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良い土地はなぜ見つからない？②

渋澤　百

不動産購入注文住宅土地2019年09月17日

坂戸・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はモモホームにお任せ！モモホームブログ
良い土地はなぜ見つからない？①では注文住宅でマイホーム購入時にありがちな『良い土地』にたどり着けないケースをお話ししました。

建物に予算を振りすぎると『良い土地』に巡り合えない、とても単純構造のお話でしたが、しっかり計画性を持って土地探しに動き出しても、そう簡単に巡り合えないのが『良い土地』…。

良い土地はなぜ見つからない？②！

土地が市場に出るには、それなりの理由があります。

相続によりご親族が取得し、住む予定の無い土地であったり、相続税を納税するために売却したい、建物がある土地であったが、解体更地化して売却することにした、など。

良い土地が市場に出ないのは当たり前

もし、あなたが土地探しをして、探していた『理想の土地』を見つけ、飛びついて購入したとします。

その土地で、家族の夢描いたマイホームを建築し幸せに暮らしました。

建物はもちろん、こんなに『良い土地』が見つかるなんて、なんとラッキーだったのだろう…と思うかもしれません。

お子様も大きくなり、結婚もしてそろそろお子様もマイホームを考える時期です。

広くて暮らしやすい土地なので、『同居しよう』と家を2世帯も踏まえた住宅に建て替える事にしました。

さぁ、この願ってもないような『良い土地』…。

さて、あなたが、こんな『良い土地』を『人に売ろう』と思うタイミングっていつでしょうか？

まず、幸せに暮らしている間には売却なんて有り得ないと思いますよね？

親世代から続く、生まれ育った場所が生活のしやすい『良い土地』であれば、お子様も継続して暮らしたいと思うかもしれません。

お子様が遠くに行かれる事情があれば可能性があります。

ただ、そこは『良い土地』です。そのまま貸家にしたり、アパートを建てると、いつも満室になるかもしれませんね。

売却の可能性としては、

〇後に住む人が居ない。

〇随分前にお子様が家を出て、既にマイホームやマンションを購入して暮らしている。

〇お子様などが家に全く興味がなく、むしろお金になる方が良いと思っている。

〇不労所得にも興味がない。

〇経済的に『良い土地』で暮らすことが困難になった。

〇同様に、固定資産税などの負担が大きく、住替えたくなった。

〇更に、無理して『良い土地』に暮らしたため、ローンの返済に行き詰まり、競売や任意売却せざる負えない状況を回避するために売るしかない状況になった。

〇ご近所トラブルにより、住みづらくなった。

〇住民自身の問題により、住みづらくなった。

〇離婚・事件・事故

などなどのケースが考えられます。

沢山のケースが考えられますが、それが、たまたま『良い土地』で、欲しいと思ったタイミングに訪れる、『千載一遇』のチャンスを捉える事が出来た人は、あなたが売却した『良い土地』を手に入れるのです。

一般的な良い土地と言えば、

〇東南の角地

〇南道路

〇道路は広いが車の通りが少ない

〇閑静

〇駅から近い

〇保育施設や公園、小中学校が近い

〇商業施設も近く日常の利便性が良い

〇ご近所が古い家ばかりではなく、程よく入れ替わりがある。

〇近所付き合いが楽そう、お友達が出来そう、同世代がいそう

〇ゴミ置き場や電柱が目の前にない

〇平坦な整形地で目の前に大きな建物が建たない

〇地盤が良く、浸水被害や液状化などの心配がない

〇間口も広く、車の出入りも問題なし

〇建物の配置に困らない

などでしょうか？

こんな土地どこにあるのでしょうか？

山ほどあります。

あるんです、山ほど。
ただ、問題は、そこの土地を千載一遇のチャンスをモノにして、手に入れた人は、

ちょっとやそっとじゃ手放しません！

いくら金を積まれても売る気はありません！

そう、どいてくれないのです。

上記全ての条件が満たされなくても、いくつか揃えば、十分『良い土地』と言えると思いますが、手に入れるのが難しいのは、そんな簡単な理由なのです。

市場に良い土地が出て来ない理由はとても簡単で、所有者が売ってくれないし、どいてくれないから、です。

土地流通の仕組み

それでも、沢山の売る理由もあるので、市場に全く出て来ないわけではありません。

そんな『良い土地』が売却されることになりました。
(良い土地に限定されたお話ではなく、一般的な土地全てに言えます)

①相続で、相続人が土地の相続をすると相続税が払えないと、売却を決めました。

②借金の担保になっていたが、返済が難しくなり、売却をきめました。

③相続後、税金を払いながら、ずっと所有していたが、特に必要としないし、管理も面倒なので、手放すことにしました。

④住み続けたいが、お子様も手を離れ、ご夫婦二人だけの住まいには広すぎるので、売却して小さな住まいに住替えることにしました。

①・②のケースと③・④のケースは少し違うのはお分かりでしょうか？

①・②の場合は、『早く現金化したい』ケース

③・④は、『時間的に余裕がある』ケース

と言えます。

①や②の場合の売却時の優先順位は、『金額より早期売却』が大事となります。

③や④の場合、『早期売却より納得価格での売却』が優先されます。

タイミングよく、①や②のケースの土地が出てきた場合、非常に運が良いでしょう。

土地探しのライバルはプロ

ただし、不思議な事に、皆さんが目にする市場に出る『良い土地』は③や④など、特に急ぎではないが、『良い価格で売れるのであれば売ろう』という形で売られてる土地が多いのです。

売主様が『納得するような価格』で買ってほしい土地が大半を占めます。

①や②のケース、『早く現金化したい』『いくらかは置いといて、早く手放したい』などの土地は、なぜなかなか見る事が出来ないのでしょうか？

答えは、『プロが買い取ってしまう』です。

プロとは、モモ・ホーム含む『不動産屋』『建売業者』『アパマンデベロッパー』『土地開発業者』などなどの、不動産のプロの業者たちです。

もちろん、お客様で、こんな土地を探してる、とあらかじめ分かっていれば、いの一番にお知らせして、購入していただく事が可能です。

ただし、このプロの人たちは、買い取った土地を再度売却したり、加工して商品化する事が、『仕事』の人たちです。

土地を買い上げるのが仕事ですから、一般の方では、到底敵わない程、購入の判断がめちゃめちゃ早いです！

万が一、そんな土地が出た時に、お知らせして、その場で買います！くらいのスピード感と度胸が必要となる位の強敵です。

毎日毎日、寝ても覚めても土地情報と睨めっこしている人たちが相手ですから、当然と言えば当然で、一般の方に取られているようじゃ仕事にならない人たちです。

私のお客様でも、何度も、業者との一騎打ちになったケースがありましたが、買っても負けても、私自身も変な汗が出るほどの緊張感を覚えた事も多々あります。

通常は、このようなケースの場合、人知れず、業者から業者へ情報が伝わり、業者が買い取って、市場に出る事無く、なくなります。

もし、その後、その土地が市場に現れる時には、確りと業者の利益がのった、『なかなかの価格』の『良い土地』として出るのです。

一番多いケースは土地所有者⇨業者買取⇨業者に転売⇨高額な土地に成長して市場へ

または、土地所有者⇨業者⇨建売業者⇨建売住宅として市場へ

といった流れが本流です。

土地の流通というのは、土地所有者が土地を売りたいと思ったときに、不動産業者に相談をしますが、その業者が、『買取』主体であったり、『転売』が得意であれば、市場に出す気がさらさら無いので、そこでほとんど勝負がついてしまいます。

仲介大手であっても、市場には高額で出しておきながら、建売業者や買取業者には別の金額で買い取ってもらう交渉などをするケースも、日常茶飯事です。

流通の仕組み、不動産流通の横のつながりなど、長い業界の慣行から、一般の方が『良い土地』を『手頃な価格』で手に入れるのが、非常に困難な仕組みとなっているのが現実の一面です。

売る側と買う側がいる以上、売りたい価格と買いたい価格に乖離があるのも当たり前です。

モモ・ホームのような仲介・売買専門の不動産屋は、買いたいお客様の依頼には、少しでも安く売っていただけるよう売りたいお客様への交渉を行い、売りたいお客様からの依頼では、買いたいお客様に少しでも高く買って頂くよう交渉します。

一般の買主と一般の売主の時は、そのようにまだ平和ですが、買取業者や建売業者が欲しがるような『良い土地』となれば、話が違ってくる、という事です。

補足ですが、もし、業者との一騎打ちで、同額での購入で争った場合、どちらが勝つのか？

まともにやれば、ほぼ100％業者が勝ちます。

理由は簡単です。

●明日にでも現金で払ってくれるから。

●更に、建売業者や買取業者の購入の場合、『重要事項説明』は交付のみでOKだから（詳しい説明が不要）。

●もう一つ、クレームになる可能性が非常に低いから。プロなので。

一般的な目線で見た時の『良い土地』が手に入らない理由は、ザックリ言えば

●そもそも『良い土地』を積極的に売ろうという所有者がいない

●『良い土地』は市場に出た途端、もしくは情報がでた途端に建売業者などのプロが買い取ってしまう

という事になります。

注文住宅でのマイホーム、誰もが夢見るかと思います。

注文住宅の場合、どうしても、建物に情熱を注ぎがちで、予算もつぎ込んでしまいがちです。

土地を見つけている人たちはどうしているのでしょう？
良い土地はなぜ見つからない？③➤➤

不動産屋の私でも家を買う時は、そんな気持ちになりましたので、お気持ちはとっても良く分かりますが、

まずは、モモ・ホームにご相談くださいっ！！

今回の土地のお話を通して、少しでも土地探しのストレスを軽くしたい、これは簡単ではなさそうだと、そう感じたら、まず相談してください！

≫モモ・ホームで家探し・土地探し

　

ご売却・買取のご相談は、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
　

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