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住宅ローンつなぎ融資・分割実行

不動産購入土地中古住宅2022年10月17日

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土地を購入し、注文住宅で新居を建築する方のほとんどの方が利用する住宅ローン。

住宅ローンの融資実行は、原則的に、建物のお引渡しの時です。

注文住宅のように住宅が完成して引渡しとなる前に、土地の購入資金、建物の着工金、中間金などを要する場合に、引渡し前に必要な資金を一時的に建て替える為のローンとして『つなぎ融資』や『分割実行』があります。

つなぎ融資の解説

つなぎ融資は、■土地の購入時、■着工金や中間金、を支払う際に、自己資金で賄えない方の場合にある住宅ローンの一種です。

つなぎ融資を受ける為には、土地の契約はもちろん、工務店などと建築プランを決め、請負契約を締結して、本審査を受けることとなります。

承認後に、土地購入代金、着工金や中間金の立て替え払いを行います。

つなぎ融資の融資実行までの『つなぎ期間』は最長で１年程度で、つなぎ期間の担保は通常不要で、金利は一般の住宅ローンよりも高くなります。

『つなぎ期間』中は、融資期間に応じて日割りで利息の支払いが始まります。

土地取得費が2000万円でつなぎ融資を利用した場合、土地決済～建物完成お引渡しまでの期間が６カ月要した場合には、つなぎ融資利息が３％であれば、『つなぎ期間』の利息の支払いのみで、約３０万円となります。

着工金や中間金においても、その費用発生時に立て替え払いが行われ、お引渡しまでの間、利息の支払いが必要となります。

建売住宅などの場合は、金利も低く、つなぎ融資を利用する必要も無く、未完成であっても、『支払い猶予期間』の設定により、金利も通常の住宅ローンと同じですから、土地と建物を別々に契約する注文住宅は、総費用のみならず、融資の面でも費用が掛かる事を忘れてはいけません。

注文住宅は、完成引渡し、お引越しまで長期に渡りますが、『つなぎ期間』中は、賃貸にお住まいの方は、賃料と利息の支払いが１年程、重なりますので、その点でも無理のない資金計画が必要です。

分割実行

つなぎ融資と似たような融資に『分割実行』があります。

資金の支払い時期に関しては、『つなぎ融資』と同様に、■土地決済時、■着工金・中間金の支払い時の融資となりますが、その違いは『建て替えでは無く、融資』である点です。

分割実行の場合には、それぞれの費用発生時に『融資が実行』されます。

分割して実行されるので、分割実行なのですが、つなぎ融資に比べ、金利が低いケースがほとんどですが、面倒な点としては、その都度『審査承認が必要』な事も多く、その都度『事務手数料』等の費用が発生することがあります。

金利に惹かれて分割実行を選択する方もいらっしゃいますが、『手間と費用』と『金利』を比較して評価した方が良いでしょう。

融資利用の注意点

『つなぎ融資』や『分割実行』はどこの金融機関でも扱っているわけではありません。

まず、利用する金融機関での取り扱いがあるか否か、が重要になりますが、当然ながらそれだけで借入金融機関を決められるわけでもありません。

公務員や上場企業の正社員の方など、低金利で、様々、融資審査で優遇されたり、問題無く承認を得られる方は、むしろ少数と言えます。

公務員クラスの方や、年収が非常に高い方でも、自己資金がゼロに近かったり、過去の借り入れ実績からNGが出ることもありますので、土地+注文住宅の購入などのように、比較的、高額融資を要する場合に、しっかり準備する必要もあります。

また、ご自身が大丈夫でも、土地や建物（工務店）によっては、金融機関を自由に選べない場合もあります。

埼玉県においては、土地を市街化調整区域で購入される方も多くいらっしゃいますが、市街化調整区域の土地で融資を受けられる金融機関は県内であっても全てではありません。

このように、注文住宅の場合は、準備や手間、総額において確認しておきたいことが、通常のお住まいの購入より、多いと言えますし、計算が狂う事も少なくありません。

第一ステップの段階でご相談を

まず、第一ステップの土地の購入の時点から、ご相談いただき、疑問点や不安点を解消しながら、しっかり計画を立てて、計算違いが起こらないよう進めていきましょう。

モモ・ホームでは、土地のご相談はもちろん、複数の特約店、提携工務店もあり、サービス価格でのご紹介が可能です。

また、既に気に入った工務店とのお話を進めていても、担当者さんと連絡を取りながらの土地探し、総合的なアドバイスを差し上げながら、不安なく計画を進めることが可能です（建物プランの打ち合わせに、同席することも多くあります）。

是非、お気軽にご相談、安心してご利用くださいませ。

お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、計画の練り直しが必要になったり、イレギュラーな事態も起こりうるので、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。

特に気に入った土地で注文住宅をお考えの場合、モモ・ホームでは、複数の工務店と特約や提携をしており、お得なプランもございますので、是非、ご相談くださいませ。

思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。

≫モモ・ホームで家探し・土地探し

　

ご売却・買取のご相談は、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

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