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不動産売却・売買の注意点⑦
道路査定

渋澤　百

不動産購入売却不動産・不動産管理土地中古住宅2019年11月17日

中古住宅・土地売買の注意点もこれまで接道及び延長線の道路の種別の重要性やリスクについて解説してきました。

特に私道については、注意しなければいけない点や、リスクについての理解が必要な点が種別によっては多くあることを承知しておかなければいけません。

では、敷地に面する道路が公道であれば安心でしょうか？

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不動産売却・売買の注意点⑦
道路査定

接道が公道の場合、私道のように権利関係については、国・県・市町村と明確であるので、同様の問題が起こる可能性は極めて低く、管理やメンテナンスについても安心できます。

また、金融機関からの印象も当然一番問題の無い道路所有者ですので、権利関係が複雑な私道などと比べれば、道路に関してのマイナスは起こりづらくなります。

では、公道なら安心なのか？

道路の権利関係は安心ですが、接道している敷地に関しては、確認すべき点があります。

道路査定が終わっている道路なのか？

を確認しなければいけません。

未査定道路

道路査定が終わっていない道路を「未査定道路」と言います。

公道であっても特に２項道路（詳しくは≫不動産売却・売買の注意点⑤）などの場合、自身の敷地がセットバックの対象となるかどうかと同時に、道路査定が終了しているかも重要となります。

そもそも道路の査定とは、官(国・県・市町村)と民(私人・所有者)の境界の確定をすることで、道路と敷地の境目をはっきりさせる事です。

敷地面積「公簿」と「実測」

査定が未了となれば、道路と敷地の境目が不明確となりますから、結果、敷地の正確な面積が分からない、という事になります。

敷地の正確な面積が分からなければ、売買において金額も明確に出来ないし、購入する場合にも、どこまで使用できる土地なのか不明確であれば、買う人もいないでしょう。

敷地面積というのは、２種類あって、法務局などで入手可能な謄本に記載してある「公簿面積」と実際に測って求められる「実測面積」があります。

ちなみに、通常は実測面積を元に登記しますので、公簿面積と実測面積は大きな差異が無く、イコールか、それに近いのですが、かなり昔からある土地や分筆や合筆を繰り返した土地などは、実測面積と公簿面積にかなりの差異が出る事もあります。(分筆＝一つの土地を二つ以上に分ける・合筆＝二つ以上の土地を合体させる)

公簿面積と実測面積の差異は、時代ごとの測量技術や測量方法の変化によるものも多分にありますが、この話はまた別の機会に…。

未査定道路の話に戻りますが、道路が未査定だった場合、そもそも公簿面積は、道路査定される前、の面積で登記されているので、査定後の面積を確定させなければ、公簿面積そのものが現状に則した正しい面積である裏付けもできません。

よって、未査定の場合は、お役所立ち合いのもと、道路と敷地の境界線の確認をして、その場所を確定します。

２項道路の場合、自身の敷地がセットバックが必要なのか、必要な場合、どの程度後退させるのか、を確認し、場所を確定させます。

セットバックした場合、自身の敷地面積の公簿上の面積が変わるわけではありませんが、いわゆる、「有効敷地面積」(建物を建てる際に、建ぺい率や容積率の計算に用いる敷地面積)は、敷地面積全体から、セットバック部分を除いた面積となり、当然に、売買価格に影響を及ぼします。

中古住宅の売買においては、「建て替え時にセットバックが必要」とするだけで済むかもしれませんが、同じ物件でも、『上物付きの土地』として売却する場合は、セットバック部分が何㎡あるのか明確でないものは価格の査定に支障が出ます。

中古住宅での売却の場合も、購入者側から見れば、建て替え時にどの程度セットバックするのかは当然気になる部分であり、それも不明のまま購入する方はいないと言っていいでしょう(一般の方の場合)。

セットバックが必要な２項道路であり、未査定の道路の場合、売却をご検討の場合、必ず道路査定を済ませてリスクやデメリットを解消しておくべきだと言えます。

建物を建てる、または建て替える時にセットバックした部分の扱いはというと、道としての使用部分になりますので、建物はもちろん、ブロック塀などもその部分にはみ出してはいけません。

自分の敷地のままですが、何も使う事が出来なくなります。
(自治体に採納する手続きをして『寄付』するのが通例です。)

なので、建て替えをすると２項道路に囲まれた角地の住民の方などは、敷地が狭くなってしまったり、旗竿地の方が狭くなるとギリギリ入っていた車がはみ出てしまったりするのを嫌い、何としても『リフォーム』で切り抜けようと頑張っている場合も珍しくありません。

こういった所有者の方や、単に長く住まわれている方、経済的な理由で建て替えに至らない方、それと新しく建て替えた方、土地を購入して新築した方が混在する為、２項道路は、家が出っ張ったり、引っ込んだりしてなかなか「完了」せずに「２項道路のまま」となっているケースが多いのです。

皆、セットバックが完了すれば、公道の場合は、「２項道路」から「４２条１項１号」の「道路法上の道路」となり、売買などにおいて一番安心できる道路になります。

ご購入される場合は、私どもが対象の土地について役所調査を実施し、道路の調査ももちろん行いますし、売主様への確認作業も行います。

ご売却の場合、ご自身の代で売買された方の場合は、購入時の売買契約の資料の中に「道路台帳」のコピーなどの資料があるかもしれませんので、確認してみましょう。

ただし、現在の道路形状と全く変化が無いとは言い切れませんので、参考資料として見せて頂いた上で、再度、私どもが調査致します。

ご売却においては、売りたいと思った時に準備すれば、と思うかもしれませんが、放っておいても相続など、人に譲らなければいけない時が必ず来ます。

後で、慌てたりしてしまわないよう、ご売却にしろ、相続準備にしろ、出来る時に準備するにこしたことはありません。

敷地や道路について、ご売却のほか、こういった相続準備などをお考えの場合も遠慮なくモモ・ホームにご相談ください。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
　

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