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  • 逗子の斜面崩落死亡事故 
    責任の所在は…(マンションを買うということ)
    渋澤 百
    売却不動産・不動産管理日々あれこれ土地マンション不動産の管理2020年02月16日
    坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモホームブログです。

    2月5日の神奈川県逗子市で市道沿いの傾斜地の一部が崩落し、土砂の下敷きになった女子高生が死亡した事故をご存知でしょうか?


     斜面崩落責任の所在は… 

    崩落した斜面は神奈川県が2011年に土砂災害警戒区域に指定していたものの、『私有地』のため、安全対策すべきは所有者であることから、県では施策の取りようがなかった状況でもありました。

    この事故は、令和2年2月5日に神奈川県逗子市池子2丁目で道路脇の斜面が崩れ、歩いていた18歳の県立女子高生徒が、崩れた土砂の量約68トンに巻き込まれて死亡したというものでした。


    (googleマップより事故付近)

    斜面は高さが16mほどあり、分譲マンションの建つ土地の脇にありました。

    この斜面は分譲マンションの敷地内であり、土砂災害警戒区域に指定されているものの、建築制限がかかっていませんでした。

    斜面の真下は市民が通勤通学に利用する市道である生活道路、斜面はマンションの私有地内、という事で、責任の所在が誰にあるのか?が話題となりました。



     民法上の責任はマンション側、しかも住人 

    マンションを実際に購入して住まわれている方はご存知でも、意外と普段は意識していませんが、マンションは当然『1室のみ』を購入するものでは無く、そのマンションの敷地全体の所有権の一部も購入します。

    このような痛ましい事故ですが、その斜面の上に建つマンションの住民の方は、全く他人事ではありません。責任が問われる可能性が高いからです。

    現在の民法の仕組みから行けば、その土地はマンションの住人の方々の共有地ですから、住人の方々が責任を負う事となります。

    普通の戸建住宅であっても、自宅の塀が倒れて通行人に被害が及んだ場合に責任を負うと言えばガテンがいきそうですが、マンションの敷地の法面や擁壁となると、あまり意識しない、もしかしたら全く考えもしないで購入してしまいそうです。

    しかし、自宅の塀と同じですから、擁壁の管理や法面が崩落しないよう管理しなければいけなかったのは住人の方々(実際には管理組合など)という事です。

    管理に瑕疵があると、所有者は無過失で責任を負うということになっています。

    そんな責任を負っていると思いも及ばず、土砂災害警戒区域に指定されても、自分たちの責任を回避する為に修繕などしっかり直しましょうという議論が住民の間で起きなかったことが、このような悲惨な事故を招いてしまったと言えます。

    管理を委託した場合においては、管理組合の管理状況ややり方について、住民側が追求するなどはあるかもしれませんが、正直なところ、そんな事は亡くなった方にとってはどうでも良い事です。

    一次的な責任は所有者であり、管理責任がある住民の方々、であることは間違いなく、事故を招いた責任は自己の事として感じるべきです。

    敷地内に駐車場や共有施設、公園や林など広々とした敷地で多棟式のマンションは魅力的ではありますが、その敷地の一部を所有し、管理する責任が生じる事を、感じなければいけませんし、新築の分譲マンションで、その説明をしっかり行っているマンション販売業者は、いったいどの程度いるのでしょうか…。



     『土砂災害警戒区域』は少なくても存在 

    坂戸市や日高市、川越市にも土砂災害警戒区域はあります。山に向かった傾斜地が存在する自治体には、住宅地には無くても土砂災害に警戒すべき区域として指定されます。

    例えば坂戸市では、西坂戸地区の一部に指定区域がありますが、住宅を建てられる状況ではありません。

    危険なのは、数年前の広島県の豪雨が土砂災害を引き起こした際に話題になりましたが、今回のマンション建設などと同様に『造成後』、『分譲後』に土砂災害指定区域となった場合、既に周辺に住宅があったり、道があったりと、普通の山の傾斜地とは全く異なる意味を持つこととなり、一番危険と言えます。

    このようなケースはとても珍しいと思いますが、造成、分譲した会社がいかに無責任か、が良く分かるケースだと思いますし、もちろん中古などでも購入すべきではない、と言えます。

    また、ひな壇の地形など、傾斜している土地を造成する場合、一段の高低差(擁壁の高さ)が2mを超えるか超えないか、などで法規制上、その擁壁に求められる「強度」がけた違いとなります。(もちろん2mを超えるものは強度を求められます)


    よって、造成費用を抑えたい開発業者としては、2m未満の段差で造成を行おうと1m90cmなどにする場合が、よくあります。違反ではありません。どう感じるか…、の問題であり、多くの方は、その理由を知らずに購入する訳です。

    また、崖や法面の場合、自分の敷地は崖(法面・段差)の下までか、上までか、によっても管理が変わります。

    崖(法面・段差)の上まで所有権を持っている場合もありますので、その場合、自分を守るためには自分で法面を崩れないようにしなければいけません。

    例えば、崖の上側に運送業者などが入り、トラックの振動で崖が崩れるなどの場合、必ずその運送業者に文句を言えるかと言えば、そうでは無くなってしまいます。

    事故のマンションのように購入者が良く知らずに購入してしまうケースは、このように多く存在するはずですが、今回のように、購入者とは全く関係のない通行人の命が失われる事態となっては、知らなかった、では済まされません。

    防災に関しては、我が身や家族を守る為に調査し、準備が必要ですが、このような事故に繋がる恐れがある物件を掴まされない事も、我が身を守る、家族を守るためにとても重要なことと言えそうです。


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