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住宅ローンの借入可能額はいくら？
借入限度額を計算してみましょう！

渋澤　百

不動産購入2019年11月07日

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お住まい購入の際、ほとんどの方が住宅ローンをご利用になりますが、実際にローンを組める額がいくらになるのか？は気になるところです。

ネットでも様々な金融機関などでシミュレーションができるようになっていますので、まずは目安として利用してみるのは、お勧めですが、それが、必ず借りられる額ではないことは理解しておきましょう。

住宅ローンの借入可能額はいくら？

借入可能額（融資限度額）審査内容

金融機関では、住宅ローンの融資限度額の計算で、
①担保比率(融資比率)
②返済比率
③借入期間
④自己資金比率
⑤その他の借入金等の個別要件
などを基に決定します。

⑤その他の借入金等の個別要件、の重要性については、住宅ローン事前審査の大事な注意点の回でもご説明しましたので、ご確認ください。

ご自身で計算する融資限度額は①～③、⑤の数字を用いて資産することが出来ます。

年収をもとに融資限度額を計算

では、年収をもとに融資限度額を試算してみましょう！

年収の確認

年収が分からないと計算できませんので、会社員の方、源泉徴収票が出るお勤め先の方は、直近の源泉徴収票の『税引前』の収入、源泉徴収票の『支払金額』の欄に記入されている(一番大きな金額)、を確認してください。

それが、もととなる年収です。

返済比率

年収が確認出来たら、返済比率を確認します。
一般的な金融機関の返済比率は以下の通り

　　年収　　　　　　　　　返済比率
～３００万円　　　　　　　２５％
３００万円超～４００万円　３０％
４００万円超～７００万円　３５％
７００万円超～　　　　　　４０％

返済比率とは、年収に対する、年間のローン返済額の比率の限度範囲です。
４００万円超～７００万円の年収の方は、年収の３５％までが、年間の借入金返済の限度範囲として計算されます。

その他の借入金の確認

ここで大きく影響するのが、『⑤その他の借入金』です。返済比率の計算には、住宅ローンの返済だけではなく、現在返済中の借入金も含まれます。

その他の借入金の年間返済額が大きいと、住宅ローンの借入可能額に大きな影響を与えます。準備段階でしっかり把握すると共に、対策はご相談ください。

借入期間の確認

住宅ローンは原則、完済年齢が７９歳です。
最長で３５年ですが、４５歳以上の方は、７９から現在の年齢を引いた年数が限度となります。

審査金利

住宅ローンを変動金利で利用する場合、現在は超低金利で借りることが出来ます。
一般的には0.625%や、条件により0.575%やそれ以下の金融機関もあります。

ただし、融資可能額を計算する場合、この実際の適用金利は使用できません。

各金融機関で『審査金利』を設け、変動金利の場合、借り入れ後に金利が上昇するリスクなども踏まえ、適用金利より、かなり高い金利を設定して、融資限度額の算出に用います。

この『審査金利』で計算された融資限度額ですから、同時に家計への過度な負担にならない額が算出されます。

審査金利は金融機関によって様々ですので、『事前審査』などのご相談にあわせて、私どもにご相談ください。

審査金利が低ければ、融資限度額は上がりますが、当然、借入額が増えれば、月々の家計への負担も大きくなりますので、沢山借りられればOKではありません。

数千万円の借入だと、１００万や２００万の増額が小さく見えてしまいますが、『借金』である事をわすれてはいけません。

借りられる額＝返せる額　ではない事を忘れてはいけません。

審査金利は、通常では、２％台～4％台で設定されています。

年間返済額の上限の計算

まず、年間返済額の上限を計算します。

返済額上限=税込み年収(支払総額)×返済比率－その他の借入金年間返済額
(返済限度額)

で求められます。例えば、年収５００万円の場合、(借入はゼロ)

税込み年収　返済比率　その他　返済上限額
５００万円 × ３５％－０＝１７５万円

となります。

融資限度額の計算

年間返済限度額をもとに、いよいよ融資限度額を計算します。

融資限度額の計算に必要な数字として、審査金利で１００万円を借り入れた場合の月々の返済額、を使用しなければいけません。

今回は審査金利を仮に３％に設定した数字を参考にしてください。

表の金額をAとした、計算式は以下のようになります。

融資限度額＝年間返済限度額÷１２か月÷A×１００万円

同様に年収５００万円で今回は３５年の返済期間で計算すると

１７５万円÷１２÷ 3,848円 ×１００万円＝３，７８９万円

となり、年収５００万円の方が、他の借入などが無く、審査金利３％の金融機関で、変動金利の住宅ローンを３５年返済で借り入れをする場合の融資限度額の目安は、約３７００万円であると分かります。

算出された金額は目安です。
更に④の自己資金比率の内容や、その他条件により算出される金額が変動することがありますので、あくまで参考と考えましょう。

また、会社役員の方や、自営業者の方、アルバイト・パートの方、シングルの方など、収入金額のベースから計算方法が異なる方も沢山います。必ずご相談ください！

ご本人だけでは無く、配偶者の収入も合わせて借り入れをすれば、融資限度額を伸ばす事は可能です。(収入合算と言います)

収入合算の場合は、合算者の収入は1/2とするなど、金融機関により設定が異なりますので、半分の金額で試算すると良いでしょう。

いかがでしたでしょうか？

かなり面倒な計算ですが、住宅ローン利用でお住まいをご購入される場合、資金計画は最初の一歩とも言えます。

各金融機関での融資条件や、金利など、一つの金融機関で相談しても一つの情報しか分かりません。

モモ・ホームでは、資金計画の最初の一歩から丁寧にサポート致します。
ご家族に適した融資条件の金融機関の選別から、それに伴う手続きや費用など、安心してお住まい探しを進められるようご案内致します。

まずは、お電話かメールでお気軽にご相談くださいませ。

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