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中古マンション購入のポイント解説

不動産購入マンション2022年10月10日

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モモ・ホーム掲載エリア内（東武東上線沿線）では、マンションは決して多くはありませんので、会員様の指名待ちで物件紹介をしております。

朝霞駅や川越駅、坂戸駅などでの指名が多く、中古マンションはエリアよりも建物を限定して中古が出るのを待つ方が多いのも特徴です。

中古マンション購入のポイント

マンションの間取は２LDK～３LDKが圧倒的に多いのですが、コロナ禍を経て、間取りを変更して４LDKなどにしている中古マンションも増えてきました。

専有面積は100㎡前後の戸建に比べ、コンパクトですが、廊下や階段に使う面積が少ない分、効率的で使いやすいと感じる方も多いようです。

中古マンションの場合、水回りがいわゆるマンションサイズで、戸建の標準仕様に比べ、一回りサイズが小さい場合も多く、床下に配管があるので、室内で段差が多い物件もまだまだあります。

マンションは、間取りの確認だけでは、このような部分で使いやすさに感じる印象が違う事がありますので、居住中の物件でも、積極的に内見は行った方が良く、一部屋を見れば、そのマンションそのものの仕様を知ることが出来る点もメリットと言えます。

プライバシーやセキュリティー

プライバシーが確保出来る点や、セキュリティーに魅力を感じて、マンションを選択する方も多くいらっしゃいましたが、近年では、進入犯罪率はセキュリティーの厳しそうな印象のあるマンションの方が多くなっています。

また、コロナ禍で家族やお子様との在宅が多くなり、騒音の問題で戸建に転居するご家族が増え、一時、首都圏の中古マンションの在庫は激増、新築マンションも建築を途中で中止するなど、相場の下落も懸念されました。

東京方面より、最近では外国人による投資目的の購入意欲が復活し、その人気を取り戻し、人気のあるマンションは常に待ちが出ています。

埼玉県では、投資目的で外国人が購入するほどの過熱はありませんが、それでも最近では、川越駅前に最高で2億円超の部屋があるマンションも出て、一次販売はあっという間に完売となりました。（ちなみに2億円あれば、川越駅近の土地で戸建が２建てられる額です。マンション派恐るべし…）

陽当りや通風

マンションは高層階に行けば、方向さえ良ければ、陽当り（明るさ）の確保は建物全体で確保できるケースも多く、L型やコ型の場合は、部屋がどこにあるのかは、陽当り・通風・強度の面で気にした方が良いでしょう。

バルコニーがせり出しているのが通常ですから、降り注ぐ日差しがある訳ではありませんが、明るさが確保出来ているかの確認においては、特に低層階では暗い部屋は有りえますので、確認しましょう。

むしろ、マンションは通風が確り得られるか、の方が気になる点です。

南北で風が通るよう窓が設置されていることが多いとは言え、北側の通風窓は居室内となっている事も多いので、北の部屋にカビが発生した形跡のあるマンションは非常に多く見られます。

逆にタワーマンションの高層階は密閉度が高く、デメリットとして、乾燥しすぎるなどの難点があります。

建物が大きくなると、乾燥や湿気のコントロールは、難しいのかもしれません。

通路側も密閉されているセキュリティーが高いマンションでは、通風が一方となる事も多いので、高層階や、少々価格が高いからといって避けられる問題でもないので、北側の湿気は有るものと考え、対策するべきかもしれません。

室内の凹凸

賃貸アパートよりも、室内は柱や梁の出っ張りが目立つのも鉄筋コンクリート造のマンションの特徴。

また、戸建に比べ、廊下などの通路は狭く、天井も低めです。

床や通路の凹凸は、柱や梁、パイプスペースを確保している関係で出来ている物なので、狭くなっている部分はサイズを測って、家具等の搬入に問題が無いかを確認しましょう。

築浅のマンションでは、このようなマンション特有のデメリットを解消した構造で、よりフラットで、広々した物件も出ています。

マンションでは何を購入するのか？

戸建を購入する際は、ほぼ全ての場合、土地の所有権と建物の所有権、で土地も建物も、全てご自身の資産となりますが、マンションの場合は、購入できるのは『権利の一部』になります。

部屋についても、『建物の一部の所有権』、共有部分も『共有部分の一部』、敷地も同様に『敷地の一部』の権利を取得する事になります。

全ての権利がセットになっており、ある部分だけの売買は出来ません。

専用庭がある場合や屋上スペースやルーフバルコニーなど、月々数百円～の負担で使用することが出来るなど、ほぼレンタル、なところがあります。

駅前のマンションで、場所の割に『お得感のある』物件の場合、稀に注意が必要なケースとして『定期借地権』といって、50年以上に設定されている借地権で、こういったマンションの場合、定期借地期間満了後『更地にして返還』となっている契約があり、近隣のマンションよりも相場的には『割安』ですが、ローンの支払いが終わっても所有権は得られませんので、注意が必要です。（メリットとして借りているだけの『土地』は固定資産税はゼロになります）

好立地で安いですが、住宅ローンを組むことが難しい事、残存期間が短くなったマンションは売却が難しく、かなり安くないと売れなくなります。

一時的な入居で、転売を目的とした場合でも、時期と残存期間は気にする必要があります。

自身の所有になっていない部分が大きいので、割り切って持ち続ける気持ちが無い場合は、あまりお勧め出来る物件とは言えません。

管理費や管理状況

マンションの場合、管理を管理会社に依頼していれば、管理費の負担がありますが、管理状況も様々で、管理人が住み込んでいる場合もあるし、管理人が通勤している場合もあります。

どのような形で、管理しているか、管理人とのコミュニケーションも意外と多いマンションもありますので、確認しましょう。

修繕積立金

管理費と共に、修繕積立金を毎月負担するのが、購入マンションですが、中古マンションの場合、『重要事項調査報告書』という資料で、積立費用関係の状況を知ることが出来ますが、中古マンションのオーナーや、売主側預かり業者がしっかり調査していれば、確認出来ます。

中古マンションの場合、住宅ローンの他、月々の負担が積立金や管理費、駐車場代など、ローン以外の費用で安くても２万程度は掛かってきますので、資金計画を考える際は、当然ながら注意が必要です。

大規模修繕

重要事項調査報告書を元に直近の大規模修繕の情報も確認出来ます。

大規模修繕は10年～30年、タワーマンション等では50年後には修繕方法が確立していない高層階の修繕が必要になると言われており、金額も想像できません。

一般の20階より低層のマンションであれば、外壁の補修や塗装が代表的、古い建物だと、耐震補強など、また、エントランスのバリアフリー化や自動ドアの設置、エレベーターの新設なども行われます。

その修繕規模により、時には、積立以上のケースもあり、戸別に追加支出が生じることがあるのが、大規模修繕です。

あまり近隣とのコミュニケーションが無い事をメリットと考えてマンションを選ぶ方もいらっしゃいますが、自治会などよりコミュニケーションが必要な面もあり、人任せは不利益を被ることも考えられます。

駐車場

埼玉県の場合、マンションが常に駅近、という訳でも無く、駐車場必須の立地もありますが、マンションの場合、複数台を確保するのは、ほぼ無理で、空きが無いマンションもむしろ多いと言えます。

ごく近隣に月極駐車場が確保出来る場合もあるので、調べておきましょう。

リフォームや規約

中古マンションは、戸建と得られる権利が違いますので、リフォーム・リノベーションは、いつでも自由に出来るわけではありません。

特に配管工事等を伴う場合、配管は『共有部分』に影響を及ぼす工事ですので、管理組合に許可を得る必要があるケースが多いです。

壁やドアについても、勝手に張替え、塗り替えしていい部分を確認しておく必要があります。（玄関ドアは外側と内側で塗っていい、ダメの境目も…）

購入しても、賃貸しても、建物全体の規則は変わりませんので、賃貸の経験が長い方は、あまり感覚的に変わりがないかもしれません。

ペットの飼育や、購入した部屋で事業を営めるか、なども規約に定められたルールに従います。

何か、一般的な使用以外の目的や趣味がある方は、見学前の段階で確認してみる事をお勧め致します。

このように、得られる権利が『一部』のマンションですから、取引の際に、修繕や交換などの要望があっても、簡単には叶えられない事が多く、購入後のリフォーム予定なども見据えてご予算を計画する方が、お勧めと言えます。

戸建に比べ、諸費用項目が細かく、購入後のローン以外の月々負担も多い、マンション購入は、融資額よりも、購入後の負担額に気を付けて計画を立てましょう。

マンションの心得

『戸建派』『マンション派』とこだわりがある方は、ブレないので、それぞれのメリットとデメリットを心得て決めていらっしゃいますが、戸建とマンションで迷っている方は、マンションの場合、管理費・積立金・駐車場代等は、ローンと別立てで、一生の費用が発生する点は大事で、同じ返済額でローン計画を立てれば負担が大きくなります。

資産の部分はあくまで部屋の中、であり、その他の部分のほとんどは、水道や排水管に至るまで、自身の勝手に修理出来ない「共有物」である点、自分で決める戸建の修繕と違い、『住民が話し合って決める』大修繕が定期的に行われる点は心得ておく必要があります。

ご自宅の価値は建物の価値

また、マンションの場合、どうにもできない理由で、自宅の価値が殆どなくなるケースがあります。

数年前、横浜で発生した『施工不良（杭の長さが改ざん偽装されていた）』ことによる『全棟建て替え』の事案のように、戸別の部屋云々では無く、何か起これば建物全体の価値に影響するようなケースがあります。

このような事件に巻き込まれれば、賠償はありますが、ひたすら面倒な手続きと引っ越しの繰り返し等、生活に影響が出ますし、事件で言えば、建物内で殺人事件などが起こったり、自殺や火災など、ご自身には全く関係ないのに、建物内でこのような事が起これば、建物全体が少なくとも数年間は『事故物件』として市場価値が落ちていきます。

もう一点、こちらも神奈川県横須賀市で起きた事案ですが、広大な敷地の郊外のマンションで、大雨の影響で敷地の一部の土砂が道路に崩れ落ち、たまたま下を通っていた女子高生が下敷きになり死亡した事故がありました。

このような場合、責任の所在は問題となりましたが、敷地の『一部づつ』持ち分を分け合っている住民全体も、その損害賠償の責任を負う事となります。

マンションを購入した場合、勝手に使っていいのは、戸別の部屋の中に限られますが、他の共有部分の建物、敷地の管理責任は所有者である住民も負う事となります。

管理会社があり、その管理責任もありますから、全部の責任を住民だけが負うケースは稀と言えますが、必ず『関係ない』とは言えない立場となってしまいます。

この点は、戸建購入の自己責任部分と圧倒的に違う点なので、理解した上で購入するべきかと思います。

横須賀の事案も、『まさか』『まぁ無いだろう』と皆さん思っていただろうし、責任が及ぶなんて、そもそも思っていも居なかった方もいただろうと思います。

賃貸では無く、購入する場合には、権利を得るとともに、責任が問われる場合があるという点も忘れてはいけないかもしれません。

お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、様々な手続きの忙しさや、中古マンションの購入では、地域で人気のマンションは実は複数のお客様が物件待ちをしていることが多く、入手困難な場合もあり、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。

中古マンション購入では、場所や建物が限定的になりがちですから、入居希望時期より早くチャンスが来る場合でも動いた方が得られるメリットや満足度が大きい事が多く、ギリギリのスケジュールで探すのはお勧めではありません。

思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。

モモ・ホームでは、『指名待ちの比率が非常に高い為』掲載物件にマンションは入っていません。

気になる、このマンションに住みたいというご相談やご要望に合わせ、『○○駅徒歩〇分以内の○○万円までの３LDK』などの指定でも、物件情報をメールでお知らせ致します。

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