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不動産の売却＆購入　　
川越市の不動産価格の推移

渋澤　百

不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報：川越・東上線土地不動産の売却中古住宅2019年12月22日

坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。

今回は業者さんたちも固唾をのんで注目している川越市の不動産価格です。

何と言っても、ここまでご紹介してきた坂戸市と隣の鶴ヶ島市は東武東上線の川越よりも下り方面、日高市は川越線の終点でしたが、この上り方面、川越までは、これらのエリアとは全く違う動きをこの数年見せてきました。

なぜ、違う動きになったかと言えば、大きな要因の一つが、『オリンピックバブル』です。

来年は、だれも予想がつかない川越～東京方面の不動産価格に関係業者さんたちですら、大注目です。

坂戸・鶴ヶ島・川越の中で言えば『別格』

当然ではありますが、この３市で比較すると、ベースとなる人口から、知名度、人気、駅の保有数、不動産の取引量、何をとっても『別格』の川越市。

モモホームのHPの物件掲載は東武東上線霞ヶ関駅エリアと、一部に留めていますが、そのエリアのみでも、坂戸・鶴ヶ島を合わせた取引件数と同等と言える件数が年間で動きます。

川越市も昨今は所沢市と張り合うかのように人口増に躍起になってきた面もあり、不動産価格の上昇と実際の住み心地を比較しての『コストパフォーマンス』には、好みが分かれてきています。

所沢市などは、道路整備が置き去りに人口が増えて、あまり広くないエリアに車が集中し、渋滞が慢性化しています。

川越市は、印象的にそこまでではありませんし、道路もバイパスを通したり、むやみに開発出来ない『小江戸』を抱えている分、丁寧に開発が進んでいるように感じます。

川越市と言っても広い

川越と言えば東武東上線川越駅と西武新宿線本川越駅の駅周辺エリアと、小江戸の観光地的商業エリアなどが大変印象的ですが、駅から１５分～２０分程度から外周は、田畑が広がる農地のエリアがまだ多く残されています。川が近い事から、鶴ヶ島市や坂戸市、日高市などと比べ、『水田がまだ多くある』のも印象的です。

また、国道１６号沿いも商業エリアが発達すると共に、田畑も囲んでいたり、住宅エリア近隣にホテル街があったりと、同じ市内の近いエリアでも、場所によって、不動産価値に雲泥の差が生じるのが特徴です。

市内全域を見れば、高低差も激しく、新河岸川、入間川などの荒川水系河川の支流が多くあり、さすが『川越』の地名通りですが、最近では越辺川の氾濫で一躍注目を集めてしまいました。

川越より上り方面は弱点が…

様々、格の違いを見せる川越ですが、川越から新河岸、ふじみ野、清瀬や朝霞方面に共通の『弱点』としては、入間川や荒川が平行しているが故に『地盤が軟弱』で、『河川氾濫』『液状化』『浸水』のリスクが、鶴ヶ島～坂戸や、川越線的場～高麗川方面に比べて、圧倒的に高い点です。

川越市やふじみ野市は、ここ最近、豪雨により、２年に１度や、毎年のように、浸水被害が出ており、道路冠水レベルでは済まない状況です。

今年の台風１９号でも川越市内で氾濫が発生、老人福祉施設が浸水したニュースが記憶に新しいですが、下流域においても氾濫危険水位を超えた、または、川越市とふじみ野市では、床上浸水するほどの氾濫が起きていた事はあまり知られていませんが、このような被害が１、２年に一度程度のレベルで起きています。

エリアとして、新河岸駅から上り方面の東武東上線と入間川の間のエリアは、水害と地震被害において、決して『安心』と言えなくなってきており、注意すべきエリアです。

格差が激しい結果に

このように、広い川越市内でも、中心地に近いエリアは、けた違いの高値が付くエリアもあれば、ほんの数分の違いで、全く住居に適さないエリアが登場するなど、かなりピンポイントで価格差が生じるのと合わせ、沿線や駅などの要因でも価格差が大きく、人気度によって格差が激しいのも特徴的です。

利便性と人気や知名度が優先される形で、当然に川越、本川越周辺の相場は一段上の価格帯での取引となっています。

新河岸駅は駅周辺の再開発もあり、注目ですが、上福岡駅と共に災害時の安全性で今後どのように買い手が判断していくか、また、このエリア内でも土地の高低差が大きいのと同様にニーズにも偏りがありますので、価格が落ち着いていく場面で、この価格帯をキープできるのかが注目です。

的場や西川越については、利便性が向上してきているので、川越との距離感を考えても住む場所として、市内ではお買い得感があるのではないでしょうか。

坂戸・鶴ヶ島と違う価格推移

全体の動きとしては、坂戸市・鶴ヶ島市・日高市と同様の曲線に見えますが、リーマンショック後の下落から、実は２０１４年以降、市内のどのポイントでも軒並み上昇に転じています。

グラフではなだらかに見えますが、ランキング上位の川越駅エリアだと約１５万円/坪、本川越駅エリアでも約１０万円/坪の上昇、下位のエリアはほとんど微増ではありますが、下降したエリアはほぼありません。

大きな要因として２０１３年９月に決定した『オリンピック開催決定』があることは間違いないところです。

リーマンショック後の最低水準が約６７万円/坪だったものが、現在約８４万円/坪までの回復、リーマンショック直前の約７５万円/坪をも上回る上昇となっています。

リーマンショックによる不動産価格の下落は深刻な物ではありましたが、この『オリンピックバブル』の上昇を『川越のポテンシャル』と見るか、『上げ過ぎ』の状態と見るかは、地元不動産関係者でも見方が全く違うと思います。

極端な動きに警戒

不動産価格が上昇する局面では、不動産業者による『買取』が活発になります。

なぜでしょうか？

バブル景気をご存知の方は、すぐに分かると思いますが、要するに『土地転がし』が始まるのです。

一般の方から買い取った不動産を業者から業者へ転売して、最後に一般の方に売る…、といった方法で、地域の不動産業者は『利ざや』を稼いでいきます。

不動産価格が上昇するには、需要が高まっている必要がありますので、そのような機会を見逃すことなく、不動産業者は価格を吊り上げていきます。

オリンピックバブルは、『バブル景気』のそれとは次元は違いますが、リーマンショック後に訪れたチャンスを見逃すはずもなく、川越市に限らず、不動産価格の上昇を見込める地域全体で起こるべくして起きた現象です。

ただし、このバブルというのは、はじける可能性があります。

派手にはじけると、最後に不動産を所有している業者は『大損』をすることになるばかりか、その不動産が売りたくても売れなくなってしまいます。

こういった『土地転がし』に手を出す業者は、最後の『ババ』を掴みたくないので、タイミングよく抜けていくのです。

この『タイミング』なんて誰にも分かりませんから、怖くなったら逃げる、ということです。

なんとなく分かるでしょうか…？

オリンピック後が怖いと思ったら逃げる、と思う業者が半数を超えるようなことがあれば、『ババ抜き』の始まりであり、相場が下落を始める時です。

結局、バブルははじける時には『消費者』や『実際の需要』とは離れたところで事が展開しており、購入する側は、オリンピック後に相場が崩れると想像するのであれば、業者にババを引かされないように気を付けることです。

そういった恐れが一番低いのが、『個人売主』である、仲介物件です。

売主が個人であり、購入者も個人であれば、多少の相場の影響は受けるものの、個人対個人の取引ですから、ババ抜きにはなりません。

ご売却をご検討の方は、現在においては、今後の動向が要注意の中、業者の『買取』には注意が必要である局面と考えた方が良いのではないでしょうか。

原則は、どんなエリアであっても、そのエリアの情勢にばかり気を取られるのではなく、ご自身のタイミングを一番大事にすることだと思います。

そういった中で、どのような形でご売却やご購入をお考えなのかをお聞かせいただき、適切なアドバイスを行っていきたいと考えております。

実際に売りに出すか否に関係なく、ご検討の段階から、ご相談は大歓迎です。近隣相場や取引情報から、簡易的な査定まで、まずはお気軽にご相談ください！

当然に、秘密厳守・査定無料で対応させていただきます。
ご売却においての広告宣伝活動の費用も原則無料です。

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