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不動産売却・売買の注意点⑧
瑕疵担保責任

渋澤　百

不動産購入売却不動産・不動産管理土地中古住宅2019年11月19日

不動産売却・売買の注意点８回目です。

前回までは主に接道する道路などについてのお話をしてきましたが、今回は、売買の対象となる土地建物に関するお話です。

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中古住宅・土地売買の注意点⑧
瑕疵担保責任

中古住宅などの売買の時に、特によく聞かれるのが、この「瑕疵担保責任」についてです。

現在では契約書上の呼び名が【契約不適合責任】となり、法的な責任部分も改正されていますが、瑕疵担保責任の方が馴染みがあるので、この表現で進めます。

瑕疵担保責任とは、売った物件に不具合があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことで、中古住宅の売買だけでは無く、土地の売買においても対象となります。

もちろん、個人間売買だけでなく、不動産業者やリノベーション業者が売主の物件の売買においても瑕疵担保責任の対象となります。

買主様は、目に見える欠陥や不具合があれば、契約前または引き渡しまでに指摘して修繕や費用負担などを要求することが出来ますが、引き渡し後、居住開始後に分かった隠れた瑕疵、不具合は、事前に把握することが出来ません。

このような隠れた瑕疵（欠陥）は原則、売主様が責任を負わなければなりません。

傷や欠陥、不具合の事を「瑕疵」と言い、売主は「瑕疵担保責任」を負う義務が生じるのです。

瑕疵の種類

瑕疵担保責任の対象となるのは、土地と建物などの「物」だけではなく、まだあります。

土地と建物などの場合、「物理的瑕疵」ですが、その他にも「心理的瑕疵」として、事件や自殺などの事故物件などがあり、「環境的瑕疵」や「法律的瑕疵」の例もあります。

物理的瑕疵が最も一般的ですが、具体的な瑕疵の内容と影響は

◆地盤・土壌
軟弱地盤や沈下、土壌汚染などにより、地盤改良や浄化が必要となるなど

◆接道
私道や共有の持分、通行地役権など権利の確認が必要となるなど

◆隣地境界や越境
確定測量図などで確認できない境界標の明示や復元、確定測量が必要となるなど
隣地への越境物や庇の越境があれば、対策、対処が必要となる

◆耐震構造
旧耐震構造の場合、耐震診断結果が分かる場合には説明が必要となる

◆増改築やリフォーム履歴
増改築やリフォーム履歴など耐久性に影響がある部分は説明が必要となる

◆アスベスト
石綿の使用の有無が分かる場合には説明が必要となる

◆雨漏り・腐食・漏水やシロアリ被害
現在起こっている状況や、過去の修繕の状況につき説明が必要となる

◆増築や構造変更の登記
増築や、大規模な構造変更を伴うリフォームを行い、登記未了の場合、登記が必要となる

心理的瑕疵の場合

◆建物建築前のその敷地においての事も含む事件・事故・自殺・火災・自然死など

環境的瑕疵の場合

◆騒音・悪臭・振動・日照など

◆墓地・高圧線鉄塔・刑務所・廃棄物処理施設・ごみ焼却炉施設・下水処理施設・高速道路・鉄道など

◆反社会勢力や宗教団体の事務所など

法律的瑕疵の場合

◆建築制限や埋蔵文化財包蔵の有無など

責任の範囲

モモホームでは通常、実務的には、ご案内～契約手続きまでの間に、こういった瑕疵担保責任の対象となりうる点については、売主様に確認するとともに、調査してご報告します。

更にご契約前の重要事項説明においても、その内容と共に、その他として再度、確認の為にご説明することで、安心してご契約手続きに進んでいただいています。

売主様は瑕疵担保責任を負わなければなりませんが、その責任の範囲は、「隠れた瑕疵」であり、見て分かるものや、経年劣化の範囲内であるもの、『あらかじめ告知』して、買主様に了解を得ているものに関しての責任は発生しません。（隠れた瑕疵とならない）

買主様の立場となり、出来るだけ具体的に、「正直に」説明することが大事であり、しっかり説明することが、買主様の安心や信頼、トラブル回避へと繋がります。

よって、告知の内容などに虚偽があったりすれば、瑕疵担保責任を負うばかりでなく、告知義務違反や詐欺になる可能性すらあり、慰謝料や損害賠償を請求されるケースも考えられますので、ご売却の場合、思いもよらない大きな問題とならないよう、些細な事でも、事前にご報告ください。

では、売主様はいったいいつまで瑕疵担保責任を負うのでしょうか？

ご売却後、いつまでも責任を問われる期間が続くようであれば、売主様も気が気じゃない状況となります。

宅建業者や、リノベーション業者などが売主の新築物件などは、期間が決まっており、新築の場合、お引き渡しから１０年、中古住宅、リノベーション住宅などの場合はお引き渡しから２年となっています。

中古住宅や土地の売買においては、まだまだ圧倒的に仲介業者を介しての『個人間売買』が主流です。

次回≫個人間売買の責任期間と『瑕疵担保免責』で解説します。

モモ・ホームでは、ご売却はもちろん、ご購入いただくお客様においても、安心してお取引いただく為に、売却希望物件のお預かりの段階から、売主様に提供していただく資料、またそれを元にしっかり調査を致します。

個人間売買においては、仲介事業者の対応いかんで、『気持ちのいい』取引が出来るかを大きく左右します。

ご売却においては、いかに高く早く！、ご購入においては、いかに安くて良いものを！です。どちらも非常に大事ですが、『個人間売買』は双方が『気分よく』取引することが破談とならない最重要なポイントと言えます。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
　

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