「住宅ローン控除（減税）制度」、正式名称「住宅借入金等特別控除」とは、個人が住宅ローンを利用してマイホームの取得やリフォームをする際に、一定要件のもと所得税からの控除が受けられる制度です。

ケースによっては一部、翌年の住民税から控除される場合もあります。

 

これは、消費税率が10％にアップされることに伴う政府の住宅取得対策によるもので、控除を受けられる期間が現行の最長10年間から3年間延長されて13年間になります。
 

減税期間が3年延長されるということは、それだけ節税期間が延びるということですから、人によってはより高いメリットを期待でき、これからお住まいをご購入される方にとっては見逃せないポイントです。

拡充される住宅ローン控除で節税効果を効率よく得るために、住宅ローン控除（減税）制度の仕組みや適用条件をきちんと把握したうえで、購入手続きに進むようにしましょう。

住宅ローン控除の適用を受けるためには、一定の条件を満たさなくてはいけません。この条件は、取得する住宅が新築なのか中古なのか、増改築のようなリフォームなのかでそれぞれ内容が異なります。

 

新築住宅を購入する場合には、次の条件を満たさなければいけません。

①減税を受けようとする人自身が、住宅の引渡し日から6ヵ月以内に居住すること

②特別控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

③対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること

④対象となる住宅に対して10年以上にわたるローンがあること

⑤居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと

※国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」より

なお、算出方法の違いによって、売買契約書と登記簿上では床面積が異なる場合がありますので、住宅ローン控除の適用を受ける際には注意しましょう。

中古住宅の場合は、建築された時期によって現行の※耐震基準を満たしていない場合があります。


そのため、中古住宅は新築住宅の適用条件に加えて、「一定の耐震基準を満たしていること」が条件となり、次の基準のいずれかをクリアしなければいけません。

①住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得していること

②耐震基準適合証明書を取得していること

③既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

④築年数が一定年数以下であること（木造の場合は20年以下、耐火建築物の場合は25年以下）

※国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」より

リフォームや増築の場合は新築住宅の適用条件の他に、次のいずれかの工事に該当していることが必要です。

①増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替え（壁・柱・床・はり、屋根または階段のいずれか1つ以上）の工事

②マンションの専有部分の床、階段または壁の過半についておこなう一定の修繕・模様替えの工事

③家屋・マンションの専有部分のうちリビング、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、または壁の全部についておこなう修繕・模様替えの工事

④耐震改修工事（現行の耐震基準への適合）

⑤一定のバリアフリー改修工事

⑥一定の省エネ改修工事

※国税庁「No.1216 増改築等をした場合（住宅借入金等特別控除）」より

更に、これらの工事費が100万円を超えていることも条件です。

この100万円のなかには、住宅ローン控除の適用を受ける工事と一体性があれば、設置費用や設備機器の購入費用も含めることができます。

たとえば1階の水回りリフォーム時に2階のクローゼットを新たに付けた……などの場合は、2階部分の費用は一体性がないため住宅ローン控除の対象になりません。

リフォームや増築の適用条件はかなり複雑となっていますので、新築や中古住宅の購入時に比べて注意しなければいけない点がたくさんありますので、ご相談くださいませ。

 

住宅ローン控除の対象となるローン等の適用条件もいくつかあり、そのすべての条件を満たす必要があります。

◆適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

◆自己居住用の住宅とその敷地取得のための借入れで、一体として借入れられたものであること

◆返済期間が10年以上あること

◆借入れは次の6つのいずれかからのものであること

1.銀行
2.農協・信用金庫・信用組合
3.住宅金融支援機構
4.地方公共団体
5.各種公務員共済組合
6.勤務先（市場金利を換算して定められた0.2％以上の金利、2016年12月31日以前に居住用とした場合は1％以上）

ただし、親族や知人などの個人、親族の会社や自身が役員となっている企業からの借入金は対象となりません。

※国税庁「No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等」より
 

例えば、居住した年とその前後2年間（合計5年間）で、前の自宅で特定居住用財産の買換え特例や3,000万円特別控除を使っている場合はこの制度の利用ができないなど、住宅ローン控除の利用可否についての条件があります。

特定居住用財産の買換えなどの場合、譲渡損失の損益通算および繰越控除との併用は可能となります。

しかし、譲渡損失の損益通算または損益通算の繰越控除を利用するということは、その適用を受ける年の所得税がゼロになる可能性があるということです。

そもそも、住宅ローン控除は課税されるべき所得税がなければ利用できません。

住宅にかかる税制度に関しては条件や手続き方法などが複雑ですので、不明な点は税理士等の専門家に確認してみると良いでしょう。

住宅ローン控除は控除期間中、原則として毎年末の住宅ローン残高の1％が所得税から控除される仕組みです。

控除期間は、消費税の適用税率および居住開始日が2019年10月1日以降、2020年12月31日までの期間内であれば、最大控除期間13年となります。

住宅ローン控除（減税）は、本来払うべき所得税から直接引くことができる税額控除という仕組みです。

控除額は年末の住宅ローン残高の1％と計算自体はシンプルですが、通常ローン残高は毎年減っていきますから、控除額も年々変化していきます。

しかし、本来の所得税額が住宅ローン控除可能額より少ない場合は、控除可能額のすべてを利用することができないため、残った部分は翌年の住民税から差し引かれることになります。

 

毎年控除できる金額は、「年末時点の住宅ローン残高×控除率1％」の計算式にあてはめると簡単に計算できます。

たとえば、年末時点の住宅ローン残高が3,000万円の場合は以下の通りです。

3,000万円×1％＝30万円（その年の所得税から控除できる金額）

控除可能額は上記のように「年末時点のローン残高から計算した金額」と、「最大控除額である40万円」のうち少ない金額のほうが適用されます。

たとえば、年末時点で4,500万円のローンが残っていた場合、計算式にあてはめると以下のように計算できます。

4,500万円×1％＝45万円

しかし、年間の最大控除額は40万円と決められているため、住宅ローン控除として所得税から差し引くことができる金額は40万円となります。

初めて住宅ローン控除の適用を受けるときには、確定申告をすることが必要です。入居した年の翌年に、次の必要書類を申告書に添付し、納税地の税務署長に提出することになります。

1.確定申告書A（第一表と第二表）

2.（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書

3.住宅ローンの借入残高証明書

4.勤務先の源泉徴収票

5.土地建物の登記簿謄本

6.建築請負契約書または売買契約書のコピー

7.マイナンバーカード（本人確認書類）

これらの書類は、税務署やローンを借入れした金融機関、不動産会社、法務局などから入手します。

なお、確定申告の期間は毎年2月16日～3月15日とされていますが、住宅ローン控除などの還付を受けるためだけに申告する場合、確定申告期間に限らず翌年1月1日から5年間いつでも申告できます。このことを「還付申告」といいます。

 

住宅ローン控除の適用を受けた1年目は確定申告が必要ですが、会社員の場合、2年目以降は会社でおこなう年末調整の際に住宅ローン控除の手続きをすることが可能です。

年末調整で住宅ローン控除の手続きをおこなう場合、税務署から届く書類や銀行の残高証明書などの必要書類を勤務先に提出することになります。

一方、自営業者など源泉徴収制度の対象とならない人は、1年目と同様、確定申告の際に住宅ローン控除の申請に必要な書類を添付し提出しなければいけません。


※中古住宅購入の際の新耐震基準についての記事はこちら

税金は払わないときは、必ず督促され、払うまで追いかけ続けますが、減税措置や、軽減措置などは、このように自己申告の場合、自身が申告しなければ、税務署から「サービスがありますよ」とは言ってくれません。

これとこれが併用出来る、なども見落とせば、損とまではいかなくても、後で気付いて残念な気分にならないよう、購入した家が何に適合して、どんな減税措置などを利用できるのか、いつまでに申告するのか、などを確認しなければいけません。

そういったご相談から東武東上線・越生線・川越線の不動産売買に関するご相談はモモホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。