-
所有不動産が空き家…売るか?貸すか? 渋澤 百売却不動産・不動産管理不動産投資空家管理不動産の売却不動産の管理2019年12月28日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモホームブログです。
所有されている不動産が空き家の場合、空き家のまま放置しておく事が得策ではなくなってきた現在、どのように活用するかは悩ましいところです。
管理を誰かに任せて、しばらく様子を見るのか、中古住宅で売却するのか、建物を取り壊して土地で売却するのか、もしくは賃貸住宅として活用するのか、などなど…。
売るか?貸すか?
売却を選択する方はやはり割合として最も多い選択肢です。
売却方法や、売るか、貸すかの判断において、まず、『貸す』事が出来るか?を判断しなければいけません。
「貸す」ということは、誰かに借りてもらい、賃料を支払ってもらわなければなりません。
そのため、「貸す」事を考える場合は、まず、その不動産に借り手の需要があるかどうかを知る必要があります。所有されている不動産が、賃貸の需要が多い立地にあるのであれば、「貸しても売ってもよい」と考えられるため、売った場合と貸した場合の比較から始めます。
例えば、いま売却した場合の手取り額と、5年の定期借家契約(契約期間終了とともに賃貸人に出ていってもらう契約)期間で得られる賃料収入の手取り額と5年後に売却した場合の手取り額との合計額を比較します。
賃貸の場合、修繕や内装などリフォーム工事を行ってからでないと貸せない場合が多いので、この分の金額は差し引きます。
賃料の割に大規模な工事費用がかかる場合や、築年数が浅い、または状態の良い中古住宅では無い場合、5年賃貸の比較だと現実的ではない事も考えられます。また「確実な賃料収入」「5年後の売却価格」といった点は不確定要素なので、ちょっとややこしいですが、金利や賃貸事業のリスクを加味した割引率を算定し、将来得られる金額を今の価値に換算する方法もあります。
売却による手取り金額を計算する場合、取得費加算や空家の譲渡に関する3000万円の特別控除などの特例の適用も加味して考えます。
いずれも売却の手取り額がアップするため、賃貸した場合と比較する際には重要な要素です。
将来の経済状況や賃貸への不安が大きい人とそうでない人とで判断が異なってきますが、これらは「売る」か「貸す」かの判断基準の一つとなります。
一方、賃貸の需要が少ない立地にあるのであれば、「貸す」という選択肢は取りづらく、加えて「売りにくい」不動産と考えるべきです。
今後、人口が増えるなど需要をつくる政策がなければ、駅からの利便性や、生活施設等の利便性が周辺地域に比べ特に良い場合や、特別にエリア人口が増える見通しが無い場合は、価格が下がる可能性が否定できませんので、少しでも早く売ったほうがよいでしょう。
ただ、相続の場合、相続人が複数いると、「売る」か「貸す」か判断を簡単に決めれないというのも事実です。
そのため、「しばらく放置しておく」という選択肢を選ぶ人も少なくないのですが、固定資産税や建物の維持管理にもお金がかかるので、そのことを踏まえた上で「放置」しなければなりません。
親から相続した土地や家を処分できない気持ちもわかりますが、老朽化した空き家は、地震などの災害時に倒壊や延焼の恐れがあり、台風のときに被害をもたらすなど、周りに住んでいる方に迷惑をかけるリスクを招きかねません。
また、住む可能性はほとんどないのに、家財整理や建物の解体を考えると手放す踏ん切りがつかず、売却を先送りしている空き家も多くあります。
以前は、節税の意味で建物を残している方が多くいましたが、管理されていない空き家に関しては、今後、行政も対策に乗り出している現状もあります。
先日の記事でも掲載しましたが、埼玉県での行政代執行により、建物の解体が強行されました。
このような場合は、解体費用は所有者に請求されるのは当然です。
放置する場合には、かならず管理をきちんとしておきましょう。
また、「売る」と「貸す」を合わせて、「貸して売る」という方法もあります。
「賃貸住宅」として、最初に借り手を探して、入居してもらった状態で、居住中の賃貸住宅を「オーナーチェンジ物件」として販売する方法です。
売りづらい物件の場合、売却と賃貸の両建てで市場に出す方法もあります。
安易に買取業者に安い価格で買いたたかれる前に、様々な方法を模索してみましょう。
どうしたらよいのかわからないという方はまずご相談ください。
「売る」べきか「貸す」べきかも含めて、不動産(マンション・戸建・土地)の状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスを合わせ、一緒に考えていきます。
実際に売りに出すか否に関係なく、ご検討の段階から、ご相談は大歓迎です。近隣相場や取引情報から、簡易的な査定まで、まずはお気軽にご相談ください!
当然に、秘密厳守・査定無料で対応させていただきます。
ご売却においての広告宣伝活動の費用も原則無料です。
モモホームでは、東武東上線沿線(北坂戸・坂戸・若葉・鶴ヶ島・霞ヶ関駅…)・東武越生線(一本松・西大家・川角・武州長瀬…)・JR川越線(高麗川・武蔵高萩・笠幡・的場…)他近隣エリアの不動産売却物件、買い取りのご相談を常時大募集しております。
川越市・鶴ヶ島市・坂戸市・日高市の不動産売却・査定・買取はお気軽にご相談くださいませ!
東武東上線・越生線・川越線の不動産売却や管理のご相談はモモホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
メールでのご相談はこちらから
モモホームHPへ