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家探し・土地探しのタイミング

不動産購入建売住宅注文住宅土地2022年10月07日

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新居を購入する場合、新築戸建、中古戸建、中古マンション、注文住宅など、その種類はいろいろあります。

同じ境遇の方が、同時期の入居を目指す時、皆さん同様のタイミングで家探しや土地探しをしたら、同時期の入居が叶うでしょうか？

もちろん、そうとは限りません。

家探し・土地探しのタイミング

家探し・土地探しのタイミングにも、様々な視点で考えることが出来ますが、まず一番に、購入（契約）から引き渡し（決済）までの期間の長さから見た、購入のタイミングがあります。

新居購入と言っても、既に物件がある中古戸建や中古マンションと、土地から探して新築する注文住宅では、契約から引き渡しの期間が全く異なります。

住宅ローンの事前審査を問題無くクリアした状態だとして、最短の引き渡しとなるのが、空き家の中古戸建、次に空き家のマンション、となります。

どちらも契約から数週間でのお引渡しが可能になるかと思いますが、売主側が個人のケースが殆どですので、平日の日時調整などの関係などは、少し手間取る可能性があり、また、中古ですので、現況有姿の引渡し以外の契約条件がある場合には、引渡しまで数カ月を要する場合もあります。

通常、1カ月程度でのお引渡しとなるのが、完成済みの新築住宅です。

こちらは完成済みで、現地確認で問題が無ければ、空き家の中古物件とさほど変わらないスピード感でのお引渡しとなります。

相手が業者ですから、日程調整も割とスムーズで、契約内容も問題が起きづらく、一番計画通り進みやすい物件と言えます。

契約条件により時間が掛かるケース

中古住宅・中古マンションや土地の購入で、契約から引き渡しまでに時間を要するケースがあります。

時間が掛かる契約条件

■解体更地渡し

■造成・完成宅地渡し

■開発許可や農地転用等、申請を要する土地

■確定測量後のお引渡し

■測量、境界明示・復元後のお引渡し

■越境解消後のお引渡し

■残置物撤去・ハウスクリーニング後のお引渡し

■修繕箇所を補修してお引渡し

などが考えられます。

土地に関しては、解体更地➡農地転用・開発許可申請等➡造成・完成宅地・確定測量のセットになると、2カ月以上から半年程掛かるケースもありますので、特に市街化調整区域の土地も考えている場合は、相当前から動き出す必要があります。

境界や越境の関係は、イレギュラーが起こりやすいところで、測量の結果、越境が判明したり、境界復元を要したりする場合もあります。

確定測量には最低1カ月程度を要しますが、復元は数日、越境があれば解消には数日から数カ月の期間を要する場合があります（稀に解消できないケースもあり、契約条件の見直しがされる場合もあります）。

測量には隣地の協力や、自治体の立ち合いが必要な事もおおいので、期間の調整が最もしづらい作業とも言えます。

残置物撤去とクリーニングは、個人の売主様の場合、普通にお仕事をされながら、引渡しまでに撤去やクリーニングを行いますが、その後、立ち合い確認なども伴いますので、やはりある程度の期間を見る必要があります。

そのような場合には、1カ月半から2カ月程度は見た方が良いでしょう。

補修カ所が見つかれば、期限の延長もあり得ますので、引っ越し準備は余裕を見る必要があります。

マンションの場合は、補修、修繕の個所によって（水回り等）、所有者が自分の都合で勝手に工事を行えない事も有り得ます。

この場合には管理組合への承諾を要する事もあり、工事まで時間が掛かる事があります。

中古物件の現況有姿でそのまま引き渡す契約では無い場合、引渡しまで1カ月半程度は最低でも見ておくべきで、引渡し時期が明確になってから引っ越しの手続きを始めるくらいの心構えが望ましいでしょう。

注文住宅は相当の余裕が必要

ダントツに期間を要するのは、もちろん土地+注文住宅、です。

土地も場所や契約条件により、引渡しまで数カ月から半年程掛かるケースが考えられ、建築も着工までに最低でも数週間、着工から完成までは、数年前までは4カ月程度の工務店もありましたが、資材不足や、社会情勢などで、現在では6カ月から8カ月、1年ほどの予定を組むケースが出ています。

注文住宅は社会情勢の他、災害により資材の入手が困難になる事も多く、東日本大震災などの時には、ユニットバスや断熱材など、東北に製造拠点を持つ工場の被害により、関東の住宅建築が滞るなど、遠くの災害でも影響が大きいケースもあります。

土地と建物で、1年程度は期間を見た方が良く、土地探しは1年以上前から始めるのが望ましくなります。

同様に、何かの影響を受けやすい注文住宅は、資材価格の高騰などの影響も大きく、想定していた予算では足りなくなる事も珍しくありませんので、カタログ価格は最新のものをチェックしながら、計画する事がお勧めとなります。

災害があれば分譲住宅でも影響あり

分譲住宅は比較的安定的に引渡しまでが進み、通常では1か月から1か月半程度で引き渡されますが、これは完成済みの場合で、未完成や特に未着工の分譲住宅の場合、注文住宅と同様に、どうしても引渡し時期が延長されることが稀に起こります。

資材自体は確保できており、価格の変更などはありませんが、流通が滞るような災害の影響や、災害による人手不足による引渡し延長はこれまでに経験しましたので、分譲住宅と言えど、イレギュラーは起こり得ます。

常に、プラス1か月、2カ月程度の余裕を持って動く事が望ましいと言えるでしょう。

仕事や家族の事情に合わせるタイミング

お子様の進学など、ご家族のライフイベントのタイミングで新居を購入する方は多くいらっしゃいます。

学区等が変わらない、同様の環境で賃貸から購入するケースは、学区などの条件縛りで、物件が非常に見つかりづらい事がまず考えられますが、運よく物件に巡り合えれば、住宅ローンに関する弊害も少なく、一番スムーズに転居を進められます。

このような動機でお住まい探しを始めても、結果、全く別の学区に気に入った物件が出る事も多く、物件の魅力が勝り、学区以外に購入する方も実は多くいらっしゃいます。

住まいの購入は転居を伴いますので、その時期には注意が必要な場合もあります。

特に住宅ローン利用の方は注意

多くの方は住宅ローンを利用して新居を購入しますが、ライフイベントのタイミングによっては、一歩間違えるとローンの借り入れや借入額に大きな影響が出る場合があります。

例えば、転職を伴う新居の購入や、転職後間もない新居の購入には注意が必要です。

住宅ローンは勤続年数が長く、安定した収入である程、承認の確率が上がり、融資額も安定して獲得できます。

転職の場合、これから働く予定の会社から、内定証明や、雇用契約書を出してもらえるなど、新しい会社で、働く前から書類を出してもらう必要があるかもしれません。

また、前職と転職先の仕事に継続性が無い場合、審査が不利に働く事があります。

職種や見込み収入、前職の勤続期間によっては、審査の土台に乗らないケースもありますので、タイミングは非常に重要と言えます。

転職と新居の購入を同時期に考えた場合、転職前の勤続年数や収入の安定性が得られていれば、転職前に購入のタイミングを持ってくることが得策のケースも多く見られます。

転職間もない時期での新居の購入は、様々、不利な影響を受けてしまいます。

最低でも3カ月程度の勤続期間を経てからでないと、住宅ローン審査の土台に乗らない可能性が高く、融資額を高くするには、1年以上は勤続期間を稼ぎたいところです。

これも前職との継続性の有無で、評価に雲泥の差が出ると言っていいでしょう。

ほぼ同様の職種で転職し、年収が安定的に上がっていれば、当然、有利に働く事もありますが、審査は年収だけでなく、お勤め先の会社規模や信頼性も見られます。

一部上場企業の社員から、零細企業への転職となった場合、年収が上がってもプラスに見られるとは限りません。

これも、同時期に新居の購入を考えた場合、そのタイミングは非常に重要と言えます。

転勤の場合もタイミングは、当然難しくなります。

転居のタイミングに合わせ、物件が出てくれるわけでは無いので、通常は、転勤前、それもかなり前に新居を決定して購入する事になります。

住宅ローンというのは、意地悪く出来ているもので、購入時（決済引渡しの時）には、住民票を移動しなければいけない条件になっています。

転勤先での勤務が始まる前に、数カ月は住まない予定の新居に住民票を移動する必要があります。

原則、このような条件なのは、ある程度遠方に新居を購入する場合、住宅ローンを利用して家を購入し、賃貸で人に貸して運用してしまう人が一定程度存在するために、住民票を家族ごと移動させる、という側面があります。

そういう住宅ローンを悪用した諸先輩方の煽りを受けてしまったわけですが、これが、家族のイベントに関わるとややこしい事になってしまいます。

住民票を移動すると、お子様が今の小中学校に通えなくなる、社宅に住めなくなる、奥様の仕事やパートに影響がある、などなど、意外と住所変更の影響は大きくなります。

銀行担当者にも状況を説明し、譲歩の条件交渉を当然行いますが、ご家族も同時進行で、学校に通い続けられるよう手配する、奥様の仕事やパートに影響が出ないよう説明する、社宅の引っ越しは先に延ばしてもらう、などの手続きが付いてきてしまいます。

このように、新居の購入は、単純にいつから住み始めたいか、だけで動き始めるだけでなく、転居の時期やその影響を予め想定しておかないと、想定外のあわただしさや、ローンにおいても想定外の不利益が生じる可能性を秘めています。

特に住宅ローンは口で説明してもダメですから、いちいち証明書類を用意する必要があり、お勤め先なども巻き込んで、手間と時間が掛かります。

ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、様々な手続きの忙しさや、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。

是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、お住まい探しを始めてください。

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昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

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