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（公財）東日本不動産流通機構では、登録物件の成約率調査を定期的に発表しています。

12月10日に発表されたのが、2019年11月度の首都圏不動産流通市場動向です。

 軒並み前年同月比ダウン 

12月の首都圏中古（既存）マンション成約数は3,175件（前年同月比1.6％減）と、10月に続いて前年同月を下回る結果となりした。

地域別では、東京都区部1,372件（同6.0％増）と東京都多摩343件（同6.5％増）を除く各地域が前年比で減少し、台風１９号被害で、河川の氾濫や、タワマンの浸水被害の影響も響いたであろう、埼玉県（327件、同11.6％減）と神奈川県（735件、同10.9％減）と神奈川県他（195件、同22.3％減）は2ケタ減となり、神奈川県他は6ヵ月連続で前年同月を下回りました。

横浜市・川崎市は540件（同5.9%減）、千葉県は398件（同3.9％減）となりました。


 ㎡あたり単価は上昇傾向 

　1平方メートル当たりの成約単価は55万100円（同8.2％増）、平均成約価格は3,548万円（同7.6％増）と、共に10ヵ月連続の上昇。新規登録件数は1万6,640件（同6.1％減）で3ヵ月連続で前年同月を下回りました。在庫件数は4万7,699件（同0.9％増）となり、54ヵ月続けて前年同月を上回っています。

 単価上昇は止められない？ 

マンションの㎡単価は、用地仕入れの価格と、工事費用と密接な関係がありますが、今後数年は景気の良し悪しに関わらず上昇するであろう予測となっています。

これは、戸建住宅と違い、用地仕入れから販売までのプロジェクト期間の長さが、３年から５年と長期であることが影響しています。

首都圏の販売中の新築マンションや、今後販売されるマンションは、用地を仕入れた時期が、５年前後前の２０１４年あたりのものが多く、「東京オリンピック開催決定（２０１３年９月７日）」の直後の時期、当然に東京周辺の土地の価格も急上昇する場面であったのです。

特に東京においては、まさに東京オリンピック決定後の時期から地価は急激な上昇をしており、現在も上昇し続けています。


見て分かるように、東京だけずば抜けて地価が高騰状態であり、特に新築マンションなどの大規模建築物においては、販売価格にもろに影響を及ぼしています。

プロジェクト自体が５年スパンなどの長期ですので、この成約率の低下をもって、「中止」するわけにもいきませんし、原価も急上昇中ですから「たたき売り」も出来ません。マンションは戸建と違い、１戸分、２戸分の赤字では済みませんから、「たたき売り」出来ない事情があります。

 あこがれのタワマン！新築マンションは買いなのか… 

懸念されているオリンピック後の地価の下落が現実になったとしても、２０２０年まで上昇した土地取得費用を反映したマンションは工期を短縮しても２０２３年頃までは販売されることとなります。

そう考えれば、価格に見合わない物件の購入に躊躇する方が増えるのは当たり前で、今後５年程度のマンション、特に新築マンションの成約動向は注目です。

マンション価格が一般の購入者層の年収に対して割高になる傾向は、適正価格の限界が「年収の１０倍」と言われている（それでもかなりの高額！）中、現在では「１３倍」にまで上昇しているとのデータもあります。

これほどのローンを組んで購入したマンションが、もし売りに出れば、それはもちろん「高額」となってしまいます。

万が一、オリンピック後に景気が実際に景気が後退してしまえば、高額所得者が減少し、購入者のみならず、賃貸入居者の減少も起こります。当然新築マンション販売の成約率も鈍化することになるでしょう。


 購入検討者の目は厳しく… 

どうせ欲しくても買えない程、高くなってしまった首都圏のマンションではありますが、既に住まわれている方々にとっては、「売却がままならない」事態を意味しますので、他人ごととは言ってられません。

また、まだ完売していないマンションや、高額家賃から入居者がいなくなるマンションなどが出てくれば、セキュリティの問題や、維持管理への不安も出てきます。

災害に強いはずだったマンション神話崩壊、また防犯においても最近では侵入をゆるしてしまえば重犯罪に繋がる現実が露わとなった事件の数々、現在、空室によるリスクも重なり、少なくとも、今後数年の新築マンションの購入は、贅沢な造りに惑わされずに「価値に見合う」物件探しが重要となるのではないでしょうか…。
（ちなみに、「超」高級マンションは相変わらずの好調です…）
 

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