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不動産売却・売買の注意点⑨
個人間売買の責任期間と『瑕疵担保免責』

渋澤　百

不動産購入売却不動産・不動産管理土地不動産の売却中古住宅2019年11月20日

前回≫不動産売却・売買の注意点⑧「瑕疵担保責任」からの続きとなります。

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中古住宅・土地売買の注意点⑨
個人間売買の責任期間と『瑕疵担保免責』

前回の解説の通り、建売業者などが売主の新築住宅の瑕疵担保期間は１０年義務付け、中古住宅・土地売買の時に、売主が不動産業者やリノベーション業者などの（宅建業者）の場合は、宅建業法により、瑕疵担保責任期間が2年となります。

売主が不動産業者の場合、という事は、「個人から買い取った」不動産を転売している、ということです。

「個人から買い取った不動産」を不動産業者が転売する場合には、瑕疵担保期間が2年になるという点は意外と大事ですので、覚えておきましょう。

流通する中古住宅・土地のほとんどは個人間売買

中古住宅や土地は表で流通するほとんどが個人が売却依頼を出し、個人に買ってもらう、個人間売買です（業者間売買は直接取引が進むので、市場に現れない事が多いのです）。

中古住宅の流通は年を追うごとに盛んになってきていると思いますが、まだまだ業者が買い取って、付加価値をつけて、再販売する「リノベーション物件」「新規リフォーム物件」はごくわずかで、数が多くない分、まだ割高に見えてしまっているのが実情です。

個人間売買の場合の瑕疵担保責任期間はどのくらいでしょうか？

購入する側から見れば、もちろん長いに越したことは無いのですが、売却する側からすれば、売却した物件に特に瑕疵があると思っていなくても、何年にも渡って瑕疵担保責任を負ったまま…、ではやはり不安を抱えます。

売主様が個人の場合、宅建業者ではありませんので、個人の単発の売却となります。

この個人名義で行われる不動産売買に関しては、瑕疵担保責任期間には、明確な義務や取り決めがありません。

実際の現場では、多少なりの瑕疵担保期間を売主様にお願いするのが通例で、その期間は２カ月から３カ月程度です。

瑕疵担保免責

それでも、建物や設備などの老朽化が激しかったり、古かったりする場合には、それを含めた価格設定とし、「瑕疵担保免責」（契約不適合責任免責）とする場合もあります。

この個人間売買においては、売主様の瑕疵担保責任を特約により無効とすることが出来ます。

瑕疵担保責任免責の売買契約では、原則として売主様の責任は発生しない事になります。

瑕疵担保免責の物件のメリット・デメリット

瑕疵担保責任免責の物件は、免責とするさまざまな事情はあります。

例えば、売主様に売却後に瑕疵に対して責任を負う資力がない場合などです。

まだ物件が古くなく、不具合が起こる可能性も極めて低いであろう自覚がある場合は、それでも２カ月程度の瑕疵担保責任期間を設定しますが、経年による劣化があり、何があるか不安を抱えるような物件であれば、その分を価格に転嫁して、免責を選択する方も実際は少なくありません。

このような事情から、瑕疵担保免責の物件の購入者から見た最大のメリットは、価格面となります。

最初から、購入後にフルリフォームをしたい方や、建て替えの計画で考えている方、または「その場所」を買う方にとっては、メリットとして考える事が出来るでしょう。

デメリットも明確で、「購入後はほぼ全てが自己責任」となります。

瑕疵担保免責とは言え、売主様には、現状の瑕疵について告知する義務はあります（嘘をついて売ってはいけません）ので、告知された瑕疵について納得し、また隠れた瑕疵については自己責任と納得しなければいけません。

このような点も踏まえて、ご購入にあっては、瑕疵担保免責の物件の場合、価格の安さのみに飛びついてしまっては、想像を超える思わぬ出費となる可能性があるので、注意が必要です。

中古住宅のご購入の場合、業者売主で瑕疵担保２年、個人で長くて数か月、です。

瑕疵担保免責だけのリスクでは無く、新築住宅の瑕疵担保１０年と比べれば、数年から数十年、使用した上での、この短い瑕疵担保期間ですから、免責じゃないから安心というわけでは無い点も留意すべきです。

新築に比べて安いから、という理由だけで中古住宅などを選択するのではなく、「もしかしたら割安ってわけでは無いかもしれない」部分を理解しながら、納得、安心の物件探しを進めていきたいものです。

ご売却の場合の注意点

売主様においても、瑕疵担保を免責とする場合、販売価格を下げることとなるのはもちろん、ご購入者が現れにくくなる可能性がある物件である点の理解は必要となります。

そして、もう一転ご売却に関しての注意点としては、「業者の買取」についてです。

売りづらい状況の物件は、市場に出す際も、相場なりで売却するのが難しくなりますが、そういった弱みに付け込んで（ちょっと言い方が悪いですが…）、「買い取り」を持ちかける業者も多数存在します。

別に悪だくみでそういった提案をしてくるわけではありませんし、早期に現金化したい事情がある方にとってはありがたい提案である場合もありますが、注意点はあります。

見極めが難しいですが、瑕疵担保免責の物件の売却の難しさやデメリットを必要以上に不安視させ、より安い価格での買取りの提案をする業者に対しては注意が必要です。

冒頭にもお話しましたが、業者が買い取った後に、再び市場で販売する場合には、瑕疵担保責任期間を２年間も設けなければなりません。

買い取った物件を取り壊して建て替えるといった話であれば分かりますが、買い取ってリフォームなど施して再販する事を考えているとしたら、その「商品」の「原価」となる、買取物件は「出来るだけ安く」仕入れるのが、買取業者の仕事です。

具体的に言えば、物件を買い取る《所有権の移転など権利移転手続きの費用などが掛かる》⇨建物の状況を検査《瑕疵担保２年をクリアすべく点検を行う》⇨リフォームまたはリノベーション《自社または下請け業者に工事を依頼》⇨外構工事《庭や駐車場など、必要があれば付加価値を加算》⇨販売《販売を仲介した不動産屋に仲介手数料を支払う》

以上のように、各ステップで費用が掛かります。

あくまで中古住宅ですから、この総額が近隣の新築と同等となってしまうわけにはいきませんし、実際はこの合計額に、更に「利益」が加算されなければ商売になりません。

であれば、買い取る不動産は少しでも安く、となるのは当然と言えます。

モモ・ホームでももちろん買取を行いますが、私たちはむしろ「なるべく市場で売った方が良い」と考えています。

その方が売買当事者の双方が納得して取引出来る可能性が高いからです。

ご売却において、買取りとなれば、相手はプロですから、少なからず、売主様は専門的な部分において不利となります。

良く分からないけど、そう言ってくれるのであれば…、みたいな感じで進めてしまう可能性があると思います。

モモ・ホームも、売主様のご事情により、買い取りを選択する場合でも、当社だけではなく、万一にでも、当社より高値で買い取ってくれる業者がないか、業者間のネットワークで、よりご希望の売却価格に近い、個人間売買に近い状況でご売却が出来るよう模索します。

ご購入においても、ご売却においても、個人間売買である場合、「お互いの納得」であり、双方納得の上、「気持ちのいい取引」で、売主様は愛着のある大事な資産を、新しい買主様にご購入頂く事が一番大事です。

一生に何度も無いであろう不動産の売買です。
納得のいく取引を気分よくしていただく為に、不動産売買のご相談は、是非モモ・ホームにご相談ください。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
　

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