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不動産の高値売却・手間と費用

売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年09月27日

川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却・買取はお任せ！モモ・ホームブログ

相続などで取得した土地や建物、現在のお住まいやご実家、管理が大変になった土地や建物の売却を検討された時に、手残り金額や税金を考えると少しでも高く売却したいと思うのは当然です。

様々なご事情で土地や建物はご売却に至りますから、モモ・ホームの基本的な売却スタンスは『手間と費用をなるべく掛けずに』、いかに高くご売却を成功させるか、ですが、資産に余裕があり、手間を掛ける事を惜しまない方は、不動産に付加価値を付け、より高額のご売却を望まれる方もいらっしゃいます。

また、どうしてもそのままでは売却が難しい不動産もあります。

そのような場合には、状況を改善し、売却を可能にする工夫や、時には売却可能にするために費用を掛ける必要がある場合もあります。

不動産は同じものが２つと無い１点ものであり、その個性も様々、手間を掛けなければ売却が難しいものから、ちょっとした手間や交渉で、大化けするものまであります。

隣近所の売却データや履歴は大いに参考にすべきですが、売却の際、同様の価格で売れるかどうかは、その不動産の個性によります。

モモ・ホームでは、不動産売却に必要な調査や資料から、ご売却不動産の個性を見極め、手間と費用を掛けなければいけない物件か、その必要性の有無はもちろん、手間と費用を掛ければ、高いコストパフォーマンスを得る事が出来るかを検証し、お客様と共に適切なご売却計画を考え、満足のいくご売却を目指します。

不動産の高値売却・手間と費用

不動産を少しでも高くご売却する事を目指す場合、買取では無く、一般の方に購入していただく方法一択となります。

一般の方に購入していただくには、宣伝し候補に選んでいただき、実際に見て確認した上で、気に入ったら、購入できるかをローンの審査等を通してもらい、購入申込を頂く段どりを踏みますので、買取に比べて時間は掛かります。

■付加価値①
リフォーム・リノベーション

一般の方に同じ不動産を高く購入していただくには、一番一般的な方法としてリフォームがあります。

これは、設備や内装を新しくして、外壁や屋根にも塗装などの手を加えれば、見栄えも性能も上がり、当然に、より高額でのご売却が期待できます。

リフォームは、手間も費用も掛けようと思えば際限なく掛けられますので、ご自身の好みや独断で妄想し、大きな費用と手間、時間を掛けた分、取り返せないリスクを考えずにやってしまうと、大きなしっぺ返しを食らうケースもありますので、慎重に行う必要があります。

その不動産を知る前に、このような大掛かりな手間を掛けても、『全く意味が無い』事があります。

リフォームやリノベーションは、しっかり調査し、不動産を理解した上で、やるべきものですから、独断で良かれと思って手を出すことだけは禁物です。

費用が大きい分、お客様の目を引きやすいリフォームは、その効果が適切に発揮されれば、相場以上の価格でのご売却の可能性を秘めますが、これから売却活動を行うのですから、『ニーズを先読み』する必要があり、見た目分かりやすそうですが、リスクも伴う点を知っておきましょう。

リスク回避の一つの方法として、現況のまま販売を開始して、お客様のニーズに合わせて（予め設定した価格の範囲内で）リフォームして引渡す方法や、この部分をリフォームする予定です、と告知して販売する方法などがありますが、この方法の場合、リスクは回避出来る反面、物件のご紹介は様々な業者の営業担当者が行いますので、その営業担当者の説明がしっかり行われるか、の不安や、リフォーム前の状態を見て、お客様にイメージしてもらう方法ですので、その営業担当者の力量により結果が変わるリスクがあると言えます。

■付加価値②
確定測量

建物の見栄えも高値売却には効果が期待できますが、購入する側が当たり前の事として期待するのが、敷地の広さや権利がはっきりしている事です。

見栄えが綺麗になっても、敷地がどこからどこまでか、はっきりしていないような土地では、取引自体が不安定な内容になるのはもちろん、購入する側としては不安でしかありません。

特に、地積測量図が備わっていないような土地や、境界標が現地で確認できない土地の場合、購入者は必ず、確定的な裏付けを求めますので、費用を掛ける場合、また、ご売却を成功させる上で、必須と言えるのが『境界の確定』や『境界標の明示』と言えます。

確定測量には隣地の協力や、接している道路を管理している自治体の立ち合いが必要なので、手間と時間が掛かります。

数週間から土地の広さや境界点の状況により数カ月掛かる場合もあります。

どのような土地の広さでも、30万円程度～の費用も必要となります。

ご売却の事情により、費用を捻出出来ない等の場合も当然ありますので、その場合は、売却価格に影響が出ます。

また、確定測量を行った結果、越境が判明する場合があります。

このような場合は、売却を完了させる前に越境を解消する事が売主様の義務となりますので、固定物（建物や境界ブロック）などの越境の場合、費用が掛かる事があります。

■付加価値③
適切な管理やクリーニング

境界も確認出来て何も問題が起こりそうもない状態でも、その土地の管理状態（草が延び放題など）、建物の管理（片付けもされておらず残置物が散乱している）がしっかり行われているか否かで、購入希望者の印象は全く違うものです。

大きな費用は掛けずとも、草刈り、除草や整理整頓、清掃などをしておけば、購入希望者の印象を良くし、安心を得られる効果が大きいでしょう。

モモ・ホームでは、空き地の管理サポートを0円から提供しています。

売却活動中の管理はもちろん料金が発生しませんが、ご売却予定の無い、または先々の予定の空き地や空き家の管理を0円からサポートします。

ご売却時するまでに、管理状況によっては近隣関係の悪化による不利益や、空き家放置により老朽化を早める不利益を回避するために、定期的な管理は不可欠と言えますので、管理を負担に感じる方は、是非お気軽にご相談くださいませ。

■その他の付加価値
瑕疵保険の加入、ホームインスペクション

瑕疵保険は、取引後に貸すが見つかった場合でも、その補修費を補ってくれる保険制度で、保証期間や保証金額、対象となる部位などが、保険法人、あるいは保険の種類ごとに定められています。

個人が加入する場合の瑕疵保険の保証期間は、保険対象住宅の引渡し日から起算して1～5年となっており、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」の瑕疵が保証対象で、保証金額の上限は、500万円または1,000万円です。

保証期間や保証金額、建物の構造や規模により費用は異なりますが、保険料も3万円弱～と、それ自体は高額ではありませんし、加入しておけば、購入者の安心にもつながり、取引後のトラブル回避にも大きな効果がありますが、加入には検査が必要です（検査料金が3万円弱～）。

検査に不合格となった場合、合格するためには結局リフォームを要する事になりますので、合格要件を確認しながら検討するべきでしょう。

また、その建物の状態を調べ、どの部分に欠陥があるかを調べる手段として、ホームインスペクションがあります。

専門業者に建物の見えない部分の瑕疵をかなり細かい部分まで検査してもらえ、現在の状況を正確に把握することが出来ます。(細かすぎてショックを受ける方も…)

ちょっとした所も指摘が出るので、全部直すとなると、これもかなりの費用になる場合がありますが、このホームインスペクション自体は、10万円～20万円（建物の規模や構造などによる）は必要となります。

ホームインスペクションは検査をするだけですので、そこで、どの部分を修繕するか、の判断は依頼した売主様や、買主様となり、当然、別途費用となります。

特に空き家を売却する場合には、買主様の負担で、契約から引き渡しまでの間に、ホームインスペクションを受け入れるという条件での売却も一つの方法です。

この場合、契約条件をしっかり整えておけば、突発的な費用負担のリスクは少なくなります。

このように、不動産のご売却において、現況を改善し高値売却を目指すには、それぞれ、それなりの費用が掛かりますし、費用を掛ければ、必ずそれが購入者のニーズを満たすかは未知数と言えます。

慌てたり、先走って費用を掛ける必要は全くありません。

まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！

　

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