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不動産売却・売買の注意点⑫
増築・減築・構造変更があったら…

渋澤　百

不動産購入売却不動産・不動産管理不動産の売却中古住宅2019年11月24日

今回も建物、中古住宅に関連しての解説です。

前回は≫既存不適格建物、建物自体は新築当時のままでも、法令の改正などにより、建物自体が「不適格建物」となってしまうというお話でしたが、今回は逆です。

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中古住宅・土地売買の注意点⑫
増築・減築・構造変更の建物の注意点

「既存不適格」は不動産情報の販売図面などを良く見てみると『その他』の欄などに、載っている場合がたまにあるとお話しました。

今回の場合も、販売図面に載っている物件はたまに見ます。
増築・減築・構造変更等の場合は、「○○年、○○部分増築　○○㎡」や、「○○年○○月　○○部分を○○に変更」などと載っていることがあります。

単にリフォームなどの場合は、「○○年〇月システムキッチン新規交換・全室クロス貼替」などのように載っています。

リフォームの場合、部分的に「設備品」や「壁や天井のクロス」、「床の張替え」などの内装、「外壁塗装、屋根塗装」など外装を取り換えややり直しをしているので、建物の大きさや構造、間取りなどが変化しているわけではありません。

しかし、増築や減築の場合、建物面積が増えたり減ったりします。
そのような建物の売買で注意しなければいけないのが、

実際の床面積と、登記簿の床面積に相違はないか？

という点です。

販売図面を見ると、増築部分など登記されていない場合には「増築未登記」、「未登記部分あり」などと書かれているものがあります。

このような物件の場合、増減築された時に、その増減した建物面積を「登記していない」建物です。

建物自体が登記されていない場合

また、このようなケースもあります。

建物そのものが登記されていない事もあります。

そんな事があるのか？と思うかもしれませんが、最近の住宅ではさすがに未登記建物は、見かけませんが、古い住宅ではまだ存在します（とは言え、そのまま市場に売りに出る事は稀です）。

そもそも、不動産は所有者を明確にするため、「所有権の登記」を行うわけですが、これは、所有者自身の権利を守るために自主的に行うもので、義務ではありません。

登記や権利に関する詳しい話をすると非常に長くなりますが、ただ、登記をしていない不動産は、いくら所有者でも権利が非常に不安定な状態となります。

通常、建物を新築した場合、当然のように建物の出生届のような役割である「表題登記」と権利を公示する「所有権保存の登記」をします。

現在では、当然に行われるこの登記手続きが、古い住宅などで、「保存登記」がなされていないものも存在するのです。

通常は市場に現れる前に、対処されますが、万が一、そのような物件があれば、大変リスクが大きい物件となりますし、当然、権利が担保されませんので、住宅ローンなどは利用できません。

逆に言えば、現金で購入できるような方は、購入出来てしまうリスクがありますので、注意が必要です。

先の、一部「未登記部分」がある住宅についても同様な注意が必要となります。

住宅ローンを利用される方は、借り入れる金融機関から住宅の資料を請求され、最低でも、未登記部分について登記してからでないと、融資できない旨の条件を出されますから、おのずと登記された物件を購入する事となります。

注意すべきは、「未登記」「未登記部分あり」の物件は、現況有姿売買であって、それを考慮した状態での価格であれば、費用や手続きを買主様が負担する可能性があります。

売主様にも諸事情があり、資力の問題などから負担出来ないケースも多くあるのです（資力があれば、市場に出す前に登記出来る場合が多い）。

未登記建物には、もう1種類あります。

母屋と別棟の「付属建物」などです。

敷地内に建築された倉庫や小屋など、一定の条件を満たせば、固定資産税の対象にもなり、登記が必要となります。

現金購入であれば、そのまま購入出来てしまいますが、やはり住宅ローン利用の場合はそうはいきませんので、別棟がある場合は、その建物の権利関係や登記も必要です。

未登記部分・未登記建物の物件の注意点

未登記であれば、権利が不十分であるとともに、住宅ローン利用での購入には、大きなマイナス評価となり、手続きも煩雑、想定外の費用が必要となります。

確かに価格は一般に比べ、非常に安く出てきますが、現金購入以外での購入はリスクが大きすぎるので避けた方が良いでしょう。

ご売却においては、購入希望者がローンを通せない、条件が厳しい状況になるような不動産は、販売が通常より難しく、価格に多いな影響が出ることがある点を理解しておく必要があります。

最悪の場合、未登記のまま増築したことにより、建ぺい率や容積率をオーバーして、「違法建築物」となっている場合もあります。

未登記による増築の場合、むしろこのようなケースは多いと言えます(確信犯も多いのです)。

こうなれば、金融機関からの査定はマイナスというか、もう土台には乗りませんので、ローンでの購入は不可能です。

「土地」として購入し、建て替える方法しかないでしょう。

このように未登記の建物であったり、未登記部分のある建物では、売買に伴うリスクが多くあります。

例えば、増築された当時は、将来売却するなど考えが及ばす、登記をし忘れたり、費用は掛かりますから、面倒でやらなかったり、と理由はあったかもしれませんが、いざ、ご売却となると、購入可能な方がかなり絞られてしまいます。

ご売却や譲り渡しを検討した場合は、過去の増改築の履歴を辿ったり、法務局で取得した謄本と、実際の床面積の突合など、販売価格を少しでも正常に保つよう準備は必要です。

1人でも多くの方にご検討いただけるよう、1円でも高く購入していただけるよう、ご自宅に保管されている、建築確認書類なども一度はチェックしてみましょう。

土地や建物はご売却となれば、土地建物自体の価値も大事ですが、その権利関係が明確であったり、安定していたり、といった部分の担保がなければ、買主様が購入出来なくなります。

中古住宅や土地の売買は、新築の売買よりも、こういった面が一般の方から見て、分かりづらい部分が多いのです。

ご購入される物件はもちろん、ご売却や相続準備など、不動産資産を他者に譲り渡すことを考えた時、「負」の資産となってしまわぬよう、是非、事前にご相談ください。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

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