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不動産売却・売買の注意点⑬
新旧耐震基準の違いその１

渋澤　百

不動産購入売却不動産・不動産管理不動産の売却中古住宅2019年11月25日

お住まいを中古住宅でご検討される場合、その建物のスペックは詳細を知る事が出来ず、不安になるものです。

中古住宅の場合、資料が残っていなければ、誰がいつどんな構造で建てたのかは、調査で分かる範囲で判断しなければなりません。

購入した当初は残っている契約関係の書類も建物の図面や仕様説明書も、いつの間にか亡失してしまっているケースは少なくありません。

それでも、建物の基本的なスペックである「耐震性能」を知る一つとなるのが、建築された年代で分かれる「耐震基準」です。

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不動産売却・売買の注意点⑬
耐震基準って何？

そもそも「耐震基準」とは、地震に対する建築物の耐久構造の基準を「設計段階」で示すもので、古くは大正時代の「市街地建築物法」の「許容応力度設計法」から始まり、現在の「建築基準法」による「新耐震基準」に至ります。

耐震基準の歴史

大正9年制定の市街地建築物法では、この地震大国にあっても構造強度の計算において、「耐震」についての規定はありませんでした。

しかし、1923年にM7.9の大地震が関東を襲います（関東大震災）。

この未曽有の大災害による甚大な家屋倒壊被害を受け、1924年「許容応力度設計法」改正により、「耐震」力が規制に加わり、材料の安全率も従来の3倍とされます。

1950年には現在の「建築基準法」が施行されます。施工と同時に「耐震」力の規制においても従来の2倍と強化されました。この年以降、木造住宅に筋交いが入るようになりました。

新旧耐震基準の違い

この1950年制定の建築基準法における「耐震基準」を現在では「旧耐震」と呼びます。

この時代の耐震設計は主に「横揺れ」に対して規制されているのが特徴と言え、大正時代からの規制強化は横揺れに対してのものでした。筋交いの規定もより厳しく、壁量規定も追加されています。

その後、1968年には再度M7.9の大地震が北海道で発生します（十勝沖地震）。

この際には頑丈なはずのコンクリート造りの建築物が甚大な被害に見舞われ、改正により、鉄筋コンクリート造の建築物の柱の鉄筋の入れ方（本数や太さなど）の規制強化が主に行われ、木造住宅の基礎がコンクリート製の布基礎となり、必要壁量の規制も強化されました。1971年です。

1978年には、宮城県沖地震M7.5が発生、一部損壊を含む家屋の被害が9万戸を超える被害が出たことで、旧耐震基準は見直されることとなります。

そして、1981年（昭和56年）6月1日に建築基準法が大改正され、「新耐震基準」となります。

これにより、これまでは設計時の構造計算（許容応力度計算）において、これまでは耐震性能が中地震(震度５弱～5強)程度に耐えうるもの（損傷しない）であったものが、改正により、保有水平耐力計算(二次設計と言われます)の概念が加わることとなり、耐震性能が大地震（震度6～７程度）でも倒壊しない性能と規制されました。

石膏ボードや構造用合板などの面材を貼った木造住宅が登場します。
木造軸組工法の軸組の規制も強化されました。

以降、1995年に発生したM7.3の兵庫県南部地震（阪神淡路大震災）の発生により、既存不適格の建物について、積極的に耐震診断・耐震補強を進める「耐震改修促進法」が制定されます。

建築基準法上は、接合部を金物とする「ホールダウン金物」が推奨され、一気に普及していくこととなります。

更に2000年には、この大震災の影響もあり、「性能規定」の概念が導入され、これまでの構造計算に加え、「限界耐力計算法」が認められました。

また、この年から地盤調査が事実上義務化され「地耐力」により、布基礎からベタ基礎、弱地盤には杭打ちを行う「地盤強化」を行うようになりました。

2004年には、新潟中越地震M6.8が発生し、それとは全く別に、設計事務所による「耐震強度偽装事件」が発覚、大手財閥系のマンション建築においてのマンション「杭打ちデータ偽装事件」による高層マンションが傾くなど、世間を騒がせる事件もこの時期に起こりました。

2007年には、こうした事件などが発端となり、構造基準の再整備と建築確認および検査制度の厳格化、罰則強化などの面で、建築基準法の改正となりました。

このように、10年～20年毎に発生する大地震や、大規模建築物の設計偽装などの事件などをきっかけに改正を繰り返し、建築基準法は細かい点を含めると毎年改正を繰り返しています。

特に1981年の大改正では設計における強度計算が大きく変更されたことで、この年を境に、「旧耐震」と「新耐震」とに区別されるようになったわけです。

「旧耐震」より「新耐震」、さらに個人的には2000年と2007年の改正も現在の木造住宅に大きな変化をもたらしていると思いますので、やはり、より新しい法規制の下で建築された建物は、このような面では安心と言えます。

では、実際に新旧耐震基準は、どのようなメリット・デメリットがあるのか？を
比較してみましょう。

≫新旧耐震基準の違いその２

ご売却される方においては、ご自身の住宅がいつのどのような時期に建設されたものかを再度、検証し、売買市場において、「新耐震」「旧耐震」の扱いの違いについて理解する事で、ご売却の考え方に影響も出るかと思いますし、ご購入される方においては、法律的な部分での中古住宅のメリット・デメリットは理解した上でのご購入が必須とも言えます。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

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