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不動産売却
高く売却する為に

渋澤　百

売却不動産・不動産管理土地不動産の売却中古住宅2019年09月30日

坂戸・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ　渋澤です。

大切な資産である所有不動産の売却。

売るなら１円でも高く買って頂きたいものです。

今回は、不動産売却準備として、１円でも高く売却を成功させる為の準備などについてのお話です。

売却不動産　高く売却する為に

不動産の売却をする場合、大体２パターンの内、一つとなります。
①不動産屋に依頼して、個人に売却してもらう。
②不動産屋自身に買い取ってもらう。

①のパターンが圧倒的に多いかと思います。

①でも②でも不動産屋が登場します。不動産売買ですから、当たり前と言えば当たり前ですが…。

『囲い込み』や『売り止め』の回でもお話ししましたが、この「不動産屋選び」はとても重要となります。

不動産屋選び

言うまでもなく、「売却物件募集」チラシばかり撒いて、「売却」チラシを撒かないような『売却物件募集会社』や「買取保証」を強調するような『買取業者』などに売却を依頼すると『囲い込み』『売り止め』の餌食になる可能性が高くなります。

不動産を売却したいので、そういったチラシや宣伝に目が行ってしまいがちですが、しっかり確認しておかなければいけないのは、
不動産を買ってもらいたい
から、売却したいという点です。

モモホームでも、当然『売却物件募集』のチラシを撒きますが、必ず同じかそれ以上の、『売却』のチラシを撒きます。

要は、募集しているばかりでは、『売れない』からです。

不動産屋選びで最も重要なのは、依頼した不動産を『一生懸命売ってくれる』業者選びだと思います。

判断基準としては、チラシ以外に更に『高額査定』などの謳い文句で目を引く業者もあります。

『売却物件募集会社』は物件をとにかく預かって、『囲い込み』や『売り止め』などの手法を駆使し、最終的に『両手取引』で手数料を稼ごうという目論見があります。

『買取業者』も同様の手法で、最終的に『安く買い取る』事を目論見ます。

その為に、最初の一歩は、大手であることを売りに信用を得たり、更には、分厚い『調査書類』『査定資料』などを使って、いかにも裏付けられた査定であるかのように説明し、信用を得ます。

売主様から売却の依頼を得るために、あの手この手と一生懸命です。

ところが、お預かりした売却物件の『販売活動』はどうなっているか、売主様はほとんど知りません。

チラシはほとんど撒いてくれず、その会社のHPには掲載されたものの、その他ではほとんど掲載されない…。レインズに載っているはずなのに問い合わせもほとんど来ない…。

売却募集の時は、あんなに分厚い資料を持ってきて説明して説得したのに、販売の時にはほとんど資料など提示しない…。

こんなに有名な会社に任せたのだから間違いない、と思っていたのに、なかなか売れない…。

残念ながら、このような売主様は沢山いらっしゃいます。

困り果てた売主様がモモホームにも訪れます。仕組みを知ってびっくりします。

『一生懸命、販売活動をしてくれる業者』を選びましょう！

売りたい人と買いたい人

不動産の売却では、業者による買取を除けば、仲介業者を挟んだ「個人」と「個人」の取引です。「人」と「人」です。

この「人」同士ですが、立場が全く逆ですね、
『１円でも高く売りたい人』
『１円でも安く買いたい人』

物の売り買いでは、両者は必ずこの関係にありますが、個人資産である不動産の売却においても全く同じです。この点は意外と大事です。

売主様が『売りたい不動産』、これは商売で言うところの
『商品』
です。

しかも、１００円や２００円ではない、車や高級外車より高いかもしれない
『高価な商品』
です。

買主様にとっては、一生に何度もないかもしれない
『高価な買い物』
となります。

ここで冷静に考えなければならないのは、売却する不動産は
『お客様が買いたいと思う状態か？』
という点です。

家が古かったり、土地の形状や場所などは変えられないし、外部環境も含め、その点は査定で確り相場なりに売却価格は設定されます。

ただ、ご希望の売却価格で『買ってもらう』には、購入者の目線で『商品の状態を整える』必要があるのです。

いくつか具体的にあげれば
〇家の中は片付いているか
〇水回りなどが綺麗になっているか
〇きちんと掃除すれば取れる汚れなどを放置していないか
〇庭が手入れされているか
など、買主様に『見てもらう』準備が整っているか？

〇敷地の境界線は確定しているか
〇その境界に杭は入っているか
〇道路との境界は明確か
〇隣地への越境物などはないか
など、後のトラブルとならず、スムーズに取引する準備が整っているか？

〇購入時の契約書類があるか？
〇建物の設計図面、仕様書（古い場合は石綿の使用の有無の確認なども）はあるか？
〇固定資産税の納税通知書があるか？
〇権利証があるか？
〇抵当権など売買の妨げとなる権利や債務が残っていないか？
など、契約に関わる資料は出来る限り揃える準備が必要です。

住宅ローン残債及び抵当権は残ったままの売却は出来ません。売却により完済可能であれば、手続きにより売却が可能ですが、売却価格とローン残債の関係は必ず確認が必要です。

また、瑕疵⇨雨漏りやシロアリの害などは隠して売買してはいけません。

通常の注意を払って気が付かない瑕疵とは違い、気が付いていた瑕疵を隠して売却した場合には損害賠償などを請求される恐れがあります。

既に知っている部分は必ず隠さずに申告しましょう。

ちなみに２０２０年４月１日より民法改正により「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」と考え方自体が変わります。

契約内容と異なるものを売却した場合の売主の責任について重く考える方向に変わりますので、一層厳しくなっていきます。

購入者側に立てば、内覧しやすく、購入しやすい物件とは、本当ならば
〇残置物が無い
〇クリーニングされた
〇空家で
〇隣地・道路の境界が明示されて
〇いつ、だれが、どのような仕様で建てたか明確な
物件です。

もし、居住中の状態でのご売却であれば、その時点で、買主から見れば「見に行きづらい」物件でもありますので、それでも見に来てくれた方を失望させないよう、準備が必要という事です。
(中古車を買いに行って現所有者がまだ乗っていたら…見づらいですよね)

このように、購入者は一生に一度かもしれない買い物をする際、
「少しでも状態の良いものを安心して、少しでも安く買いたい」
と思っているのです。

「少しでも高く買ってほしい」
と思えば、商品として、買い手に少しでも気に入ってもらう努力は必要です。

一般の方にとっては、一生で一番高い買い物、売り物になるかもしれない。

これを忘れてはいけません。

モモホームでは、売却のご希望、ご検討の相談から、無料査定、準備から売却計画（販売計画）、引き渡しまで、しっかり打ち合わせ、ご報告しながら、安心してご売却が出来るようサポートします。

ご売却をご検討の際、モモホームでは準備から売却後までしっかりサポートしてまいります！
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