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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ケース④
排水先が無い

渋澤　百

不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月10日

ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。

また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。

注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。

でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。

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その相続・譲渡不動産、価値ありますか？

相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。

これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。

通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。

ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。

皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。

こんなケースがありました

これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。

ケース④
汚水の排水先が無い！

このケースに該当する土地は、主に市街化調委区域にあり、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市、日高市などエリアに関わらず存在し、市によって対処法も変わります。

川越市の場合。

市街化調整区域の土地は原則、住宅の建築が出来ないエリアですが、都市計画法上の基準を満たす場合、建築が許可される場合があります。

都市計画法３４条１１号や１２号、既存宅地などと呼ばれる土地がそれで、３４条１１号、いわゆる既存宅地であれば、一般の方でも居住用の建物の建築がOKとなるので、川越市でも市街化区域とほとんど変わらない相場（現在は希少でもあるので）で取引されます。

逆に３４条１２号該当の土地は、住宅建築の場合、本人または配偶者または６親等内の親族が、川越市または隣接市の『調整区域内』に継続して２０年以上、居住している方に限り、認められるなど、非常に限られた人しか住宅を建てられません。

そういった理由で、３４条１２号の土地は相場に比べ、かなり安くなります。

ただ、この厳しく見える基準でも、該当する方は当然沢山います。

そういった方にとっては、３４条１２号の土地は『安くて広い』お宝物件となる可能性があるのです。

その土地も、親御さんが入手した３４条１２号の土地を相続により取得したものでした。

安くて広いので、３区画分譲の内、２区画を入手、いつか住み換えようと考えたのだと思いますが、相続となってしまいました。

息子さんは建築の条件は満たすものの、移住の予定も無いので売却を希望、しかし残念ながら購入時の半値以下の価格で売却となってしまいました。

購入時は、建物の建築はずっと先のことだと気にしていなかったのか、重要事項について良く確認せずに契約されていたのです(聞いてはいるが軽く考えていたのかもしれません）。

この物件、汚水の排水先が無かったのです。

市街化調整区域の場合、驚くほど珍しい話ではありませんので、今後、調整区域の売買を予定している方は再確認が必要です。

ただ、川越市の場合は、販売価格に致命的に影響します。

隣の日高市の場合、敷地内にトレンチを設置し、蒸発散槽とする事で、この問題を乗り越えられる可能性があります(イメージとして、宅地内に側溝を作り蒸発させる）が、川越市はこの処理方法が認められていません。

方法は無いわけではありません、『汲み取り』です。

かなり昔は郊外では一般的な汲み取りも現在では、あまり見かけなくなりました。

購入者から見てマイナスイメージになるのはもちろんですが、何よりネックは恐らく年間数十万、場合によっては百万を超える汲み取り費用です。

この案件の場合、敷地の１０ｍ位手前まで側溝が来ていましたが、敷地の手前に『私道』があり、そこの所有者が側溝の延長を拒否した為、このような状態となっていました。

購入時には側溝が延長される、とか、延長が可能などと言われてしまった可能性もありますが、後の祭りです…。

それでも『汲み取り』でも構わないと購入してくれる方がいるだけ良かったと言えるでしょう。

通常であれば『資材置場』としての販売になるところでした…。

ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。

もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。

市街化調整区域は何と言っても『安くて広い』のが魅力です。

注文住宅希望の場合、土地の予算を抑えたい方が、『安さ』と『広さ』を求め、調整区域を希望される場合が多いのですが、調整区域にも相場があり、その中でも『安い』と感じる土地であれば、『理由』があるはずです。

ご購入の場合は、必ず不動産屋のアドバイスを受けながら探してください。
ハウスメーカーの営業さんなどでは、手落ちがある可能性がより大きいのが調整区域の物件です。

また、ご売却の場合も、大きな価格差は生じづらいにしても、一括査定や、即時回答などの信用性が非常に低いのが調整区域の土地です。

川越市、坂戸市、鶴ヶ島市、日高市だけでも基準の異なる部分があります。それだけ自治体により、ニーズもルールも違う案件ですので、調査は必須となります。

不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。

そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。

不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。

ケース⑤⇨　建て替えが出来ない！

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

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