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東武東上線エリアの洪水想定区域は?②
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線災害・防災と不動産空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の18河川を対象に「1000年に1度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の148河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全151河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は?②
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。(図では入間川、荒川への流入河川は省略)
モモ・ホーム掲載エリアの東武東上線沿線エリアは、昨年の台風19号の際、坂戸市、川越市、富士見市、ふじみ野市において大きな被害や、氾濫寸前の危険水位まで上昇するなど、不安を感じさせる事態となりました。
入間川・小畔川合流付、西川越危険エリア
主に越辺川、入間川流域の支流の上流域での記録的豪雨が起因となり、流域河川が氾濫する事で、支流域において甚大な被害となりましたが、本流の荒川流域に雨が差し掛かった際、多少雨量が落ち着いていた為、荒川は氾濫危険水位まで水位が上昇したものの、氾濫は運よく免れました。
それでも上流域の雨量はすさまじく、貯水量が限界を超えたダムでは緊急放流をする寸前までの危険な状況であり、同様の雨が荒川に直接襲い掛かるようなことがあれば、新河岸川や荒川本流域に至るエリアは非常に危険な状況だったと言えます。
これを受けて、例えば川越市の新河岸川は街中を通っている事もあり川幅を広げる事は困難ですから、深堀することにより氾濫を防ごうと対策が始まっています。
すでに住宅街が広がっている東武東上線川越駅前後の新河岸川付近や荒川との合流にも関わる新河岸、上福岡、ふじみ野駅、さらに上り方面の荒川エリアは、東武東上線と河川を挟むエリアは特に土手よりも低い土地が多く、水位が上昇し、土手を超えて氾濫するようなことになれば、広範囲に危険が及ぶエリアとなっています。
新河岸川・荒川に氾濫が起こればふじみ野市からのぼり方面は危険エリア
川越市、富士見市、ふじみ野市、志木市、朝霞市、和光市は東武東上線沿線でも東京などへのアクセスが良く、駅周辺などの利便性に優れる事から平時には価値の高い住宅地として人気が高いエリアですが、荒川や流域河川が非常に多く、河川に向かって土地が下がっていっており、東武東上線と河川の間の住宅エリアはそういった特徴を踏まえてお住まい選定をすることをお勧めします。
埼玉県は津波などの心配がほぼ無いので、水災に関して無頓着になりがちですが、荒川や利根川など大河川があり、昨今の傾向では氾濫寸前まで一気に大量の雨が降ることも珍しくなくなってきました。
地震のように駅を一つずらしても被害を免れないような災害と違い、水災は駅一つずらすだけでも大きく安全性が変わることもあり、特に東武東上線においては、駅の出口を変えるだけで状況は一変するかもしれません。
のぼり方面、利便性が高い、人気のエリアは不動産価格もつられて上昇しますが、何度も言うように建物同様、『高い=安全』ではありません。
また、氾濫エリアから遠くない地点では、浸水などの被害を免れたとしても、水道、下水、ガスなどのインフラに影響が出る可能性がありますので、危険エリアからほど近い場所で、ぎりぎり大丈夫、と油断する事も禁物と言えます。
これから梅雨や台風の季節、お勤めや通学、日常のお買い物などの利便性と共に安全や安心も重要なポイントとして検討してください。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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東武東上線エリアの洪水想定区域は?①
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線災害・防災と不動産不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月05日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の18河川を対象に「1000年に1度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の148河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全151河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は?①
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。(図では入間川、荒川への流入河川は省略)
下り方面の東松山市などの一部では、河川と共に蛇行する河川の近辺にもともと「湿地や沼地、田畑」だった所を大規模開発により宅地化したエリアなどもあり、低い土地であることから、昨年の台風19号でも河川の氾濫と共に浸水で水が引きにくく、被害が長引くなどの事態となりました。
当ブログでは何度となく取り上げていますが、東武東上線の川越よりのぼり方面は荒川、入間川流域と線路が平行しており、線路と河川との間のエリアは今回の『洪水浸水想定区域』でも要注意エリアとなっています。
のぼり方面は東京へのアクセスなど利便性の面で、人気のエリアも多く、物件の価格も川越より下り方面に比べ坪単価で1.5倍や2倍なども珍しくありませんし、戸建も土地が高い分、3階建ても多くなりますが、それでも人気がありますが、そういったエリアで、しかも少し土地が低いところなどは利便性に目を奪われて間違った選択をしないよう注意したいところです。
荒川水系越辺川エリア洪水浸水想定区域
まずは下り方面、越辺川エリア(川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町が対象)の洪水浸水想定区域です。
荒川水系越辺川洪水浸水想定区域図(想定最大規模)
1 説明文
(1)この図は、荒川水系越辺川の洪水予報区間について、水防法の規定により定められた想定最大規模降雨による洪水浸水想定区域、浸水した場合に想定される水深を表示した図面です。
(2)この洪水浸水想定区域図は、現時点の越辺川の河道及び洪水調節施設の整備状況を勘案して、想定最大規模降雨に伴う洪水により越辺川が氾濫した場合の浸水の状況をシミュレーションにより予測したものです。
(3)なお、このシミュレーションの実施にあたっては、支川の決壊による氾濫、シミュレーションの前提となる降雨を超える規模の降雨による氾濫、高潮及び内水による氾濫等を考慮していませんので、この洪水浸水想定区域に指定されていない区域においても浸水が発生する場合や、想定される水深が実際の浸水深と異なる場合があります。
2 基本事項等
(1)作成主体 国土交通省関東地方整備局荒川上流河川事務所
(2)指定年月日 令和元年6月20日
(3)告示番号 国土交通省関東地方整備局告示第6号
(4)指定の根拠法令 水防法(昭和24年法律第193号)第14条第1項
(5)対象となる洪水予報河川
・荒川水系越辺川(実施区間)
左岸 埼玉県比企郡鳩山町大字赤沼から入間川への合流点まで
右岸 埼玉県入間郡毛呂山町大字苦林から入間川への合流点まで
(6)指定の前提となる降雨 入間川流域の72時間総雨量740mm
(7)関係市町村
<埼玉県>
川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町
※官庁が公表した資料だからなのか、JR線は分かりますが『私鉄』は載せていません。
入間川の支流と言える越辺川が氾濫した場合、最大でこのようなエリアの浸水が想定されます。
パッと見て、川島町は全滅です。現在のハザードマップでも川島町は全滅なので、逆に大きく変化があったわけではありません。地域に既にお住まいの方は十分にリスクを承知して警戒されているかと思います。
坂戸市や川越市、東松山市においては、昨年の台風19号の甚大な浸水被害が出ましたから、上流域で記録的な大雨が再び降るようなことがあれば、注意しなければいけないエリアがあります。
昨年は特に『100年に1度』レベルの記録的豪雨が水源である何カ所もの上流域を襲った点で、本流の水位が氾濫危険水位を超えるほど上昇、更に上流にあるダムの貯水量が限界を迎え、『緊急放水』寸前までいってしまった事で、本流の水位上昇から支流の逆流を生み、埼玉県の支流域で主に氾濫を発生させてしまい、坂戸市や東松山市、川越市、ふじみ野市などの被害となりました。
これに満潮の時間などが重なれば支流だけではなく、東京含むのぼり方面入間川や荒川本流の氾濫も免れなかったでしょう…。
昨今は、台風の大型化、ゲリラ豪雨、線状降水帯、などにより、河川の増水要因が多様化しています。
日本は災害大国ですから、本州全域で今後『大地震』への警戒も強まっています。
浸水想定区域内であれば、当然に地盤の強さや、液状化の可能性についても不安を感じます。
今年から新たに『感染症リスク』が加わりました。
それにより、この数か月で『都心離れ』、『マンション脱出』の傾向が強まってきました。
リモートワークにより、高額な都心寄りの物件や、駅近の高くて狭いマンションよりも少し遠くても負担の少ない、もう1部屋多い物件に…、という方や、長い在宅期間により、仕事部屋や、ご家族・お子様のストレス、近隣住民への迷惑や近隣からの苦情などを理由に、「もう1部屋」、「庭がある戸建」、と共に「周辺利便性」から「周辺環境」に重点が変化してきています。
「駅から近い」ばかりが利便性では無くなってきているのです。
今後は、都心へのアクセスを重視する利便性も首都圏のライフスタイルの変化と共に変わってくるでしょう…。
大きな災害、特に地震災害には非常に強く、津波などのリスクはほぼゼロの埼玉県ではありますが、県内で言えば荒川と利根川など、大河川についてはどの県に言っても周辺は要注意となります。
安全ばかりでお住まいを選べない事情があるかもしれませんが、ご家族が安全・安心に暮らせるエリアを知っていれば、そのエリアで最善の生活がイメージできるかもしれません。
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来店不要!オンライン無料相談のお知らせ! 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産と税金不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅お勧め物件情報2020年06月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
来店不要!オンライン無料相談を開始しました!
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2020年公示価格発表
埼玉県は4年連続↑渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線土地不動産の売却2020年03月19日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモホームブログです。
2020年公示価格(1月1日時点)が発表されました。
特に埼玉県公示価格について、日経新聞が取り上げていますので、ご紹介します。
埼玉県公示地価、住宅地4年連続プラス
国土交通省が18日発表した埼玉県内の2020年公示地価(1月1日時点)は住宅地が1%上昇し、4年連続のプラスとなった。
再開発が進む川口市が上昇率上位10地点を全て占めるなど、都心への利便性が高い県南地域の伸びが目立った。
商業地と工業地も上昇傾向が続き、7年連続のプラスとなった。
県内の調査地点は計1301地点で、可能な地点に占める上昇の割合は、住宅地が前年の45%から46%、商業地が58%から60%に増えた。
住宅地の変動率上位10地点をみると、川口市内の地点が飛躍的に伸び、上位10位を独占。
さいたま市浦和区や大宮区、東松山市なども並んだ前年と顔ぶれが一変した。
1位は埼玉高速鉄道川口元郷駅に近く、周辺では商業・住宅の複合施設再開発計画が進む川口市栄町の地点の上昇率は9.8%で、前年(2.8%)を大きく上回り、次いでJR川口駅から徒歩圏内の地点が2~3位に続いた。
住宅ローン仲介大手のアルヒが公表した首都圏1都3県駅別の「本当に住みやすい街」の2020年版ランキングでも都内へのアクセスに加え、手ごろな物件価格が評価され、川口が1位に選ばれており、地域イメージが向上したことも地価に影響したとみられる。
上野東京ラインが通り、利便性が高い浦和駅周辺も上昇が続いており、浦和駅西口近くの「さいたま市浦和区高砂2-2―6」の価格は3.2%増の1平方メートルあたり97万9000円で、4年連続で県内の最高価格地点となった。
市町村の平均変動率をみると、川口市と蕨市が4.3%増、戸田市が4.1%増と県南地域の上昇率が高く、調査を担当した不動産鑑定士の三田和巳氏は「上昇率が高い都内の北区、足立区などから、需要がしみ出している」とみている。
下落から上昇に転じたのは桶川市と春日部市の2市で、東武鉄道春日部駅付近では鉄道高架化計画が19年11月に事業認可され、周辺住宅の需要が伸びているという。
台風19号の影響を受けた地域もある。新興住宅地の「東松山市あずま町1丁目11番13」は横ばいの0%、昨年は県内で2番目に上昇率が高い6%増だったが、台風19号で付近の大型商業施設「ピオニウォーク東松山」などが浸水し、需要が減退した。
工業地は前年を3%上回った。上昇は7年連続で、全44地点のうち40地点が上昇、4地点が横ばいだった。川口市や三郷市、さいたま市内など、東京外郭環状道路(外環道)や国道16号近くの地点の上昇率が高かった。商業地の上昇率拡大
商業地の平均変動率は2.0%増で前年より0.4ポイント拡大した。
特に「さいたま市大宮区桜木町1丁目8番1」は、1平方メートルあたり348万円で29年連続で商業地の最高価格地点となった。大宮駅周辺ではオフィス需要が逼迫しており、上昇率も前年を3.8ポイント上回る13%だった。次いで浦和駅西口側の2地点が続き、上昇率はともに12.4%だった。駅周辺の再開発効果で浦和駅のほか、川口駅周辺の商業地が上昇傾向にある。
県内の商業地は上昇が続いているものの、1月1日時点の今回の調査では新型コロナウイルスの影響は加味されていない。足元では商業施設や宿泊施設などを中心に打撃を受けており、不動産鑑定士の三田氏は「繁華性が落ち込むと、商業地の価格に影響する可能性がある。今後の動向を注視いたい」と話す。
全体の動きを見ると、今回は川口市の一人勝ちの状況ですが、さいたま新都心の開発時と同様に開発による地上げがひと段落するまでは上昇が続くと思われます。
全体的に横ばいから上昇の傾向であり、安定した動きを見せています。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のエリア内で見てみると、東武東上線若葉駅周辺エリア、坂戸市のにっさい花みず木エリアなどは上昇率が高い所が散見され、川越市は川越駅周辺に上昇ポイントが集中します。
沿線の利便性や周辺の生活施設の利便性による評価に加え、県外の価格動向に既に現れている、災害リスクによる河川周辺相場の下落傾向など、防災意識が高まる傾向も見られています。
公示価格と実際の取引価格は実際の人気度やその立地の個性により、全く異なる事が当たり前です。
ご購入や、ご売却を考えた場合、公示価格は参考程度のデータとして見るようにしましょう。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取のご相談はモモホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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台風19号…超大型の台風が迫っています。
東武東上線エリアは水災に強い?渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線災害・防災と不動産2019年10月10日坂戸・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ!モモホームブログ 渋澤です。
関東直撃の台風としては、史上最大最強級の超大型台風19号が迫っています。
ついこの間の15号の関東通過で、千葉県の被害を見ているだけに、防災用品の買い出しや、ガソリンスタンドの行列など、消費税増税前の駆け込みよりも混雑しているように感じます。
埼玉県に台風が直撃することは少なく、いつも掠る程度なので、今回のような直撃は、2017年以来となるのではないでしょうか?
東武東上線エリアは水災に強い?
東武東上線エリア、埼玉県西南エリアは地震にはめっぽう強いエリアが多いのですが、台風や水災に関してはどうでしょうか?
東武東上線は、地図で見ると分かるように、坂戸~東京方面にかけ、いくつもの河川を跨いだり、並行して走ったりしています。
地震に強いとは言え、河川付近はやはり地盤も不安があるエリアがあり、河川に沿って、土地も低くなります。
水災ハザードマップの沿線各自治体の物を確認すると、河川の多い、坂戸市・川越市、また、ふじみ野市・富士見市、さらに上り方面も、エリアによっては衝撃的な危険エリアが存在します。
2017年10月22日から23日にかけて関東を直撃した台風21号は、川越市とふじみ野市に浸水被害をもたらしました。
川越市内で、床上浸水236戸・床下浸水296戸
ふじみ野市内で、床上浸水196戸・床下浸水89戸
と800戸以上の被害が出ました。
新河岸川が氾濫したのです。
↓翌日の様子
昨年の岡山県や広島県の河川氾濫と同様、荒川本流の増水により、新河岸川が合流出来ずに逆流しオーバーフローしてしまいました。
坂戸市から朝霞市方面には入間川水系の河川が荒川本流に向かって、多くの河川が合流してきます。
図で示すと以下のように
坂戸市内を流れる越辺川には9つの支流が流れ込みながら、入間川に合流していきます。
その後、川越市に入ると支流を1つ加え、別ルートから来る、荒川に合流してふじみ野市、富士見市に入っていきます。
今回の台風のように、長時間、広範囲に多量の雨を降らす状況になると、河川の増水が収まらず、オーバーフローしやすい状況になります。
雨雲のように無くなったり、一時的な豪雨であれば、大量の雨でも、局地的であったりするので、全く問題ありませんが、台風のように、西から東、または今回のように南西から北東にかけて、長時間、広範囲に豪雨をもたらすような場合、本流、支流を問わず、全体に雨が降り続ける状況となり、山で降った雨が下流に流れるのではなく、増水した本流に増水した支流が合流する事になってしまいます。
特に支流である越辺川は西から東にかけて流れ、入間川、荒川は北から南にかけて下るので、『まんべんなく』雨に降られてしまいます。
前回の台風の川越市とふじみ野市の被害も、通常の雨であれば、恐らく耐えられる程度の雨量だったと思います。
現に氾濫エリアの上流では、通常よりはかなり増水しましたが、危険を感じるまではいっていませんでした。
こういった台風のようなケースで考えると、東上線エリアでも危険・警戒すべきエリアはあります。
ハザードマップや浸水想定マップなどで確認出来ますが、
坂戸市であれば、北坂戸駅周辺~西側越辺川エリア
川島町全域
川越市であれば、入間川と東上線を挟むほぼ全域、川越線南古谷周辺
ふじみ野市、富士見市も入間川と東上線を挟むほぼ全域
が、今回のスーパー台風クラスの場合の危険エリアとなります。
一度、浸水被害が起こると、住民が被害を申告すれば、履歴が残ります。
そういったデータを元にハザードマップは作成されますので、そのものは、
実際の被害より狭い範囲のデータ(未申告の住民が当然いますので)が元になっていると思って、より警戒して、災害に備えるべきです。
最近の災害は『想定外』が当たり前です。
今回の経験したことが無いような、巨大台風が相手では、用心しすぎてという事はないのではないでしょうか…。
不動産売買においても、埼玉県では、地盤を気にする場合は、『地歴』が田んぼだったか、などですが、最近では、水災履歴も気にする方は増えています。
特に、川越市、ふじみ野市は水に弱いイメージのエリアがあります。
営業マンは不都合なことは説明しない事があります。
裏付けのない、他人ごとのような『大丈夫ですよ』は、災害同様に警戒してください!
モモホームでは、確りご説明した上で、ご希望エリアを納得して、安心してご購入していただくのはもちろん、ご売却に関しても、確り調査した上での売却計画、また、運用もプランニングしていきます。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市で安心してお住まいのご購入、ご売却を進めたい時はお気軽にモモホームにご相談くださいませ。
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