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売却不動産・不動産管理不動産と税金不動産の売却2022年09月11日

不動産取引には様々な費用が掛かりますが、「税金」もその一つです。

特に売却利益が出る場合には、ケースにより多額の納税負担の可能性がありますので、ほぼ毎年改正される税法は押さえておく必要があります。

不動産売却時の税金には■譲渡所得税■住民税■印紙税■消費税があります。

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不動産売却時の税金

■譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却した際に利益が生じた時にかかる税金で、算出も一番複雑な上にほぼ毎年の改正となる為、最新の情報や税理士の先生など専門家への確認が必要と言えます。

譲渡所得（利益）にかかる税金は事業所得や給与所得などの他の所得と分離して計算され、所得税と住民税が課税されます（分離課税）。

売却時に利益が生じた場合に課税されますので、譲渡所得がマイナス（譲渡損失）になった場合には課税されません。

また、原則として事業所得や給与所得などの総合課税の所得と通算して計算することはできませんが、一定の要件を満たした場合は、譲渡損失を総合課税の所得と通算する（総合課税の所得から差し引く）ことが認められています。

「課税譲渡所得金額」は税額計算の基礎となり、譲渡による収入金額（譲渡金額）から、取得費及び譲渡費用を差し引いて計算された「譲渡所得」から、さらに◆特別控除等の適用がある場合に、その特別控除額を控除して算出します。

取得費の求め方

その不動産取得時の価格（代金）や取得に要した費用の事で、実額法と概算法の内、大きい金額を用います。

実額法…売却した不動産の購入価格（建物は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算）、購入時の仲介手数料、購入時契約書に貼付した印紙税、登録免許税や登録手数料、不動産取得税、立ち退き料や移転料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額で算出します。

概算法…購入時の資料の不足などの理由で、実際の取得費が不明な場合や、実際の取得費が売却価格の5%よりも少ないときは、売却価格の5%を取得費とみなして算出することができます。

譲渡費用の求め方

不動産を売却するために要した費用で、売却の際の仲介手数料、測量費用、広告費用、売買契約書貼付の印紙代の他、立ち退き料や取り壊し費用などがあります。

課税譲渡所得の計算

譲渡所得 ＝譲渡収入金額－（取得費+ 譲渡費用）

課税譲渡所得 ＝譲渡所得－特別控除

税額＝課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税）

譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。

短期譲渡と長期譲渡

不動産の所有期間とは土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間で、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

譲渡所得は、この所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ税率も異なります。

所有期間が短期の場合、税率がほぼ倍になります。5年がラインとなりますので、短期で売却の必要が生じた場合には留意が必要です。

長期譲渡所得	短期譲渡所得
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの	譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの
税率20%(所得税15%・住民税5％)	税率39％(所得税30％・住民税9％)

◆特別控除と軽減税率

売却した不動産がご自宅の場合には、一定の要件を満たした場合、特別控除や軽減税率の特例等があります。

3,000万円特別控除

ご自宅やその敷地を売却し、利益（譲渡所得）が生じた場合でも、譲渡所得3,000万円までは実質的に課税しないという制度です。

課税譲渡所得＝譲渡収入金額 - （取得費＋譲渡費用）－ 3,000万円

この特例を受けるための要件

①現在主として住んでいる自宅を売却したとき。（家屋とともに、その敷地や借地権を売る場合も含む。2つ以上居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヶ所のみが特例の対象となります。）

②居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却したとき。

③自宅を売却する年の前年及び前々年に、居住用財産の3,000万円特別控除又は居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

④売主と買主の関係が、配偶者や親や子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。

⑤別荘など主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋でないこと。

居住用財産の譲渡の軽減税率

ご自宅を売却した際に、譲渡所得の税額を通常よりも税率が低くなります。

具体的な税率と計算は

・譲渡所得6,000万円以下の部分＝譲渡所得×14%（所得税10%＋住民税4%）

・譲渡所得6,000万円を超える部分＝（譲渡所得-6,000万円）×20%（所得税15%＋住民税5%）

上記2つをたした税額となります。

この特例を受けるための要件

①現在主として住んでいる自宅を売却したとき。（家屋とともに、その敷地や借地権を売る場合も含む。2つ以上居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヶ所のみが特例の対象となります。）

②居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却したとき。

③売却する年の1月1日において、家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

④売却する年の前年及び前々年に、居住用財産の軽減税率の特例を受けていないこと。

⑤売主と買主の関係が、配偶者や親や子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。

⑥売却した家屋や敷地について居住用財産の買換え特例などの適用を受けていないこと。（ただし、居住用財産の3,000万円の特別控除の特例とは併用できる）

特定の居住用財産の買換え特例

ご自宅を買換えされた場合は、一定の要件を満たすことで、譲渡資産の収入金額、買替資産の取得金額のそれぞれを比較して、譲渡益（利益）が出る場合のみ、その譲渡益の部分にのみ課税する特例です。

「譲渡資産の収入金額 ≦ 買替資産の取得金額」の場合・・・課税なし

「譲渡資産の収入金額＞買替資産の取得金額」の場合・・・譲渡資産の収入金額－買替資産の取得金額＝譲渡所得とします。

特定の居住用財産の買換え特例を利用するための主な要件は次の通りです。

譲渡資産の要件

①現在住んでいる家屋または家屋と敷地（2つ以上、居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヶ所のみが対象）。また、自己の居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したとき。

②譲渡した年の1月1日で、家屋と敷地の所有期間がともに10年超であること。

③譲渡人による居住期間が通算10年以上であること。

④譲渡資産の譲渡代金が1億円以下であること。

買換え資産の要件

①居住用部分の床面積が50㎡以上、かつ、敷地面積が500㎡以下であること。

②中古のマンション等の耐火建築物は、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。ただし、新耐震基準に適合しているものについてはこの年数を超えてもよい。

③譲渡日の属する年の前年1月1日から、譲渡した年の翌年の12月31日までに買替資産を取得すること。

④譲渡した前年から、譲渡した年の間に取得した買替資産であれば、譲渡した年の翌年12月31日までに居住すること。
また、譲渡した日の翌年の間に取得した買替資産であれば、譲渡した翌々年12月31日までに居住すること。

その他

①その居住用財産を譲渡した年の前年分または前々年分において、居住用財産の課税の特例を受けていないこと。（居住用財産の課税の特例とは、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除、買換え特例、譲渡損失の繰越控除等）

②譲渡資産の譲受人が、配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと。

③買替資産に関して住宅ローン控除の適用を受けていないこと。

譲渡損失の損益通算および繰越控除

ご自宅を売却した際に譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たせばご自宅の譲渡損失を給与所得や事業所得等の他の所得と一緒に計算して損失を控除すること（損益通算）で税金を減額することや、損益通算しきれない損失を翌年以降に持ち越すこと（繰越控除）ができるという特例があります。

この特例には、「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」と「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」の2種類があります。

これらの特例を受けるための適用要件を満たす必要があります。

≫国税庁【マイホームを売った時の特例】

■住民税

売却益に対してかかります。道府県民税、市町村民税（東京23区は特別区民税）など。

■印紙税

取得時と同様、売却時の売買契約書に印紙貼付要しますので、印紙税がかかります。

■消費税

個人間売買の不動産には消費税が掛かりませんが、仲介業者等への諸費用や手数料にかかります。

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