を決定したい事情を抱えた方々は、早ければ9月や10月、遅くとも年末年始の長期のお休みから、動き出します。

ご実家の親御さんやご家族での相談できる時間が増える事も起因して、ご希望内容や、ご予算などが、より具体的に動き出すのも特徴と言えます。


 準備は早めに 

こういった購入希望者様の動き出しにタイミングを合わせるのであれば、ご売却の準備は遅くとも１２月には始めておきたいところです。

ご売却には、ただ売りに出せばいいのではなく、しっかりプランを立てる事が大事です。

ご売却物件を具体的に調査して、敷地面積や境界の確定など、『不確定要素』があれば解消し、少しでも安心な物件にする工夫も必要ですから、早めに物件を把握し、対応を進める事がお勧めです。

このようなプランニングをモモ・ホームでは、ご事情に合わせて一緒に考え、ご提案していきますので、安心してご相談ください。


 販売準備 

売却の為の資料を揃え、販売希望価格が決定したら、『広告宣伝』をするための広告作成などに取り掛かります。

土地や中古住宅、マンションなどにより、宣伝方法が異なりますので、ご売却物件に合わせて、適切に販売活動を行うプランをご報告いたします。

もちろん、販売活動、広告宣伝に要する費用などは『無料』です。

売主様においては、私どもに売却する物件について、なるべく詳しくご説明いただくようお願い致します。

新築時の契約書類や図面など、残っているものは役に立ちます。また、リフォームの履歴や当時の資料もあれば、セールスポイントとなります。

逆に、マイナスポイントがあれば、必ず告知していただきます。

例えば、水漏れや雨漏り、傾きなど、無告知での売却があると、『告知義務違反』を売主様が問われる事態も考えられます。

小さなことでも、気になる事があれば、正直に告知する事で、後々のトラブル回避と共に、逆に買主様の信頼を得られる結果となるものです。


 購入希望者は「写真が入り口」

また、最近はネットでの物件検索が主流となっています。

その際、最も見たい衝動を駆り立てるのが、「写真」です。

実際に、同じ物件を掲載しても、「写真の掲載数」の多いページの方が人気があり、更に成約率にも大きく影響します。

外観のみでは無く、内装の写真は非常に重要となりますので、広告用写真で、内装の撮影は必須となります。

また、駐車スペースやお庭などの写真も重要となり、綺麗に掃除、手入れされていれば、当然に良い印象となります。

少しでも高く買って欲しいと思えば、手入れのされていないお庭や、物であふれたお部屋、写真で見せられない空間などは、可能な限り避けるべきでしょう。

不動産売買専門のモモ・ホームでは、ご売却はもちろん、ご購入者がどのような目線で物件の『品定め』をしていくかを心得ています。

購入者がどのように考えるか、を想像しながら、ご売却の成功の為、プランニングをしていきます。


大切な資産であるはずの不動産が空き家・空き地となった時、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、受け継いだ方にとっても資産として、活用される事になります。

管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円～の管理サポートを行っています。

今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。
 

まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。


昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
 

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（公財）東日本不動産流通機構では、登録物件の成約率調査を定期的に発表しています。

12月10日に発表されたのが、2019年11月度の首都圏不動産流通市場動向です。

 軒並み前年同月比ダウン 

12月の首都圏中古（既存）マンション成約数は3,175件（前年同月比1.6％減）と、10月に続いて前年同月を下回る結果となりした。

地域別では、東京都区部1,372件（同6.0％増）と東京都多摩343件（同6.5％増）を除く各地域が前年比で減少し、台風１９号被害で、河川の氾濫や、タワマンの浸水被害の影響も響いたであろう、埼玉県（327件、同11.6％減）と神奈川県（735件、同10.9％減）と神奈川県他（195件、同22.3％減）は2ケタ減となり、神奈川県他は6ヵ月連続で前年同月を下回りました。

横浜市・川崎市は540件（同5.9%減）、千葉県は398件（同3.9％減）となりました。


 ㎡あたり単価は上昇傾向 

　1平方メートル当たりの成約単価は55万100円（同8.2％増）、平均成約価格は3,548万円（同7.6％増）と、共に10ヵ月連続の上昇。新規登録件数は1万6,640件（同6.1％減）で3ヵ月連続で前年同月を下回りました。在庫件数は4万7,699件（同0.9％増）となり、54ヵ月続けて前年同月を上回っています。

 単価上昇は止められない？ 

マンションの㎡単価は、用地仕入れの価格と、工事費用と密接な関係がありますが、今後数年は景気の良し悪しに関わらず上昇するであろう予測となっています。

これは、戸建住宅と違い、用地仕入れから販売までのプロジェクト期間の長さが、３年から５年と長期であることが影響しています。

首都圏の販売中の新築マンションや、今後販売されるマンションは、用地を仕入れた時期が、５年前後前の２０１４年あたりのものが多く、「東京オリンピック開催決定（２０１３年９月７日）」の直後の時期、当然に東京周辺の土地の価格も急上昇する場面であったのです。

特に東京においては、まさに東京オリンピック決定後の時期から地価は急激な上昇をしており、現在も上昇し続けています。


見て分かるように、東京だけずば抜けて地価が高騰状態であり、特に新築マンションなどの大規模建築物においては、販売価格にもろに影響を及ぼしています。

プロジェクト自体が５年スパンなどの長期ですので、この成約率の低下をもって、「中止」するわけにもいきませんし、原価も急上昇中ですから「たたき売り」も出来ません。マンションは戸建と違い、１戸分、２戸分の赤字では済みませんから、「たたき売り」出来ない事情があります。

 あこがれのタワマン！新築マンションは買いなのか… 

懸念されているオリンピック後の地価の下落が現実になったとしても、２０２０年まで上昇した土地取得費用を反映したマンションは工期を短縮しても２０２３年頃までは販売されることとなります。

そう考えれば、価格に見合わない物件の購入に躊躇する方が増えるのは当たり前で、今後５年程度のマンション、特に新築マンションの成約動向は注目です。

マンション価格が一般の購入者層の年収に対して割高になる傾向は、適正価格の限界が「年収の１０倍」と言われている（それでもかなりの高額！）中、現在では「１３倍」にまで上昇しているとのデータもあります。

これほどのローンを組んで購入したマンションが、もし売りに出れば、それはもちろん「高額」となってしまいます。

万が一、オリンピック後に景気が実際に景気が後退してしまえば、高額所得者が減少し、購入者のみならず、賃貸入居者の減少も起こります。当然新築マンション販売の成約率も鈍化することになるでしょう。


 購入検討者の目は厳しく… 

どうせ欲しくても買えない程、高くなってしまった首都圏のマンションではありますが、既に住まわれている方々にとっては、「売却がままならない」事態を意味しますので、他人ごととは言ってられません。

また、まだ完売していないマンションや、高額家賃から入居者がいなくなるマンションなどが出てくれば、セキュリティの問題や、維持管理への不安も出てきます。

災害に強いはずだったマンション神話崩壊、また防犯においても最近では侵入をゆるしてしまえば重犯罪に繋がる現実が露わとなった事件の数々、現在、空室によるリスクも重なり、少なくとも、今後数年の新築マンションの購入は、贅沢な造りに惑わされずに「価値に見合う」物件探しが重要となるのではないでしょうか…。
（ちなみに、「超」高級マンションは相変わらずの好調です…）
 

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