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住宅ローン事前審査の大事な注意点！
審査では何を見られる？？

渋澤　百

不動産購入2019年11月05日

坂戸市・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ　渋澤です。

住宅ローンの事前審査の流れや必要書類などについて前回までお話してきました。

お住まいのご購入で住宅ローンをご利用の方は、大抵の場合、ご契約手続き前に事前審査が必要となる事が多く、遅くともご契約と同時に審査を行う事となります。

モモホームでは、お客様のご相談からヒアリングを行い、事前審査の段階で『非承認』や『条件付き』とならないよう、最善の金融機関の選択を行います。

『非承認』などの履歴が残ると、次に通すのが、更に難しくなるケースもあるため、物件選定も含め慎重に進めていきます。

では、この事前審査、金融機関は

一体何を審査するのでしょうか？

事前審査の段階でチェックされるのは、簡単に表現すれば主に、ローンを借りる方の『属性』です。

金融機関の言い方では、『属性』となりますが、要するに信用の裏付けをチェックされます。

具体的には、

◆勤続年数　⇨同じ会社に長く、または同じ業種で長く、が有利

◆勤務先の安定性　⇨公務員、準公務員、上場企業などが有利

◆職種の安定性　⇨体が資本の職種よりは、事務職が有利

◆年齢　⇨４５歳を超えると極端に不利、５０歳以上は更に厳しく

◆年収　⇨税込年収４００万円をラインに基準が変わる

◆資産(自己資金)　⇨年収が高くても、自己資金が少なければ逆に不利

◆社保か国保か　⇨社保加入の会社員が有利

◆現在の借り入れ状況　⇨ゼロが望ましい、あると借入可能額に影響あり

◆過去の返済状況　⇨遅延などが数回あるだけで極端に不利

◆過去３年間程度の健康状態　⇨通院、投薬の有無、病歴により不利あり

などをチェックします。

皆さん住宅ローンの審査に通るためにお仕事を選んでませんので、お仕事関係においての条件は今更変える事が出来ませんが、ローンを利用する際、どのような見られ方をするかは知っておいても良いかと思います。

それぞれ、それなりの理由があって、金融機関としては、より長期にわたり安定して現在の状況での返済が可能か？、または先々返せなくなる可能性がいかに低いか？という面で見ています。

◆勤務先情報

お勤め先の安定性や、社保加入の事業所なのか、などは、本人は大丈夫でも会社が倒産などする可能性が少しでも低い、という点でのチェックです。

◆職種

また、体が資本の、例えば、運転手さんなどは、腰痛などで同じ仕事を続けられなくなる可能性があったり、私ども不動産業の、例えば営業マンなどは、業種として離職率が高い、などの理由から、審査では厳しく見られます。

そういった面で、公務員や上場企業の会社員などは、普通に勤めれば退職金もある程度望める等、貸し手から見たメリットが大きいので、有利に見られるのです。

◆年齢

年齢的な部分は、住宅ローンは完済時年齢が７９歳までが原則ですので、３５年ローンを組めるのは４４歳までです。

ですから、４５歳を超える年齢から、歳を重ねるごとに厳しい審査となり、５０歳を超えると審査の土台にも乗せてもらえないケースもあります。

◆年収

年収は税引前の金額で審査されます(源泉所得者の場合）。

平均年収が現在、４００万円前後という関係からか、ほとんどの金融機関では、４００万円を境に借り入れ可能額の計算基準が変わります（返済比率といいます）。

返済比率については、別の回でも詳しくご説明したいと思います。

４００万円未満の方の場合、年収に対しての、借入金の年間返済額の比率が３０%を超えない額で、借入可能額が算出されるのに対して、４００万円以上の年収の場合には、この返済比率が３５%で算出されます。

それがメリットかどうかは別として、４００万円以上の年収の方の方が、年収に対しての借入可能額が高くなるので、沢山借りられる、という事です。

◆自己資金

しかし、いくら年収が多くても、逆に不利に判断されるケースがあるのが、『自己資金比率』です。

年収が３００万円で、預金が５００万円ある方と、年収が三倍の９００万円でも預金がゼロの方では、金融機関からすれば、低い年収でもきちんと預金している方を信用します。

９００万の年収を得ながら１円も預金出来ないとなると、相当な浪費家だと判断されるのです。金融機関では、理由は聞いてくれますが、原則、数字をベースに判断しますので、厳しい見方となるでしょう。

◆借入・返済状況

同様に借り入れ状況や、過去の返済状況も審査されます。

過去（約３年から５年遡ります）の返済状況は、これまた今更変える事は出来ませんが、遅延などは厳しく見られます。

これから３０年などの返済を遅延なく行えるかの審査ですので、数年の間に遅延があると、当然見方は厳しくなります。

過去の遅延や、カードの使用停止などは、審査で必ず履歴で出てきますので、一番やってはいけないのは、『無申告』で審査に出すことです。

過去に遅延などがある場合は、審査に出す際に必ず申告してください。

場合によっては、配偶者などに知られたくない事も少なくありませんが、そういった場合は、窓口担当者(モモホームであれば私など)に個人的に連絡したりして、申告してください。

審査に引っかかってしまったら、結局全て分かってしまうのと同じです。

また、事前に申告してもらえれば、金融機関の選別や、対応策に大きな違いが出る場合があります。

ここはとっても大事な部分なので、注意しましょう！

現在借入がある場合も同様です、内緒の借り入れも含めて、必ず申告します。

借り入れがあると審査に通らなくなるわけではありませんが、借入可能額に大きな影響がでます。

先ほどの年収に対する、借り入れ返済額の比率『返済比率』には、現在の借入返済額も含めて算出されますので、例えば、

自動車ローンが月々２万円の返済であと１年残っている（残債２４万円）場合、

審査により、住宅ローンの借入額の月々返済額が、自動車ローンが無かった場合には、７万円/月の返済の借り入れの承認が出る方でも、

車のローンが月２万円あると、あと２４万円の残債しかないのに、７万円から２万円を引かれた、５万円/月の住宅ローンでしか借入できない、となるのです。

車のローンは２４万円の残債ですが、住宅ローンの減額分は、単純計算(金利分考えずに）で、３５年であれば２万円×１２か月×３５年で８４０万円の減額、となってしまいます。

あくまで、単純計算ですが、このように、現在の借り入れが残ったままだと、『返済比率』で引っかかった場合、厳しい結果になりかねません。

こういった事を事前にしっかり申告していただき、対応策を考えれば、審査の前に、２４万円の自動車ローンを先に完済するなどの手を打てるわけです。

その他、キャッシングや、リボ払いなどの過去、現在の借り入れ、返済状況ももちろん審査対象です。

最近では、携帯電話の料金の支払い遅延でも審査に引っかかるケースがあります。

支払い関係は、良く思い出し、準備として、絶対に支払い遅延など起こさないよう心がけましょう。

また、カードのキャッシング枠は、必要が無ければ外しておくのが最善です。

キャッシング枠を通常の２０万程度で大きくしてなければあまり問題無しですが、わざわざ８０万や１００万等、枠を広げている場合には、それ自体を『借り入れている』とみなされる可能性が高いです。

使わない、必要以上のキャッシング枠は外しておきましょう。

そして、使っていないカードなど、必要ないカードを沢山所有するもの不利になりますので、一度整理してみましょう。

◆健康状態

最後は健康状態です。

過去三年程の、病歴や通院歴、投薬などの申告が必要になります。

事前審査ではそこまで問われませんが、ローンの契約時には必ず申告する事ですので、心当たりの方は、記憶を辿っておきましょう。

現在通院中や、投薬中の方は、薬の種類などもヒアリング対象となります。

完治予定についても説明できるのが望ましいです。

健康状態の審査は、実際は金融機関ではなく、ローン契約時の『保証会社』(生命保険会社)によるものです。

債務者にないかがあった時や、亡くなった時に住宅ローンがチャラになる、団体信用生命保険、というのを聞いたことがあるかと思います。

フラット３５以外の住宅ローンはほぼ、強制加入となりますが、その際に健康状態で引っかかれば、その住宅ローンは組めません。

事前審査では、関係ありませんが、結果、一番最初に、まず、団信に通るか？、が大事になってくるのです。

住宅ローン同様、どの金融機関でも審査の仕方が同じではありませんので、心当たりの方は、詳しくお聴かせ下さい、金融機関と相談の上、対応策を考えていきます。

いかがだったでしょうか？

知っていれば、今から準備出来る事があるかと思います。

もし、近々～数年内にお住まいの購入をお考えのご家族で、住宅ローンについて、不安を感じていらっしゃる場合は、必ず、私どもにご相談ください。

今、こうしてご説明しましたが、ご自身で不安点がある場合は、自己判断で良かれと思ってやったことが裏目に出たり、全く必要のない労力と時間を使ったりすることが少なくありません。

お住まいのご購入においては、住宅ローンは『肝』となります。

是非、まだ、何も分からない状態でも大歓迎ですので、お気軽にご相談くださいませ。もちろん、ご相談や事前審査、ローン手続きについて、料金は全く発生しません、ご安心ください。

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