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不動産売却の想定外！ケース⑧
相続した土地の場所がよく分からない！

売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却2022年10月03日

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ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。

また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。

注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。

でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。

その相続・譲渡不動産、価値ありますか？

相続が起きた時に、相続した資産がご実家の土地・建物であるケースはほとんどかと思いますが、他にも不動産資産を所有している事も多くあります。

アパートや駐車場など、分かりやすい不動産の相続であれば困りませんが、中には山林や市街化調整区域の土地等の場合も少なくありません。

ケース⑧
土地がどこにあるのか良く分からない！

ご自身で取得した土地・建物であればまだしも、ご両親さま等が、そもそも昔に相続などで受け継いで取得された土地等の場合、聞いたことはあるけれど、行ったことは無い、見たり、確認したことが無い、というケースはあるのではないでしょうか？

あるお客様は、まだ相続になる前に、資産を確認しようと調べたところ、両親が住んでいる実家とは別に、近所に土地を所有している事が判明、役所関係や法務局など、資料を集め、なんとか場所を特定してみると、なんと全く縁もゆかりもない方が「田んぼ」にしてお米を作っていた、なんてケースがありました。

このケースでは、田んぼをやっていた方に事情を説明したところ、運良くご理解いただく事が出来、その後、田んぼは埋め立てられ、ご親族が宅地利用することが出来ました。

これは、説得も上手くいったので良かったですが、専有状態を占有者が数十年（10年または20年以上）継続して、その間、真の所有者から何も言われなかった場合、その占有者は所有権を主張する事が出来る『時効取得』に該当する場合もあります。

そういった場合は、せっかくの先祖から受け継いだ不動産資産が「管理不行き届き」により、第三者に渡ってしまう事があるのです。

このように、場所が良く分からない、見たことが無い、どこからどこまでの敷地かが分からないなどの場合、いくつかの方法があります。

■実際の場所が、このあたりのはず、と目星が付く場合、公図を頼りに位置の特定を試みます。

山の中や、人があまり住んでいない場所の場合、公図の取得すら難しい事がありますが、その場合、役所で「国土調査図」を取得できるかもしれません。

■公図などで、現地と照らし合わせ、場所が分かる場合で、地番を特定できれば、法務局で謄本を取得して所有者を知ることが出来ます。

謄本はどなたでも取得できますので、有料ですが、いくつかの近辺の謄本を取得する事で見つけられる可能性があります。

■同様に法務局で取得や閲覧が可能な資料として、「地積測量図」があります。

これは、測量が行われている事が前提ですが、隣近所が測量図を作成していれば、組み合わせて、土地の形状を特定できることもあります。

■すべてが揃わなくても、場所をおおまかに特定出来たら、近隣への聞き込みで、場所の特定が出来る事もあります。

人里離れたような場所では、かなりいい加減な土地の境界となっているケースは多いので、その後、隣地の方と境界確定等の可能性がある場合は、必ずコンタクトすべき人たちと言えます。

■固定資産税納付書や固定資産税納付通知書が、所有者宛てに送られているはずなので、これらの書類に記載してある土地の所在地から場所を特定します。

所在地の番地等を特定するためには最優先の資料と言えます。

その年の１月１日時点での所有者宛てに送られる通知書なので、数カ月以内に売買による所有権の移転があった場合は、前所有者に送付されている可能性がある点は注意が必要です。

固定資産税の課税明細書は再交付を受けることが可能です。

後述の名寄帳の写しの取得が出来ない時などの場合、この再交付を元に、土地所在地を特定することも可能です。

■各自治体の役所では固定資産税徴収の為に作成する固定資産税課税台帳を備えており、所有者ごとにまとめたものとして、名寄帳があります。

名寄帳は、本人か本人の委任を受けた者しか閲覧が出来ません。

本人が直接取得するのが望ましいですが、ご両親などに委任状を貰い、取得するなどします。

相続の際に、不動産資産の特定をする資料としては、非常に当てになりますので、相続人が閲覧し場所の特定を行います。

ただし、名寄帳の管理は自治体ごとになりますので、あちこちに土地を所有している場合などは、各自治体に行って閲覧する必要があり、自治体によっては名寄帳の写しを取得できない場合もあります。

■そして、その場所が境界線の詳細までとは言えないまでも確定出来た場合には、現地を必ず赴き、管理状態を確認しましょう。

状況によっては近隣に迷惑などを掛けている事も考えられますし、不法投棄など、いち早く、対応を迫られる事もあります。

相続などが発生するまでは、あまり興味を持てず、話を聞いたことがある程度、という方は非常に多く、場所の特定に手間や時間を要するケースは少なくありませんし、放置されているケースも多くあります。

大切な資産であるはずの不動産が空き家・空き地となった時、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、受け継いだ方にとっても資産として、活用される事になります。

管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円～の管理サポートを行っています。

今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。

まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！

　

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