ブログ詳細 - 川越、坂戸、鶴ヶ島、日高、土地、戸建の売買はモモ・ホームへ

不動産売却・売買の注意点⑪
既存不適格って何？

渋澤　百

不動産購入売却不動産・不動産管理不動産の売却中古住宅2019年11月23日

１１回目の今回は、あまり聞きなれないかと思いますが、
既存不適格
についてお話します。

聞いただけで、あまり宜しくない感じなのは分かるかと思いますが、これまでお話した注意点でも、既存不適格に該当する内容があります。

川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却はお任せ！モモ・ホームブログ
既存不適格って何？

まず、この言葉ですが、特に法律用語と言うわけではありません。

ただ、不動産に関係する仕事の方々の間では、普通に用語として使われており、物件情報チラシ（販売図面）などには、よく見るとたまに既存不適格物件は掲載されています。

では、この既存不適格って何でしょうか？

割と新しい物件で、既存不適格物件となるものはほぼ無い（特に新築では皆無）と言っていいかと思いますが、中古住宅において、新築当時の建築基準法や都市計画法などのルールが、現在では変更されたため、「適合しなくなってしまった」物件のことを言います。

具体的には、建築基準法が改正され、同じ敷地に同じ建物を建てようと思っても、現在の建築基準法に照らすと、同規模の建築をすることが許されない物件という事です。

この「既存不適格」の住宅、現在、同じ敷地に同じ建物を建ててしまった場合には、「違法」となりますが、既にあった住宅の場合は、「違法ではありません」。

違法建築物との違い

例えば、バイクの免許などは、ずーっと昔は１種類しかありませんでしたが、現在は原付から限定解除（大型）まで細分化されています。でも過去に１種類のルールの時に取得した免許がルール違反となるかと言えば、そうではありません。

しかし、現在のルールとなった後に原付免許しか持っていない人が大型バイクを運転すれば「違法」となります。

古ーい車を所有していて、現在の排ガス規制などの基準を満たしていなくても、走ってはいけない、とはなりません。

しかし、新車を買ってから改造を施し、基準を超える排ガスをまき散らせば「違法改造」となります。

「既存不適格」の住宅は、同様に、現在はもっと厳しい法律、または細かい規制がかかっている場所でも、そこに以前から住宅として暮らしている場合には、「ルールに合わせて建替えろ！」と言うわけにはいかないので、容認されている住宅です。

しかし、たとえ以前からある住宅であっても、ルール変更の後に、建築基準法で許されない範囲で「増築」や「改築」、「構造変更」または建て替えや大規模リフォームなどで、制限を超えたり、用途を変更したりした場合、それは「違法建築物」となってしまいます。

どんな場合に既存不適格になってしまうのか？

以前からある住宅にどのような変化が起こるとこの「既存不適格」となってしまうかと言えば、

①接道条件の変更

②用途地域の変更

③高さ制限の変更

④建蔽率・容積率の変更

等の場合があります。

「既存不適格物件」は、現在のまま使用する場合には全く問題ありませんが、上記のようなルール変更により、現在と同じ規模の建物や、同じ用途の建物の「再建築」が出来ませんので、特に中古住宅の売買時には注意が必要ですし、ご売却の際には、ご自身の、または譲り受けた住宅資産が「既存不適格物件」になっていないか、更に「違法建築物」ではないのか、を確認する事が必須です。

特に①接道条件については、建築基準法の変更のみならず、周囲の土地形状や道路の形状の変化により建築当時と変わってしまった場合もあります。

建物が建築できる土地は、幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければいけませんが、現在、その要件を満たしていない「既存不適格」の住宅は多数現存します。

パターンとしては接道２ｍの条件をクリアしても、道路が4ｍ未満の住宅、または道路への接道義務がクリア出来ていないもの、などがありますが、それらの住宅の割合は、全国の住宅全体の約30%をも占めると言われています。

再建築不可物件

大抵の場合、建て替え時のセットバックにより建築可能ですが、この「接道条件」を満たすことが出来ないなど、再建築時に現在のルールをクリア出来ない条件の住宅を「再建築不可物件」と呼びます。

このような住宅にも自治体への相談、申請で解決できる場合もありますが、中古住宅や土地売買の時に、説明はされるものの、「良く分からないけど」「安いから」などの「不注意」で契約してしまっても後の祭りとなりますので、注意しましょう。

また、「既存不適格」や「再建築不可」の物件は、住宅ローン利用の際、少なからず厳しい条件となります。

ご希望の満額融資が出なかったり、減額、金利などの面で影響が考えられます。

「違法建築物」である場合、住宅ローンが「借りられない」と思っていいかと思います（条件付きで融資可もありますが、厳しい条件となります）。

ご売却においては、「既存不適格住宅」の場合、そのまま売却するのが良いのか、更地で売却が良いのか、や、もし「再建築不可物件」だった場合、普通の不動産に比べ、極端に担保価値が低くなり、当然販売価格に大きな影響が出ます。

「再建築可能」となるにはどうしたら良いか、を模索すべきであり、積極的にご相談いただきたいと思います。

建築基準法というのは、ほとんど毎年改正が行われますので、我が家が知らぬ間に「既存不適格」の要件にはまってしまっている事も有り得る話です。

ご売却や相続準備など、不動産資産を他者に譲り渡すことを考えた時、「負」の資産となってしまわぬよう、是非、事前にご相談ください。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
　

東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。

メールでの一般的なご相談はこちらから

モモ・ホームHPへ

ブログトップへ