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不動産売却・売買の注意点⑤　リスクのある道路・私道その２

渋澤　百

不動産購入売却不動産・不動産管理土地中古住宅2019年11月14日

中古住宅や土地をご購入、ご売却される場合、その土地建物だけでは無く、接している道路、時には延長線上の道路によってはデメリットが生じる場合があります。

売買においては、お互いが納得していれば、何も問題はありませんが、後にトラブルとなったり、不利益を被ることを想像できていなければ、後悔や契約トラブルに繋がりかねません。

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不動産売却・売買の注意点⑤
リスクのある道路・私道その２

私道の代表格である「位置指定道路」と外見上似ている事の多い「協定道路(通路)」の話を≫リスクのある道路・私道その１でしました。

今回は、今は家が建っている中古住宅でも、将来建て替え出来ないかもしれない、や土地は買ったが、建てられない！などの可能性もある道路、

２項道路(みなし道路)

建築基準法上、建物を建築する際には、その土地は、「幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければならない」とされています。

でも、４ｍ未満の道路の土地に家が建っているのは、意外と珍しくありません。なぜでしょう…？？

建築基準法が施工されたのは昭和２５年１１月２３日です。

それ以前に当然、街があり、建物が道を挟んで建ち並んでいる地域がありました、

法律で規制される前にすでに建ち並んでいた街並みの４ｍ未満の道は、特定行政庁の指定を受ける事により「道路とみなされました」。

これを２項道路(みなし道路)と言います。

ただ、法律は変わっていますので、ずっとこのままではいけません。

セットバック(敷地後退)

建物を建て替える際には、自分の敷地は、通常、前面道路の中心線から２ｍの線(４ｍの半分)まで、「後退」させなければ、建物を建てる事が出来ません（建築の許可が下りません）。

この後退を「セットバック」と言います。

通常は道路の中心線から２ｍの線ですが、向かい側に後退する家などが無い(川や崖など)の場合は、自分だけバックして４ｍの幅員を確保する必要があります。

街を歩いていても、家の敷地が出っ張ったり、引っ込んだりの道を見たことがあるのではないでしょうか？

そのような道は２項道路である可能性が高く、大抵、引っ込んでいる家の方が新しいはずです。

古くからお住まいの方であれば、ご自身の土地が２項道路に接しており、建て替えが難しい事は理解されていたりしますが、所有者の方が、単に相続などで所有期間が短い場合は、知らないまま所有されている場合もあります。

こういった道路に接していると、中古住宅の場合、建物が２０年以上経過(建物の価値はほぼゼロとみなされます)して、接道が２項道路、となれば、購入する際の住宅ローンの担保評価は厳しくなります。

金融機関から見れば、建て替えが出来ない道路に接する土地に建っている古い家、という見方で、担保価値としてリスクを考えます。

当然、建て替える場合はセットバックするのですが、中古住宅として購入となると、不動産屋や金融機関の担当者さんに頑張って説明してもらうことになります。

土地として購入する場合は、上物があっても、セットバックした場合での有効敷地面積を売買当事者が把握した上であれば、通常は大きな問題はありません。

逆に売却する場合に、中古住宅を「土地」として売却する場合は、２項道路に接している時には、少し手間が掛かります。

セットバックのラインを明確にして、面積も明確にする必要があります。

また、隣地の方々とセットバックのラインについて境界点を確認していただく必要もあります。

セットバックラインを超えるブロック塀などがある場合、撤去が必要な場合もあります。

このように、４ｍ未満の２項道路に面した中古住宅や土地に関しては、解決策はあるものの、気を付けるべきポイントが様々あります。

位置指定のような近隣トラブルに繋がるような話では無いように聞こえますが、自分の土地を後退させるという事は「目減り」しますので、土地を減らしたくないという理由で、どうにかして建て替えを逃れようと頑張る所有者さんもいます。

某超大手工務店の「新築〇っくりさん」などは、そういった所有者さんに目を付け、新築並の料金でリフォームを行う商品を販売しています。

一時は問題が解決したようですが、前面道路が建築要件を満たしていない状態に変わりはなく、不動産価値としての実質的な価値は上がらない上、自身の敷地の奥に住んでいる不動産がある場合、その価値にも影響を与えるため、お勧めとは言えません。

２項道路の場合、自分が後退すれば必ず建築できる、というわけでは無い点は注意が必要です。

４３条但書道路

道中が4ｍ未満の場合や、どうしても間口２ｍ以上に出来ない場合など、『建築基準法第４３条但書のよる許可』が必要となる場合があります。

４３条但書道路とは、その名の通り、建築基準法４３条但し書きによる許可を受けた道路です。

市町村等所有の公衆用道路の登記がされており、４ｍ未満のものは該当している可能性があります。

建物を建築する際の建築基準法上の道路の条件を満たしていない場合、救済措置として、４３条但し書きにより例外的に、いわゆる「道路」に接道できないなど、やむを得ない事情がある場合、特定行政庁が認め、建築審査会のう同意を得たものについて、一定の条件の下で建築基準法の「道路」に接したものと同様に扱う事が出来るようになります。

この但し書きの認定が将来にわたって受けられない場合には、建て替えが不可能な場合も考えられます。

但し書き道路に接した敷地の中古住宅や土地を売買する場合には、このような理由から、特に私道(行政所有でない）の場合は住宅ローンの利用が非常に厳しいケースが考えられます。

ご売却においても、通常の査定とは全く異なる売却予想価格が出る可能性が高く、業者によっては売却依頼を受けられないといった事もあるでしょう。

道路の中でも、特に注意が必要なものと言えますので、私どもにご相談ください。

また、道中が4ｍ未満でも、許可が出たからと喜んではいられません。ご自身が徒歩や自転車など、車を使わない場合でも、建て替えや、取り壊しには車が侵入出来なければ、大変な費用が掛かります(車まで人力で運ぶことになるのです！)。

トラックの侵入が困難な場合、別の意味で、建築不可能になる恐れがありますので、その点も注意が必要です。

そういった面から、２項道路は敷地の前が４ｍを確保できるか、間口を確保できるか、と共に、道中の幅員も非常に大事となり、ご購入後の費用に関わり、また、ご売却の場合、当然にデメリットとして売却価格に影響が出てきます。

ご売却の場合の、所有されている敷地はもちろん、接している道路の重要性はこのように売却価格にもろに影響するものもあります。

ご売却の際はモモホームでも、接道はもちろん、現地を確認した上での問題点があれば、調査の上、一緒に対策を立てていきます。

大丈夫だと思っていても、後の問題とならないよう、是非、ご相談ください。

もちろん、ご購入に関しても、土地建物のみならず、周辺の状況においても、安心してお取引出来るよう、しっかり調査致します。

お気軽にご相談くださいませ。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
　

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