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あこがれのタワマン…②
災害時の覚悟はできていますか？

渋澤　百

不動産購入災害・防災と不動産マンション2019年10月15日

坂戸・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ　渋澤です。

１０月１２日、史上最強とも言える台風１９号が関東地方を直撃、通過していきました。

モモホームは埼玉県南西部、東武東上線沿線エリアを地元としていますが、災害にめっぽう強いと言われる東武東上線エリアの東京寄りから坂戸市までの間でも、今回のような記録破りの豪雨が山間部上流域に何時間も降り続けた場合、河川の多い埼玉県では、災害ゼロというわけにはいきませんでした。

特に川越市と東松山市においては、堤防決壊などの被害、坂戸市の川越市寄りエリアにおいても支流水路の増水により、浸水被害、断水などが起こりました。

埼玉県東武線エリアは河川付近以外の地盤は堅固で、東日本の震災時も周辺に比べて災害が少なかった事で、引っ越してくる方がいるほどでしたが、『大丈夫』を思っていても、まさかの台風ごときで、こんな弱点を露呈しました。

『大丈夫』というのも、やはり『完全』ではありません。
『万全』も『完全』ではありません。

お住まいの建物、建っている土地、その地域の強みや弱みをしっかり把握し、理解することで、防災においても、何が必要で、自身の地域は、どう特別なのかを知り、『万全』の準備も『完全』に近づくかもしれません。

前置き長かったですが、その台風１９号による、武蔵小杉駅周辺の浸水被害により、駅周辺の一等地に建ち並ぶタワーマンションが孤立化した事象から、高層マンション、タワーマンションについて２回目のお話です。

あこがれのタワマン…②災害時の覚悟はできていますか？

簡単に言えば、大災害が起こった場合、こういった『頑丈なタワーマンション』はこの孤立化、今回は多摩川の氾濫では無く、増水により下水を川の水が逆流して街に流れ込む形で浸水したと見られていますので、川の減水に伴い、水が引くのも比較的早く、駅周辺エリアも翌日から復旧に向かいました。

なので、孤立、といっても階段を下りて街に出て買い物にも行けますので、今回の場合は『超不便』になっただけで済みました。

ですが、今回の件で、タワーマンションでも電気が止まると、完全に孤立化する事を示しました。

５０階建ての建物となると、階の移動はもちろん、水道、排水、下水処理、など生活に必要な物が、ほぼ全て電気を頼りに全体を動かしています。

『万全』な設計により、非常電源や非常用トイレなどの設備があり、５０階降りていけば、トイレの使用は可能です、歩いて降りていけば…。
水害ですので、非常電源は機能しませんでした、安全を確保できなければ電気を安易に通せない事もあるでしょう…。

自然災害は、ことごとく人の考える『万全』をいとも簡単に超えてきます。

もし、ご購入する時に営業マンに『万全』の説明を受けたのなら…、この被害マンションの話に限定しませんし、もちろん営業マンによりけりですので、オブラートに包みながら話さなきゃいけませんが、

商品は『当然、完全ではありません』が、

商品を購入する方が『完全』だと感じるような『万全』を期している
のです。

もっと言ってしまえば、

何かあった時に『責任を取らされる事の無いように』『万全』を期しています
というレベルである可能性があるのです。

その先は、ご購入される方が、自身で説明を聞いて、確認をして、不安点を解消して『納得』し、『最終的には自己責任』の部分を良く理解して購入するしかないのです。

過去、マンションの設計において、『耐震偽装マンション』が大問題となりました。

それを機に法律が変わり、マンションの構造設計や耐震性などは非常に厳しく性能も時代につれ、どんどん向上しました。

木造の一戸建てに比べ、鉄筋コンクリートの耐震高層マンションは、免震も加え、ある意味、建物としての安心性能は最高レベルと言っていいでしょう。

その、『建物だけが頑丈』となった結果、購入される方は、浸水の危険があるであろうエリア、武蔵小杉だけではない、湾岸地域などが代表格の地域、また、同様に湾岸地域も当てはまる、災害時の『液状化』や『地盤沈下』のリスクが高いエリアなどを、『気にもしないで』購入される方が多いのです。

周囲が津波や高潮、豪雨、などで流されたり、浸水したりしても、また、大地震で周囲の家が倒壊し、地割れが起こり、液状化も発生、火事で周囲は焼け野原になっても、『万全』の設計により、きっと大丈夫かもしれませんが、大丈夫なのは結果的に

『住民ではなく、建物だけ』

なのです。

『生き残る』性能としては、非常に優れており、その点を取れば、非の打ちようのない性能だと言えます。

購入の際の優先順位が『耐震性能』とあるのも、そういった部分を重視しているのでしょう。

建物が丈夫なのが最優先なのは否定する理由はなのもないのですが、同様に重要で、絶対に見過ごしてはいけないのは、

『地べた』⇨地盤は大丈夫？

『地域』⇨そのエリアは、洪水や氾濫、浸水の時に大丈夫？
　　　　　　近くの河川は氾濫、越水しない？
　　　　　　そのエリアは液状化しない？
　　　　　　そこに津波や高潮の影響はない？
　　　　　　周辺に昭和の古い町並みが多く残り、火災に巻き込まれたいしない？
　　　　　　などなど…。

気にしてたらキリがない、かもしれませんが、この程度の事は『地域』については、自治体の『ハザードマップ』を見れば、あっという間に分かります。

↑は武蔵小杉周辺のハザードマップです。

例えばの例ですが、これは購入前に役所で無料で貰えますし、今やネットでも簡単に確認できます。

河川の氾濫が起きた場合、３ｍ未満の浸水が想定されているエリアであることが分かります。単純に河川の氾濫が起こる可能性があることも分かります。

また、周辺には氾濫などの災害時に倒壊家屋が多数出る可能性があるエリアであることも分かります。

３ｍの浸水があって倒壊家屋が周辺に流されてきた場合、平常の生活を取り戻すには、それ相応の期間が必要と想像できます。家屋倒壊が多ければ、電気も当然止まり、断水もするでしょう、食料の調達も困難になり、地下駐車場であれば、車も全滅です。

いくらマンションの方々が協力しても、恐らく皆さんの車も全滅、協力しても階段の上り下りは自分の足でしなければいけません。お子様が居れば、おんぶや抱っこかも、水も食料も運びながら…、です。

それも、もし下に降りて動ければ、の話です。浸水や液状化、または火事などで周囲が危険な状況となれば、まさにマンションそのものが『孤立集落』と同じ状態となります。

お住まいの購入は、そうは言っても譲れない優先順位があって、『満点』ではなくとも購入するものです。『満点』で購入出来た方は、スーパーラッキーと言えるでしょう…。

ただ、減点部分、不完全な部分を『理解』して『納得』して、特に災害対策においては『想定』した上で購入出来た方と、そうでない方（営業マンに『大丈夫』の説明を受けて、『満点』を付けてしまった方）では、いざそうなった時の対応や、精神的ダメージは全く違います。

皆さんがあこがれる、高価な湾岸エリアなどの『タワーマンション』

『災害時の覚悟が出来ているか？』

否かで、生き残った建物で、どう生き残るか、に大きな違いが出るのでしょう。

台風がこれほど巨大化するなど、誰が予想したでしょうか…、いやいや、１０年も２０年も前から、『スーパー台風は２０年後には当たり前になる』と言われていました。

首都直下の大地震なんて本当に来るの？と本気で思っている方もいるでしょう。

数年前まで今後３０年の間に７０%の確率、と言われていましたが、その確率もちゃんと上がってきています。ずっと３０年後、７０%ではありません。

こんなこと言いながら、私自身も『でも今日や明日の話じゃないでしょ』と根拠もなく『都合の良い方』に考えてしまいがちです。

昨今は災害続きで、さすがに防災意識が高まっています、他人ごとじゃなくなってきています。

今回、タワーマンションに特にスポットをあててお話ししましたが、一戸建てなどのお住まいの購入にもほとんどが、当てはまります。

タワーマンション特有と思われる部分をもう一つあげるとすれば、『高価で高級』なタワーマンションは『寝落ちしない』などと言う人もいます。

人気エリアの物は逆に値上がりする事もありました、ひょっとしたら、まだあるかもしれません。

人気があれば高くなるのは土地も同じですので、それはいいのですが、タワーマンションの場合、５００世帯～１０００世帯の高層ですので、土地の値段ではなく『人気』の値段が大きく影響します。

そうです、頑丈なそのマンションも、災害時に周囲の被害が甚大であった場合、『売れなくなります』。引っ越したくても買ってくれる人が居なくなります。
少なくとも、周囲が復旧して、復興し、人の記憶からその災害が忘れられ、以前と同じ人気を取り戻すことが出来るまでは。

その間に、余裕のある方や、実家のある方などはどんどん退去します。

売らない空室でも売れない空室でも、空きの目立つマンションは更に値が下がります。

また、一部ひび割れたり、一部傾いた時など、大きな影響のない、一部破損の場合、５００世帯も１０００世帯もいる場合、修繕の程度について紛糾します。

そこから退去者が出るなど、負のスパイラルが起こる可能性もあります。

今回の台風襲来時も、地味ではありましたが、千葉県で震度４の地震がありました。

台風が来たから、地震は来ない訳じゃないんだよな、と考える瞬間でした。

今回の災害も、真冬や真夏だったら状況は全く変わります。

明日は我が身かもしれません、お住まいは夢や希望の結晶であり、人生最大級のお買い物です。その夢を狂わせてしまうことの無いよう、購入する際は、出来る『万全』をもって、『納得』と『理解』をして、良いお住まいに出会いたいものです。

モモホームでは、その建物、その場所、その地域において、生活の上でご家族にとってのメリット、デメリット、長い将来を見据えた、メリット、デメリットをしっかり、親身に、一緒に考え、ご紹介、ご提案いたします。

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