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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ケース③
敷地に他人の水道管

渋澤　百

不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月09日

ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。

また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。

注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。

でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。

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その相続・譲渡不動産、価値ありますか？

相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。

これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。

通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。

ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。

皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。

こんなケースがありました

これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。

ケース③
他人の水道管が敷地内にっ！
(自宅の水道管が他人の土地を通っている！）

今回は２つのケース、敷地内に他人の水道管が入っている、または自宅の水道管が道路からでは無く、他人の敷地を経由して入っている物件です。

実はこの２ケース、未だ、そんなに珍しくなく、古くからある分譲宅地や集落では意外と残っています。

なんとなく相続や譲渡で取得し、水道管がどこを通っているかなど気にすることもなく使用している方、考えた事もない方は多いのではないでしょうか？

古い分譲宅地で、分譲当時には都市ガスでは無く、プロパンガスを利用していた場合など、道路を新設する際にも管を通す手間を省いたような現場だと有り得るのが、分譲区画の中心を水道管が突き抜けているケースです。(川越市・鶴ヶ島市・坂戸市など、どこでも！）

このような場合、開発業者のメリットとしては、宅地部分の造成時に水道管を埋設する事で、単純に水道管の総延長を短くすることが出来る点と、道路の採掘や埋め戻しなどの手間に比べ、土の中に埋めるだけなので、手間と費用を節約できる点があります。
(現在の新規開発ではほぼ皆無だと思いますが…）

一方、購入者であるお客様にとってはデメリットしか無いと言っていいでしょう。

所有者全員の確認や覚書を取り交わし、お互いの承諾を得た上での使用となりますし、途中の管の破損などは敷地内の水道管の管理は所有者全員で行わなければいけません(位置指定道路と同様)。

水道メーターの口径アップなども容易に出来ませんので、旧分譲地の一般的な口径である１３㎜だった場合、建て替えで２０㎜や２５㎜に口径アップする時の承諾は原則、区画住民全体の合意が必要となりますし、口径アップにより、他の所有者の水圧が足りなくなる懸念がある場合、引込管全てを承諾の上、自己負担で交換、口径アップしなけらばいけない懸念があります。

何より、最近の方々にとって、そのルールがあるが為、近所付き合いに特に気遣いが必要となる点は大きいのではないでしょうか…。

もう一つ、似たようなケースがあります。（日高市や川越市などの例）

これは、前面に幅の広い国道があり、水道の本管が反対車線の歩道側に入っているケース。

国道から水道を引き込むのはもちろん可能ですが、反対車線の歩道側から引き込むとなると費用と手間が桁違いになります。

１０ｍ超の国道を水道引込の為に通行止めにして掘り返し、埋め戻す作業は、車道と歩道ではアスファルトの厚みや規格も違う為、時間も費用も膨大になりますし、許可を得なければ出来ません。

この物件の場合、恐らく当時の自治会(集落)の方々で相談し、合意の上で、市道側に居住する人の敷地に水道管を引込み、皆の敷地を経由して、国道を介さずに水道管を奥の人まで配管させたようです。

現在では、このような引込み方は、よほどの事情が無い限り、新規で行われないかと思いますが、昔の集落では近所付き合いの程度も現在より濃厚だったのでしょう。

こちらも世代交代や所有者の変更があれば、デメリットしかありません。

この物件の場合、取り決めで、水道配管のルート変更や口径変更を行う場合、その原因となる所有者が自己負担で行う事、となっていました。

要するに、ルートの途中の所有者が、自分の敷地に国道側から新たに引込みを行う場合、その手前までで、水道の供給を止めて、自分の敷地の先から、再度供給を再開させる工事の一切を自分が負担しなければいけないルールとなっていたのです。

先の供給を再開、復活させるという事は、自宅の引込みだけでなく、先の居住者の引込みをしなければいけないので、水道引込工事は2カ所必要になるという事です。

上の２つのケース、土地の購入者の立場で考えた場合、当然、デメリットとして捉えられますし、状況を改善させるにはそれなりの費用を考えなければいけません。

その手続きや工事の手配、時間、費用、などを考慮した価格となってしまう可能性は大いにあるのです。

ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。

もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。

相続・譲渡が発生するまでは、何の不便も無く、気にもかけなかったであろう事が、いざ、家を建て替えたり、売却しようという時に、思いもかけないデメリットが判明するケースは珍しくないのです。

不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。

そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。

不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。

ケース④⇨　汚水の排水先が無い！

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

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