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注文住宅を建てたい！
建築費用と土地選びのポイント

不動産購入注文住宅土地2022年10月13日

川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地・注文住宅はモモ・ホームに相談！モモ・ホームブログ
お住まい探しを始める中で、戸建派の方は一度はあこがれるであろう注文住宅。

多くの方が資金面や土地購入のシーンで、難しいと考え直し、建売住宅や中古住宅の購入に方針転換しますが、資金面での心配が無い方や、一般の住宅では絶対に手に入らないこだわりがある方、利便性などよりも敷地の広さなど、暮らしにこだわりがある方は、ブレることなく注文住宅を望み、人気を維持しています。

価格設定自体は、ご実家の広い土地を利用して、や、相続した土地で建てる、建て替える、などを前提としており、一般的な感覚ではなかなか手が出づらい注文住宅ですが、最近では企画商品も豊富になり、カタログ等の『本体価格』を見て、希望を持ってお住まいの計画をスタートする方も多くいらっしゃいます。

実際に注文住宅で家を建てる、というのは、何をして、何が必要になるのでしょうか。

土地と建物で諸費用もいろいろ
注文住宅建築に関わる費用

注文住宅で、土地の取得から完成引き渡しまでにかかる費用は、一般的には以下の通りとなります。

■土地取得費用
　土地契約時に手付金（頭金）30万～50万円。
　土地決済引渡し時に残金を支払います。

■土地契約時収入印紙代
　土地契約時に契約書貼付用印紙代。
　（物件価格により5千円～1万円）

■土地契約時仲介手数料
　400万円以上の場合、物件価格×３％+6万円+消費税。

■土地の登記費用
　土地評価額により十数万～。

■固定資産税・都市計画税日割清算金
　年間の固定資産税を引渡し日で日割按分で清算。

■各種申請・届出の費用
　市街化調整区域の場合、11号や既存宅地の資格承継申請。
　市街化調整区域開発個人申請の場合、申請費用。
　地目が農地の場合、農地転用の届け出または許可申請費用など

■地盤調査・地盤改良費用
　敷地内建築箇所の地盤調査費用。
　『ベタ基礎のみ』判定であれば費用最小です。
　『地盤強化判定』の場合は強化内容により100万以上もあり得ます。

■測量費用
　建築用地の現況を測量する費用。
　建築費に含まれる場合もあります。

■設計費用
　設計や構造計算の費用は規格住宅の選択すれば節約になります。
　ゼロから設計をする場合、高額になる事があります。

■建物本体費用
　カタログに載っている本体価格。

■建築確認申請費用
　建物を建築する計画を役所に申請する費用。

■建築中の工事監理・付帯費用
　建築工事には監理責任者の設置が義務となります。
　付帯費用では、足場費用・大型車両や大型重機の作業や搬入の費用、簡易トイレ、仮設電柱の設置など付帯費用が必要です。
　土地の形状・間口・前面道路幅員などにより高額になる事があります。

■地鎮祭費用
　工事着工前に、通常数万円の費用で行います。

■上下水道・都市ガス引込み費用
　前面道路の条件や引込みの距離により費用が高額になる事があります。

■外構工事費用
　土地の広さはもちろん、形状等により、費用が高額になります。

■建物表題登記費用・抵当権設定費用
　建物が完成した際、新築は表題登記が必要です（約10万円）。
　ローン利用の場合は金融機関の抵当権が設定されます。

■つなぎ融資の手数料・利息の支払い
　つなぎ融資を利用する方が多いと思います。
　つなぎ融資には手数料と、建物完成までの利息の支払いがあります。

■住宅ローン保証料
　借入金額と、債務者の条件により保証料が決まります。
　2万円/100万円前後を基準に予定する必要があります。
　金利上乗せにより、支払いを分割扱いに出来る場合もあります。

■住宅ローン事務手数料
　金融機関の事務処理手数料が掛かります。
　約5万円～が必要になります。

■住宅ローン契約収入印紙代
　住宅ローン契約書に貼付する収入印紙代。
　2万200円程が一般的ですが、ローンの形式等により異なります。

■火災保険・地震保険料
　住宅ローン利用の場合は、火災保険加入が条件となります。
　地震保険は任意ですが、加入が望ましいと言えます。

等、土地+注文住宅の購入には、土地と建物そのもの以外にもこのように多岐にわたる『諸費用』が掛かります。

住宅展示場などに相談に行って、初めて知り、驚く方も多くいらっしゃいますが、200万、300万は普通に諸費用が掛かってきます。

新居の購入には、更に引っ越しや家具・家電の新調など、費用が掛かりますので、新築戸建て住宅や中古住宅・マンションの購入に比べるとハードルが高くなるのが分かります。

土地の取得費用は、地域により坪単価も当然様々ですが、建築に関わる諸費用との関係を見ると、広さや形状により、建築費が掛かる事があります。

安価な土地だと建築費が高くなる傾向
土地探しの注意ポイント

希望エリア内で、なるべく広くて安い土地を好条件で見つけたいものです。

土地取得費を抑えようと、価格ばかりに目を向けていると、後の建築費でしっぺ返しを食う事があります。

✓旗竿形状の土地

　旗竿形状の土地は坪単価が安く、形にこだわらない価格重視の方が選びがちですが、敷地の周囲の辺長が長くなり、外構費用が高くなる傾向があります。

　また、道路から建物までの距離が長いので、上下水、ガスの引込工事費用が高くなります。

　更に、延長距離によっては、電線の引込みが長く、間に敷地内電柱を入れる必要がある場合には、更に費用が掛かります。

　整形地と旗竿形状の土地が同時に販売されるような場合、総額で見ると、費用はほとんど変わらなくなる事が多いと言えるでしょう。

✓間口が狭い土地

　生活に困らない間口でも、工事の際に大型車両や大型重機が搬入出来ない間口の場合には、使用する車両が限定され、往復階数や人員が増加するので、付帯費用に大きな影響が出ます。

　上記、旗竿形状で、大型車両通行が困難な場合、更に付帯費用を増加させる要因となります。

✓前面道路が狭い土地

　前面道路が狭い場合も、同様です。

✓狭小地で車を止めるスペース等が確保できない土地

　敷地内や前面道路に工事車両が停車できるスペースが確保できない場合、道路占有許可や、駐車場を借りるなどの付帯費用が嵩みます。

✓軟弱地盤の土地

　地歴が田や湿地だった場合、地盤が期待できません。

　地盤強化内容に長い杭を数十本も入れるケースや、薬剤による地盤改良を伴うケースなどは、100万円を超える費用となります。

✓高低差が激しい土地

　前面道路との高低差が激しい土地の場合、土の増減にも費用が掛かりますが、これも資材の搬入等に影響が大きくなります。

　間口や前面道路、高低差などは、基礎のコンクリートを運ぶミキサー車の大きさを左右しますので、その影響も大きいと言えます。

✓傾斜地

　土地の土を盛るのも、削るのも費用が掛かります。

　敷地内の傾斜がある場合、建物を道路排水先よりも高い位置にするために土を持ったり、削ったりして調整します。

　平坦に近い方が、予算の見通しが立ちやすいと言えます。

✓擁壁がある土地

　隣地との高低差がある場合も影響があります。

　２ｍ以上の高低差がある場合、隣地との擁壁の強度が建築基準法に則った強度を確保できているかが重要になります。

　古い擁壁の場合でも建築が可能なケースがありますが、擁壁の高さの2倍、擁壁から離れて建物を建てる必要があるなど、制約をしている自治体が殆どです。

　擁壁を新設する場合は、もちろん費用が大きくなります。

土地選びは、見かけでは分からない部分も多く、お得だと思っても調査次第で、想像もしなかったデメリットが発覚する事があります。

甘く見て購入してしまうと、大きな後悔をする事に成りかねませんので、是非お気軽にご相談くださいませ。

どちらも大事！『ハコ』か『場所』か
トータルバランスを考えたプランを

注文住宅で土地取得からプランニングする場合、どうしても建物の費用を大きく確保し、『余った資金』で土地を見つけようと考える方が非常に多い印象です。

資金に余裕がある方は、どのような優先順位で決めても良いのですが、限りある予算で注文住宅+土地のプランを実現したいとお考えの場合は、結果的にはほとんどの場合が、『土地取得費の余った資金で建物をプランニングする』事になります。

なぜ、最終的にそうなってしまうかと言えば、皆さん、土地ならどこでも良い訳でも無いからです。

しかし、建物の金額調整は工務店により、大幅に調整可能ですが、土地は地域の相場や、必要な広さや形状、など、販売される一点もの、の土地の価格は『調整不可能』ですので、結果『合わせざるを得ない』事になります。

建物の予算の余りで土地を探す場合には、相場的に予算が合わない場合、広さや形状、前面道路要件、周辺環境や利便性など、住む場所についての条件を落とす以外、方法が無くなります。

土地も建物もお住まい後の楽しく豊かな生活に欠かせないものですが、資金に余裕が無いか、そのままでは予算オーバーとなってしまう場合、『一生暮らす場所』と『一生暮らす建物』のどちらを優先するか、を選択する事になります。

いつか出るかもしれないと土地を待ち続ける方も見たことがありますが、そこにはその価格で条件を充たす土地が出ることはありませんので、精神的に非常につらいものがあります。

頑張った結果、この数年で襲ってくる建築資材高騰などにより、更に予算を圧迫する事も有りえますし、可能性が高いです。

建物のプランニングは、こだわりが詰まったもので、なかなか予算を削る事は難しいのですが、土地と建物の予算は、是非バランスや相場を考慮しながら計画していきましょう。

モモ・ホームでは、工務店がお決まりの場合、担当者さんと連絡を取り、建物プランを考慮し、連携しての土地探しも、ご要望に合わせ、積極的に行います。

工務店がお決まりで無い場合も、モモ・ホーム特約店や提携工務店のご紹介はもちらん、ご希望に合う工務店をお調べするところからサポート致します。

是非、ご気軽にご相談くださいませ。

土地を現金で購入できない場合
住宅ローンのつなぎ融資・分割実行

土地購入の予算を確り確保出来ていたり、親御さんからの援助等で、土地を現金購入できる方もいらっしゃいますが、多くの方は、土地・建物を住宅ローンを利用して購入します。

土地と建物は、別々に契約し、決済しますので、支払い時期も全く異なります。

注文住宅の場合、土地の支払い、建物の支払いと時期がずれる支払いに対応する、『つなぎ融資・分割実行』を利用する事になります。

詳細解説は『つなぎ融資・分割実行の解説』➤➤

お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、計画の練り直しが必要になったり、イレギュラーな事態も起こりうるので、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。

特に気に入った土地で注文住宅をお考えの場合、モモ・ホームでは、複数の工務店と特約や提携をしており、お得なプランもございますので、是非、ご相談くださいませ。

思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。

≫モモ・ホームで家探し・土地探し

　

ご売却・買取のご相談は、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！

　

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