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中古住宅か新築住宅か…？
税優遇や保証の違い

渋澤　百

不動産購入建売住宅中古住宅不動産と税金注文住宅マンション2020年01月20日

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お住まい探しにおいて、ご予算の関係や、ご希望エリアの関係で新築住宅か中古住宅かで迷われる場面もあるかと思います。

最近の中古住宅市場は、空き家問題に絡み、政策的にも流通促進を促す施策が増えてきたので、以前より活況と言えます。

ただし、『安いから中古で』などと安易に選択してはいけません。

購入後の優遇や保証は新築住宅と中古住宅では多くの違いがあるのです。

中古か新築か…？税優遇や保証の違い

中古住宅の購入を考える際には価格だけでなく様々な制度の違いを考慮する必要があります。

税制の違い

固定資産税

新築物件の場合、家屋に対する固定資産税が3～5年、半分に軽減される優遇制度がありますが、中古物件にこの優遇は原則ありません。

ただ税負担が単純に新築の倍と考えるのは誤りで、固定資産税は通常、築年数が古くなると建物部分の評価が下がり、減額されます。

消費税

消費税については新築、中古によらず土地部分は非課税です。

注意すべきは建物部分です。

新築の建物部分は10％課税されるのに対して、中古住宅は売主が不動産会社か個人かによって扱いが異なるからです。

不動産会社が売主となっている中古住宅を購入すると、建物部分に消費税がかかりますが、売主が個人なら土地建物に消費税はかからないので、消費税に限ってみれば中古住宅を個人から買うのが比較的有利です。

ただ、お住まい探しにおいて、販売価格として表示されている金額は既に「税込」価格ですので、消費税がいくらなのかは実務的にはご契約時に内訳として知る事となりますから、感覚的に消費税分得した、損したとは、あまり実感しません。

住宅ローン減税

しかし、住宅ローン減税まで考慮すると必ずしも個人の売主から中古住宅を購入して消費税分得かと言うと、そうとはいえません。

住宅ローン減税は昨年10月の消費増税対策として拡充され、残高の1％などを税額控除できる期間が本来の10年間から13年間に延びました。

この拡充策は新築や、不動産会社を売主とする中古には適用されますが、中古を個人から買った場合は対象外です（消費税８％時のローン減税は経過措置により非課税中古住宅の売買についても令和３年１２月まで継続あり：下図参照）。

(国土交通省HPより)

上図※２の経過措置の場合、個人間売買でもローン減税対象となります(下図)。

消費税とローン減税の拡充は表裏一体の関係ですので、新築か中古かだけでなく、売主により違いがあるので事前によく確認しなければ制度対象外の場合も。

住まい給付金

また、住宅に関する税制拡充の２本柱である「すまい給付金」は、非課税取引となる『個人が売主の中古住宅の売買』は適用外となります（下図参照）。

保証の違い

もう一つ注意したいのが購入後に欠陥が見つかったときの売主の瑕疵担保責任です。

新築の場合、「構造上主要な部分」や「雨漏りを防ぐ部分」に重大な欠陥があると法律上、10年は売主の瑕疵担保責任期間があり、万が一、売主業者が倒産の場合なども救済措置があります。

不動産会社から買った中古住宅の場合も最低2年は売主の瑕疵担保責任期間があります。期間は短めですが、原則、対象部分に細かい制約はありません。

しかし、個人が売主である個人間売買の中古住宅の場合、築年数などにより「瑕疵担保免責」であったり、「雨漏り等に限定して長くて３カ月程度」の瑕疵担保期間である場合が多数となります。

最近では建物状況調査(インスペクション)を購入前にするケースや仲介業者が保証を付けるなど散見されるようになってはいますが、まだまだ個人の売主が積極的に、という流れではなく、中古住宅の個人間売買においては、買主の自己責任部分が多いのが実情なのです。

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