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中古住宅購入のポイント解説

渋澤　百

不動産購入中古住宅2022年10月10日

坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の中古戸建・お住まい探しはお任せ！モモホームブログ
最近では、ご自身でリフォームやリノベーションを楽しむDIYブームもあり、中古住宅への興味を持つ方が増えてきています。

中古住宅は、土地探しや新築未完成物件に比べ、実際の建物を見ることが出来る点と、お客様自身、希望価格帯やエリアが明確な場合が多く、物件待ちの時間は掛かるケースが有る物の、物件が出れば決断が早い方が多いのも特徴です。

中古住宅のチェックポイント

中古住宅をある程度の痛みや劣化を覚悟の上でお探しの方は多く、その程度が許容範囲、想定内であれば、劣化を気にする方も少なく、むしろ最近では、リフォーム予算を別に計画した状態で探す方も見られるようになりました。

完成物件とは言え、数年から数十年使用した建物のチェックですから、覚悟していても、油断すれば、購入自体大きな失敗となりかねません。

特に、『居住中』の物件は家具や荷物などが残っている状態での内見となりますので、『すべてをチェック』する事は不可能、更に家主さんが内見の説明をするケーズも多く、質問も遠慮がち、本当は見たいところも見たいと言えず、不完全燃焼の内見となる方も多いのではないでしょうか。

内見時のコミュニケーション

内見時に売主様が案内してくれる場合は、お互いに気持ちよくコミュニケーションを取る事、良い印象で終わる事は最優先に考えるべきで、その関係づくりが上手くいけば、安心出来る取引に繋がります。

お互い人間ですから、気持ち良い印象のお客様には、気持ちよく購入していただきたいと思うし、後に困る事になれば、可哀そうだと考える方もいます。

良い方向に行けば、売主様自らが、あまり状態の良くない部分や、設備の不調、小さな傷や落書きなどまで教えてくれる事もあり、時間と資金の余裕がある方であれば、お引渡しまでに、お願いしていないのに、修復や交換などをしてくれる方もいます。

かなり稀なケースではありますが、実際にそのような関係も、ほんの一日、1時間の内見の間に築けることもあるのです。

細かい、言いづらいことや、後で交渉したいことは担当営業（私）に質問してもらったり、先方業者や売主様との交渉もお任せした方が良い結果を生みます。

全部が全部、友好的に行けば上手くいくわけではありません。

売りに出しているから、買って欲しいのだろうと思って内見に行くわけですが、実際に伺うと、出来ればどこも見せたくない、というタイプの売主様もいます。

いやぁ…、とは思ってしまいますが、そういった場合、今度はコミュニケーションを取ってもらうのを営業（私）に丸投げしてしまうのもアリです。

無理に友好的にしようとすると、逆に拒絶するような、難しいタイプの方もいらっしゃいますから、そこで頑張ると、内見どころでは無くなってしまいます。

かなり気に入った物件じゃないと、そういった売主様からの購入は気が引けるとは思いますが、一生に何度も無い、新居の購入ですから、売主様が気難しいから、だけの理由で諦めず、物件そのもので判断する事も大事かと思います（売主様は決して悪気はないのです）。

空き家のオーナーは何も知らない事が多い

空き家の内見では、ほぼ全てを自由にチェックできますので、かなり納得した購入に繋がる利点があります。

ただ、売主様が、『住んでいた方とは限らない』場合も多く、相続や、転売など、その建物の履歴を全く知らない人からの購入も珍しくありません。

その分、厳しい目でチェックする必要が出てきますが、目で見るだけでは無く、内見後の資料のチェックなども怠りたくないポイントです。

内見というと、建物内の状態ばかりに目が行きがちですが、長年、風雨に晒された壁や屋根、基礎の状態も気になるところで、目視でも必ずチェックするポイントです。

五感を働かせ、想像する。。。

修繕の跡や、ヒビや破損、カビの発生や、時には換気口に鳥の巣の形跡があったりもします。

古い建物で、空き家の期間が長いものは、小さな隙間から家屋内にネズミやハクビシンなどの動物の出入りがあるケースも。

糞などを発見したら要注意と言えます。

屋根、庇の老朽化による、雨漏りや染み込み、その修理を行った跡等が見つかることもあります。

基礎には化粧塗と言って、基礎自体ではなく、表面に薄くモルタルを塗って、仕上げている場合が多く、経年劣化でヒビ、欠けなどが良く見られますが、そこまでは基礎の性能には影響しません。

基礎そのものにヒビや欠け、一部崩れているなどの損傷があった場合は、その箇所によっては、その物件は避けた方が良い事も有り得ます。

また、空き家であれば、キッチン付近の点検口から、床下のチェックも可能です。

基礎の構造の確認と共に、床下の通風や湿気の確認もでき、劣化の状況を想像できます。

建物そのもの以外で、外のチェックポイントは、排水の状況や雨水浸透の状況に異常があるかのチェックは出来ます。

通常であれば全く気になりませんが、以前や何かあったのかな？という違和感は以外と感じるものですので、必ず家の裏側に回ってチェックします。

水はけについても、時期や時間、天候、庭土の質などにより、ある程度確認が可能で、風通しなどは、敷地の境界ブロックや建物の外壁、基礎などのコケやカビの状況から推測できます。

空まで見渡して境界をチェック

敷地境界ブロックの傾きなどが無いかの状態から、その塀の管理者（どちらの家の壁なのか、共有か）の確認（境界標があれば、必ずチェック）をし、越境物が無いか（あればどちらの越境か）を確認します。

越境物は空中にある事もあります。

隣の家の電気の引き込み線が空中で越境している、木の枝が越境している、屋根や庇が越境している、などです。

ギリギリに建っている家同士で、新しく設置した、雨樋が越境していたケースもあれば、なんと建物自体が敷地をはみ出していたこともあります。

個人の売主様で、昔から代々利用してきた土地に、建て替えを繰り返したり、増築を行っている場合、東京などでは考えられないような大胆な越境をしている事もあります（確かに誰かに迷惑をかけている訳ではないケースが多い）。

これまで何十年も大丈夫だったものの、自分が購入した後に、たまたまトラブルになったら目も当てられませんので、確り調べて解消してもらいます。

内部の劣化と見過ごせないポイント

建物の内部については、内見でしっかりチェックと言っても、床や壁を剥がしてみる事は出来ないので、目視はもちろん、手で触れる、足の裏で感じ取る、などの感覚を研ぎ澄ませて、不具合を感じ取ります。

歪みやたわみ、きしみ、など意外と感じることが出来ます。

経年劣化がありますので、古い建物では、ほぼ許容範囲、想定内となる事が多いですが、見過ごせないのは、『傾き』と『虫食い』、『雨漏り』です。

雨漏りは、中古住宅と言えば、一番気になるポイントでもありますが、『傾き』と『虫食い』は、ほんの少しの発見でも、手に付けられない状態である事もあり、出来れば避けたい症状です。

フルリフォーム、リノベーションを前提にしても、虫食いの場所が躯体構造上、重要な部分の場合には、建て替えた方が早い事も有り得ます。

虫食いと傾きは同時に発生する事もあり、その場合は、建物が使えないと判断しても間違いでは無いでしょう。

建物の傾きとまではいかなくても、ある部分が歪んで、建物内でも亀裂が出来ている場合もあります、ロフト付きや、屋根裏収納付き、大きな吹き抜けのある家などは、強い部分と弱い部分の境目に亀裂が生じる事があります。

経年劣化で仕方ないとは言えますが、目立って不安を感じるようであれば避けるべき物件かもしれません。

傾斜地の雛壇のような造成地では、地盤が緩い事も多く、建物の歪みや傾きが発生する事が稀にあります。

全てではありませんが、その建物の地盤強化の方法が十分でなかった等の理由も考えられます。

見えない部分に不安を感じ、調べるすべがないものは、物件としては敬遠するべきかもしれません。

周辺の道路や近所のブロック塀の状況も、エリアの地盤状況を感じるには参考になります。

路面がデコボコしていたり、マンホールだけが浮き上がっていたり、ブロック塀が傾いたり、膨らんだりしている街並みは少し注意が必要と言えます。

皆さん、実際にそこに住んでいますから、だからやめた方が良いポイントではありませんが、地盤の緩そうな場所だから、建物に影響は無いだろうか？という目線は大事かと思います。

そういった感覚から想像する見方と同時に、資料も確認します。

資料を確認して現地と比較

その建物が『旧耐震基準』か所謂『新耐震基準』の建物か、は、住宅ローンの利用する場合は、融資の可否の判断、融資条件に影響がありますので必須です。

また、建築確認書類も確認したいところです。

建築確認申請は建築をするときに役所に申請する書類で、間取りや配置図、立面図
などを確認出来ます。

また、その図面と、今、建っているその建物に相違がある場合、途中、増改築があった可能性があります。

または、違法建築物の可能性もありますので、相違の根拠はしっかり調べなくてはいけませんし、違法建築状態であれば、住宅ローンの利用は極端に困難になります。

土地・建物以外のチェックポイント

面している道路についても確認が必要です。

公道か私道か、幅員は４ｍ以上あるか、接道は２ｍ以上あるか、再建築可能か、など、道路にまつわる規則は多いですから、必ず確認します。

前面道路が私道で、その私道の権利を売主様が持っていない場合、再建築が出来ない可能性が高くなります。

土地・建物の権利関係だけでなく、私道の場合は、道路の権利、持分も調査対象となります。

権利関係では、昔の分譲地でありがちな、水道の私設管も少しやっかいな存在です。

自分の敷地に引き込まれている水道管が他人の敷地を経由して来ている場合や、他人の水道管が自分の敷地内を通っている場合、私道と私設管のセットの場合もあります。

私道同様、私設管の場合の権利関係と取り決めなどの確認が必要です。

同様に、排水管も稀にこのような場合がありますが、非常に珍しいケースです。

川越市だと、私道の他、お寺さんの土地が方々にあります。

道だと思ったらお寺の土地が挟まっている場合、お寺が持分を持っている場合、など。。

通行料を払わなければいけないケースもあります、余談ですが。

土地・建物、道路、インフラ等、チェックすべきは中古住宅に限った事だけではありませんが、多岐にわたります。

また、中古住宅の場合は、気になる売却の理由や、事件、事故が無いか、建物および周辺の災害の被害履歴は無いか、は確認しておきたいポイントです。

中古住宅の場合、居住中であっても、その方が建築した本人の場合は、様々聞き取りが可能ですが、息子さんや親族であったり、中古で購入した人であったり、空き家と同様に、意外と知らない事が多くてびっくりするかもしれません。

そこが、中古住宅購入の弱点で、『契約不適合責任免責』の物件の場合、引渡し後数カ月後のトラブルはほぼ自己責任となる売買という点も、売主様側も知らない事が多く、責任を負わるのに無理がある事からのルールと言えます。

築年数が浅ければ、ほとんどトラブルも無いですが、古い建物の場合、当然受け入れるべき状態、というのもあり、ある程度の覚悟や、理解、準備が必要なのが、中古住宅の購入と言えるかもしれません。

お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、様々な手続きの忙しさや、中古住宅や土地の購入では、イレギュラーな事態も起こりうるので、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。

特に気に入った土地・建物で、意外なトラブルの種を発見したり、改善や解消に時間を要するケースも稀にあります。

思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。

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ご売却・買取のご相談は、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

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