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古い家のある土地・古い空家は売れないのか
古家付き土地の売却

売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却2022年10月05日

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相続した不動産の中で、放置される比率が高いのが、かつてご実家として住んでいた、親が二人住まい、一人住まいで住んでいたものが空き家となったケースです。

相続による空き家化ではなくても、お住まいの方が、お子様世代との同居する事になったり、入院などが長期化したり、老人ホームに入所するなどの理由で空き家となる場合もあります。

特に相続前の空き家化の場合は、お子様の判断で勝手に売却等をすることは出来ませんので、使用しないけど、売る事も出来ない、等のお悩みの方が多い実情もあります。

その上、その家が遠方にあるなど、行き来だけでも管理が大変な場合は、最初は頑張れても、だんだんと足が遠のく傾向があります。

管理が行き届かないと、人が住まなくなった建物の老朽化は驚くほど早く、少しの痛みがあっという間に、大きな破損や腐食となり、「使い物にならない」と感じる変化を遂げてしまいます。

古くなってしまった空き家の売却

このように古くなり、傷んでしまった空き家もそうですが、人里離れた場所にある空き家や、リゾート地などで放置された空き家など、一見すると「売り物にならない」空き家は多数存在します。

しかし、長年、不動産売買専門で携わって来て、結局売れなかった不動産や活用できなかった不動産、というのは「見たことが無い」ですから、期間は掛かる事もあると思いますが、その不動産の個性をしっかり分析し、ニーズを合わせることが出来れば、どんな不動産でも興味を持ち、購入を希望したり、活用方法が見つかったりするものです。

それでも管理が大変な古い家である空き家は、早く処分したい、と思う方の中で、その「売れなそうな外観の印象」から、少しでも「売れそうな印象」にしたいと、ご自分なりに考えて、時には大規模なリフォームをしたり、建物が欠点と考えて、取り壊して更地にして売ろうと頑張ってしまうケースも非常に多いです。

古家がある土地、空き家の売却をする場合、正直に申し上げれば「売れなそうな印象」と思った時点でご相談いただきたかった、という不動産は非常にたくさんあります。

ご自身でお住まいになっていた場合は、多くはありませんが、相続により取得された遠方にお住まいのご親族の場合、その地域性などが知らないか、数十年前の感覚で想像してしまう為、売れるわけがない、と勝手に思ってしまう事も多いようです。

古い家や、利便性が極端に悪い立地、バブル期に購入した観光地のマンションなど、高額な維持費が掛かるなど、売れづらい空き家、狭小であったり、不整形地、傾斜地、過疎化が進む街、など土地や場所にネックを抱えるものなど、ネガティブに捉えると「売れなそうな」空き家は「売りづらい」空き家ではあっても、「売れれない」空き家とは言い切れません。

購入希望者のニーズは様々なものがありますので、こちらで勝手に決めつけて、無計画に手を加えると、元が取れないばかりか、価値を激減させる可能性すらあります。

古くても家がある事で価値がある土地もある

筑後数十年の建物、放置状態が数年続いた建物は、一見すると更地にした方が買い手が付きやすいのではないか、と思ってしまいがちですが、その土地の性質によっては更地にした時点で価値が激減したり、極端に売りづらくなる場合があります。

特に、市街化調整区域や、区画整理中の地域など、特殊な規制やルールがある土地は注意が必要です。

市街化調整区域内の空き家・空き地

市街化調整区域の場合、都市計画法により、その土地で住宅を建築する事が許される人の属性に規制がある場合があります。

市街化調整区域の区域内では、原則「建物の建築が出来ない」とされ、農地や山林などが優先されるべき区域となっており、そこで住宅を構え、生活するのは農家やその分家の人たち、という前提のある区域です。

その中にあって、現在では、一定の要件を満たせば住宅の建築が認められる制度や、人口の調整の為、自治体が決めた一定の期間内であれば、だれでも住宅を建築できるとした制度などで、実際には、畑や山林などのエリアでも一般の方が生活するエリアも形成されています。

都市計画法第３４条１２号該当地や、同第３４条１１号許可を得ている土地などです。

だれでも住宅の建築が可能な３４条１１号の土地と、一定要件を全て満たしている人でないと住宅の許可が得られない３４条１２号の土地とでは、市場価値は全く異なります。

３４条１２号該当地に建つ建物は新築後２０年経過しているか否かで、次の購入者が誰でも建て替えが可能になるか、一定要件に該当する者でないと建て替えが出来ないか、に違いがある自治体がありますが、それも「建物があっての話」ですので、建物が無ければ３４条１２号という一定要件に該当する者以外は、土地を購入しても住宅の建築が出来ない「買手を選ぶ売りづらい土地」になります。

そうなれば当然、需要が劣りますので、販売価格も下げざるを得ないと言えます。

市街化調整区域では、その他にも「既存宅地」という制度により、同区域内であっても、既存宅地の認定を受けている土地については、だれでも購入し、住宅の建築、建て替えが可能な土地も存在します。

既存宅地の場合、過去に認定を受けてさえいれば建築できる自治体と、建物が残っている事を条件とする自治体とに分かれ、その制度次第では、建物を解体すると認定が意味をなさなくなり、これも34条12号の土地と同様に「買手を選ぶ売りづらい土地」となってしまう可能性があります。

区画整理事業地内の空き家・空き地

区画整理地においては、区画整理後の土地であれば、通常は価値が上昇するものですが、区画整理は数十年に渡り計画、整理されていきますから、その区画整理中には、「売りづらい不動産」が生まれる可能性があります。

区画整理というのは、狭い道路や曲がった道路を広く使いやすい形に区画を整理し、足りなかったインフラ（上下水道や都市ガス）を整備する事で、綺麗な街並みと暮らしやすい街並みに改造する作業です。

自治体の街づくりは都市計画と呼ばれますが、地域の住民が自ら区画整理組合を形成し、街づくりを行うのが区画整理、と考えても良いでしょう。

道路を広くしたり、直線にすれば今ある土地や家が道路予定地、または公園予定地などに該当してしまう住民も当然いますし、道路が広くなるので、多くの区画は今より小さくなります。

区画整理後は生活しやすくなり、価値も上昇するとの考えから、このような区画の移動や敷地の減少を地域で受け入れるわけです。

その区画整理事業が進行する間には、現在の土地と区画整理後の移転する予定の土地（移転先の土地）、の2つが現れ、詳細の解説をするとややこしい事になります。

現在の土地から移転先が決まると「仮換地指定」がなされます。

これは現居住者の確認、土地が移動したり、減少する事を承諾した上で、図面上で計画していた移動先（換地）を指定する段階です。

この仮換地指定がなされた場合は、直ぐに移動する訳ではありませんが、売却をした場合、現在の土地では無く、仮換地指定先（場所や面積の異なる移動先の土地）の権利の売買となります。

これでも、一般の方にはかなりややこしい話ですが、この区画整理による計画で面積や場所が異なることまでは決まっていても、「仮換地指定」がなされるまでには、住民の同意や測量など、一定期間の時間が必要で、この期間の売却の場合は、特に注意が必要となります。

事業には通常でも数十年掛かりますので、その間の売却を控えるといっても、そううまくは行きませんから、タイミングによっては、この仮換地指定前に空き家や土地の売却をすることとなります。

このような場合に、古くても家が残っているか、解体して綺麗な更地としたか、で、どちらの方が「売りやすいか」というと、古くても家が残っている方が断然売却が容易になります。

一つの要因として、仮換地指定前の土地は金融機関の担保要件を満たさない方が圧倒的に多く、「住宅ローンが組めない」ので、更地にしてしまうと、土地+注文住宅という、ほとんどの人がローンを利用するような取引には向かない土地となります。（土地だけ現金購入であれば、可能性があります。）

また、インフラの整備は仮換地指定後に工事が進行しますので、現在、下水や側溝などの排水先が無く、単独浄化槽を利用するような土地の場合だと、意外なデメリットを露呈します。

区画整理後には必ず上下水が整備されるような土地であっても、仮換地指定前に解体し、更地化してしまった場合、新築される住宅は合併浄化槽の汲み取り式をほとんどの場合、選ばざるを得なくなります。

既存の建物が残っていれば、単独浄化槽の汲取り、すなわち、風呂やキッチンの排水（雑排水）は宅地内に浸透させて処理できますが、合併浄化槽の場合は、トイレ以外の風呂やキッチンの排水も浄化槽処理となりますので、処理する排水量が桁違いに多くなり、汲み取りといっても、かなりのランニングコストを覚悟しなければいけな情況になります。

単独浄化槽も気に入られはしませんが、合併浄化槽の汲取りはそのコストの高さから、それを理由に、土地を諦める人が居る程、敬遠されます。

普通の住宅地でも規制の変化はある

市街化調整区域や、区画整理事業地内など、特殊と思える空き家や土地のお話でしたが、ご実家や、相続された空き家、空き地が数十年など、長い期間保有された不動産の場合、その間に都市計画法や自治体の建築に対する基準や規制が改正されている事は、全く珍しくありません。

空き家・空き地を放置するという事は、単に放置して、衛生面や安全面、治安面において、近隣に迷惑を掛ける恐れがあるだけでなく、このように、その土地・建物の扱いを注意しないと、一つ判断を誤れば「売りづらい空き家・空き地」に変貌するリスクもあるのです。

早めの対処・ご相談を！

リスクの可能性を感じる場合は、次の世代が万が一にでも、そのリスクに直面しないようにしたり、分割や負担割合などで、トラブルを起こさないようにしたり、放置される恐れがあれば、早期の売却を検討するか、しっかり準備する事で、価値ある資産を有効に売却や活用が出来るのではと思います。

受け継いだ不動産においても、放置する前が望ましいですが、放置空き家・放置空き地の様々なリスクを考えれば、放置したまま所有し続ける選択肢は無いと思います。

どのようにする事が、より効果的でリスクが無いのか、一緒に考え、解決する窓口として、是非お気軽にご相談くださいませ。

管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円～の管理サポートを行っています。

今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。

まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

不動産売却・買取・管理はモモ・ホームにご相談ください！

　

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