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不動産売却の想定外！ケース⑨
違法建築・検査済証がない

売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年10月06日

川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の空き家・空き地の売却・買取のご相談はモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログ
ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。

その他にも、ご家族の事情、転勤や同居、離婚を理由にご売却に至るケースの多くあります。

相続や譲渡による取得を含め、ご売却に至ったその不動産が数十年前に購入した、建築した物件や、中古住宅として購入、購入時には気に留めていなかった意外なデメリットが潜んでいるかもしれません。

その不動産、価値ありますか？

ご売却をする不動産が、ご自身で土地を購入し、工務店に依頼して新築した土地・建物、またはそのような経緯の不動産を相続や譲渡で取得した場合、あるいは、数十年前に購入した中古の注文住宅の場合など、特に昭和や平成初期の時代の土地・建物であった場合、注意するべき点があります。

ケース⑨
建物が違法建築だった

建物を建築する場合、土地を取得し、その土地にどのような建築が可能かを建築基準法に照らし、主に建蔽率や容積率など、その区域の都市計画法上のルールにもしたがって建築しなければいけません。

建築確認は、建物の設計段階で行われる審査で、建築確認の「確認済証」が交付されないと、工事の着工はできません。

中間検査は、工事の途中の検査。指定された工程が終了した段階で検査を受け「中間検査合格証」が発行されます。

完了検査は、住宅などの建築工事が終了した時点で行われ、建築物が敷地・構造・建築設備に関する法令に適合している場合に交付されます。

完了検査に合格し、「検査済証」の交付を受けるまでは、その建築物を使用することはできません。

建築をする前に、建築確認申請を役所に提出し許可を得てから建築をします。

これは義務付けられているので、この過程を無視すれば、当然違法となりますので、役所に指摘されれば取り壊しの指示などを受ける事となります。

また、建物が完成した時に、申請通り、法令に従って建物が建築されたか、の検査を受け「検査済証」の発行をもって、建物が完成するのですが、この「検査済証」は取得義務があるにもかかわらず、未取得の建物が相当数存在します。

検査済証の取得率

検査済証の無い建築物は全国にどの程度あるのでしょうか。

昭和37年から平成25年までに新設建築物数は5,158万棟、総延床面積は37,423km2で、戸建住宅が全体の85%を占めています。

このうち、検査済証の無い建築物は3,743万棟、残存数でなんと２,144万棟と推測されています。

法令順守（コンプライアンス）精神が低かった、昭和60年以前の取得率は得に低く、10%程度だった為、検査済証の平均取得率が34%であることがこの背景です。

それを見過ごしてきた行政側にも責任の一端はあると言えますが、その後、耐震強度（構造計算）偽装事件など、世間の注目を集める事案をきっかけに法整備やコンプライアンスの向上を市場が求めた結果、現在では違法、脱法的な住宅はほぼ見られなくなりました。

昭和60年から平成11年には取得率は向上していますが、平成11年に確認検査業務が民間に解放された際に中間検査ができたこと、住宅金融支援機構等の融資条件で検査済証が必須になったことで検査済証取得率は格段に向上しています。

このデータから分かるように、昭和60年以前の建築物は、なんと10棟に9棟は完了検査を受けていないまま引渡しを受け、販売されてしまっている可能性があるという事です。

このような時代ですから、市場に出回る昭和に建築された中古住宅で、完了検査を受けていない、「検査済証」の無い建物は、決して珍しくないのですが、その中で、特に売却を難しくする建築物が存在します。

違法建築物

通常、建物の建築は

建築確認申請➡確認済証交付➡消防等の同意を経て、着工➡中間検査・合格証交付➡完了検査・検査済証交付

という手順を踏んで行われ、現在では検査済証の交付無く、使用開始できない事となっています。

完了検査取得率の極端に低い昭和の建築物であっても、建築確認審査後の確認済証はほとんどの建築物で交付されていますので、その当時の資料を元に、どのような建物を設計して申請したかを確認する事が出来ます。

しかし、中には、確認申請時の設計図面と、現在、実際に建っている建物が「全く違う」場合があります。

部屋数が違ったり、駐車場が部屋になったり、吹き抜けが部屋になったり、2階が3階になったり…。

これは、確認申請の時点で、その設計のまま申請すると、建蔽率や容積率をオーバーしてしまう、構造計算上の強度を保つのが難しくなる、などの理由で、「確信犯的に」虚偽の設計図で申請を行った違法行為、脱法行為の可能性のある建築物です。

このような建物の場合、建築確認申請時の設計図と同じ建物が現に建っている検査済証の無い建物と、扱いが全く違ってきます。

購入希望者が現れたとしても、金融機関から「構造上の問題を疑われ、担保評価が出ない」可能性が高く、担保として認められなければ、「住宅ローンが使えない中古住宅」となってしまのです。

そうなれば、購入可能者は「現金購入」の方限定となるので、極端に「売れづらい物件」となります。

検査済証のある建物でも注意が必要

では、検査済証があれば安心かと言えば、手放しで安心とは言えません。

注文住宅の場合、少なからず行われていたのが、「検査済証交付後の増改築」です。

吹き抜けで申請して、完了検査後に床を張り、居室にしてしまったり、窓を大きくしたり、多くの場合、容積率オーバーや強度不足の状態になっています。

当時は、建築主の希望でそのような違法行為が行われているケースも多く、工務店側もそのような話を積極的に持ち掛けていた側面もありますし、これは現在でも行われています。

購入時には、快適さやこだわりを優先し、先々のリスクを考えもしなかったのだと思いますが、受け継いだ側にとっては、正に「想定外」に価値を下落させ、「売りづらい」不動産となってしまうのです。

このように違法・脱法的に建築された不動産は、実際の建築物と「登記された面積や階数」などが異なるケースも多く見れます。

未登記状態です。

そういった場合、「登記に合わせて建物を戻すか」「建物に合わせて登記しなおすか」などの判断も必要になり、そのままでは「売れない」か極度に「売りづらい」不動産のままとなります。

安易に手を加えない

売却する不動産がどのようなリスクを隠しているか、見ただけでは分かりません。

少し手を加えれば、少し綺麗にすれば、直ぐに、高く売れるのではないかと、安易にリフォームをしてしまってから、違法建築を気づいても手遅れです。

その不動産の本当の価値を見極めてから、リフォームやリノベーションの必要性、改修を行い、価値を上昇させるべきか、土地としての価値を重視するべきか、を間違いなく判断する事が、売却を成功させる第一歩と言えます。

※検査済証が見当たらない場合、紛失しただけ、の可能性もあります。その場合には別の対処法（検査済証明書、建築確認台帳記載事項証明書の発行）がありますので、ご相談ください。

大切な資産であるはずの不動産が、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、売却時にも、受け継いだ方にとっても資産として、活用される事になります。

管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円～の管理サポートを行っています。

今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。

まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！

　

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