ブログ詳細 - 川越、坂戸、鶴ヶ島、日高、土地、戸建の売買はモモ・ホームへ

不動産売却・売買の注意点④　
リスクのある道路・私道その１

渋澤　百

不動産購入売却不動産・不動産管理土地不動産の売却中古住宅2019年11月13日

１回目と２回目では、住宅事情の変遷から見る形で、３回目からは道路についての解説となっています。

３回目で道路にも単に公道や私道だけではない、種類があると同時に、土地の評価に影響を与えそうだと分かってきました。

今回は４回目、土地の評価に影響を与える道路の解説です。

坂戸市・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ
リスクのある道路・私道その１

土地の「評価」と一言で言っても、見る立場で随分違う場合があります。

売る側であったり、買う側であったり、または、金融機関から見た評価もあります。

今回は売買の注意点ですから、売買の当事者が一般的にどう感じるか、やローンにおいては、どう有利不利があるか、など、いわゆる「不動産鑑定評価」とは違う評価のお話をしていきます。

公道

公道はほとんど、評価においてマイナスのなる事は少ないです。
ただ、ご購入される方にとっては、５ｍ～６ｍの幅員の道路がベストと考える方が圧倒的かと思います(４ｍは狭い、９ｍは広すぎ、といった印象を持ちがちです）。

また、裏道として利用されたりと、閑静な住宅街に見えて、車通りが多いなどの場合、敬遠されます。

歩道が整備されたり、ガードレールがある場合は、安全な印象ですが、場合によっては、ガードレールや、車歩道境界ブロックなどのせいで、敷地内の自家用車の出入りが妨げられてしまったり、限られたりするケースもあり、良い事ばかりというわけではありません。

前面道路が県道など、広い場合は、中古住宅も内覧時に家の中でしばらく待って、トラックなどの通行時の騒音や、揺れについて体感して確かめましょう。

位置指定道路

４棟から６棟程の小規模開発などで良く見られる、所有権を分けて作られる道路で、技術基準を満たすなど、一定の要件に適合する場合に道路として認められます。

開発段階で、開発業者が分譲宅地を位置指定道路として開発するか決めるので、購入した土地は位置指定道路に接道するものだった…、という形であって、個人が土地を分け合って、という感覚ではありません。

位置指定道路の場合、所有権を分け合っている形なので、モラルの無い所有者があると、私有地のように植木鉢で花を道路上に置いたり(公道でも居ますが…）、自転車やバイクを道路に置いたり、酷ければ来客の際は車を止めっぱなしなど、このタイプの道路は行き止まり道路の場合が多いので、他の車などの侵入が非常に少ないメリットがある反面、このようなトラブルの種が多かったりの心配はあります。

また、持分があるので、道路の整備負担が持ち分に応じて発生する可能性もあります（砂利道をアスファルトに舗装する、下水道や水道管の修理など）。

所有権は分け合っていますが、あくまで道路であって、第三者の通行ももちろん可能です。

私道全般の注意点

また、道路所有者が単独の場合や単独の第三者の場合もあり、この場合は、道路の管理や使用について、更にトラブルの種を抱えることとなります。

この場合、道路の持分がありませんので、通行や掘削に承諾が必要であったり、承諾に承諾料を請求されるケースもあります。そして地主に相続が起こった場合、その相続人から承諾を取り直す必要も発生します。昨今の空き家問題に関係しますが、地主やその相続人と連絡が取れなくなるのが一番厄介と言えます。

一般的にはこのような道路は少ないのですが、むしろ古くからある私道の場合、位置指定に限らず、第三者所有の市道はあります。川越市などでは、お寺の所有する道路で毎月通行料が徴収される道もあります。坂戸市の道路では、開発した業者が所有する道路でしたが、会社が倒産し、誰とも連絡が取れなくなってしまったものもあります。

位置指定道路は住宅ローンの査定のおいて極端に低くなるなどはありませんが、特に第三者が所有権を持っている場合、やはり権利関係が不安定である分、マイナス面はあるかと思います(位置指定道路を理由にローンが通らない、とまでは滅多に聞きません）。

ただ、購入する際も、売却する際も、所有者はご自身の権利や持分割合の確認はもちろん、売買の際の権利移転に漏れが無いよう注意しなければいけません。

協定道路（協定通路）

一見、位置指定道路と似ているのが協定道路です。

協定通路とも言い、実は道路ではありません。

こちらも４棟から６棟程の小規模開発で開発業者が位置指定では無く、協定通路として開発した場合に、作られます。

こちらは道路では無く、道路上に作られた個々の私有地の集まり(持分ではない)です。

私有地の集まりですから、それぞれ接道義務を果たすため、一所有者分の間口は２ｍ以上とされます。

奥に４区画の協定道路であれば、２ｍ×４で幅員８ｍの道路のように作られます。

間口２ｍですが、そこしか通れないのではなく、お互いの敷地を(この場合８ｍ）通行して良いよう、お互いに『覚書』を交わし、更に『通行地役権』を登記します。

道路状とされたお互いの敷地はお互いに通行可能にしましょう、と約束し、権利を保証するのです。

こちらは間口２ｍの自身の敷地より水道・下水道・ガス管などのライフラインを引いて行きますので、管理は自身で行います。

位置指定道路はライフラインは道路内に本管を引き、各戸に分配しますので、道路や道路部分本管は管理者が行うか、所有者全体の責任管理となります。

協定通路においても、モラルの問題は同様に起こり得ます。

お互いに地役権が登記される為、こちらも売買の際に権利の移動がしっかりなされるよう注意が必要です。

査定のおいて、敷地形状だけ切り取れば、単純に間口が狭いという面で、マイナス面は少なからずあるかと思いますが、公道に接道しているか、私道に接しているかの方が、大きいと思います。

引き続き、『認定外道路(２項道路)』なども加えがら、中古住宅・土地売買の注意点⑤で、リスクなどについてご説明します。

不動産売却・売買の注意点⑤≫

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
　

東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。

メールでの一般的なご相談はこちらから

モモ・ホームHPへ

ブログトップへ