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お住まいの購入で失敗しない為に
災害リスクは説明義務がありません！

渋澤　百

不動産購入災害・防災と不動産2019年10月16日

坂戸・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ　渋澤です。

この数回、災害に関わるお話が連続していますが、実際のお住まい購入時に非常に大事なリスク回避ポイントがありますので、今回はそのお話です。

ハザードマップ確認の重要性と確認方法については、前回までにもお話しています。

マンションなどに限定される事なく、その場所、エリアについて、全く災害リスクの無いお住まいというのは、むしろラッキーだと考え、リスクを正確に確認、理解し、納得した上での取引は、ご購入される本人にとって、後悔しない為に非常に重要となります。

お住まいの購入で失敗しない為に
災害リスクは説明義務ではありません！

これまでのお話でも、不動産営業マンの「大丈夫です！」などの根拠のない説明を簡単に鵜呑みにしてはいけない、安心してはいけない、などの説明をさせて頂いています。

不動産売買において、不動産業者の売買時の義務として、宅地建物取引士による、『重要事項説明』があります。

この『重要事項説明』ではいったい何を説明してくれるのでしょうか？

ご購入の場合、

①宅地建物取引士の確認

②取引態様の確認

③物件の概要…場所や広さ、築年月などの確認

④登記記録内容の確認…権利関係を確認

⑤法令上の制限の説明…都市計画法・建築基準法・その他法令の説明

⑥道路・インフラの説明…上下水道・ガス・電気・私道権利関係など

⑦その他…防災区域や災害警戒区域の指定があれば説明・住宅性能評価の有無など

⑧マンションの場合…専有・共用部分の定め、権利関係、管理会社など

⑨契約条件…契約内容の詳細、違約や損害賠償などの説明

⑩住宅ローンや瑕疵担保責任についての説明

の説明が、１時間半から２時間程度の時間（モモホームの場合）を掛けて説明されます。

法律上の説明が多いので、実際は興味のない方にとっては、眠くなったり、苦痛であったりするお客様のいるようです。

モモホームでは、重要事項にとどまらず、それに付随するご説明や、理解していただくために、他のケースのお話をしたり、リスクがあれば、その対策についてのお話もしますので、時間は掛かりますが、より納得、安心してご契約に臨めると思って頂いていると思いますが、この重要な説明をサラッと終わらせる業者は、非常に沢山存在します。

ご契約前に行う説明ですので、そこで問題が発覚したり、聞いてない重要な部分に気付いてしまうと、まだ、契約をキャンセルする権利をお客様は持っているからです。

よくあるケースで、悪質な場合は、重要事項説明としてはサラッと終わらせて、ご契約手続きを無事に終わらせた後に、不都合な部分をちょっと付け加えるなどの姑息な営業マンもいます。

重要事項説明とご契約は、通常セットで行われますし、その直前に契約がキャンセルなどになれば、上司から大目玉をくらいますから、物件をご案内して、買いますと言ってもらう(買付を頂く)段階で、確認もしないまま調子のよい説明をしたり、リスクを隠して説明し、買付を取ったような営業マンは、後でこのような手段をとるのです。

質問などを殆どさせない重要事項の説明などは、要警戒ですので、疑問点はどんどん質問して正解です。説明義務は業者側にあります。

そして、この重要事項説明の中に、⑦その他、災害警戒区域の説明があります。

災害については、警戒区域に入ってなければ安心、と多くの方は安心して、ほとんど質問は受けない所です。

ですが、この災害警戒区域は、逆に入っていれば、『相当なリスク』がある場所であって、通常は入っていません。

坂戸市・鶴ヶ島市・川越市のお取引が中心のモモホームですが、例えば坂戸市の場合、土砂災害警戒区域が指定されている場所があります。
指定された場所は市役所でも確認できます。
坂戸市の土砂災害警戒区域をマップで確認

確認していただくと分かるように、指定区域は坂戸市のほんの一部の場所だけです。

この区域にあてはまる不動産を売買した場合には、「説明義務」が生じますが、
逆に言えば、

指定区域外の災害リスクの説明義務はありません！

という事は、警戒区域ではないが、リスクはある、ような場所の場合、そのリスクについての説明は、その不動産業者、営業マンの判断次第となるのです。

現在は、努力義務ですので、要は「なるべく説明してね」という程度です。

そこで、事前に知っておきたい災害リスクをご自身で確認する方法が、『ハザードマップ』となります。

不動産取引では、ご契約書類にハザードマップを添付する場合が多いと思いますが、『添付するだけ』『説明なし』も当たり前のように多いのです。

是非、ご希望のエリア、ご希望の物件など候補があるのでしたら、自治体のHPなどで、『見るだけ』ですから、自己防衛の為に確認しましょう！！

モモホームでは、これだけ言って説明しない訳はありません。しっかり、物件のご案内、ご説明の段階から確認できるリスクや、経験から想定されるリスクも、隠さず、ご説明し、『理解』と『納得』をして頂いた上でのご契約を約束いたします。

不動産業者は胡散臭いと思われる方も、未だに多いかと思いますが、そのように疑いながらスタートしていただくのも大歓迎です。是非、お住まい探しのご相談はモモホームにお申し付けくださいませ！

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