ブログ詳細 - 川越、坂戸、鶴ヶ島、日高、土地、戸建の売買はモモ・ホームへ

知っておきたい！
中古住宅購入のメリット・デメリット

渋澤　百

不動産購入中古住宅2019年10月30日

坂戸市・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ　渋澤です。

新たにお住まいの購入をご検討の方々で、新築にするか、中古にするかなどで迷う方もいらっしゃると思います。

最近では、空き家問題などもあり、中古住宅のリノベーション再販物件が増えてきました。

徐々に再生された中古物件の人気が高まってきています。

中古住宅購入のメリット・デメリット

まずは　メリット　

中古住宅購入のメリットの一つに、予算的な余裕ができる点があります。

例えば、決まった場所の物件でも、新築であれば３０００万円でも、中古なら２５００万円で手に入る場合がありますし、マイホーム購入の優先順位で、『場所』へのこだわりが強ければ、新築では手が届かない場合でも中古なら…、という選択肢はありだと思います。

また、ご予算が同額と考えた場合は、ご検討できる範囲が拡大するメリットがあります。

同じ２５００万円だとすれば、中古物件であれば、より利便性の高いエリアなどの検討が可能となる場合がある他、より広い土地の物件が手に入る可能性が出てきます。

この場合も、エリアを優先したり、趣味嗜好を優先したい、という方にはメリットと言えます。

『新築』と『中古』の両建てで検討すれば、単純に比較できる物件数が増える点もメリットでしょう。

メリットとして捉えるならば、ご購入後にご自身で好みのリノベーションをするなど「セルフリノベーション」も最近では中古購入の楽しみの一つとして考える方が増えています。

このように、決して新しくはないけれど、他に得られるメリットが大きいと感じる事が出来たり、楽しめることが出来る方にとっては、むしろ中古住宅が向いていると言えるのではないでしょうか。

　デメリット　

半面、新しくは無いのですから、当然、それに伴うデメリットはあります。

リノベーションやリフォームの費用は、人によっては経済的負担となり、楽しんでばかりはいられない方も当然います。

築１０年や１５年などであれば、単純に言っても１０年、１５年早く、修繕やリフォームの必要性が出てきます。

ご購入時には、新築より５００万円余裕があったものが、場合によっては、リフォームもローンを組んで、Wローンとなった場合に、新築購入より月の負担が厳しくなる事も有り得ます。

また、仕様や資材、構造なども古い物ですから、全てにおいて現在の新築より、基本性能が劣ります。

その点で、リフォームが予定よりも高額となるケースもあるかもしれません。

また、築２０年を超えた中古物件は、住宅ローンを利用する際に審査が厳しくなったり、借入可能額が新築に比べ、減額されるなどのデメリットが生じる可能性があります。

特に1981年以前(新耐震基準前)の建物は、現在では少なくはなってきていますが、住宅ローンにおいても、ほぼ担保価値として見てもらえませんし、建物をそのまま使用することは、お勧めも出来ません。

単に、『取得費用』を抑える目的のみで、中古住宅を選択するのは、あまりお勧めではありません。

家計のご負担などを考えて、無理のない資金計画で検討の結果、中古物件を選択される場合でも、先々の『修繕』や『リフォーム』など、新築よりも慎重に計画する必要が出てくる点を踏まえておかなければなりません。

中古住宅を購入する際、新築と違う点がいくつもあります。

中古住宅の特徴としては、

◆誰が建てたかわからない物件も多い

◆購入当時の図面などの資料も残っていない場合も多い

◆ワンオーナー物件でない場合、以前の修繕履歴が分からない
　(雨漏りを直した、などが不明)

◆建築途中や、建築主への確認が出来ないので、建物に関しての質問がほぼ出来ない（どこの誰が建てたか明確であったり、保証期間内であれば大丈夫）

◆外壁と内壁の間（柱や断熱材など）が現在どんな状況か確認できない。

◆リノベーション済みの物件であれば、内外装などが綺麗に出来上がって、設備も新しいので、建物そのものの状態が更にわからない。

◆個人が売主様の場合や、建物が古い場合、瑕疵担保責任が免責であったり、数か月と短かったりで、自己責任の部分が大きい(新築の場合は１０年義務付）※１

◆中古購入で断トツのご希望は『築浅』ですが、『築浅物件』は安いとは限らない。※２

※１の『瑕疵担保責任』については、重要ですので、別の回に改めてご説明しますが、新築住宅に比べ、中古住宅は極端に購入者の自己責任部分が大きい物件が多くあります。

※２の『築浅物件』…。

なるべく新しい物件で中古住宅を、という気持ちは当然皆さんあると思いますが、まず、５年程度以内の物件数は非常に少ないです。

１０年以内でも、そう沢山は出てきません。

まず、中古車ではないので、５年以内にせっかく買ったマイホームを手放すと事になるには、あきたから、では無く、それなりの理由がなければ売りに出ません。

転勤や離婚、ローンが払えずに売却、失業や倒産などの絡み、ご家族のどなたかが亡くなった、事件、事故などの関係、などなど、あまり気持ちの良い理由で手放す方は多くありません。

数年で手放す理由で、多くを占めるのは、ローン返済が難しくなったケースと、離婚、です。

理由なんてどうでも良い方は、全然気にしなくていいのですが、聞きもしないで購入される方もいないので、傾向は知った方が良いかと思います。

この理由が、そのまま、『築浅の中古住宅が安くない』理由です。

購入される方はほとんどの場合、住宅ローンを利用しますので、販売価格をフルローンで購入した場合、数年や５年程度のローン返済では、売却時のローン残高は、利息しか払っていない位で、ほとんど減っていません…。

5年以内などの中古住宅は、多くの場合、売主様は新築時の販売価格程度のローン残高を抱えた状態で売りに出す為、新築と同じとは言いませんが、ほとんど変わらない価格で売れてくれないと困る、となってしまうのです。

特に注文住宅などは、随分こだわって建ててしまっているケースも多く、周辺の相場と比べても目立つ位高くなる事もあります。

『築浅中古住宅』を購入する場合は、場所などのこだわりがあって、そのエリアに新築住宅が無かったり、滅多に物件の出ないエリアであったりする場合は別として、その中古物件じゃなきゃいけない理由があるか、を良く考えて決めた方が良いでしょう。

リノベーション済みの中古住宅は、リフォーム前の状態が全く分からない不安があります。

昔は、隠すようにリフォームして販売する業者も多くありましたが、現在は法的にも厳しいですし、再生専門の売主業者さんも増えてきました。

そういった業者さんの場合は、新築並みとまではいきませんが、保証期間や、保証部位、アフターサービスが、以前と比べて格段に良くなっています。

リフォーム済み、リノベーション住宅は建物そのものも、もちろんですが、手掛けた業者さんも確認が必要です。

マイホーム購入は、支払いを苦に豊かで楽しく暮らせなくなっては、全く意味がありませんので、無理して新築を購入する必要など全くありません。

中古住宅には、前段のようなメリットがあり、後半のデメリット部分を良く理解し、納得の上であれば、間違った物件選びをしなくて済みます。

新築住宅と違い、土地の境界線やブロック塀まで売主業者さんがきちんとやってくれているわけではありませんので、不動産購入の中では、一番、不動産屋を頼るべき買い物と言えます。

モモホームでは、ご検討の段階から、物件のご案内、中古物件においては、不明点の確認・調査をしっかり行って、安心してお取引いただけるよう、慎重に進めていきます。

新築か中古か、という基本的な所からのご相談でも大歓迎でアドバイス差し上げます。是非、お気軽にご相談くださいませ。

ご相談は、まずはお電話かメールで
メールでの
ご相談はこちら

東武東上線北坂戸・坂戸・若葉・鶴ヶ島・霞ヶ関・東武越生線一本松・西大家・川角駅エリアの新築戸建・中古戸建・土地の購入・売却・管理・運用はモモホームにお任せください！