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空き家・空き地が負動産になる前に

売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却2022年09月28日

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近年では社会問題として注目もされてきた空き家問題ですが、誰も住まなくなった空き家・空き地は遠方にお住まいであったり、どこから手を付ければ良いか分からず、管理に手が回らず、放置してしまっているという方もいるのではないでしょうか。

つい腰が重くなりがちな空き家・空き地の管理ですが、放置すると、草木の放置による景観の問題、雨漏りやカビの発生といった衛生問題、倒壊や飛散の危険性、最悪の場合は空き巣や住み付き、放火といった犯罪のターゲットになってしまうこともあり、様々な放置できないデメリットが発生します。

空き家・空き地放置のデメリット

■景観を著しく損ねる

空き地・空家に共通して言えることは、放置により、雑草や植樹の管理がなされず、伸び放題になれば景観を著しく損ね、草木が隣地の敷地内に越境する事も多く見られます。

時には電線に掛かる程、枝が延びてしまう事もあり、越境と合わせ、景観への影響だけでは済まなくなるケースもあります。

管理されていない空き家・空き地は不法投棄の場所に選ばれてしまう事も多く、敷地内に投機されてしまったゴミは、行政が管理してくれませんので、所有者の責任で処分する事になります。

ゴミが腐食したり、害虫や害獣の住処となれば、衛生上の問題も発生し、近隣住民からの苦情は避けられない状況となるでしょう。

管理を怠れば、先々に何倍もの労力と手間、時には法的な責任を取らざるを得ない状況も有り得ます。

■倒壊・飛散

特に空き家の場合は、人が住まなくなった建物の老朽化は驚くほど速く、瞬く間に老朽化が進みます。

外壁やバルコニーのひび割れや崩れ落ちる話はよく聞きますが、バルコニーの倒壊や、最悪の場合、建物自体の倒壊があれば、近隣だけでは無く、通行人など、人に被害が及ぶ危険を孕んでいます。

同様に、外壁や屋根、ガラス等の強風などによる飛散があれば、被害は近隣だけでは済まない可能性もあり、建物以外でもブロック塀やフェンスの老朽化による崩れや倒壊も、意外な被害者を出す可能性があります。

特に壁に穴が開いてしまったり、窓が割れてしまっているような老朽化が進んだ建物は、強風により、屋根や扉、ガラスを飛ばすなど、より大きな被害を出す恐れがあります。

敷地内に樹木がある場合は、何年も放置した結果、幹が太くなり、ブロック塀を押し倒した例や、枯れた樹木が強風などで隣地に倒れるなどの被害を出すことも、決して珍しくありません。

これらも被害者が出れば、損害賠償など、法的な責任を問われる可能性があります。

■資産価値が著しく低下

放置されてしまった特に空き家は、経年劣化が住んでいるよりも激しく、早く進みます。

補修や管理がされていない状態での劣化は、小さな亀裂でも雨が染み込み、そこからカビが生えるなど、劣化を急速に進行させます。

雨漏りが進行し、管理をしなければ、家屋内に湿気がたまり、カビが生え、湿気を好む白蟻等、害虫の被害に合ってしまえば、傾いたり、修繕不能に陥る可能性もあり、資産価値、市場価値が著しく低下、売りづらい物件になっていきます。

空き地であっても、管理されず、草木が成長してしまった場合、伐採や伐根を必要とする状況となれば、市場価値に大きく影響する場合もあります。

■固定資産税の負担

空き家や空き地などの不動産を持っている場合には固定資産税を納税する義務があり、所有している間には負担が生じます。

平成27年5月に全面施行された空き家対策特別措置法により、さらにリスクが増え、倒壊の危険がある、ゴミなどが溜まって地域に悪影響を与える、などの状態にある空き家を『特定空き家等』と定義しています。

通常であれば住宅用地の固定資産税は最大6分の1に減額する控除が適用されていますが、この法律により、『特定空き家等』に認定された空家には控除が適用されなくなりました。

つまり、それまでの最大6倍の固定資産税を支払わなければならなくなるのです。

■過料の可能性も

空き家の老朽化が進み、近隣住民や地域の景観・治安に不安を及ぼす状態になると、自治体から特定空家等に認定される事があり、その場合、自治体に過料が課せられる可能性があります。

例えば、改善命令が出されたにもかかわらず、それを無視すると、50万円以下の過料が課せられます。

また、自治体の権限で強制執行により、建物の解体が行われる際はその費用を所有者が負担することになります。

■放火などの被害

放置されたまま老朽化が進み、誰も住んでいない、管理されていない事が一目でわかるような状態になると、害虫や害獣の住み付きによる、周辺への衛生上の問題もありますが、放火など、犯罪の被害に会う可能性が増加します。

火災の及ぼす影響は近隣にも及ぶ可能性があり、被害に会っただけでは済まされません。

また、不審者の出入りなど、犯罪の温床となるケース、第三者の住み付きなどのケースも有り得ます。

どれも被害に会うだけでなく、近隣への影響を免れない事態と言え、管理されていれば避けられる可能性があります。

■売却が難しくなる

こういった放置状態が続けば、いざ売却しようと思った際に、『売れる状態』にする為に費用が掛かる事になります。

修繕費や解体費などはもちろんですが、売却に必要な確定測量などを行う場合、近隣の心象を損なってしまっていれば、境界の確定に必要な近隣の同意を快く受け入れてくれない場合もあるのです。

■譲渡所得特別控除の特例を受けられない

相続によって取得した空き家を、一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できますが、3年を超えて放置してしまうと、この特例が受けられなくなります。

相続登記を怠れば更なるデメリットも…

■売却出来ない

ご自身が相続した土地・建物であっても、肝心の相続登記を怠っていれば、売却処理が出来ません。

また、その土地・建物が何らかの被害に会った際にも賠償を受ける事も出来ません。

■相続人が増える可能性がある

相続登記を行わずに放置していた場合、もし他の相続人が死亡し、例えばその配偶者と子に相続が行われるとすると、その不動産の相続人がさらに増えることになります。

こうなると手続きなどが余計に複雑化するばかりか、不要な相続争いを引き起こしてしまう可能性もあります。

相続する前に準備出来ることも

■相続によって、親族の方々が、管理が難しい空き家や空き地となる可能性を感じる場合、ご自身が元気で、しっかり判断が出来るうちに、管理をしっかり行う、どのように処理、処分するかを決め、遺言等に残しておく、売却する、などの対応策を打っておくことで、デメリットの多くを回避する事が可能です。

存命中であっても、認知症を発症したり、不慮の事故などで、判断能力を失った場合には、ご自身での売却が出来なくなるばかりか、親族であっても売却等の処分が難しくなり、後見人制度の手続きを要したり、その不動産を売却するには、大変な手間と手続きを必要とします。

また、突然の相続の場合には、相続人同士の意思共有が難しいケースも多く、分割や売却、活用に関して、争いになることもしばしば起こり、いわゆる争続となり得ます。

そのような事態に見舞われた空き家・空き地の多くは放置される事となり、また、そういった不動産を、専門家を通さずに売買する業者もあり、その場合の売却価格は、当然、市場価格とかけ離れたものになるケースが多いのです。

不動産等の資産を所有されている方は、少なからず、先々の事について考えてはいらっしゃる相続の問題だと思いますが、準備は早すぎる事はありません。

大切な資産であるはずの不動産が空き家・空き地となった時、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、受け継いだ方にとっても資産として、活用される事になります。

管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円～の管理サポートを行っています。

今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。

まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

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