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不動産売却・売買の注意点⑥
里道・赤道・青道

渋澤　百

不動産購入売却不動産・不動産管理土地不動産の売却中古住宅2019年11月15日

不動産売却・売買の注意点の道路についての解説３回目です。

今回は、都会の不動産屋さんはもしかしたら知らない人もいるかもしれない道の解説です。

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里道・赤道・青道って何？

それぞれ「りどう（さとみち）」・「あかみち」・「あおみち」と言われます。

青道

この中で、道では無いのが「青道」であり、本来は水路であるか、あった所です。
通常、公図上では、水路にも地番が付けられていますが、「青道」は青く塗られているのみで、地番がありません。

既に水路自体跡形もない場合もあれば、側溝や水路として現役で使用されているものまであり、ぱっと見では全く判別できません。

かなりの農村部であったり、山の中であったりする場合は、里道と枯れてしまった青道の判別も付かず、また、存在に気付かず、上に小屋や家屋を建ててしまうケースが無くもないですが、通常は、細くても側溝や水路の形状を残しており、敷地内に知らぬ間に水路が…、はレアケースと言えるでしょう。

敷地と敷地の間に細い隙間があり、青道が通っている、というケースはもともは畑や田んぼ、農村への引込み水路があった埼玉県平野部、川越や坂戸、鶴ヶ島あたりでは、珍しくありません。

国有地である、という点だけ理解しておけば、土地に隣接している程度であれば、ほとんど問題が生じる事はありません。

皆、法律の施行や改正の流れの中で道として取り残された存在でありますが、現在も公図上に「赤い線」や「青い線」で残されているので、このように呼ばれるようになりました。

公図上に存在しても、現地では何処にあるのか分からなくなってしまっているものから、狭い道ながらしっかり舗装されていたり、水路として機能しているものまでさまざまな形で存在しています。

里道

里道はもともとは所有者が国で、管理者が市町村だった小さな路地やあぜ道、山道などで、道路法施行時に市町村道として指定されずに道として残ったものです。

その後、所有も管理も市町村となりましたが、２００５年に機能していない里道は用途廃止され管理は地方財務局に引き継がれました。

赤道

赤道は公図上に赤く塗られて残っている事から「赤線」とも呼ばれます。

無籍地であり、地番の記載がなく、道路法の適用もない国有地です。

里道・赤道の注意点

里道も赤道も市町村道などにはなっていない、生活道路として使用されているものもあれば、獣道のようになっているものもあり、存在すら分からない場合も多くあります。

通常は幅員が１．８ｍ以下の道で、しっかり舗装などされたり、砂利や農道のように、道路上になっているものもありますし、それとは分からないケースもあります。
里道でも幅が１．８ｍ以上４ｍ以下で現に建築物の立ち並びがあるような道路の場合は、前回解説した、建築基準法４２条２項道路に指定されて、セットバック等のまた違う規制が掛かる事になります。

いずれにしても、これらの道は道路としての路線認定を受けていませんので、「認定外道路」であり、建築基準法上の道路ではなく、もちろん道路法上の道路でもありません。

これらの道に接していても、通常は接道義務を果たすことが出来ません。(里道・赤道に接しているだけの敷地では建築が出来ません。)

里道や赤道は存在に気付かずに宅地や田畑の一部となってしまっているケースが少なくなく、ご自身の土地で建物を建て替える等の時に、里道または赤道を避けて建てる必要が出てきてしまったりする場合があります。

売買の際は、そのままでは成り立ちませんので、それらのケースの場合には、国や自治体に払い下げの手続きをしなければならず、議会承認を得るなど数か月の期間と、数千円から数万円/㎡などの払い下げ費用が必要となります。

この払い下げは義務ではありませんので、敷地内の支障のない部分に赤道などが通っている場合、知りながら放置している所有者もいます。

モモ・ホームHP掲載エリア内でも、特に古くからの街並みが残る川越市の旧市街周辺の住宅地や、田畑が多く残る地域などでも、里道や赤道が敷地内に残っているケースはあります。

ご自身が住んでる間はそのまま放置で問題ないかもしれませんが、売却や建て替えの場合は支障が出ますので、売却などを考えている場合は、払い下げの手続きをしておいた方良い可能性がありますので、ご相談ください。

普段、住んでいる分には全く不都合が生じない敷地内の無地番のこれらの道ですが、売買の際にはやはり面倒な存在になりがちです。

特にご売却の場合は、放置すれば、購入者に不安を与えたり、時間をもらって手続きしなければいけなかったり、そのままでは購入者のローン手続きが出来ず、限られた方しか購入できないなどの不都合が生じる可能性はあります。

事前準備はあらかじめ、がお勧めです。

坂戸市・鶴ヶ島市・川越市、日高市でも里道・赤道・青道は存在します。
特に相続や贈与など、昔からのお話を詳しく分からない場合でも、お気軽にご相談ください。

ご売却においては、周辺道路や敷地、建物をしっかり調査して、準備や計画を練って進めるのと、何もしないのとでは、結果が大きく変わります。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

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