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住宅事情の変遷から見る
中古住宅・土地売買の注意点①　

渋澤　百

不動産購入売却不動産・不動産管理土地不動産の売却中古住宅2019年11月08日

坂戸市・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ　渋澤です。

新居のご購入で１０年ほど前までは、新築一戸建てが圧倒的に人気がありましたが、その後、中古マンション(投資ブームも含め)が人気となり、現在では中古住宅を購入される方が、ここ１０年ほどで、倍増しています。

空き家問題と言われるようになり、相続などの関係で建物がある状態での取得が増え、空き家状態で保有されていたものなどが、市場に出回り始めた事もきっかけになっているでしょう。

空き家は高い地域で１８％と５軒に１軒などと言われていますが、埼玉県の空き家率は全国平均約１４％に対して１０％程で推移しており、まだ問題と言える程、周囲が空き家だらけといった印象もありません。

住宅のニーズも中古住宅の人気が高まってきてはいるものの、まだ、手の届く価格で新築住宅も多く販売されており、坂戸市でも月に１５世帯前後は新築住宅を購入しています。

それでも今後は中古住宅が新築住宅よりニーズも供給も高まっていくことが予想されていますし、お住まいをご購入される方も、ご売却を検討される方も、中古住宅の売買の注意点は押さえておきたいところです。

中古住宅・土地売買の注意点①

住宅事情の変遷

日本の一般的な住宅はほとんど木造住宅ですが、神社仏閣や昔の日本家屋などは、築１００年でも、何百年での現役の建物があります。

高度成長期を経て、庶民でもマイホームが夢ではなくなるような時期に、大手の財閥系企業や鉄道会社などが沿線の下り方面に「ベッドタウン」として「○○ニュータウン」などの開発で、1９５０年台後半より団地形式の４階～５階建てのマンションを乱立させ、その後、１９８０年代には戸建の建売大型分譲住宅へとグレードアップしていきました。

人々が、家族の在り方を夫婦子供ごとに家を持つ、核家族化したことで、結婚したら…、子供が出来たら…家を買う、が定着した時代でもありました。

その当時(４０年前位まででしょうか…)までは、大量生産、大量消費の時代です。住宅もその流れに乗り、建築に時間が掛かり、費用や技術が必要な昔ながらの日本家屋はいつしか無くなっていきます。

１９５０年代から１９９０年代にかけて、住宅の数は２．５倍前後と倍増し、世帯数は、それを上回る伸びとなりました。日本の住宅が「ウサギ小屋」などと言われた時代もありました。

その後、バブル期などには「転売すれば必ず儲かる」土地神話で、不動産はバブルがはじける前日まで「投機」の対象となり、はじけた後には、転売目的で建てられたワンルームマンションの山が残りました。

ただ、経済が非常に好調な時代の建物なので、この時代の建物は悪くないという方も多くいます(贅を尽くして作られている、という意味で）。

合わせて、時代が進む中で、建物事情に大きな変化をもたらしたのは、１９７８年の宮城県沖地震、１９９５年の阪神淡路大震災などの災害や２００５年マンション設計の構造計算書(耐震)偽装事件などの問題でした。

現在は、その後の建築基準法の改正を経て、耐久性や耐震性などの品質面は、けた違いに向上し、間取りなどが大きく変わらずとも、当時の建売住宅とは全く別の品質となっています。

ここ数年の災害の被災状況で、タワーマンションブームも山を越えましたが、湾岸エリアや、首都圏の駅前の乱立ぶりは、昔の「○○ニュータウン」を思い出させます。

1960年代の頃のニュータウンはほとんどが、時代と共に老朽化し、旧規格の造りから、新規格の設備品への移行も難しくなり、建て替えに至らず、ゴーストタウンとなる街も少なくありませんし、バブル当時はこの埼玉県でも駅から20分や30分と、今ではニーズの多くないような場所を財閥系企業や鉄道会社、大手不動産会社、大手ハウスメーカーなどがこぞって高額のニュータウンの分譲をしましたが、現在では世代交代も上手く進まず、価格も半値や1/3程度まで落ち込んでいます。

当時と同じ財閥系や鉄道会社系のタワマン開発は数十年後は知ったこっちゃないと無責任な開発と感じる方も多いのではないでしょうか…。
住まい選び、不動産の購入は流行りで売ったり買ったりしてはいけない、と教えられます。

人々の生活スタイルの変化や、流行、家族や資産に対する考え方の変化で、３年に一度買い替えるのが当たり前だった車が売れなくなり、免許を持つ人さえ減ってきているように、住宅への価値観も変化しています。

住宅は車のようにすべてが消費されるものでは無く、土地建物として、消費財産と保有財産が共存した資産ですから、性格は違いますが、同様に価値観の変化があったり、災害や事件、社会的な問題などを背景に変化しています。

少しそれましたが、時代ごとの住宅の品質を見る上で、「建築基準法」の改正年度が一つの大事な指標や基準となります。

住宅事情の変遷から見る
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中古住宅と土地のご購入、ご売却では、新築住宅の売買と異なり、パートナーやアドバイザーとしての不動産屋の存在は重要です。
知識や経験なども重要ですが、お客様の不安点をしっかり調査したり、正直に説明するなどの基本的な誠実さが重要となります。
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